Arsa Payı Karşılığı İnşaat Hakkında Yargıtay Kararları

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2010/3926

K. 2011/6482

T. 14.11.2011

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Gecikme Tazminatı – Sözleşmeye Göre Davalı Yüklenici Şirkete Teslimi Öngörülmüş Olmasına Rağmen Teslim ve Devredilmeyen Dava Edilenler Dışında Bağımsız Bölümün Bulunup Bulunmadığı Araştırılarak Karar Verileceği )

• GECİKME TAZMİNATI ( Sözleşmeye Göre Davalı Yüklenici Şirkete Teslimi Öngörülmüş Olmasına Rağmen Teslim ve Devredilmeyen Dava Edilenler Dışında Bağımsız Bölümün Bulunup Bulunmadığı Araştırılarak Karar Verileceği )

• TESLİM VE DEVREDİLMEYEN DAVA EDİLENLER DIŞINDA BAĞIMSIZ BÖLÜM ( Varsa Bunların Değeri ve Dava Edilen Bağımsız Bölümlerin Değerleri Araştırılıp Tespit Ettirildikten Sonra Arsa Sahipleri Yararına Oluşacak Alacak ve Fer’ileri de Hesaplattırılarak Karar Verileceği – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi )

 

2004/m.138/111

1136/m.163

 

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca gecikme tazminat istemine ilişkindir. Sözleşmeye göre davalı yüklenici şirkete teslimi öngörülmüş olmasına rağmen teslim ve devredilmeyen dava edilenler dışında bağımsız bölümün bulunup bulunmadığı, varsa bunların değeri ve dava edilen bağımsız bölümlerin değerleri araştırılıp tespit ettirildikten sonra arsa sahipleri yararına oluşacak alacak ve fer’ileri de hesaplattırılmak suretiyle teminat olarak tutabilecekleri dava dışı bağımsız bölüm kalıp kalmadığı da gözönünde tutularak alacaklarını karşılayacak miktarda bağımsız bölümün ellerinde teminat olarak bırakılmasına karar verilmek suretiyle davanın sonuçlandırılması gerekir.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı-k, davacı T… Grup Gıda Öz Eğitim Mob.Tur.Teks.Ulaş.Tük.Mal.Dan.Enerji ve San.Tic. A.Ş. ile davalılar A. Ş., M. A., H. M. K. vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı-k, davalılar vekiliyle davalı-k, davacılar vekili ile davalı H. M. K. vekili geldi. Davacı A. B.ve B. S. vekili gelmedi: Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca gecikme tazminatı ve sözleşmenin 13. maddesi uyarınca kararlaştırılan tazminat, karşı dava arsa sahiplerine ait olup yüklenici tarafından ödenen emlak vergi bedelleri, fazla imalat ve uğranılan zararların giderilmesi, birleşen davalar ise gecikme tazminatı, eksik iş bedellerinden kaynaklanan alacakla yüklenici tarafından açılan birleşen dava aynı sözleşme sebebiyle tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kabulü, karşı davanın kısmen kabulü ve diğer birleşen davaların kabul ve kısmen kabullerine dair verilen karar davalı-karşı davacılar ve birleşen dosya davacısı vekilince temyiz edilmiştir.

 

1- ) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı-karşı davacılar ve birleşen dosya davacısı yüklenici vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

 

2- ) Arsa sahiplerinin murisiyle yüklenici şirket ve diğer davalıların müşterek borçlu ve müteselsil kefil olarak imzaladıkları Antalya 7. Noterliği’nce düzenlenen 13.2.2004 gün 4008 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 13. maddesinde “iş bu sözleşmeden kaynaklı her türlü dava açılması halinde davaya sebep olan yüklenici dava değerinin %10’u avukatlık ücretini peşin ödemeyi kabul ve taahhüt eder” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Yapılan bu düzenleme cezai şart ya da tazminat niteliğinde olmayıp vekalet ücreti miktarının belirlenmesine ilişkindir. İ.İ.K.nun 138/111. ve Avukatlık Yasası’nın 163. maddelerine göre vekalet ücretinin miktarı alacaklıyla borçlu arasında yapılmış sözleşmeye bakılmaksızın icra müdürünce Avukatlık Ücret Tarifesine göre hesaplanıp takip masraflarına dahil edilmesi gerekir. Bu husus kamu düzeniyle ilgili olduğundan sadece icra takiplerinde değil davalarda da dikkate alınmalıdır.

 

Bu durumda mahkemece yanlar arasında kararlaştırılan miktara bakılmaksızın arsa sahibinin mirasçıları tarafından açılan davalarda lehlerine avukatlık ücretinin tarifeye göre hesaplanıp hüküm altına alınması ve yüklenicinin sorumlu olacağı yargılama giderlerine dahil edilmesi gerekirken sözleşme hükmüne yanlış anlam verilerek asıl davada davalının iki kez ve tarifeye göre fazla miktarda vekalet ücretiyle sorumlu tutulması doğru olmamıştır.

