Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İle İlgili Yargıtay Kararları
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2004/15-80
K. 2004/122
T. 3.3.2004
• SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( 5 Yıllık Geçerlilik Süresi – Arsa Payı Karşılığı Bina Yapım ve Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Arsa Payının Devri Talebi )
• ARSA PAYI KARŞILIĞI BİNA YAPIMI VE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( 5 Yıllık Geçerlilik Süresinin Dolması – Arsa Payının Sözleşmeye Dayanarak Haklı Nedenle Müteahhit Bankaya Devri Talebi )
• BANKANIN TOPLU KONUT ALANI OLARAK KULLANMAK ÜZERE ARSA PAYI KARŞILIĞI BİNA YAPIMI VE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ DÜZENLEDİĞİ TAŞINMAZLAR ( Haklı Nedenle Tapu İptali ve Tescil Talebi )
• BAHÇEŞEHİR PROJESİ KAPSAMINDA ARSA KARŞILIĞI BİNA YAPIMI VE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ DÜZENLENEN TAŞINMAZLAR ( Sözleşmenin 5 Yıllık Geçerlilik Süresinin Dolması Nedeniyle Projenin Tehlikeye Düşmesi – Haklı Nedenle Tapu İptali ve Tescil Talebi )
• TAPU İPTALİ VE TESCİL TALEBİ ( Bahçeşehir Projesi Kapsamında Arsa Karşılığı Bina Yapımı ve Satış Vaadi Sözleşmesi Düzenlenen Taşınmazların 5 Yıllık Geçerlilik Süresi Dolduğundan Hak Kaybı Oluşmaması İçin Müteahhit Banka Adına Tescili İçin )
743/m.807/3
ÖZET :Davacı Banka vekili, davalı şirketler ile davacı arasında 3.12.1991 tarihli Arsa Payı Karşılığı Bina Yapımı ve Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşmeyle davalıların Bahçeşehir Projesi kapsamındaki arsa üzerinde bulunan paylarını, bunlar üzerinde yapılacak inşaatlardan elde edilecek hasılatın %14’ü karşılığında davacıya satmayı vaad ettiklerini; yapımı biten ve devam eden konutların satış hasılatından sözleşme gereği olarak hasılat paylarının muntazaman ödendiğini; ancak, tapu sicilindeki Satış Vaadi Sözleşmesine ilişkin şerhin, yazımı tarihinden itibaren 5 yıllık yasal sürenin geçmesi yüzünden hukuki kıymetini kaybetmesi nedeniyle, projeye trilyonlarca lira yatırım yapmış olan davacı Bankanın sözleşmeden doğan haklarının yasal güvenceden yoksun kaldığını; Sözleşmenin 4.5. maddesinde, arsa ve bağımsız bölüm Tapularının Bankaya veya nihai alıcılara ne zaman verileceğini kararlaştırma yetkisinin davacıya ait olduğunun ve arsa sahiplerinin bu kararlara itiraz hakları bulunmadığının belirtildiğini, henüz yapımına başlanmayan müteakip etaplara ait dava konusu arsalar için Bankaca yapılan altyapı yatırımlarının güvenceye alınması için davacı Bankanın, sözleşmenin bu hükmü gereğince söz konusu arsa paylarının tapuda kendisine devrini talep ettiğini, davalıların buna yanaşmadıklarını ileri sürerek, satış vaadine konu arsalar üzerindeki davalılara ait payların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Yürürlükte bulunan sözleşmenin 4. 5. maddesinin kendisine tanıdığı hakkı kullanmak isteyen davacıya tapuların devredilmemesi için geçerli ve haklı bir sebep yoktur. Öte yandan, dava konusu parseller üzerinde davacı Banka tarafından altyapı yatırımları yapıldığının taraflar arasında çekişmesiz bulunmasına; ayrıca, dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin 807/3. maddesinde öngörülen yasal ipotek tesisini isteme hakkının, sadece anılan hükümde sayılan yüklenicilere ve işçilere tanınmış olmasına, somut olayda davacının sıfatı itibariyle bu hakka sahip bulunmamasına; böyle bir hakka sahip olsa bile, tercihini sözleşmeyle kendisine koşulsuz olarak tanınan tescil isteme hakkı yönünde kullanan davacının bu tercihine üstünlük tanınmasının gerekmesine göre davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki “Cebri Tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 11.07.2000 gün ve 1998/1547-2000/939 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 26.03.2001 gün ve 2000/4810-2001/1467 sayılı ilamı ile; ( …Yanlar arasında imzalanan 03.12.1991 günlü sözleşme uyarınca taraflara ait tapulu arsalar üzerinde inşaat yapılması ve satılarak paylaşılması kabul edilmiştir.
Bahçeşehir projesi olarak adlandırılan bu işlem gereğince davacı banka 6 etap olarak yapımı planlanan işin ilk iki etabını gerçekleştirmiş ve satılan konutların bedelleri taraflar arasında paylaşılmıştır. Davacı, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren beş yıllık süre geçtiğinden tapudaki şerhin hükümsüz kaldığını ve bankanın gerçekleştirdiği alt yapı hizmetlerinin teminatsız duruma geldiğini ileri sürerek toplam 208 adet arsa üzerindeki davalılara ait tapu paylarının iptaliyle adına tescilini talep ve dava etmiş, davalılar devre yanaşmamışlar ve mahkemece dava reddedilmiştir.
Oysa 03.12.1991 tarihli sözleşmenin 4.5. maddesi uyarınca “davacı bankanın talebi halinde davalılar arsa veya bağımsız bölüm tapularını devretmek zorundadırlar.”
Söz konusu sözleşme halen yürürlükte olup, feshedilmemiş ve diğer etapların yapımından da vazgeçilmemiştir. 4. 5. maddede belirtilen tapu talep hakkına, arsa sahiplerinin itiraz haklarının olmayacağı, bankanın müstakilen verdiği bu karardan dolayı arsa sahiplerine karşı sorumlu olacağı açıklanmıştır.
