Apartman Aidatı Hakkında Yargıtay Kararları
T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/4189
K. 2003/4952
T. 10.6.2003
• ORTAK GİDER AVANS BORCU ( Gecikme Tazminatına Hükmedilebilmesi – Kat Malikleri Kurulu Kararının Tebliğ Edilmiş Veya İlgilinin Borcu Herhangi Bir Şekilde Öğrenmiş Olması Gereği )
• APARTMAN AİDAT DOĞALGAZ SU BORCU ( Gecikme Tazminatına Hükmedilebilmesi – Kat Malikleri Kurulu Kararının Tebliğ Edilmiş Veya İlgilinin Borcu Herhangi Bir Şekilde Öğrenmiş Olması Gereği )
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARI ( Ortak Gider Avans Borçları – Gecikme Tazminatına Hükmedilebilmesi İçin Tebliğ Edilmiş Veya İlgilinin Borcu Herhangi Bir Şekilde Öğrenmiş Olması Gereği )
634/m.18, 20
ÖZET : Ortak gider avans borçlarının ödenmemesi nedeniyle gecikme tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun bu alacakla ilgili kat malikleri kurulu kararının alındığı toplantıya katılması, işletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararının kendisine tebliğ edilmiş olması veya ilgilinin bu borcu herhangi bir şekilde öğrenmiş olması gerekir.
DAVA : Davada 1.741.739.000.- TL. alacağın faiz ve masraflarla birlikte tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, Şubat 1998 – Eylül 2000 tarihleri arasındaki ödenmeyen aidat, doğalgaz ve su paralarının tahsili istemine ilişkindir.
Tarafların ibraz ettikleri bilgi ve belgeler üzerinde yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporda davalının toplam 661.690.000.- TL aidat, doğalgaz ve su bedeli borcu ile 1.079.699.102.- TL gecikme tazminatı borcu bulunduğu belirlenmiş ve mahkemece de bu rapor doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmiştir.
Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulamalarına göre ortak gider avans borcunun ödenmemesi nedeniyle gecikme tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun bu alacakla ilgili kat malikleri kurulu kararının alındığı toplantıya katılması, işletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararının kendisine tebliğ edilmiş olması veya ilgilinin bu borcu herhangi bir suretle öğrenmiş olması gerekir.
Mahkemece tarafların asıl borç ve gecikme tazminatına ilişkin iddia ve savunmaları doğrultusunda dosyaya sunulan bilgi ve belgelerin yanısıra yönetimden anataşınmazın yönetimi ile ilgili olarak dava konusu döneme ilişkin karar ve işletme defterleri ile tüm makbuz, fatura ve diğer belgeler ve varsa bu dönemlere ait işletme projeleri getirtilip bilirkişiden davalının bütün borçları ile ödemelerini ve herhangi bir suretle borcunu öğrenerek mütemerrit duruma geldiği tarihleri ayrıntılı bir şekilde belirleyen incelemenin yaptırıldığı ek rapor alınıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 10.6.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2000/6531
K. 2000/7317
T. 19.6.2000
• İTİRAZIN İPTALİ ( Apartman Aidat Parası Nedeniyle Yapılan Takip-İcra İnkar Tazminatı )
• İCRA İNKAR TAZMİNATI ( Apartman Aidat Parası Nedeniyle Yapılan Takip )
• APARTMAN AİDAT PARASI ( İcra İnkar Tazminatı )
2004/m.67/2
ÖZET :Davada inkar tazminatına hükmedilmesi istenmiş ama takibe konu alacağın likit olmayıp yargılamayı gerektirdiğinden bahisle icra inkar tazminatının reddine karar verilmiştir. Takibe geçilen meblağ içinde elektrik parası olan tutarın davalıya tebliğ edildiği anlaşılmamakla birlikte kalan kısım apartmanın Aralık ve Ocak ayları ortak giderleri olup, takipten önce ihtarname ile davalıya tebliğ edilmiş bulunmasına göre bu kısım için inkar tazminatına hükmedilmesi gerekirdi.
DAVA : Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
KARAR : Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Davada inkar tazminatına da hükmedilmesi istenmiş mahkemece takibe konu alacağın likit olmayıp yargılamayı gerektirdiğinden bahisle icra inkar tazminatının reddine karar verilmiştir. Davalı hakkında 1998 yılı Aralık ve 1999 yılı Ocak ayı aidatları ve elektrik parası için toplam 170.660.000 TL. için takibe geçilmiştir. Bu meblağ içinde elektrik parası olan 2.380.000 TL’nin davalıya tebliğ edildiği anlaşılmamakla birlikte kalan kısım apartmanın Aralık ve Ocak ayları ortak giderleri olup takipten önce ihtarname ile davalıya tebliğ edilmiş bulunmasına göre bu kısım için inkar tazminatına hükmedilmesi gerekirken yerinde görülmeyen gerekçelerle inkar tazminatı isteminin reddi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 19/6/2000 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2009/10087
K. 2010/429
T. 25.1.2010
• TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE VE KİRA ALACAĞININ TAHSİLİ ( Aidatın Ödenmediği Davacının da Kabulünde Olduğu – Mahkemece Kira Paraları Toplamının Davalıdan Tahsiline ve Aidat Bedeline İlişkin Talebin Reddine Karar Verilmesi Gerektiği )
• AİDATIN ÖDENMEMESİ ( Temerrüt Nedeniyle Tahliye ve Kira Alacağının Tahsili – Aidatın Ödenmediği Davacının da Kabulünde Olduğu/Mahkemece Kira Paraları Toplamının Davalıdan Tahsiline ve Aidat Bedeline İlişkin Talebin Reddi Gerektiği )
• APARTMAN AİDATI ( Kiracı Tarafından Ödenmesi Gerektiği – Kiracının Ödemesi Gereken Aidat Borcunu Kiralayan Kendisi Ödemek Koşuluyla Kiracıdan İsteyebileceği )
818/m.260
ÖZET : Dava, temerrüt sebebiyle tahliye ve kira alacağının tahsiline ilişkindir. Sözleşmenin özel şartlarında” kiralanan taşınmazın elektrik, su giderleri, çevre-temizlik vergisi ile taşınmazın ortak giderlerini ( kapıcı, kalorifer yakıt parası, asansör bakımı-onarım ve temizlik ile yönetici giderlerini ) kiracı ödemeyi kabul ve taahhüt eder” hükmüne yer verilmiştir. Bu hükme göre apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Aidatın ödenmediği davacının da kabulündedir. Bu durumda mahkemece kira paraları toplamının davalıdan tahsiline, aidat bedeline ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı tahliye-alacak davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, temerrüt sebebiyle tahliye ve kira alacağının tahsiline ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine ve kira alacağının tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-)Dosya kapsamına, toplanan delilere, hükümün dayandığı gerekçelere, davacı ve davalının beyanlarına Ekim ayı kira parasının ödendiğine dair yazılı belge ibraz edilmediğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.