 

Arsa sahibi mirasçıları tarafından açılıp birleşen 2008/703 Esas sayılı dosyasında hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporunda eksik iş bedeli 23.474,17 TL hesaplanmış olup bu miktarda eksik iş bedeliyle ilgili alacağın tahsiline karar verilmesi gerekirken mahkemece bu aksaklık sonradan fark edilmiş olmasına rağmen kısa kararla gerekçeli kararda çelişki olmaması düşüncesinin sonucu olarak daha fazla miktarda alacağa hükmedilmiş olması da isabetsiz olmuştur.

 

Yüklenici şirket tarafından açılıp birleştirilen 2007/84 Esas sayılı davanın dava dilekçesinde yüklenici şirket vekili, B Blok 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlere de hak kazandıkları halde bunlar hakkında dava açmadıklarını belirterek A Blok 5. B Blok 3, 4 12,15 ve 16 numaralı bağımsız bölümlerin tescilini talep ve dava ettiklerini belirtmiş, bilahare yargılamanın devamı sırasında B Blok 12 numaralı bağımsız bölümle ilgili talebinden vazgeçmiştir. Arsa sahibi mirasçıları tarafından açılıp tamamen ve kısmen kabul edilen asıl ve birleşen davalardan lehlerine gecikme tazminatı ve eksik iş bedellerine hükmedilmiş olması sebebiyle ve tüm bağımsız bölümlerin yükleniciye devredilmesi halinde alacakları teminatsız kalacağından bu yöndeki mahkeme düşüncesi yerinde ise de, bu konuda eksik inceleme yapılmıştır.

 

Mahkemece sözleşmeye göre davalı yüklenici şirkete teslimi öngörülmüş olmasına rağmen teslim ve devredilmeyen dava edilenler dışında bağımsız bölümün bulunup bulunmadığı, varsa bunların değeri ve dava edilen bağımsız bölümlerin değerleri araştırılıp tespit ettirildikten sonra arsa sahipleri yararına oluşacak alacak ve fer’ileri de hesaplattırılmak suretiyle teminat olarak tutabilecekleri dava dışı bağımsız bölüm kalıp kalmadığı da gözönünde tutularak alacaklarını karşılayacak miktarda bağımsız bölümün ellerinde teminat olarak bırakılmasına karar verilmek suretiyle davanın sonuçlandırılması gerekirken bu hususlar araştırılmaksızın dava edilen bağımsız bölümlerden iki adediyle ilgili tescil isteminin reddi de usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.

 

Belirtilen sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.

 

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle davalı-karşı davacı ve birleşen dosya davacısı yüklenici şirket ve kefillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulüyle hükmün lehlerine BOZULMASINA, 825,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacı-karşı ve birleşen dosya davalısı arsa sahiplerinden alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalı-karşı ve birleşen dosya davacısı yüklenici şirket ve kefillerine verilmesine, fazla alınan temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davalı-k. davacılar ve davalılara iadesine, 14.11.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2010/3513

K. 2011/2912

T. 16.5.2011

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Fesih Sebebiyle İmalat Bedelinin Tahsili – Müşterek Mülkiyet Halindeki Taşınmaz/Asıl Davada Saptanan İmalat Bedelinden Aleyhine Hüküm Kurulmasına Yer Olmadığına Karar Verilenin Hissesi Oranında İndirim Yapılarak Diğer Davalı Arsa Sahiplerinin Kendi Hisselerine Düşen İmalat Bedelinde Sorumlu Tutulmalarına Karar Verileceği )

• İMALAT BEDELİNİN TAHSİLİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi – Davalı Arsa Sahiplerinin Kendi Hisselerine Düşen İmalat Bedelinde Sorumlu Tutulmalarına Karar Verilmesi Gerekirken Bu Husus Gözden Kaçırılarak Birleşen Dava Davacısı Payına Düşen Bedelden de Sorumlu Tutulmalarının Doğru Olmadığı/Müşterek Mülkiyet )

• MÜŞTEREK MÜLKİYET ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi/İmalat Bedelinin Tahsili – Sözleşme Konusu Taşınmazlar Davalılar Adına Müşterek Mülkiyet Şeklinde Kayıtlı Olduğu – Birleşen Dava Davacısı Payına Düşen Bedelden de Sorumlu Tutulmalarının Doğru Olmadığı )

• ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI ( Sözleşme Konusu Taşınmazlar Davalılar Adına Müşterek Mülkiyet Şeklinde Kayıtlı Olduğundan Zorunlu Dava Arkadaşlığının Bulunmadığı – Birleşen Dava Davacısı Payına Düşen Bedelden de Sorumlu Tutulmalarının Doğru Olmadığı/İmalat Bedelinin Tahsili )

 

818/m.355

4721/m.688

 