Görüldüğü üzere yapımcı ve arsa sahibi Emlak Kredi Bankasının diğer arsa sahiplerinden tapularını isteyebilmeleri başkaca bir şarta veya inşaatın getirildiği seviyeye bağlı bulunmamaktadır.
Yürürlükte bulunan sözleşmenin 4. 5. maddesinin kendisine tanıdığı hakkı kullanmak isteyen davacıya tapuların devredilmemesi için geçerli ve haklı bir sebep yoktur. Belirtilen nedenlerle mahkemece davanın kabulü yerine reddine dair verdiği karar bozulmalıdır… ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, sözleşmeye dayalı cebri tescil istemine ilişkindir.
Davacı T.Emlak Bankası A.Ş. vekili, davalı şirketler ile davacı arasında 3.12.1991 tarihli Arsa Payı Karşılığı Bina Yapımı ve Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşmeyle davalıların Bahçeşehir Projesi kapsamındaki arsa üzerinde bulunan paylarını, bunlar üzerinde yapılacak inşaatlardan elde edilecek hasılatın %14’ü karşılığında davacıya satmayı vaad ettiklerini; 6 etap halinde inşa edilmesi planlanan yaklaşık 15.400 konuttan oluşan projenin 1 ve 2. etaplarında yapımı biten ve devam eden konutlardan 4.500 adedinin satıldığını ve satış hasılatından sözleşme gereği olarak hasılat paylarının muntazaman ödendiğini; ancak, tapu sicilindeki Satış Vaadi Sözleşmesine ilişkin şerhin, yazımı tarihinden itibaren 5 yıllık yasal sürenin geçmesi yüzünden hukuki kıymetini kaybetmesi nedeniyle, projeye trilyonlarca lira yatırım yapmış olan davacı Bankanın sözleşmeden doğan haklarının yasal güvenceden yoksun kaldığını; Sözleşmenin 4. 5. maddesinde, arsa ve bağımsız bölüm Tapularının Bankaya veya nihai alıcılara ne zaman verileceğini kararlaştırma yetkisinin davacıya ait olduğunun ve arsa sahiplerinin bu kararlara itiraz hakları bulunmadığının belirtildiğini, henüz yapımına başlanmayan müteakip etaplara ait dava konusu arsalar için Bankaca yapılan altyapı yatırımlarının güvenceye alınması için davacı Bankanın, sözleşmenin bu hükmü gereğince söz konusu arsa paylarının tapuda kendisine devrini talep ettiğini, davalıların buna yanaşmadıklarını ileri sürerek, satış vaadine konu 208 adet arsa üzerindeki davalılara ait payların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı şirketlerin vekilleri, davacının tescil isteme hakkının doğmadığını savunarak davanın reddini istemişlerdir.
Yerel Mahkemece verilen; taraflar arasındaki sözleşmenin her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olması nedeniyle, davacının inşaat yapma edimini tam olarak yerine getirmeden tapu devrini isteyemeyeceği, davalıların sözleşmeye aykırı bir davranışta bulunduklarının da iddia edilmediği, sadece davacının altyapı yatırımlarının güvenceye alınması amacıyla tescilin istenilemeyeceği, davada, MK.nun 796 ve sonraki maddeleri çerçevesinde ipotek tesisi isteminin de bulunmadığı gerekçesine dayalı, davanın reddine dair karar, Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle, dava konusu parseller üzerinde davacı Banka tarafından altyapı yatırımları yapıldığının taraflar arasında çekişmesiz bulunmasına; ayrıca, dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin 807/3. maddesinde öngörülen yasal ipotek tesisini isteme hakkının, sadece anılan hükümde sayılan yüklenicilere ve işçilere tanınmış olmasına, somut olayda davacının sıfatı itibariyle bu hakka sahip bulunmamasına; böyle bir hakka sahip olsa bile, tercihini sözleşmeyle kendisine koşulsuz olarak tanınan tescil isteme hakkı yönünde kullanan davacının bu tercihine üstünlük tanınmasının gerekmesine göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 03.03.2004 gününde oyçokluğu ile karar verildi
T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/2473
K. 2005/4464
T. 22.7.2005
• ARSA PAYI KARŞILIĞI ESER YAPIM SÖZLEŞMESİ ( İnşaatın Yapımı Sırasında Belediyeden Arsa Satın Alınması ve Tapusunun Davalı Adına Kayıt ve Tescil Edildiğini Bedelinin İse Kooperatifçe Ödendiğini İleri Sürdüğüne Göre Talep Edilen Alacaktan Mahsubunun Gerekip Gerekmediği Üzerinde Durulması Gereği )
• İNŞAATIN YAPIMI SIRASINDA BELEDİYEDEN ARSA SATIN ALINMASI ( Tapusunun Davalı Adına Kayıt ve Tescil Edildiğini Bedelinin İse Kooperatifçe Ödendiğini İleri Sürdüğüne Göre Talep Edilen Alacaktan Mahsubunun Gerekip Gerekmediği Üzerinde Durulması Gereği )
818/m.355
ÖZET : Dava konusu olayda davalılar arasındaki ilişki, BK.nun 355. vd. maddelerinde düzenlenen arsa payı devri karşılığında eser yapım sözleşmesinden, davacı kooperatif ile davalı şirket arasındaki ilişki ise satım akdinden kaynaklanmıştır. Davacı kooperatif vekili, inşaatın yapımı sırasında belediyeden arsa satın alındığını ve tapusunun davalı Hüseyin adına kayıt ve tescil edildiğini, bedelinin ise kooperatifçe ödendiğini ileri sürdüğüne göre mahkemece bu konuda inceleme yapılarak YPK Ltd.Şti.nin talep ettiği alacaktan mahsubunun gerekip gerekmediği üzerinde durulmalıdır.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Büyükçekmece, Gürpınar Köyü, Yel değirmeni mevkiinde kain, tapunun 2425 ( eski )yenisi 569 ada 1 parsel üzerinde kat karşılığı inşaat yapmak üzere davalı Hüseyin ile davalı YPK Ltd. şirketi arasında 2.9.1993 tarihinde düzenleme şeklinde geçerli bir sözleşme yapılmıştır. Bundan sonra davacı kooperatif ile davalı YPK Ltd. şirketi 7.9.1993 tarihinde anlaşarak, 2.9.1993 tarihli sözleşme uyarınca yapılacak inşaattan 70 dairenin davalı şirketçe davacı kooperatife satılması kabul edilmiştir.
