Kira Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilecek Konular Para Birimi
Kira sözleşmeleri yapılırken dikkat edilmesi gereken hususlardan biri de para birimidir. Enflasyon oranlarının yüksek olduğu dönemlerde yabancı para birimi ile yapılan kira sözleşmeleri kiralayan kişi lehine avantajlar sağlıyordu. Enflasyon oranlarının çok yüksek olmadığı ve yabancı paralara ait kurların ciddi değişiklikler göstermediği bu dönemlerde kira sözleşmelerinin yabancı para birimi ile yapılması kiracı lehinedir.
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanuna 4531 sayılı Kanunla eklenen Geçici Madde 7’nin ikinci fıkrasında kira bedelinin yabancı paraya endeksli olarak belirlenmesi halinde ayrıca sözleşmelerde öngörülen yıllık artış şartının uygulanmayacağı açıkça hükme bağlanmıştır. Bu zorunlu ve emredici bir kanun kuralıdır. Taraflar yabancı para birimi ile yapılan kira sözleşmesine artış oranı ekleseler bile kiracı bu artış oranına uymak zorunda değildir. Oysa Türk Lirası (TL) ile yapılan kira sözleşmelerinde sözleşmede artış oranı belirlenmemiş olsa bile enflasyon oranında artış yapılması istenebilir.
Yeni Borçlar Kanunu 344/4 maddesinde belirtildiği şekliyle “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.” Burada aşırı ifa güçlüğü ile taraflardan biri için dövizin değer artışı veya değer kaybından dolayı sözleşmenin çekilmez hale gelmesi anlatılmaktadır.
Beş yıl geçtikten sonra, kira bedeli belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak aynı maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen “üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde” olmasına dikkat edilmelidir.
Dövizin normalin çok üzerinde değerinin yükselmesi durumu yabancı para cinsinden yapılan kira sözleşmelerindeki en büyük risktir. Uygulamada bu tür durumlarla karşılaşıldığında Kira Bedelinin Yeniden Uyarlanması davası açılmakta ve bu davalar dövizin değerinin ciddi şekilde yükselmesi durumunda çoğunlukla kiracı lehine kazanılmaktadır.
Kira sözleşmeleri yabancı para birimi ile yapılır ise 35 numaralı Damga Vergisi Genel Tebliği uyarınca; Damga Vergisi sözleşmenin düzenlendiği tarihteki T.C Merkez Bankası Cari Döviz Satış Kuruna göre hesaplanıp ödenmek zorundadır. Uygulamada kira sözleşmesine ait damga vergisi hesaplanırken sözleşmeyi imzalayanlar sık sık bu konuda hataya düşmektedir.
Yeni Borçlar Kanunu hükümlerine göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