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi sebebiyle imalat bedelinin tahsili istemidir. Sözleşme konusu taşınmazlar davalılar adına müşterek mülkiyet şeklinde kayıtlı olduğundan zorunlu dava arkadaşlığı ile gerek yasadan gerekse sözleşmeden kaynaklanan müştereken ve müteselsilen sorumluluk hali de sözkonusu değildir. Bu durumda asıl davada saptanan imalat bedelinden aleyhine hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilenin hissesi oranında indirim yapılarak diğer davalı arsa sahiplerinin kendi hisselerine düşen imalat bedelinde sorumlu tutulmalarına karar verilmesi gerekirken bu husus gözden kaçırılarak birleşen dava davacısı payına düşen bedelden de sorumlu tutulmaları doğru olmamıştır.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve sayılı hükümün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı-karşı davacılar M. H., E. H.,N. K., H. A.,S. A., H. H.H. ile karşı ve birleşen dava davacısı A.A. vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı-k, davalı vekili ile davalı-k, davacılar ve birleşen dava davacısı A.A. vekili, davalı M.K. vekili geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi sebebiyle imalat bedelinin tahsili, karşı dava gecikme tazminatı ve birleşen davalar ise men’i müdahale ile ecrimisil istemlerine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine, birleşen davaların kabul ve kısmen kabulüne dair verilen kararlar davalı-karşı davacı ve birleşen dosya davacıları arsa sahipleri vekilince temyiz edilmiştir.

 

1- ) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle sözleşmede aksine hüküm olmayıp, müspet zarar niteliğinde olan gecikme tazminatı sözleşmenin feshi halinde istenemeyeceğinden bu istemin reddinde isabetsizlik bulunmamasına ve sözleşmenin 13. maddesinde bayındırlık şartnamelerinin geçerli olduğu kabul edilmiş olup, imalat bedelinin bayındırlık birim fiyatlarına göre belirlenmesinin usul ve yasaya uygun bulunmasına göre arsa sahipleri vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

 

2- ) Asıl davada, A.A. davalı olarak gösterilmemiş, dahili dava istemi de mahkemece kabul edilmeyerek bu davalı hakkında hüküm tesisine yer olmadığına karar verilmiş, davacı tarafından bu kabule karşı temyiz yoluna gidilmemiştir. Sözleşme konusu taşınmazlar davalılar adına müşterek mülkiyet şeklinde kayıtlı olduğundan zorunlu dava arkadaşlığı ile gerek yasadan gerekse sözleşmeden kaynaklanan müştereken ve müteselsilen sorumluluk hali de sözkonusu değildir.

 

Bu durumda asıl davada saptanan imalat bedelinden aleyhine hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilen A.A.’ın hissesi oranında indirim yapılarak diğer davalı arsa sahiplerinin kendi hisselerine düşen imalat bedelinde sorumlu tutulmalarına karar verilmesi gerekirken bu husus gözden kaçırılarak A. payına düşen bedelden de sorumlu tutulmaları doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

 

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle arsa sahiplerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulüyle asıl davada verilen hükümün arsa sahipleri yararına BOZULMASINA, 825,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl dava yüklenici Mümin Kaplan’dan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan arsa sahiplerine verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istenmesi halinde temyiz eden davalı-karşı davacılar M. H., E. H., E. H., N. K.. H. A.. S. A.. H. H.H. ile karşı ve birleşen dava davacısı A.A.’a iadesine, 16.05.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2011/14301

K. 2011/14964

T. 6.12.2011

 

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Taraflar Arasındaki Sözleşme İlişkisi Yöntemine Uygun Kanıtlanamadığından Davacının İsteminin Reddi Gerektiği)

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Geçerliliği İçin Resmi Şekil Aradığından Emredici Kural Gereği İstisnalar Dışında Olsa Dahi Adi Yazılı Sözleşmenin Geçersiz Olduğu)

• RESMİ ŞEKİL ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Geçerliliği İçin Resmi Şekil Arandığı/Davalılar Arasında Yapılan Böyle Bir Sözleşmenin Varlığı Yöntemince Kanıtlanmadan Davacı Yüklenicinin Temliki İşlemine Dayanarak Davalı Arsa Sahibini Mülkiyet Aktarımına Zorlayamayacağı)

• ESER SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptali ve Tescil – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Taraflar Arasındaki Sözleşme İlişkisi Yöntemine Uygun Kanıtlanamadığından Davacının İsteminin Reddi Gerektiği)

 

4721/m.706

818/m.167,213

2644/m.26

1512/m.60

 

ÖZET : Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali tescil, 2. kademedeki istek ise yükleniciye yapılan ödeme tutarının tahsili istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin hukuki niteliğidir. Gerçekten bu sözleşmelerle yüklenici bir bina yapım işini üstlenmekte yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği gereği arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri iki tipli karma sözleşmelerdir. Burada eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimiyle gayrimenkul satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmektedir. Eser sözleşmesine dair sözleşme bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti eser bedeli olarak yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin tapu sicil müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Kanun sözleşmenin geçerliliği ( sıhhati) için resmi şekil aradığından emredici kural gereği istisnalar dışında olsa dahi adi yazılı sözleşme geçersizdir, davalılar arasında yapılan böyle bir sözleşmenin varlığı yöntemince kanıtlanmadan davacı yüklenicinin temliki işlemine dayanarak davalı arsa sahibini mülkiyet aktarımına zorlayamaz. Taraflar arasındaki sözleşme ilişkisi yöntemine uygun kanıtlanamadığından davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddi gerekir.