2-)Davalı vekilinin alacağa ilişkin temyiz itirazlarına gelince:
Davalının 7.4.2008 başlangıç tarihli sözleşme ile aylık 525.00 TL bedelle kiracı olduğunu, davalının kira paralarını başta düzenli olarak ödediği halde, ihtara rağmen, davaya konu ay kira parası ile aidatları ödemediğini bu sebeple temerrüt sebebiyle kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen 2008 yılı Kasım-Aralık ve 2009 yılı Ocak aylar ına ilişkin aylık 525.00 TL den toplam 1.575.00 TL kira bedeli ve 635.00 TL apartman aidatı ile birlikte toplam 2.210.TL’nin tahsilini istemiştir. Davalı vekili ise müvekkilinin davacıya aidat borcu bulunmadığını, kabul anlamına gelmemek kaydıyla aidat borcu olsa bile apartman yönetimince tahsil edilmesi gerektiğini, kira paralarının elden ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 7.4.2008 tanzim ve 15.5.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 4. maddesinde” kiralanan taşınmazın elektrik, su giderleri, çevre-temizlik vergisi ile taşınmazın ortak giderlerini ( kapıcı, kalorifer yakıt parası, asansör bakımı-onarım ve temizlik ile yönetici giderlerini ) kiracı ödemeyi kabul ve taahhüt eder” hükmüne yer verilmiştir. Bu hükme göre apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Dosya içindeki Ergenokon Sitesi yöneticiliğinin 21.1.2009 tarihli yazısından kiracının Eylül-Aralık arası aylık 40.00 TL’den toplam 595.00 TL aidat borcu olduğu ve ödenmediği anlaşılmaktadır. Aidatın ödenmediği davacının da kabulündedir. Bu durumda mahkemece 2008 Kasım-Aralık ve 2009 Ocak aylar kira paraları toplamı 1.575.00 TL nin davalıdan tahsiline, aidat bedeline ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükümün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Hükmün yukarda bir numaralı bentte yazılı sebeple tahliyeye ilişkin kısmının ONANMASINA, 2 numaralı bentte yazılı sebeple alacağa yönelik hüküm kısmının BOZULMASINA, onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına, 25.1.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/9427
K. 2011/5710
T. 10.5.2011
• İŞYERİ SİGORTA SÖZLEŞMESİNE DAYALI RÜCUAN TAZMİNAT ( Site İçinde Olan Apartmanın Altında Bulunan İşyerine Binanın Ortak Pis Su Giderinden Su Sızdığı – Meydana Gelen Zarardan Sorumluluğun 634 S.K.’daki Hükümler Göz Önüne Alınarak Belirleneceği )
• APARTMAN ALTINDA BULUNAN İŞYERİNDE MEYDANA GELEN ZARARDAN KAT MALİKLERİNİN SORUMLULUĞU ( Su Baskını Rizikolarına Karşı Sigortalanan İşyeri – 634 S.K.’da Düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlerin Dikkate Alınacağı )
• TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER ( Apartman Altında Bulunan İşyerinde Meydana Gelen Zararın Rücuan Tazmini İstemi – Site İçinde Bulunan Diğer Blokların Kat Maliklerinin de Sorumlu Olup Olmadığının Bu Hükümlere Göre Belirleneceği )
634/m.72/1
ÖZET : Dava, işyeri sigorta sözleşmesine dayalı rücuen tazminat istemine ilişkindir. Site içinde olan apartmanın altında bulunan sigortalı işyerine bu binanın ortak pis su giderinden su sızdığı uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık, meydana gelen zarardan sadece bu apartmanda bulunan kat malikleri mi yoksa site içinde bulunan diğer blokların kat maliklerinin de sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler başlığı altında yer alan hükümler gözönüne alınarak, sorumluluğun belirlenmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada Bakırköy 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce verilen 16.12.2008 tarih ve 2007/217-2008/349 Sayılı kararın Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi İhsan Akgül tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, müvekkili tarafından dahili su baskını rizikolarına karşı sigortalanan işyerine davalıların maliki oldukları binanın ortak pis su giderinden akan suların hasar verdiğini, hasar bedelinin müvekkili tarafından sigortalısına ödendiğini ileri sürerek, 6.826,40 TL’nin temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.
Bir kısım davalılar, davanın reddini istemiştir.
Bir kısım davalılar ise davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalıların meydana gelen hasardan arsa payları ve hisse oranlarında sorumlu oldukları gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, 826,14 TL’nin temerrüt faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
1- ) Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
2- ) Dava, işyeri sigorta sözleşmesine dayalı rücuen tazminat istemine ilişkindir.
Somut olayda, taraflar arasında birden fazla apartmandan oluşan site içinde ve D Blok apartmanın altında bulunan sigortalı işyerine bu binanın ortak pis su giderinden su sızdığı uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık, meydana gelen zarardan sadece bu apartmanda bulunan kat malikleri mi yoksa site içinde bulunan diğer blokların kat maliklerinin de sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Dokuzuncu Bölümünde Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler Başlığı altında yer alan ve bu tür yapılarda ortak giderlere katılmanın nasıl olduğunu düzenleyen 72. maddesinin 1. Fıkrasında “toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır” hükmü düzenlenmiştir.