Temyize konu davada; davacı kooperatif, 7.9.1993 tarihli sözleşmenin ileriye etkili şekilde feshini ve 70 adet daire tapusunun iptali ile adına tescilini istemiş, birleşen iki davada ise YPK Ltd. şirketi davalı kooperatiften imalat bedeli için 51 milyar TL. alacağının tahsilini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre tarafların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Dava konusu olayda davalılar arasındaki ilişki, BK.nun 355. vd. maddelerinde düzenlenen arsa payı devri karşılığında eser yapım sözleşmesinden, davacı kooperatif ile davalı şirket arasındaki ilişki ise satım akdinden kaynaklanmıştır. Davacının 7.9.1993 tarihli sözleşmeye dayanarak tapunun iptalini ve adına tescilini talep edebilmesi, davalılar arasındaki eser sözleşmesinin ifasına ve 2.9.1993 tarihli sözleşmede gösterilen ferağ aşamasına ulaşılmasına bağlıdır. Yani davalı şirket, arsa sahibinden ne kadar bağımsız bölüm tapusuna hak kazanıyorsa o miktarda davacıya tapu devri yapabilecektir. Mahkemece 58 adet dairenin tapusuna hak kazanıldığı kabul edilmiştir.
Oysa mahkemece yapılan incelemede inşaatın seviyesi, imara uygun olup olmadığı eserin kabule icbar edilecek seviye ve şekilde yapılıp yapılmadığı araştırılmamıştır. 2.9.1993 tarihli sözleşmenin 9. maddesinde tapu kayıtlarının inşaatın hangi aşamalarında devredileceği belirtilmiştir. Bu nedenle mahkemece yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulundan mahallinde keşif yapılmak suretiyle inşaatın getirildiği seviye belirlenmeli, imar mevzuatına ve projeye aykırı imalat bulunup bulunmadığı araştırılmalı ve böylece yüklenicinin sözleşmesine göre hak kazandığı oranda daire tapusunun davacı adına tapuya tesciline karar verilmelidir. Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik incelemeyle ve davadan sonra kat irtifakının kurulduğu belirtildiğinden iptaline karar verilen tapu kayıtlarının hangi daireye tekabül ettiği açıklanmadan ve tapudaki hisse oranı gösterilmeden infazı kabil olmayacak şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.
3- Davalı ve mukabil davacı YPK Ltd.Şti.nin açtığı ilk alacak davasında faiz talep edilmediği halde HUMK.nun 74. maddesi gözetilmeden alacağa faiz uygulanması doğru olmamıştır.
4- YPK Ltd.Şti. tarafından açılan 50 milyar TL.lık alacak davasında ise %79 oranında faiz uygulanmasını istemiştir. Bu talep, 3095 sayılı Kanun uyarınca 1.1.2000’e kadarki dönemde T.C.Merkez Bankası’nın kısa vadeli krediler için öngördüğü reeskont faizini, ondan sonraki dönemde ise T.C.Merkez Bankasınca kısa vadeli kredilere uygulanan avans oranını ifade ettiği ve davanın niteliğine göre avans faizi uygulanması mümkün olduğu halde mahkemece talep edilen oranı geçmemek üzere açıklanan reeskont ve avans faizlerinin uygulanması yerine yasal faiz yürütülmesi de hatalı bulunmuştur.
5- Davacı kooperatif vekili, inşaatın yapımı sırasında belediyeden arsa satın alındığını ve tapusunun davalı Hüseyin adına kayıt ve tescil edildiğini, bedelinin ise kooperatifçe ödendiğini ileri sürdüğüne göre mahkemece bu konuda inceleme yapılarak YPK Ltd.Şti.nin talep ettiği alacaktan mahsubunun gerekip gerekmediği üzerinde durulmalıdır.
Açıklanan hususlar gözetilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda ( 1. )bentte açıklanan nedenlerle tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, ( 2. )bent uyarınca hükmün temyiz eden davalı Hüseyin ve YPK Ltd.Şti. lehine, ( 3. )ve ( 5. )nolu bentler gereğince hükmün davacı ve karşı davalı kooperatif lehine, ( 4. )bende göre de hükmün davalı-karşı davacı YPK Ltd.Şti. lehine BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istekleri halinde temyiz eden taraflara geri verilmesine, 22.7.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2009/15-178
K. 2009/242
T. 3.6.2009
• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Bağımsız Bölümlerin Sözleşmede Kararlaştırılandan Daha Büyük Yapıldığına İlişkin İddia – Mahkemece Öncelikle İnşaatın Yasal Hale Getirilip Getirilemeyeceğinin Araştırılacağı )
• KAÇAK YAPILARIN AKIBETİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Bağımsız Bölümlerin Sözleşmede Kararlaştırılandan Daha Büyük Yapıldığına İlişkin İddia – Öncelikle İnşaatın Yasal Hale Getirilip Getirilemeyeceğinin Araştırılarak Taraflara Mehil Verileceği )
• İNŞAATIN YASAL HALE GETİRİLMESİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Bağımsız Bölümlerin Sözleşmede Kararlaştırılandan Daha Büyük Yapıldığına İlişkin İddia – Öncelikle İnşaatın Yasal Hale Getirilip Getirilemeyeceğinin Araştırılarak Taraflara Mehil Verileceği )
818/m. 355
3194/m.21
ÖZET : Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca bağımsız bölümlerin sözleşmede kararlaştırılandan büyük yapılması nedeniyle alacak istemine ilişkindir. Uyuşmazlık, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca bağımsız bölümlerin sözleşmede kararlaştırılandan daha büyük yapılıp yapılmadığının tespiti için yeniden araştırma yapılmasına gerek olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden, yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından da söz edilemez. Öncelikle inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceği mahkemece araştırılmalı ve taraflara gereken mehil verilmelidir.