 

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 8.2.2008 gününde verilen dilekçeyle tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne dair verilen 1.2.2011 tarihli hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı D. K. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 28.6.2011 günü mürafaa icrasından sonra dosyada görülen eksiklik sebebiyle evrak mahalline iade edilmiştir. Anılan eksikliğin giderilmesinden sonra dosya tekrar Dairemize gönderilmiş olmakla içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

 

KARAR : Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali tescil, 2. kademedeki istek ise yükleniciye yapılan ödeme tutarı 30.000 TL nin tahsili istemlerine ilişkindir. Davalı arsa sahibi davaya yanıt vermemiş, diğer davalı yüklenici mirasçılarından Perihan sözleşmenin geçerli sonuç doğurmayacağını, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacının ilk kademedeki istemi kabul edilmiş, 7. sayılı parseldeki 3. kat 5 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptaliyle davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü davalı arsa sahibi D. K. temyiz etmiştir.

 

Davacı davada yüklenicinin yaptığı adi yazılı tarihsiz temlik işlemine dayanmıştır. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki alacaklı ( yüklenici) ile onu devralan üçüncü kişi ( davacı) arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Alacağın temlikinden söz edebilmek için hiç kuşkusuz orta yerde geçerli bir alacağın varlığı bulunmalıdır. Somut olay bakımından, geçerli alacağın varlığı demek davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin bulunması bu sözleşmeyle yüklenicinin arsa sahibinin maliki olduğu bir arazi üzerine sözleşmeye fen ve amaca uygun bir bina yapıp ona teslim etmesi bu şekilde şahsi bir hak kazanması kazanacağı bu hakkını 3. bir kişiye devretmesi demektir. Kısaca vurgulamak gerekirse arsa sahibiyle yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi olmadan ve bu sözleşmenin varlığı ve sözleşme uyarınca edimlerin yerine getirildiği kanıtlanmadan arsa sahibinden ifa istenemez.

 

Burada üzerinde durulması diğer bir husus da; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin hukuki niteliğidir. Gerçekten bu sözleşmelerle yüklenici bir bina yapım işini üstlenmekte yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği gereği arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri iki tipli karma sözleşmelerdir. Burada eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimiyle gayrimenkul satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmektedir. Eser sözleşmesine dair sözleşme bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti eser bedeli olarak yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin Türk Medeni Kanununun 706, B.K.nun 213 ve Tapu Kanununun 26 ile Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca tapu sicil müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Kanun sözleşmenin geçerliliği ( sıhhati) için resmi şekil aradığından emredici kural gereği istisnalar dışında olsa dahi adi yazılı sözleşme geçersizdir, davalılar arasında yapılan böyle bir sözleşmenin varlığı yöntemince kanıtlanmadan davacı yüklenicinin temliki işlemine dayanarak davalı arsa sahibini mülkiyet aktarımına zorlayamaz. Zira B.K.nun 167. maddesi gereğince borçlu ( arsa sahibi) temlik işlemine vakıf olup kendisinden edim talebinde bulunulunca temlik edene ( yükleniciye) haiz olduğu bütün defileri temellük eden ( davacı üçüncü kişiye karşı) da ileri sürer hale gelir.

 

Bütün bu anlatılanlardan sonra mahkemece yapılması gereken iş; taraflar arasındaki sözleşme ilişkisi yöntemine uygun kanıtlanamadığından, davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar vermek, 2. kademedeki istemi inceleyerek bir hükme bağlamak olmalıdır.

 

Mahkemece delillerin yanlış değerlendirilmesi sonucu istek yazılı olduğu şekilde hüküm altına alındığından karar bozulmalıdır.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, 825.00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak D. K.’e verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istenmesi halinde yatırana iadesine, 06.12.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2011/1408

K. 2011/2679

T. 3.5.2011

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Kaçak Yapı Nedeniyle İnşaata Belediyece Yıkım Kararı Çıkarılması – Kaçak Yapının Yasal Hale Getirilmesi için Tadilatın Mümkün Olup Olmadığının Belediyeden Sorulması Gereği/İnşaatın Yasal Hale Getirilmesi )

• KAÇAK YAPININ YASAL HALE GETİRİLMESİ ( Kaçak Yapının Yasal Hale Getirilmesi Olanaklı Değilse Yüklenicinin bu Nitelikteki Yapılar İçin Yaptığı İş Bedelini Talep Edemeyeceği – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Olarak Feshi )

• YÜKLENİCİNİN İŞ BEDELİNİ TALEP ETMESİ ( Kaçak Yapının Yasal Hale Getirilmesi İçin Mahkemece Yüklenici Şirkete Yetki ve Süre Verilmesi Gerektiği – İnşaatın Yasal Hale Getirilmesi Halinde İse Yüklenici Şirkete Hakkettiği İş Bedelinin Ödenmesi Gereği )