Bu durumda mahkemece. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler başlığı altında yer alan hükümler gözönüne alınarak, sorumluluğun belirlenmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, karar ın bu sebeple bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda 1 numaralı bentte açıklanan sebeplerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2 numaralı bentte açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulüyle kararın davacı yararına BOZULMASINA, ödenen temyiz peşin harcın istemi halinde temyiz edene iadesine, 10.5.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/8307
K. 2009/181
T. 19.1.2009
• APARTMAN ÇATISINA KONULAN REKLAM PANOSU ( Kararlaştırılan Kira Bedelinin Uyarlanması ve Tahsili – Kira Sözleşmesinde İmzası Bulunan Yöneticinin Ayrıca Yetki Almamış da Olsa Sözleşmeden Kaynaklanan Uyuşmazlıkta Taraf Sıfatı Bulunduğu )
• KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI VE TAHSİLİ ( Kira Sözleşmesinde İmzası Bulunan Yöneticinin Ayrıca Yetki Almamış da Olsa Sözleşmeden Kaynaklanan Uyuşmazlıkta Taraf Sıfatı Bulunduğu )
• TARAF SIFATI ( Çatıya Konulan Reklam Panosuna İlişkin Kira Sözleşmesinde İmzası Bulunan Yöneticinin Ayrıca Yetki Almamış da Olsa Bu Sözleşmeden Doğan Uyuşmazlıkta Taraf Sıfatı Olduğu )
• ÇATIYA KONULAN REKLAM PANOSU ( İlişkin Kira Sözleşmesinde İmzası Bulunan Yöneticinin Ayrıca Yetki Almamış da Olsa Bu Sözleşmeden Doğan Uyuşmazlıkta Taraf Sıfatı Olduğu )
1086/m.38
ÖZET : Dava, apartman çatısına konulan reklam panosu için kararlaştırılan kira bedelinin uyarlanması ve tahsili talebine ilişkindir. Dosya kapsamından, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin apartman yöneticisi ile davalı şirket arasında ‘yapıldığı anlaşılmaktadır. Yönetici tarafından imzalanan kira sözleşmesi taraflar arasında uygulanmıştır. Kira sözleşmesinde imzası bulunan yöneticinin, ayrıca yetki almamış da olsa sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıkta taraf sıfatı bulunmaktadır.
DAVA : Taraflar arasındaki uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı M. Apartmanı Kat Malikleri Kurulu adına yönetici İhsan, apartman yönetimi ile davalı arasında yapılan 10.11.2000 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile apartman çatısının reklam panosu koyması için davalı şirkete kiralandığını, ilk iki yılın kirası karşılığında çatıda onarım yapılacağının ve 3., 4., 5. yılların kira parasının yıllık 2500 Dolar olarak kararlaştırıldığını, sonraki yıllar kirasının ise belirlenmediğini, aynı miktardan devamının yetersiz olacağını ileri sürerek yıllık kira parasının 5500 Dolar olarak uyarlanmasını ve 4.515,00.-TL kira alacağının tahsilini istemiştir.
Davalı, kira sözleşmesinde 6. ve diğer yıllar için kira artışının öngörülmediğini, istenen bedelin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, 02.07.2006 tarihli Kat Malikleri Kurulu kararı ile kira bedelinin yükseltilmesi ve bu konuda işlem yapmak ve dava açmak için yöneticiye yetki verilmediği, bu nedenle yöneticinin kat maliklerini temsil yetkisinin bulunmadığı gerekçesiyle aktif husumet eksikliği nedeniyle davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen ve davacı yöneticinin davaya dayanarak yaptığı 10.11.2000 tarihli kira sözleşmesinin apartman yöneticisi ile davalı şirket arasında imzalandığı anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesini yöneticinin imzalaması ve taraflar arasında da bu sözleşmenin uygulandığı gözetildiğinde, kira sözleşmesini imzalayan yöneticinin davada taraf sıfatının da bulunduğunun kabulü gerekir. Mahkemece değinilen bu yön göz ardı edilerek, işin esasına girilip hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz olunan kararın davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine, 19.01.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/2786
K. 2003/3298
T. 22.4.2003
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARI ( Deprem Güçlendirme Giderinden Payına Düşen Miktarı Ödemeyen Kat Maliki – Kararı İptal Ettirme Hakkı Varken Bu Yola Başvurmaması/Yükümlülüğünü Yerine Getirmesi Gereği )
• APARTMAN GENEL GİDERLERİ ( Deprem Güçlendirme Giderinden Payına Düşen Miktarı Ödemeyen Kat Maliki – Kararı İptal Ettirme Hakkı Varken Bu Yola Başvurmaması/Yükümlülüğünü Yerine Getirmesi Gereği )
• İTİRAZIN İPTALİ ( Deprem Güçlendirme Giderinden Payına Düşen Miktarı Ödemeyen Kat Maliki – Kat Malikleri Kurulu Kararını İptal Ettirme Hakkı Varken Bu Yola Başvurmaması/Kabulü Gereği )
634/m.20, 33
ÖZET : Kat malikleri kurulunca kendisini de ilgilendiren konuda usul ve yasaya aykırı karar alındığı iddiasında bulunan kat maliki, bu konuda mahkemeye başvurarak kararı iptal ettirebilir. Bu yola başvurmayan kat malikinin yasadan doğan yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde deprem güçlendirme giderinden payına düşen miktarı ödemeyen davalı hakkında yapılan icra takibine karşı ileri sürülen itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, deprem güçlendirme giderinden payına düşen miktarı ödemeyen davalı hakkında icra takibi yapıldığını, davalının icra takibine itiraz ederek alacağı ödemediğini açıklanan nedenlerle itirazın iptali ile %40 oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
Davalı vekili savunmasında apartmanın tamirat ve takviye işlemlerinin devamı süresince payına düşen miktarı ödediğini, müteahhit firma ile yönetim arasında çıkan ihtilaf nedeniyle işin yarım kaldığını, bağımsız bölümündeki tadilatı kendisinin tamamladığını, alınan kat malikleri kurulu kararının ve işletme projesinin usule uygun olmadığını ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir. Mahkemece icra takibine dayanak yapılan kat malikleri kurulu kararında kat maliklerinin daire başına sorumlu olduklarını dolayısıyla kat maliklerinin payına düşen miktarın Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesine göre arsa payı oranına göre hesap edilmediği ileri sürülerek dava reddedilmiş karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi hükmüne göre kat malikleri anagayrimenkulün genel giderlerine katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan yararlanmamak durumunda kaldıklarını ileri sürerek bu genel giderlere katılmaktan kaçınamazlar. Ayrı Yasanın 33. maddesi gereğince kat malikleri kurulu kararına razı olmayan kat malikleri anagayrımenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini isteyebilirler.