DAVA : Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesince davanın reddine dair verilen 12.07.2006 gün ve 2006/104 E., 221 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 15.Hukuk Dairesinin 17.03.2008 gün ve 2006/7438 E.-2008/1700 K. sayılı ilamı ile;
( … Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bağımsız bölümlerin sözleşmede kararlaştırılandan büyük yapılması nedeniyle alacak istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesinde davalı arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin 100’er m2 yerine 125 ve 140’ar m2 yapıldığı davacıya toplamda 260 m2 fazla yer verildiği ileri sürülerek bedelinin ödetilmesi talep edilmiştir. Mahkemenin de kabulünde olduğu gibi Daire’mizin yerleşmiş içtihat ve uygulamalarına göre kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fazladan yer kazanılmış veya sözleşmede yazılı olandan daha büyük yer yapılmışsa aynı yerden paylaşım oranına göre yüklenici de yararlanacağından veya yükleniciye ait bağımsız bölümler de büyüyeceğinden, arsa sahiplerinin sebepsiz zenginleşmesinden söz edilemez ise de; mahkemece bu hususta yeterli inceleme yapılmamıştır.
Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş uyuşmazlık konusu inşaat ile ilgili tasdikli proje, tadilat projesi ve belediye işlem dosyası celp edildikten sonra mahallinde uzman bilirkişiler marifetiyle keşif yapılarak yükleniciye kalan bağımsız bölümlerin de arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin büyümesi oranında geniş yapılıp yapılmadığı sadece davalı arsa sahiplerinin dairelerinin büyük yapılıp yapılmadığı, sadece arsa sahiplerine ait bağımsız bölümler büyük yapılmışsa BK’nın 413 ve devamı maddeleri uyarınca yapıldığı yıl serbest piyasa rayiçlerine göre bedeli konusunda rapor alınıp sonucuna uygun bir karar vermek olmalıdır. Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme sonucu yükleniciye kalan bağımsız bölümlerin de aynı şekilde büyük yapıldığından söz edilerek davanın reddi doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir… ),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca bağımsız bölümlerin sözleşmede kararlaştırılandan büyük yapılması nedeniyle alacak istemine ilişkindir.
Davacı yüklenici, sözleşme gereği davalı arsa sahibine düşen 8 adet bağımsız bölümün 100’er m2 yerine; 4 adedinin 125 m2 ve diğer 4 adedinin 140 m2 yapılarak teslim edildiğini ve toplam 260 m2 fazla yer verildiğini belirterek, şimdilik 6.000 YTL ödenmesine karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
Davalı arsa sahibi, davanın reddine karar verilmesini cevaben bildirmişlerdir.
Davacı vekili 23.06.2006 tarihli dilekçesinde ve 12.07.2006 günlü oturumda; imar planı ve proje dahilinde tüm dairelerin 140 m2 olarak imal edildiğini, sadece zemin kattaki daire ve dükkanların 125 m2 imal edildiğini belirtmiştir.
Uyuşmazlık, Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca bağımsız bölümlerin sözleşmede kararlaştırılandan daha büyük yapılıp yapılmadığının tespiti için yeniden araştırma yapılmasına gerek olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Mahkemece; Davacı vekili, gerek 23.06.2006 tarihli dilekçesinde, gerekse 12.07.2006 günlü oturumda, imar planı ve proje dahilinde tüm dairelerin 127 ve 140 m2 olarak inşaa edildiğini belirttiğine göre, arsa sahibine verilen dairelerin yüzölçümlerinin büyüme miktarı, davacı yüklenicinin payına düşen dairelerde de aynen mevcut olduğu, diğer bir ifade ile inşaat alanındaki büyüme, taraflara isabet eden dairelere aynen yansımış olduğundan, yüklenicinin, ayrıca bir bedel isteyemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine, karar verilmiştir.
Özel Daire, yukarıda açıklanan nedenlerle kararı bozmuştur.
Mahkemenin direnmeye ilişkin kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Çarpık ve düzensiz şehirleşmeyi önlemek amacıyla getirilen 3194 sayılı İmar Kanununun 21.maddesi uyarınca her türlü inşaat yapılması yerel idarelerden izin alınmasına bağlıdır. Ruhsatsız, başka bir anlatımla kaçak yapılar, aynı Yasanın 32.maddesi uyarınca yıktırılır; ayrıca, 42.madde de kaçak yapılarla ilgili gerek iş sahibi, gerek yüklenici yönünden cezai yaptırımlar getirmiştir. İmar Kanunu hükümleri kamu düzeni ile ilgili olup, mahkemelerce re’sen göz önünde bulundurulur. İmar suçu oluşturan kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden, yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından da söz edilemez. Diğer bir ifade ile bu tür yapılar hakkında tescil, tespit, nefaset farkı, eksik işler bedeli vs. talep edilemez. Ancak yıkım talebinde bulunulabilir. Nitekim bu husus H.G.K.’nun 17.11.1999 tarih ve 1999/15-653 E.-965 K.; 04.04.2001 tarih ve 2001/15-305 E.-336 K. sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.
Somut olayda, dava konusu inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceği mahkemece araştırılmamış ve bu konuda taraflara gereken mehil verilmemiştir.