• SÖZLEŞMENİN FESHİNE İLİŞKİN GÖNDERİLEN İHTARNAME ( Sözleşmenin Geriye Etkili Olarak Feshinde Taraf İradelerinin Birleştiği )

• İŞ BEDELİNİN HAK KAZANILMASI ( Kaçak Ya Da Yarı Kaçak Durumdaki İnşaatın Yasal Hale Tadil Edilmesi Gerektiği )

 

3194/m. 21,26,32,42

 

ÖZET : Davacı-davalı şirket ile davalı-davacı şahıs arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır ve aynı taraflar arasında daha sonradan “Düzenleme Arsa Karşılığı İnşaat Tadil Sözleşmesi” başlıklı sözleşme de yapılmıştır. Arsa sahibi tarafından yüklenici şirkete gönderilen ihtarname ile sözleşmelerin feshine ilişkin bildirimde bulunulmuş ve yüklenici şirket tarafından da yapılan iş bedelinin arsa sahibinden tahsiline yönelik dava açılmış olmakla, yanlar arasındaki sözleşmelerin “geriye etkili sonuç doğurur” şekilde feshinde taraf iradeleri birleşmiştir. Yüklenici şirketin, bilirkişi raporlarında yapılan açıklamalara göre %27,70 seviyesinde terkettiği inşaatın, “kaçak” yapılması sebebiyle belediye encümenince yıkımına karar verilmiştir. Kaçak yapı tamamen, kısmi kaçak yapı ise, kısmen yasal hale getirilmiş olmadıkça ekonomik değer ifade etmeyeceğinden yüklenici, bu nitelikteki yapılar için yaptığı iş bedelini talep edemez. Yapının yasal hale getirilmesi olanaklı ise, esasen yüklendiği edimin kapsamında olduğundan mahkemece, yükleniciye inşaatın yasal hale getirilebilmesi amacıyla tüm yasal işlemleri yapabilmesi için yetki ve yeterli süre verilmesi gereklidir. Mahkemece, açıklanan hususlar gözetilerek, yüklenici şirket tarafından yapılan inşaatın yasal hale getirilmesinin olanaklı olup olmadığının belediyeden sorulması ve belediye işlem dosyasının getirilmesi belediyece yüklenicinin yaptığı inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olduğunun bildirilmesi halinde, gereken işlemleri yapabilmesi için yüklenici şirkete yetki ve yeterli süre verilmesi; yapının yasal hale getirilmesi durumunda da uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla yerinde inceleme yaptırılarak yüklenici şirketin hakettiği iş bedelinin miktarının hesaplanması ve arsa sahibinin kazanılmış hakkı da gözönüne alınarak arsa sahibinden tahsiline; aksi halde ise yüklenici şirketin davasının reddine karar verilmesi gerekir.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükümün temyizen tetkiki davalı vekili ile asli müdahiller vekilleri ve davacı vekili tarafından istenmiş, asli müdahil H. P. ile davacılar H. S., S.A.S., M.T.S.’in temyiz dilekçesinin süresi dışında davalı, asli müdahilin temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Davacı-davalı E… Mimarlık Mühendislik İnşaat Taahhüt Ticaret ve Pazarlama Sanayi ve Turizm Limited Şirketi tarafından açılan dava, yapılan iş bedelinin tahsili, davalı-k, davacı M. İ. Y. tarafından açılan ve birleştirilen dava, ceza koşulu alacağı ile gecikme tazminatının ve ayrıca ayıpların giderilmesi bedelinin tahsili; davacı H.S. tarafından açılan ve birleştirilen dava, ödenen bedelin iadesi; davacılar S.A.S. ve M. T. S. tarafından açılan dava, ödenen bedelin iadesi ve ayrıca davaya asli müdahil olarak katılanlar Y. U., C. A., T. A., İ. Y., H. P. ve H. K.’ın davaları ise, ödenen bedellerin iadesi istemlerine ilişkindir.

 

Mahkemece, E… Mimarlık Mühendislik İnş. Taah. Tic. Paz. San.ve Turizm Ltd. Şti.’nin davasının aynen kabulüne: M. İ. Y.’in davasının kısmen kabulüne ve diğer birleşen davalar ile asli müdahillerin davalarının görev yönünden reddine, görevli mahkemenin İzmir Tüketici Mahkemesi olduğuna karar verilmiş ve verilen karar. M. İ. Y. vekili ile asli müdahiller Y. U., C. A., T. A. ve İ. Y. vekilleri ve ayrıca davacı H. S., S.A.S., M.T.S. ve H. P. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

 

1- )Asli müdahil H. P. ile davacılar H. S., S. A. S. ve M. T. S. vekili tarafından sunulan 11.11.2010 tarihli dilekçeyle yerel mahkeme kararının bozulması istenmiş ise de; anılan vekil tarafından sunulan dilekçenin mahkemenin temyiz defterine kaydı yapılmadığı gibi temyiz harcının da yatırılmadığı ve dolayısıyla yasal koşullarına uygun şekilde temyiz başvurusunun olmadığı anlaşıldığından Av. B. K. tarafından verilen temyiz dilekçesinin reddi gerekmiştir.