Kat malikleri kurulunca kendisini de ilgilendiren konuda usul ve yasaya aykırı karar alındığı iddiasında bulunan davalının bu konuda kat mülkiyeti hükümlerine göre her zaman mahkemeye başvurarak kararı iptal ettirme hakkı varken bu yola başvurmayan davalının yasadan doğan yükümlülüğü yerine getirmesi gerekir.
Dava konusu alacakla ilgili olarak 25.03.2001 tarihinde her bağımsız bölüm malikinden 1.000.000.000-TL toplanmasına karar verildiği ve yine 03.03.2002 tarihli toplantıda aidat ve onarıma ait eski kararların geçerli olduğu belirtildiğine göre, mahkemece, alacağın dayanağını oluşturan kat malikleri kurulu kararları doğrultusunda yönetimden, karar defteri ve işletme defteri ile diğer belgeler temin edilerek üzerinde uzman bilirkişi vasıtası ile inceleme yaptırılıp, davalının borçlu olduğu miktar saptanarak bu doğrultuda bir karar verilmesi gerekirken açıklanan gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 22.04.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
12. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/9548
K. 2006/12110
T. 6.6.2006
• APARTMAN GENEL GİDERİNİN TAHSİLİ AMACIYLA İCRA TAKİBİ ( Kat Maliki Temsilcisi Aleyhine İcra Takibi ve Dava Açılamayacağı )
• İCRA TAKİBİ ( Kat Maliki Temsilcisi Aleyhine İcra Takibi ve Dava Açılamayacağı – Apartman Genel Giderinin Tahsili )
• KAT MALİKİ TEMSİLCİSİ ( Bir Kat Malikini Temsilen Diğer Bir Kat Malikinin veya Üçüncü Kişinin Kat Malikleri Kuruluna Katılıp Oy Kullanabileceği – Kat Malikini Temsilen Kat Malikleri Kuruluna Katılan Temsilci Aleyhine İcra Takibi Yapılamasının veya Dava Açılmasının Mümkün Olmadığı )
634/m. 31
ÖZET : Bir kat malikini temsilen diğer bir kat maliki veya 3. kişi konumunda olan birinin kat malikleri kurulu toplantılarına 634 sayılı Kat mülkiyeti Kanunu’nun 31. maddesine göre katılıp oy kullanabilirler ise de; yapılacak bir icra takibinde veya açılacak davada onların taraf olarak gösterilmesi mümkün bulunmamaktadır.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlular vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;
Kat mülkiyeti Yasası’na dayanılarak genel giderden dolayı tapu maliki Yasemin Işıldak’la ilgili olarak genel haciz yolu ile icra takibine geçilmiş, ayrıca onun vekili Mustafa Hakkı Ertan da borçlu olarak takipte gösterilerek ona da ödeme emri tebliğ edilmiştir. Adı geçenlerin icra dairesinin yetkisine itirazları üzerine alacaklı tarafça bu itirazların kaldırılması için icra mahkemesine başvurulduğu anlaşılmaktadır.
Bir kat malikini temsilen diğer bir kat maliki veya 3. kişi konumunda olan birinin kat malikleri kurulu toplantılarına 634 sayılı Kat mülkiyeti Kanunu’nun 31. maddesine göre katılıp oy kullanabilirler ise de; yapılacak bir icra takibinde veya açılacak davada onların taraf olarak gösterilmesi mümkün bulunmamaktadır. Bu nedenle, borçlu olarak gösterilen Mustafa Hakkı Ertan yönünden itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verilmesi gerekirken onu da kapsar şekilde hüküm kurulması isabetsizdir.
SONUÇ : Borçlular vekilinin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK. 366 ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA ), 06.06.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2001/2313
K. 2001/3051
T. 5.4.2001
• APARTMAN GİDERLERİ ( Kiralananın Alelade Kullanımı İçin Gereken Giderleri Kiracının Ödeyeceği – Malikin Ortak Giderlere İlişkin Tüm Yükümlülüklerinin Kiracıya Geçmeyeceği )
• KİRACININ ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUĞU ( Kiralananın Alelade Kullanımı İçin Gereken Giderler – Talep Edilen Giderlerin Kira Sözleşmesi Kapsamındaki Giderlerden Olmadığı )
• MALİKİN ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUĞU ( Kiralananın Alelade Kullanımı İçin Gereken Giderleri Kiracının Ödeyeceği – Tüm Yükümlülüklerinin Kiracıya Geçmeyeceği )
634/m.20
818/m.258/2
ÖZET : Mahkemece hükme bağlanan ve davalıdan talep edilen ortak giderlerin kira sözleşmesinde kararlaştırılan giderlere dahil olmadığı ve o giderlerden sayılmadığı gözetilerek davanın reddi yerine, davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Kiralananın alelade kullanılması için gereken giderlerin kiracı tarafından üstlenildiği kabul edilmeli, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre malikin ortak giderlere ilişkin tüm yükümlülüklerinin kiracıya devredildiği kabul edilmemelidir.