O halde, öncelikle bu hususun araştırılması sonucuna göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararının gereğinin yerine getirilmesi gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.’un 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 03 06.2009 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/4185
K. 2012/5880
T. 24.4.2012
• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Davacının Yüklenicinin 6 Arsa Sahibi İle Yaptığı Temlik İşlemine Dayanarak Adına Bağımsız Bölüm Tescili İstemi – Temlik Alacaklıları Sözleşmeyi Tasfiye Etmiş Olsalar Bile Davacının Adi Şirketteki Tasfiye Payına Dayanarak Dava Açabileceği )
• TEMLİK İŞLEMİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Davacının Yüklenicinin 6 Arsa Sahibi İle Yaptığı Temlik İşlemine Dayanarak Adına Bağımsız Bölüm Tescili İstemi – Temlik Alacaklıları Sözleşmeyi Tasfiye Etmiş Olsalar Bile Davacının Adi Şirketteki Tasfiye Payına Dayanarak Aktif Dava Ehliyeti Bulunduğu )
• ADİ ŞİRKETTEKİ TASFİYE PAYI ( Dayanılarak Dava Açabileceği/Davacının Yüklenicinin 6 Arsa Sahibi İle Yaptığı Temlik İşlemine Dayanarak Adına Bağımsız Bölüm Tescili İstemi – Temlik Alacaklıları Sözleşmeyi Tasfiye Etmiş Oldukları )
818/m. 162, 535/4
ÖZET : Davacı, yüklenicinin yaptığı temlik işlemine dayanarak, inşa edilen binanın 18 numaralı bağımsız bölümünün adına tescilini istemiştir.
Davalı arsa sahipleri, davada dayanılan sözleşmenin kendilerini bağlamayacağını, davalı yüklenici ise davanın reddi gerekeceğini savunmuştur.
Davada dayanılan sözleşme bir temlik sözleşmesidir. Bu sözleşme ile yüklenicinin, içlerinde davacının da bulunduğu 6 kişiye yapımını üstlendiği binadan 30 ayrı bağımsız bölüm satışı yaptığı görülmektedir. Bu sözleşmenin temlik alacaklıları sözleşmeyi tasfiye etmişler ve davacıya diğerleri dışında çekişme konusu yapılan 18 numaralı bağımsız bölüm bırakılmıştır. Aralarındaki ilişki adi ortaklık ilişkisi de olsa, davacı adi şirketteki tasfiye payına dayanarak eldeki davayı açabilir. Davacının aktif dava ehliyeti bulunmaktadır.
DAVA : Davacı tarafından, davalılar aleyhine 11.03.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 23.11.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, yüklenicinin yaptığı temlik işlemine dayanarak 169 ada 10 sayılı parsel üzerine inşa edilen binanın B Bloktaki 18 numaralı bağımsız bölümünün adına tescilini istemiştir.
Davalı arsa sahipleri, davada dayanılan sözleşmenin kendilerini bağlamayacağını, davalı yüklenici ise davanın reddi gerekeceğini savunmuştur.
Mahkemece, davacının adi ortaklardan biri olduğu, tek başına bu davayı açamayacağı, aktif dava ehliyetinin yokluğundan bahisle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Davalılar arasındaki 19.04.2007 tarihli sözleşme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu tür sözleşmeler, sözleşmenin yüklenicisine kişisel hak sağlar. Yüklenici sözleşmedeki edimlerini yerine getirdiğinde kazanacağı kişisel hakkını doğrudan arsa sahiplerine karşı ileri sürebileceği gibi, üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir.
Davada dayanılan 05.06.2008 tarihli sözleşme de Borçlar Kanununun 162. vd maddeleri uyarınca yapılmış bir temlik sözleşmesidir. Bu sözleşme ile yüklenicinin, içlerinde davacının da bulunduğu 6 kişiye yapımını üstlendiği binadan 30 ayrı bağımsız bölüm satışı yaptığı görülmektedir. Bu sözleşmenin temlik alacaklıları 18.06.2008 tarihinde sözleşmeyi tasfiye etmişler ve davacıya diğerleri dışında çekişme konusu yapılan 18 numaralı bağımsız bölüm bırakılmıştır. Aralarındaki ilişki adi ortaklık ilişkisi de olsa, Borçlar Kanununun 535. maddesinin 4. fıkrasına göre bütün şeriklerin ittifak etmesiyle şirket tasfiye edilerek sona ermiştir. Dolayısıyla, davacı adi şirketteki tasfiye payına dayanarak eldeki davayı açabilir. Kısaca, davacının aktif dava ehliyeti bulunmaktadır.
Mahkemece yapılması gereken iş, tarafların iddia ve savunmalarına göre çekişmenin esasını incelemek, ulaşılacak sonuç dairesinde bir hüküm kurmak olmalıdır.
Değinilen yönün gözardı edilmesi doğru olmadığından, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde iadesine, 24.04.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
23. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/2383
K. 2012/4703
T. 6.7.2012
• İMALATA DAİR İSTEKLER ( Maddi Tazminat/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Davacıların İmalata Dair İsteklerinin Yaptırılacak Bilirkişi İncelemesiyle Değerlendirilmesi ve Sonucuna Göre Bir Hükme Varılması Aksi Takdirde Davanın Reddi Gerektiği )
• MADDİ TAZMİNATIN TAHSİLİ ( Dava Konusu Tazminatın Hangi Kalem veya Kalemlere İlişkin Olduğu Bedelleri de Açıklatılarak Davacı Yandan Sorulması Gerektiği – Maddi Tazminat/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi )
• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Davacıların İmalata Dair İsteklerinin Yaptırılacak Bilirkişi İncelemesiyle Değerlendirilmesi ve Sonucuna Göre Bir Hükme Varılması Aksi Takdirde Davanın Reddi Gerektiği )
818/m.19,108/1,357
ÖZET : Dava dilekçesinde, maddi tazminatın tahsili istenmiş ise de, dava dilekçesinde ve yargılama sırasında dosyaya ibraz edilen diğer belgelerden bu bedelin neye ilişkin olduğu, hangi sebeple talep edildiği net şekilde açıklanmadığı gibi, mahkemece de bu husus aydınlığa kavuşturulmamıştır. Bu itibarla mahkemece dava konusu tazminatın hangi kalem veya kalemlere ilişkin olduğu bedelleri de açıklatılarak davacı yandan sorulmalı, taleplerin davacı yanca dava tarihinden önce yapılmış, davalıların işine yarayabileceği ve kullanabileceği işlere ilişkin sözleşme konusu parsellerle ilgili olduğu anlaşılırsa, BK’nun 108/I. maddesi gereğince davacıların bu imalata dair isteklerinin yaptırılacak bilirkişi incelemesiyle değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir hükme varılması, aksi takdirde şimdiki gibi davanın reddine dair karar verilmesi gerekirken, somut olayda uygulama yeri bulunmayan ve yüklenicilerin yaptığı masrafların arsa sahibinden istenemeyeceğine dair BK’nun 19. maddesi hükmüne aykırı şekilde düzenlenen sözleşme maddesine dayanılarak davanın reddine karar verilmesi, usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.