 

2- )Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre asli müdahiller Y. U., C.A., T. A. ve İ. Y. vekillerinin tüm; davalı-davacı M. İ. Y. vekilinin ise aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

 

3- )Davalı-davacı M. İ. Y. vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince:

 

M. İ. Y. ile E… Mimarlık Mühendislik İnşaat Taahhüt Ticaret Pazarlama Sanayi ve Turizm Limited Şirketi arasında yapılan 11.10.1996 tarih ve 41870 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi. Bornova 4. Noterliği’nce doğrudan düzenlenmiştir. Davacı-davalı şirket, yüklenici; M. İ. Y. ise, arsa sahibidir. Yüklenici şirket, yanlar arasındaki sözleşmede ön görülen koşullarla arsa sahibine ait ( 6 ) numaralı parsele inşaat yapımını ve sözleşmede yazılı bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslimini yüklenmiştir. Ayrıca, yine aynı taraflar arasında İzmir 27. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 6.1.1999 tarih ve 00661 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Arsa Karşılığı İnşaat Tadil Sözleşmesi” başlıklı sözleşme yapılmıştır.

 

Arsa sahibi M. İ. Y. tarafından İzmir 27. Noterliği aracılığıyla gönderilen ve yüklenici şirkete 9.6.2000 tarihinde tebliğ olunan 7.6.2000 tarih ve 24849 yevmiye numaralı ihtarname ile sözleşmelerin feshine ilişkin bildirimde bulunulmuş ve yüklenici şirket tarafından da yapılan iş bedelinin arsa sahibinden tahsiline yönelik dava açılmış olmakla, yanlar arasındaki sözleşmelerin “geriye etkili sonuç doğurur” şekilde feshinde taraf iradelerinin birleşmiş olduğunun kabulü gerekmektedir.

 

Bornova Belediyesi Başkanlığı’nın 17.3.2005 gün ve 1323 Sayılı yazısı ekinde gönderilen 23.8.2001 tarih ve 64-1241 numaralı Encümen Kararı ile sözleşme konusu inşaatın yıkımına ve para cezası uygulanmasına karar verilmiştir. 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi gereğince, aynı Kanun’un 26. maddesinde gösterilen istisnalar dışında kalan tüm yapılar, belediyeler veya ilgili idarelerden alınacak ruhsata tabidir. Ruhsatsız yapılan yapılar ile ruhsatına tamamen aykırı yapılan yapılar “kaçak” yapı; ruhsatına kısmen aykırı olarak yapılan yapı ise “kısmi kaçak” yapı sayılır. Bu durumdaki yapılar için belediyece ya da ilgili idarelerce 3194 Sayılı Kanunun 32. maddesi hükmü uyarınca “Yapı Tatil Tutanağı” düzenlenir ve aynı Yasa’nın 42. maddesi hükmü gereğince de ceza yaptırımı uygulanır. Tamamen ya da kısmen kaçak yapılan yapılar, emredici hukuk kuralları içeren 3194 Sayılı İmar Yasa’sı hükümlerine uygun hale getirilmesi durumunda “Yasal Yapı” niteliğini alır. Somut olayda, az yukarda açıklandığı üzere, yüklenici şirketin, bilirkişi raporlarında yapılan açıklamalara göre %27,70 seviyesinde terkettiği inşaatın, “kaçak” yapılması sebebiyle belediye encümenince yıkımına karar verilmiştir. Kaçak yapı tamamen, kısmi kaçak yapı ise, kısmen yasal hale getirilmiş olmadıkça ekonomik değer ifade etmeyeceğinden yüklenici, bu nitelikteki yapılar için yaptığı iş bedelini talep edemez. Yapının yasal hale getirilmesi olanaklı ise, esasen yüklendiği edimin kapsamında olduğundan mahkemece, yükleniciye inşaatın yasal hale getirilebilmesi amacıyla tüm yasal işlemleri yapabilmesi için yetki ve yeterli süre verilmesi gereklidir. Somut olayda ise; mahkemece, yukarda açıklanan hususlar gözetilmeden ve yapının yasal hale getirilmesi sağlanmadan yüklenicinin yaptığı iş bedeli, bilirkişi incelemesiyle tespit edilerek arsa sahibi M. İ. Y.’den tahsiline karar verilmiştir. Az yukarda açıklandığı gibi yüklenici şirketin davasının açıldığı 31.7.2000 tarihi itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ek sözleşme, “geriye etkili sonuç doğurur” şekilde taraflarınca feshedilmiştir. Yapının yasal hale getirilmesi durumunda sözleşmenin feshinin kesinleştiği 31.7.2000 tarihi itibariyle yüklenici şirketin yaptığı işin bedeli, uzman bilirkişi kuruluna hesaplattırılarak 116.252,97 TL’den fazla olmamak üzere tahsiline karar verilebilir.