DAVA : Dava dilekçesinde 149.656.937 lira alacağın, yasal faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı dilekçesinde kendisinin kat maliki, davalının ise kiracı olduğunu, apartman yönetiminin aleyhine açtığı davalar sonucunda apartman ortak giderlerini ödemek zorunda kaldığını, halbuki aralarındaki kira sözleşmesi gereğince bu giderlerin davalı kiracıya ait olduğunu beyan ederek 149.656.937 lira alacağın yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davacının ödediği ve kendisinden talep edilen ortak giderlerin, apartmanın demirbaş giderleri olduğu ve bu giderlerin de kat maliki tarafından ödenmesi gerektiği savunmasında bulunmuş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi hususi şartlar madde 3’de Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetimin tespit ettiği yakıt bedeli, tamir, bakım ve diğer masrafların kiracıya ait olacağı hususu kararlaştırılmıştır. Fatih 4.Sulh Hukuk Mahkemesinin 1998/1058 esas sayılı ve Fatih 1.Sulh Hukuk Mahkemesinin 1998/295 esas sayılı dosyaları ile davacıdan tahsiline karar verilen ve davalıdan da talep edilen giderler hidrofor tamiri, zil onarımı, izolasyon işçiliği, nalburiye, elektrik, ortak dairenin ön cephe ahşap kasalarının değişmesi, kalorifer dairesine yapılan harcamalar, doğalgaz yapım gideri apartmana ait su deposu maliyeti, apartmanın komple boya ve badana gideri, apartman teras katı ve yan duvarların ziftlenmesine ilişkin giderlerdir.
BK.nun 258/2 maddesi uyarınca kiralananın alelade kullanılması için muktazi tathir ve ıslah masrafı kiracıya ve tamir kiralayana aittir. Taraflar, kira sözleşmesinde, tamir, bakım ve diğer masrafların kiracıya ait olduğu konusunda anlaşmışlardır. Sözleşmenin bu hükmü yorumlanırken, kiralananın alelade kullanılması için gereken giderlerin kiracı tarafından üstlenildiği kabul edilmeli, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre malikin ortak giderlere ilişkin tüm yükümlülüklerinin kiracıya devredildiği kabul edilmemelidir. Kiracı ancak, taşınmazı kullanmanın karşılığı olarak kira parası ile mütenasip ve alelade kullanma ile ilgili tamir giderlerinden sorumlu olmalıdır.
Mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek, yukarıdaki, dava dosyalarında hükme bağlanan ve davalıdan talep edilen ortak giderlerin kira sözleşmesinde kararlaştırılan giderlere dahil olmadığı ve o giderlerden sayılmadığı gözetilerek davanın reddi yerine, davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 5.4.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2010/21-230
K. 2010/266
T. 12.5.2010
• APARTMAN HİZMETİ ( Çalışmanın Tespiti – 14 Daireli ve Sobalı Binada Haftada Bir Gün Apartman ve Bahçe Temizliği Yaptığı Her Akşam Çöpleri Aldığı Anlaşılan Davacının Çalışma Şeklinin Kısmi Zamanlı Olduğunun Kabulü Gereği )
• ÇALIŞMANIN TESPİTİ ( Apartmanda Kapıcı Olarak Çalışma – Sözkonusu Binada Haftada Bir Gün Apartman ve Bahçe Temizliği Yaptığı Her Akşam Çöpleri Aldığı Anlaşılan Davacının Çalışma Şeklinin Kısmi Zamanlı Olduğu )
• HİZMET TESPİTİ ( 14 Daireli ve Sobalı Binada Haftada Bir Gün Apartman ve Bahçe Temizliği Yaptığı Her Akşam Çöpleri Aldığı Anlaşılan Davacının Çalışma Şeklinin Kısmi Zamanlı Olduğunun Kabulü Gereği )
• KISMİ ÇALIŞMA ( Apartman İşyerinde Kapıcı Olarak Çalıştığının Tespiti – 14 Daireli ve Sobalı Binada Haftada Bir Gün Apartman ve Bahçe Temizliği Yaptığı Her Akşam Çöpleri Aldığı Anlaşılan Davacının Çalışma Şeklinin Kısmi Zamanlı Olduğunun Kabulü Gereği )
506/m.79
ÖZET : Dava, … tarihleri arasında davalıya ait apartman işyerinde kapıcı olarak çalıştığının tespiti ile iş akdinin haksız feshi nedeniyle ödenmeyen işçilik haklarının tahsili istemine ilişkindir. Somut olayda; 14 daireli ve sobalı binada haftada bir gün apartman ve bahçe temizliği yaptığı, her akşam çöpleri aldığı anlaşılan davacının çalışma şeklinin kısmi zamanlı ( part-time ) olduğu kabul edilerek hizmet tespiti yapılmalıdır.
DAVA : ( … Dava, 20.09.2002-05.08.2004 tarihleri arasında davalıya ait apartman işyerinde kapıcı olarak çalıştığının tespiti ile iş akdinin haksız feshi nedeniyle ödenmeyen işçilik haklarının tahsili istemine ilişkindir.
Mahkemece hizmet tespitine yönelik davanın kabulü ile yazılı şekilde işçilik alacakları karar altına alınmış ve bu karar davalı taraflarca süresinde temyiz edilmiştir.