DAVA : Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacılar vekilleri ile davalılar vekillerinin gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacılar vekili, müvekkillerinin arsa sahibi davalılarla 31.08.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzaladıklarını ve edimlerini yerine getirdiklerini ancak, davalılardan kaynaklanan sebeplerle inşaat ruhsatını alamadıklarını ve davalıların da kendilerini verdikleri vekaletnameden azlettiklerini, bu arada davalı arsa sahiplerinin başka bir yükleniciyle sözleşme imzaladığını ileri sürerek, uğranılan maddi zarar karşılığı olarak şimdilik 20.000,00 TL’nin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı arsa sahipleri, davacıların sözleşme imzaladıktan sonra hiçbir işlem yapmadıklarını, bu konuda çektikleri ihtarın da sonuçsuz kaldığını, savunarak davanın reddini istemişlerdir.
Mahkemece; iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davacı yüklenicilerin inşaatı sözleşme gereğince 31.08.2007’de iskan ruhsatını alarak teslim etmeleri gerekirken bu edimlerini yerine getirmediklerini, davacıların gecikmede kendi kusurlarının olmadığını ispat edemediklerini, bu arada davalıların başka bir yükleniciyle sözleşme imzalamalarının akdi feshettikleri anlamına geldiğini ve akdi feshetmekte de haklı olduklarını, davacı yüklenicilerin BK’nun 357/3. maddesi uyarınca ihtar yükümlülüğünü yerine getirmediklerinin anlaşıldığını belirterek sözleşme gereğince davacıların yaptıkları masraflarında üzerinde bırakılacağı kararlaştırıldığından davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı yükleniciler tarafından temyiz edilmiştir.
1 ) Dosyadaki yazılara , kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacıların aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2 ) Dava dilekçesinde, 20.000,00 TL maddi tazminatın tahsili istenmiş ise de, dava dilekçesinde ve yargılama sırasında dosyaya ibraz edilen diğer belgelerden bu bedelin neye ilişkin olduğu, hangi sebeple talep edildiği net şekilde açıklanmadığı gibi, mahkemece de bu husus aydınlığa kavuşturulmamıştır. Bu itibarla mahkemece dava konusu tazminatın hangi kalem veya kalemlere ilişkin olduğu bedelleri de açıklatılarak davacı yandan sorulmalı, taleplerin davacı yanca dava tarihinden önce yapılmış, davalıların işine yarayabileceği ve kullanabileceği işlere ilişkin sözleşme konusu parsellerle ilgili olduğu anlaşılırsa, BK’nun 108/I. maddesi gereğince davacıların bu imalata dair isteklerinin yaptırılacak bilirkişi incelemesiyle değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir hükme varılması, aksi takdirde şimdiki gibi davanın reddine dair karar verilmesi gerekirken, somut olayda uygulama yeri bulunmayan ve yüklenicilerin yaptığı masrafların arsa sahibinden istenemeyeceğine dair BK’nun 19. maddesi hükmüne aykırı şekilde düzenlenen sözleşme maddesine dayanılarak davanın reddine karar verilmesi, usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda ( 1. ) bent gereğince davalıların diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2. ) bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan hüküm temyiz eden davacı yükleniciler yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, vekili Yargıtay duruşmasında hazır bulunan davacılar yararına takdir olunan 900,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacılara verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06.07.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/7723
K. 2009/6681
T. 10.12.2009
• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Davacı Arsa Sahibi Bilirkişi Kurulu Raporunda İkinci Alternatif Olarak Hesaplanan Miktarda Gecikme Tazminatını Davalı Yükleniciden İstemekte Haklı Olduğu – Davanın Kabulü Gerektiği )
• BİLİRKİŞİ RAPORU ( Davacı Arsa Sahibi Bilirkişi Kurulu Raporunda İkinci Alternatif Olarak Hesaplanan Miktarda Gecikme Tazminatını Davalı Yükleniciden İstemekte Haklı Olduğu – Davanın Kabulü Gerektiği )
• GECİKME TAZMİNATI ( Tenkisinin Mümkün Olmadığı – Davacı Arsa Sahibi Bilirkişi Kurulu Raporunda İkinci Alternatif Olarak Hesaplanan Miktarda Gecikme Tazminatını Davalı Yükleniciden İstemekte Haklı Olduğu )
• CEZAİ ŞART ( Gecikme Halinde Kooperatif Tarafından Arsa Sahiplerine Ödenmesi Kabul Eden Para BK’nın 158/II. Maddesinde Tanımlanan İfaya Ekli Ceza-i Şart Değil BK’nın 106/II. Maddesinde Düzenlenen Gecikme Tazminatı Olduğu )
818/m.158/II,161/son
ÖZET : Davacı taraf sözleşmede gecikme halinde ödenecek paranın cezai şart olduğu şeklinde vasıflandırmada bulunmuş ise de; sözkonusu sözleşme hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere gecikme halinde kooperatif tarafından arsa sahiplerine ödenmesi kabul eden para BK’nın 158/II. maddesinde tanımlanan ifaya ekli ceza-i şart değil, BK’nın 106/II. maddesinde düzenlenen ( maktu kira ) gecikme tazminatıdır. Gecikme tazminatının da BK’nın 161/son maddesine göre tenkisi mümkün değildir. Bu durumda davacı arsa sahibi bilirkişi kurulu raporunda ikinci alternatif olarak hesaplanan miktarda gecikme tazminatını davalı yükleniciden istemekte haklı olduğundan taleple bağlı kalınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.
DAVA : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca gecikme tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davacı asıl tarafından temyiz edilmiştir.