 

Mahkemece yapılacak iş; yukarda açıklanan hususlar gözetilerek, yüklenici şirket tarafından yapılan inşaatın yasal hale getirilmesinin olanaklı olup olmadığının Bornova Belediye Başkanlığı’ndan sorulması ve belediye işlem dosyasının getirilmesi belediyece yüklenicinin yaptığı inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olduğunun bildirilmesi halinde, gereken işlemleri yapabilmesi için yüklenici şirkete yetki ve yeterli süre verilmesi; yapının yasal hale getirilmesi durumunda da uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla yerinde inceleme yaptırılarak yüklenici şirketin hakettiği iş bedelinin miktarının hesaplanması ve arsa sahibi M. İ. Y.’in kazanılmış hakkı da gözönüne alınarak 116.252,97 TL’den fazla olmamak üzere arsa sahibinden tahsiline; aksi halde ise yüklenici şirketin davasının reddine karar vermekten ibaret olmalıdır.

 

Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.

 

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle Av. B. K. tarafından sunulan 11.11.2010 tarihli temyiz dilekçesinin reddine, 2. bentte açıklanan sebeplerle asli müdahiller Y. U., C. A., T. A. ve İ. Y. vekillerinin tüm, davalı-davacı M. İ. Y. vekilinin ise sair temyiz itirazlarının reddine, 3. bentte açıklanan sebeplerle de davalı-davacı M. İ. Y. vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulüne ve kararın anılan bu davalı yararına BOZULMASINA, ödenen temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davalı-k, davacı M. İ. Y.’e iadesine, fazla alınan temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden asli müdahiller Y. U., C. A., T. A. ve İ. Y.’ye iadesine, 03.05.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2010/3593

K. 2010/4847

T. 28.9.2010

 

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Konusu Olan Yapı İnşaat Halinde Olduğu ve Yüklenici Şirket Tarafından Tamamlanmadan Terkedilmiş Bulunduğu Halde Davalı Tarafından Pay Kaydı İktisap Olunduğundan Davalı İktisabında İyiniyetli Kabul Edilemeyeceği )

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Konusu Olan Yapı İnşaat Halinde Olduğu ve Yüklenici Şirket Tarafından Tamamlanmadan Terkedilmiş Bulunduğu Halde Davalı Tarafından Pay Kaydı İktisap Olunduğundan Davalı İktisabında İyiniyetli Kabul Edilemeyeceği )

• YOLSUZ TESCİL ( Bağlayıcı Olmayan Bir Hukukî İşleme Dayanan veya Hukuki Sebepten Yoksun Bulunan Tescil Yolsuz Olduğu )

• PAY KAYDININ İPTALİ ( Dava Sebebinin Nitelendirilmesinde Hataya Düşüldüğü – Mahkemece Davanın Kabulüne Davalı Adına Olan Pay Kaydının İptâliyle Payları Oranında Davacılar Adına Tapuya Tesciline Karar Verilmesi Gerektiği )

• İYİNİYET ( Tapu İptâli ve Tescil – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Konusu Olan Yapı İnşaat Halinde Olduğu ve Yüklenici Şirket Tarafından Tamamlanmadan Terkedilmiş Bulunduğu Halde Davalı Tarafından Pay Kaydı İktisap Olunduğundan Davalı İktisabında İyiniyetli Kabul Edilemeyeceği )

 

4721/m.1023,1024

1086/m.75,76

 

ÖZET : Dava, tapu iptâli ve tescil istemiyle açılmıştır.Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Somut olayda ise, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan yapı, inşaat halinde olduğu ve yüklenici şirket tarafından tamamlanmadan terkedilmiş bulunduğu halde davalı tarafından pay kaydı iktisap olunduğundan davalı, iktisabında iyiniyetli kabul edilemez ve Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi hükmünden yararlanamaz.

 

Mahkemece, dava sebebinin nitelendirilmesinde hataya düşülerek yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. Mahkemece, davanın kabulüne davalı adına olan pay kaydının iptâliyle payları oranında davacılar adına tapuya tesciline karar verilmelidir.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Dava, tapu iptâli ve tescil istemiyle açılmış; mahkemece, davanın reddine karar verilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

 

Davacılar ile dava dışı İ… İnşaat Malzemeleri Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti. arasında; 10.05.1999 tarih ve 10858 yevmiye numaralı ve Bursa 14. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen ve “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi” başlıklı sözleşme yapılmıştır. Arsa sahipleri L… K… ve İ… K… tarafından, yüklenici şirketin yüklendiği edimin ifasında temerrüdü sebebiyle yüklenici şirket ve üçüncü kişiler hakkında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğrurur şekilde feshine ve sözleşme gereğince yükleniciye kayden intikâl ettiren tapulu taşınmaz payları ile yüklenici tarafından üçüncü kişilere yapılan pay kayıtlarının iptâli ile davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesi dava edilmiş, Bursa 6. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen 15.04.2008 tarih ve 2008/104 Esas, 2008/138 Karar sayılı hüküm ile 10.05.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshiyle davalı M..Y.. adına kayıtlı ( 3 ) nolu bağımsız bölüm ile davalı M… A… adına kayıtlı zemin kat ( 4 ) nolu bağımsız bölüm tapularının iptâli ile tapudaki hisseleri oranında davacılar adına tesciline; davalı F… D… hakkında açılan davanın ise, “husumet” yönünden reddine karar verilmiş ve verilen karar Dairemizin 19.01.2009 tarih, 2008/7505 Esas ve 2009/138 Karar sayılı ilamıyla onanmıştır.