Bu tür hizmet tespitine yönelik davaların kamu düzenini ilgilendirdiği ve bu nedenle özel bir duyarlılık ve özenle yürütülmesi icap ettiği, Yargıtay’ın ve giderek Dairemizin yerleşmiş içtihadı gereğidir. Yasal dayanağı 506 Sayılı Kanun’un 79/10. maddesi olan bu tür davalarda, öncelikle davacının çalışmasına ilişkin belgelerin, işveren, tarafından verilip verilmediği, ya da çalıştıklarının kurumca tespit edilip edilmediği yöntemince araştırılmalıdır. Bu yasal koşul oluşmuşsa işyerinin o dönemde gerçekten var olup olmadığı, Kanun’un kapsamında veya kapsama alınacak nitelikte bulunup bulunmadığı eksiksiz bir şekilde belirlenmeli daha sonra çalışma iddiasının gerçeğe uygunluğu özel bir duyarlılıkla araştırılmalıdır. Çalışma olgusu her türlü delille ispatlanabilirse de çalışmasının konusu, sürekli kesintinin mevsimlik mi olduğu, başlangıç ve bitiş tarihleri ve alınan ücret konularında tanıkların sözleri değerlendirilirken bunların inandırıcılığı üzerinde durulmalı, verdikleri bilgilere nasıl vakıf oldukları, işveren ve işçiyle, işyeriyle ilişkileri, bazen uzun yılları kapsayan bilgilerin insan hafızasında yıllarca eksiksiz nasıl taşınabileceği düşünülmeli ve tanıklar buna göre isticvap olunmalı, işyerinin kapsam kapasite ve niteliği ile bu beyanlar kontrol edilmeli, mümkün oldukça işyerinin müdür, amir, şef, ustabaşı ve postabaşı gibi görevlileri ve o işyerinde çalışan öteki kişiler ile o işyerine komşu ve yakın işyerlerinde bu yeri bilen ve tanıyanlar dahi dinlenerek tanık beyanlarının sağlığı denetlenmen ve çalışma olgusu böylece hiç bir kuşku ve duraksamaya yer bırakmayacak sağlıklı bir biçimde belirlendikten sonra ücret konusu üzerinde durulmalı tespiti istenilen sürenin evvelinde ve sonrasında beyyine başlangıç sayılabilecek ödeme belgeleri ve sair bu nitelikte bir belge yoksa Hukuk Muhakemeleri Usulü Kanun’un M.288 de yazılı sınırları taşan ücret alma iddialarında yazılı delil aranmalı bu sınırlar altında kalan ücret alma iddialarında ücret miktarları tanıklardan sorulmalı 506 Sayılı Kanun’un madde. 3 B ve C de olduğu gibi ücretin sigortalı sayılmanın koşulu olan durumlarda ücret alma olgusunun var olup olmadığı özellikle saptanmalıdır. Bu davalarda işverenin kabulünün tek başına hukuki bir sonuç doğurmayacağı göz önünde tutulmalıdır.
Somut olayda mahkemece davacının dava konusu dönemde davalı işyerinde hizmet akdine dayalı çalışmasının olduğunun kabulü yerindedir. Davacının 14 daireli ve sobalı binada, haftada bir gün temizlik ve bahçe temizliği yaptığı, her akşam saat 20.00’de çöpleri aldığı dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının belirlenen çalışma biçiminin yapılan işin niteliğine göre kısmi zamanlı ( Part-time ) olduğunun kabulü gerekirken tam zamanlı ( Ful-time ) olduğunun kabul edilerek sonuca gidilmesi isabetli değildir.
Yapılacak iş; davalı işyerinde geçen, haftada bir gün temizlik ve bahçe temizliği ile her akşam saat 20.00 ‘de çöplerin alımı şeklindeki part-time çalışma nedeniyle, dava konusu dönemde kuruma bildirilmesi gereken süreye ilişkin olarak bilirkişi incelemesi yaptırmak ve sonucuna göre karar vermekten ibarettir.
Mahkemece bu maddi ve hukuki olgulara aykırı biçimde ve özellikle davacının çalışmalarının tam zamanlı olduğunun kabulü ile yazılı şekilde karar verilmesi, usul ve kanuna aykırı olup bozma nedenidir.
O halde, davalıların bu yönleri amaçlayan temyiz itirazları kabul edilmeli ve hüküm bozulmalıdır… ),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle tanık beyanlarından davacının başka yerde de çalıştığı anlaşıldığına göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davalılardan SGK Başkanlığı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK’un 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 12.05.2010 gününde, oybirliği ile karar verildi.
T.C.
YARGITAY
9. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/11503
K. 2009/31441
T. 12.11.2009
• KONUT KAPICILARI ( Kapıcının Su Elektrik Isınma ve Sıcak Su Giderlerine Kısmen ya da Tamamen Katılıp Katılmayacağının Sözleşme İle Belirleneceği )
• KAPICILIK SÖZLEŞMESİ ( Kapıcının Su Elektrik Isınma ve Sıcak Su Giderlerine Kısmen ya da Tamamen Katılıp Katılmayacağının Sözleşme İle Belirleneceği – Taraflar Kapıcının Anılan Giderlerine Katılması ya da Katılmaması Hususunu Serbestçe Kararlaştırabilecekleri )
• FAZLA ÇALIŞMA ÜCRETİ ( Hususunda Başka Dosyadaki Tanık İfadeleri ve Belgeler Bu Dosya İle İlişkilendirilerek Hesaplanan Bilirkişi Raporu Esas Alınarak Hüküm Kurulmuş Olmasının Hatalı Olduğu )
• APARTMAN KALORİFERCİLERİ ( Çalışma Planının ve Bu Hususta Yönetim Kurulu Kararının Bulunup Bulunmadığı Araştırılıp Tespit Edildikten Soma Gerek Görülmesi Durumunda Tanıkların Bu Hususta Yeniden Beyanları Alınıp Sonuca Göre Talepler Hakkında Karar Verilmesi Gerektiği )
4857/m.110
1475/m.Ek.1
ÖZET : Davacı, kıdem, ihbar tazminatı, fazla çalışma ücreti, hafta tatili ücreti, genel tatil ücreti alacağının ödetilmesine karar verilmesini istemiştir. Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağının sözleşme ile belirleneceği de Konut Kapıcıları Yönetmeliğinde ifadesini bulmuştur. Buna göre taraflar, kapıcının anılan giderlere katılması ya da katılmaması hususunu serbestçe kararlaştırabilirler.
1 )Fazla çalışma ücreti hususunda başka dosyadaki tanık ifadeleri ve belgeler bu dosya ile ilişkilendirilerek hesaplanan bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmuş olması hatalıdır.