Yanlar arasında biçimine uygun olarak Giresun 2. Noterliği’nde düzenlenen 27.01.1999 gün 1067 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin 7. maddesinde arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin 20.04.1999 tarihinden itibaren 36 ay içerisinde anahtar teslimi bitirilmesi kabul edilerek teslim için kesin vade kararlaştırılmış, 15. maddede de, süresinde teslim edilmeme halinde arsa sahiplerine düşen her bir daire için aylık 200 DM tazminatın yüklenici kooperatifçe ödeneceği kabul edilmiştir. Buna göre teslimi gereken tarih 20.04.2002 olup, yüklenicinin süre uzatım talebine cevap vermemesi zımni kabul anlamına gelmeyeceği ve teslimi gereken tarihin arsa sahiplerince uzatıldığı yasal delillerle kanıtlanmadığından bu tarihin değiştirilmediğinin ve yasal süre uzatım koşullarının oluşmadığının kabulü gerekir. Öte yandan HUMK’nın 76. maddesi hükmüne göre maddi vakıaları ileri sürmek taraflara, bu olayları nitelendirmek ve uygulanacak kanun hükümlerini belirlemek hakime aittir. Davacı taraf sözleşmenin 15. maddesinde gecikme halinde ödenecek paranın cezai şart olduğu şeklinde vasıflandırmada bulunmuş ise de; sözkonusu sözleşme hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere gecikme halinde kooperatif tarafından arsa sahiplerine ödenmesi kabul eden para BK’nın 158/II. maddesinde tanımlanan ifaya ekli ceza-i şart değil, BK’nın 106/II. maddesinde düzenlenen ( maktu kira ) gecikme tazminatıdır. Gecikme tazminatının da BK’nın 161/son maddesine göre tenkisi mümkün değildir.
Bu durumda davacı arsa sahibi bilirkişi kurulu raporunda ikinci alternatif olarak hesaplanan miktarda gecikme tazminatını davalı yükleniciden istemekte haklı olduğundan taleple bağlı kalınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 10.12.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/1381
K. 2011/2593
T. 28.4.2011
• EKSİK İŞ BEDELİNİN TAHSİLİ ( Davacı Kendi Miras Payı Oranında Eksik İş Bedelinin Tahsilini Davalıdan İsteme Hakkına Sahip İse de Diğer Mirasçıları Temsilen Murise Ait Tüm Bağımsız Bölümlerin ve Ortak Yerlerin Eksik İşlerinin Bedelini Dava Edemeyeceği )
• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Eksik İş Bedelinin Tahsili – Davacı Davalıdan İsteme Hakkına Sahip İse de Diğer Mirasçıları Temsilen Murise Ait Tüm Bağımsız Bölümlerin ve Ortak Yerlerin Eksik İşlerinin Bedelini Dava Edemeyeceği )
• MİRAS PAYI ORANINDA TAHSİL ( Eksik İş Bedelinin Tahsili – Davacı Kendi Miras Payı Oranında Eksik İş Bedelinin Tahsilini Davalıdan İsteme Hakkına Sahip İse de Diğer Mirasçıları Temsilen Murise Ait Tüm Bağımsız Bölümlerin ve Ortak Yerlerin Eksik İşlerinin Bedelini Dava Edemeyeceği )
4721/m.605
ÖZET : Dava, eksik iş bedelinin tahsili istemi ile açılmıştır. T.M.K.nın 605 ve izleyen maddeleri hükümleri gereğince, anılan murisin mirasını reddetmiş olan mirasçıların varsa alt soylarına miras payının intikal edip etmediği mahkemece araştırılmadığı gibi davacıdan başka mirası reddetmeyen mirasçıların bulunduğu da gözetilmemiştir. Davacı, kendi miras payı oranında eksik iş bedelinin tahsilini davalıdan isteme hakkına sahip ise de diğer mirasçıları temsilen murise ait tüm bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin eksik işlerinin bedelini dava edemez. Mahkemece, açıklanan hususla ve dolayısıyla davacının miras payı araştırılmadan miras bırakanın tek mirasçısı gibi talebinin kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükümün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, eksik iş bedelinin tahsili istemi ile açılmış: mahkemece, davanın kısmen kabulüyle 22.850,00 TL alacağın davalıdan tahsili ile davacılara verilmesine karar verilmiş ve verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.
1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-)Ankara 25. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 22.4.1987 tarih ve 19920 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini arsa sahibi sıfatı ile imzalayan İ. N. T.’ın 21.3.2004 tarihinde vefat ettiği: bazı mirasçılarının mirası reddetmiş oldukları Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2008/738 E., 2008/813 Sayılı karardan anlaşılmaktadır.
Muris İ. N. T.’ın mirasını kabul eden mirasçılarından sadece A. D. T., davacı sıfatı ile davada yer almıştır. Ancak; mahkemece, murisin tek mirasçısıymış gibi A. D. T.’ın mirasbırakan İ. N.’ye ait olan bağımsız bölümler ve bağımsız bölümlerin ortak yerleri ile ilgili eksik iş bedelinin tahsiline ilişkin istemi kabul edilmiştir. Oysa T.M.K.’nın 605 ve izleyen maddeleri hükümleri gereğince, anılan murisin mirasını reddetmiş olan mirasçıların varsa alt soylarına miras payının intikal edip etmediği mahkemece araştırılmadığı gibi: davacı A. D. T.’dan başka mirası reddetmeyen mirasçıların bulunduğu da gözetilmemiştir. Davacı A. D., kendi miras payı oranında eksik iş bedelinin tahsilini davalıdan isteme hakkına sahip ise de; diğer mirasçıları temsilen murise ait tüm bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin eksik işlerinin bedelini dava edemez. Mahkemece, yukarda açıklanan hususla ve dolayısıyla A. D.’un miras payı araştırılmadan miras bırakanın tek mirasçısı gibi talebinin kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.
Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte yazılı sebeplerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca diğer temyiz itirazlarının kabulüne ve kararın davalı yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 28.4.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/2212
K. 2011/3691
T. 23.3.2011
• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Eser Sözleşmesinin Bir Türü Olduğu Taraflara Karşılıklı Hak ve Borçlar Yüklediği – İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerde Mütemerrit Tarafa İfa İçin Uygun Bir Mehil Verilmesinin Borçlunun Temerrüdün Sonuçlarından Korumaya Yönelik Olduğu )
• SÖZLEŞEMENİN FESHİ ( İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerde Taraflardan Biri Mütemerrit Olduğundan Diğerine İfa İçin Mehil Verebileceği – Verilen Mehil İçinde Borç İfa Edilmemesi Halinde Alacaklının Borcun İfasını ve Zarar ve Ziyanının Tazminini İsteyebilecği )
• İKİ TARAFA BORÇ YÜKLEYEN SÖZLEŞMELERİN FESHİ ( Tarafların Sözlü veya Eylemli İradeleri Fesihte Birleşmemiş ise Feshin Ancak Mahkeme Kararı ile Gerçekleşebileceği – İki Taraftan Biri Mütemerrit Olduğu Takdirde Diğer Taraf Borcun İfası İçin Uygun Bir Mehil Verebileceği )
818/m. 106, 107, 355
ÖZET : Karşılıklı taahhütleri havi olan akitlerde, iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde diğeri borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilin tayinini hakimden isteyebilir. Bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu surette, alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebiyle zarar ve ziyan davası ikame eyleme hakkını haizdir. İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, alacaklının B.K. m. 106’daki seçeneklerden birini kullanabilmesi için B.K. m. 107’de sayılan nedenler dışında temerrüde düşen borçluya uygun bir mehil vermesi gerekir. Buradaki mehilden amaç, temerrüde rağmen alacaklının daha ne kadar süreyle ifayı kabule rıza gösterdiğini bildirmesi demektir. Kuşku yok ki yasa, uygun bir mehil tayini suretiyle borçluyu temerrüdün sonuçlarından korumak istemiştir.
DAVA : Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 15.5.2003 gününde verilen dilekçeyle tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 23.9.2010 tarihli hükümün Yargıtay’ca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.
Davalı arsa sahipleri, yükleniciyle olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesh edildiğini, bağımsız bölümleri işgal eden bir kısım kişiler aleyhine elatmanın önlenmesi davası açtıklarını ve lehlerine sonuçlandığını, esasen yüklenicinin de edimlerini yerine getirmediğini, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalılar arasındaki 27.8.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olacak şekilde feshedildiğinden, davacılar feshedilen sözleşmeye dayanarak istemde bulunamayacağından bahisle dava reddedilmiştir. Hükmü, davacılar temyiz etmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi istisna ( eser ) sözleşmesinin bir türüdür. Bu sözleşmeyle, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklenmektedir. Burada, bir diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilki, geçerliği bir şekle bağlı olmayan inşaat yapım sözleşmesi ( eser sözleşmesi ) “yüklenicinin borcu”, diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri “arsa sahibinin borcudur. Bu özelliği gereği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri çift tipli karma sözleşmelerdendir.
Karşılıklı taahhütleri havi olan akitlerde, sözleşmenin feshini düzenleyen B.K.nun 106/1. maddesine göre “karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte, iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde diğeri borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilin tayinini hakimden isteyebilir. Bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu surette, alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebiyle zarar ve ziyan davası ikame eyleme hakkını haizdir…” Görülüyor ki, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, alacaklının B.K. m. 106’daki seçeneklerden birini kullanabilmesi için B.K. m. 107’de sayılan nedenler dışında temerrüde düşen borçluya uygun bir mehil vermesi gerekir. Buradaki mehilden amaç, temerrüde rağmen alacaklının daha ne kadar süreyle ifayı kabule rıza gösterdiğini bildirmesi demektir. Kuşku yok ki yasa, uygun bir mehil tayini suretiyle borçluyu temerrüdün sonuçlarından korumak istemiştir.
İki taraflı akitlere ve iki taraflı akitlerin feshi yöntemine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince;
Davalı arsa sahiplerinin, diğer davalı yüklenici şirkete keşide ettiği 31.1.2001 tarihli ihtarnamede yükleniciye yasanın aradığı anlamda uygun bir mehil verilmemiş, arsa sahipleri doğrudan “inşaat sözleşmesini geriye doğru sözleşmenin yapılış tarihinden geçerli olmak üzere feshettik” sözleriyle fesih iradesini bildirmiştir. Yüklenici ise, arsa sahiplerinin fesih iradelerine uygun bir beyanda bulunmamış, susmak suretiyle feshe karşı koymuştur. Yine, iki tarafa borç yükleyen akitlerde, tarafların sözlü iradeleri veya eylemli iradeleri fesihte birleşmemişse, feshin ancak mahkeme hükmüyle gerçekleştirilmesi olanaklıdır. Kısaca ifade etmek gerekirse, davalılar arasındaki 27.8.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yöntemince feshedilmiş bir sözleşme değildir. Her ne kadar aynı mahkemenin 2001/794 esasında kayıtlı davanın ilamında da fesihten söz edilmişse de davacılar o davanın tarafı bulunmadığından ve dava da haksız elatmanın giderilmesine ilişkin olduğundan, ilam davacıları bağlayıcı değildir.
Mahkemece yapılması gereken iş, yerinde yeniden keşif yapılarak 27.8.1992 tarihli sözleşmenin yüklenici tarafından amacına, sözleşme hükümlerine, fen ve sanat kurallarına uygun ifa edilip edilmediğini saptamak, davacılar ancak yüklenicinin edimlerini bütünüyle yerine getirmesi halinde alacağın temliki suretiyle hak iddiasında bulunabileceklerinden, istemi bunun sonucuna uygun hükme bağlamak olmalıdır.
Orta yerde yöntemine uygun feshedilmiş bir sözleşme varmış gibi davanın bu nedene bağlı olarak eksik inceleme ve araştırma sonucu reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ : Temyiz olunan kararın yukarda açıklanan sebeplerle BOZULMASINA, 23.03.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