2 )Davacının tüm blokların kaloriferlerini yakıp yakmadığı, kendisinden başka çalışan olup olmadığı, kaloriferlerin kömür, akaryakıt, doğalgaz sisteminden hangisi ile çalıştırıldığı belirlenmelidir. Yine apartmanın kalorifercilerinin çalışma planının ve bu hususta yönetim kurulu kararının bulunup bulunmadığı araştırılıp tespit edildikten soma gerek görülmesi durumunda tanıkların bu hususta yeniden beyanları alınıp, hasıl olacak sonuca göre talepler hakkında karar verilmesi gerekir.
DAVA : Davacı, kıdem, ihbar tazminatı, fazla çalışma ücreti, hafta tatili ücreti, genel tatil ücreti alacağının ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Yerel mahkeme, isteği kısmen hüküm altına almıştır.
Hüküm süresi içinde davalı avukatı tarafından temyiz edilmiş olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi İ.Polat tarafından düzenlenen rapor dinlendikten soma dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : İşyerinde kapıcı kaloriferci olarak çalışan davacı işçi ile davalı arasında davaya konu işçilik alacaklarına hak kazanılıp kazanılmadığı konularında uyuşmazlık söz konusudur.
Kapıcılık hizmetlerinin diğer işlere göre bir farklılık gösterdiği bilinmektedir. Bu nedenle 1475 sayılı yasada olduğu gibi, 4857 sayılı İş Kanunu’nun 110. maddesinde de konut kapıcıları ayrı bir madde ile düzenlenmiştir. Kapıcılık hizmetlerinin esasları ve kapıcı konutlarından faydalanma şekil ve şarlarının da Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca çıkarılacak bir yönetmelikle belirleneceği Kanunda öngörülmüştür.
Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 3. maddesinde kapıcı, ana taşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişi olarak tanımlanmıştır. Aynı maddede, işveren ise konutun maliki ve ortakları olarak açıklanmıştır. Kamu kurumlarına ait lojman işyerlerinde ana taşınmaz maliki, ilgili kamu kurumudur.
Yönetici ise konutun maliki ya da kat malikleri adına hareket eden kişidir. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre seçilir ve görevlerini ifa eder.
Yönetmelikte işyeri, kapıcının çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümü olarak ifade edilmiştir.
Kapıcıyı işe alma konusunda yönetici yetkili kılınmıştır. Kaloriferli konutlarda kapıcının ateşçi belgesini haiz olması gerekir.
Yönetmeliğin 4/a maddesine göre, yöneticinin iş ya da toplu iş sözleşmesi yapması için işverenin yazılı olarak yetki vermesi gerekir. Buna rağmen, yazılı yetki olmadığı durumlarda kapıcı ile yönetici arasındaki sözleşmenin geçersiz olacağını söylemek doğru olmaz. Konutun maliki ya da ortaklarının yazılı yetki vermedikleri halde kapıcılık hizmetlerinden yararlanmaları kapıcılık sözleşmesine onay verildiği anlamındadır.
Kapıcı ile binanın sahibi ya da kat malikleri kurulu arasında yapılmış olan iş sözleşmesinin tam süreli ya da kısmi süreli olarak yürürlüğe konulması mümkündür. Özellikle bağımsız bölüm sayısının az ve eklentiler ile ortak alanların da yoğun bir iş hacmini gerektirmeyecek durumda olduğu hallerde, kapıcının günlük 7.5 saat ve haftalık 45 saat olağan mesaiye göre daha az sürelerle çalıştırılması imkan dahilindedir. Kimsi süreli iş sözleşmesi yazılı olarak yapılabileceği gibi, yazılı sözleşme bulunmayan hallerde, işyerinin özelliği ile işin niteliğine göre de kısmi çalışma olgusunun kanıtlanması mümkündür.
Konut kapıcıları bakımından işyerinde fazla çalışma yapılıp yapılmadığı konularında işyerinin bağımsız bölüm sayısı, ortak yerler ile eklentilerin özelliği belirleyici olacaktır.
Yönetici, İş Kanunu ve Yönetmeliğin uygulanması yönüyle işveren temsilcisidir. İş Hukuku anlamında ortaya çıkabilecek idari ve yargısal uyuşmazlıklarda yönetici işvereni temsil eder. Böyle olunca kapıcının işveren hakkında açabileceği davanın kat maliki ya da maliklerine karşı açılması gerekse de, Yönetmelikten doğan bu temsil yetkisine göre davanın doğrudan yönetici hasım gösterilerek açılması da mümkündür. Ancak bu halde dahi hükmün doğrudan yönetici hakkında kurulması doğru olmaz. Mahkemece kat maliki ya da malikleri adına yönetici hakkında karar verilmesi gerekir. Zira Yönetmeliğin 4/d maddesine göre, yöneticinin ana taşınmazda üstlendiği görevleri itibarıyla kat maliki ya da maliklerinden tahsil ederek kapıcının İş Kanunundan doğan haklarını ödeme yükümlülüğü vardır.
Kapıcının çalışma süresi ve ara dinlemesi, ücretinin ödenmesi, hafta tatili bayram ve genel tatil ücretlerinin ödenmesi, yıllık ücretli izin kullanılması gibi hususlar yönünden 4857 sayılı İş Kanunu’nun hükümlerine tabi olduğu Yönetmeliğin ilgili maddelerinde kurala bağlanmıştır. Yönetmeliği 12. maddesinde kapıcının yıllık izin, hastalık izni veya tatil günleri sebebiyle çalışamadığı günler için yerine geçici kapıcı çalıştırılabileceği hükme bağlanmıştır.
1475 sayılı İş Kanunu’nun Ek Madde 1. maddesinde kapıcı konutları için kira istenemeyeceği kuralı bulunmaktaydı. 4857 sayılı İş Kanunu’nda bu hükme yer verilmemiş, bu hususun düzenlenmesi de yönetmeliğe bırakılmıştır. Anılan yönetmeliğin 13. maddesine göre kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Ancak, kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir.
Kapıcıya, görevi nedeniyle konut verilmesi 4857 sayılı İş Kanunu’nun uygulandığı dönemde zorunlu değilse de, verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemeyeceği de yine yönetmelikte düzenlenmiştir. O halde kira bedelinin ücrete sayılması da mümkün olmaz. Bu anlamda kapıcının kira ödemeksizin oturması ve karşılığında kapıcılık hizmetlerini görmesi şeklinde bir iş sözleşmesi yapıldığında, işverenin ücret ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmış sayılamaz. Kapıcı ile kira kontratı yapılmış olması da bu sonucu değiştirmez ( Yargıtay 9.HD. 3.11.2008 gün 2007/ 30359 E, 2008/ 29735 K ).
Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağının sözleşme ile belirleneceği de Konut Kapıcıları Yönetmeliğinde ifadesini bulmuştur. Buna göre taraflar, kapıcının anılan giderlere katılması ya da katılmaması hususunu serbestçe kararlaştırabilirler. Somut olayda:
1 )Fazla çalışma ücreti hususunda başka dosyadaki tanık ifadeleri ve belgeler bu dosya ile ilişkilendirilerek hesaplanan bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmuş olması hatalıdır.
2 )Davacının tüm blokların kaloriferlerini yakıp yakmadığı, kendisinden başka çalışan olup olmadığı, kaloriferlerin kömür, akaryakıt, doğalgaz sisteminden hangisi ile çalıştırıldığı belirlenmelidir. Yine apartmanın kalorifercilerinin çalışma planının ve bu hususta yönetim kurulu kararının bulunup bulunmadığı araştırılıp tespit edildikten soma gerek görülmesi durumunda tanıkların bu hususta yeniden beyanları alınıp, hasıl olacak sonuca göre talepler hakkında karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
SONUÇ : Temyiz olunan kararın yukarıda yazılı sebepten BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, 12.11.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/4724
K. 2010/10657
T. 12.7.2010
• APARTMAN ORTAK YAKIT GİDERİ ( Yakıt Giderlerinin Kat Maliki Olan Davacı Tarafından Karşılandığı – Öncelikle Yönetim Planı Yoksa Yasa Hükümleri Dikkate Alınarak Toplayacağı Bilgi ve Belgeler İle Davalıların Sorumlu Olacağı Borç Miktarı Saptanıp Sonucuna Göre Karar Verilmesi Gerektiği )
• BORÇ MİKTARI ( Apartman Ortak Yakıt Gideri – Öncelikle Yönetim Planı Yoksa Yasa Hükümleri Dikkate Alınarak Toplayacağı Bilgi ve Belgeler İle Davalıların Sorumlu Olacağı Borç Miktarı Saptanıp Sonucuna Göre Karar Verilmesi Gerektiği )
• GENEL GİDERLERE KATILMA ( Apartman Ortak Yakıt Gideri – Yakıt Giderlerinin Kat Maliki Olan Davacı Tarafından Karşılandığı/Öncelikle Yönetim Planı Yoksa Yasa Hükümleri Dikkate Alınarak Toplayacağı Bilgi ve Belgeler İle Davalıların Sorumlu Olacağı Borç Miktarı Saptanıp Sonucuna Göre Karar Verilmesi Gerektiği )
634/m.20,34
ÖZET : Dava ve birleşen dava dilekçesinde, apartman ortak yakıt giderini ödemeyen davalılar hakkında yapılan icra takibine karşı ileri sürülen itirazların iptali istenilmiştir. Dava konusu ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulu olduğu, beş adet bağımsız bölüm bulunduğu, yönetici atanmayıp kat maliklerince birlikte yönetildiği, merkezi sistemle ısınma tesisatının bulunduğu ve yakıt giderlerinin kat maliki olan davacı tarafından karşılandığı anlaşıldığına göre, mahkemece, öncelikle, yönetim planı, yoksa, yasa hükümleri dikkate alınarak toplayacağı bilgi ve belgeler ile davalıların sorumlu olacağı borç miktarı saptanıp sonucuna göre karar verilmesi gerekir.
DAVA : Dava ve birleşen dava dilekçesinde, apartman ortak yakıt giderini ödemeyen davalılar hakkında yapılan icra takibine karşı ileri sürülen itirazların iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, davalılar ile aynı binada bağımsız bölüm maliki olduklarını, apartmanın 2006 ve 2007 yıllarına ait ortak kalorifer yakıtının kendisi tarafından karşılandığını, davalıların payına düşen kısmı ödemediğini, haklarında yürütülen icra takibine itiraz ettiklerini ileri sürerek itirazların iptali ile icra tazminatı ve gecikme tazminatına hükmedilmesini istemiş mahkemece apartmanda usulüne uygun seçilmiş bir yönetim ve kalorifer yakıtının paylaşımı ile ilgili bir kat malikleri kurulu kararının bulunmadığı, buna göre de davacının takip yetkisinin olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 34. maddesinin 2. fıkrasına göre, ana gayrimenkulün sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması zorunludur. Buna göre dava konusu ana taşınmazda beş bağımsız bölüm bulunduğundan yönetici atanması zorunlu olmayıp kat malikleri isterlerse yönetici atayabilecekleri gibi ana taşınmazı birlikte de yönetebilirler. Aynı yasanın 20. maddesine göre de, kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlü olup, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacaktır. Ayrıca gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri yönetim planına bu kanuna ve genel hükümlere göre dava açabilir, icra takibi yapabilirler.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde dava konusu ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulu olduğu, beş adet bağımsız bölüm bulunduğu, yönetici atanmayıp kat maliklerince birlikte yönetildiği, merkezi sistemle ısınma tesisatının bulunduğu ve yakıt giderlerinin kat maliki olan davacı tarafından karşılandığı anlaşıldığına göre, mahkemece, öncelikle, yönetim planı, yoksa, yasa hükümleri dikkate alınarak toplayacağı bilgi ve belgeler ile davalıların sorumlu olacağı borç miktarı saptanıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.07.2010 gününde oybirliği ile karar verildi.