 

Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi ve devamı hükümlerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, arsa sahibi ya da sahiplerince yükleniciye kayden temlik olunan tapulu taşınmaz ya da tapulu taşınmaz payları, “avans” niteliğinde olup; bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kayıtları, gerçek mülkiyet durumunu oluşturmaz. Yüklenici; sözleşme ve yasa hükümleriyle fen ve sanat kurallarına uygun şekilde yüklendiği edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği şahsi hakkını da üçüncü kişilere Borçlar Kanunu’nun 163 ve izleyen maddeleri gereğince devredebilir. Sözleşmenin tamamen ifayla sonuçlanması ya da sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi durumunda ancak yüklenicinin şahsi hakları aynı hakka dönüşebilir. Somut olayda, yüklenici şirketin davacıların arsasına yapmış olduğu inşaatın seviyesinin %60 olması ve yapılan inşaatın da yapı ruhsatına ve onaylı projesine uygun olmaması sebebiyle mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğrurur şekilde feshine karar verilmiştir. Yüklenici şirket tarafından F… D…’e kayden intikâli sağlanan ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan 1226 ada 25 parsel numaralı taşınmazdaki birinci kat ( 1 ) numaralı bağımsız bölümle irtifaklı 166/384 oranındaki arsa payı, F… D… tarafından 07.09.2004 tarihinde davalı N…. Ö…’e kayden satılmış olması sebebiyle F… hakkındaki dava, B… 6. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2008/104-138 sayılı hükmü ile “husumet” yönünden reddedilmiştir.

 

Az yukarıda açıklandığı üzere; arsa sahiplerince yüklenici şirkete intikâl ettirilen pay kayıtlarının tescili yüklenici şirkete kural olarak ayni haklar sağlamaz. Çünkü, ayni haklar illete bağlı bir işlem sonucu doğar, değişir veya son bulur. Sadece bir tescil işleminin yapılması, mülkiyet hakkının doğması için geçerli olmayıp; ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığı gereklidir. Yüklenici şirketle davacılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili sonuç doğurur şekilde fesih olunduğuna göre, Borçlar Kanunu’nun 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve “haksız iktisap kuralları” uyarınca tarafların aldıklarını karşılıklı olarak iade etmesi gerekir. Bu yasal nedenlerle, yüklenici şirket tarafından dava dışı F.. D..’ye temlik olunan ve onun tarafından da davalı N…. Ö…’e temlik edilen pay kaydının edinme sebebi, hukuksal dayanaktan yoksun kalmıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi hükmü gereğince, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynı hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı, yasal kural olarak korunur ise de; aynı Yasa’nın 1024. maddesi hükmü gereğince, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi, bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Somut olayda ise, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan yapı, inşaat halinde olduğu ve yüklenici şirket tarafından tamamlanmadan terkedilmiş bulunduğu halde davalı tarafından pay kaydı iktisap olunduğundan davalı, iktisabında iyiniyetli kabul edilemez ve Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi hükmünden yararlanamaz.

 

Hukuk Usulu Muhakemeleri Kanunu’nun 75 ve 76. maddeleri hükmü ile 04.06.1958 gün ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, davada maddî olayları açıklamak taraflara, davanın hukuksal sebebini ve uygulanması gereken yasa hükümlerini belirlemek görevi hakime aittir.

 

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetilmeden ve dava sebebinin nitelendirilmesinde hataya düşülerek yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. Mahkemece, davanın kabulüne davalı adına olan pay kaydının iptâliyle payları oranında davacılar adına tapuya tesciline karar verilmelidir.

 

Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne ve kararın davacılar yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 28.09.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2010/1702

K. 2011/1505

T. 14.3.2011

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Kira Tazminatının Tahsili Talebi – Davacı Yanın Belirttiği Tarih Aralıklarının Aşılarak İleriki Tarihe Kadar Hesap Yapılmasının Taleple Bağlılık İlkesine Aykırı Olduğu )

• KİRA TAZMİNATININ TAHSİLİ TALEBİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan – Arsa Sahibinin Üstüne Düşen Ferağı Vermediği/Teslim İçin Kararlaştırılan Süre İle İhtarnamede Öngörülen Süre Arasında Oluşan Tazminatın Hesaplattırılacağı )

• TALEPLE BAĞLILIK İLKESİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan İtirazın İptali Davası – Kira Tazminatının Tahsili Talebi/Davacı Yanın Belirttiği Tarih Aralıklarının Aşılarak İleriki Tarihe Kadar Hesap Yapılamayacağı )

• İTİRAZIN İPTALİ DAVASI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Kira Tazminatının Tahsili Talebi – Arsa Sahibinin Üstüne Düşen Ferağı Vermediği/Tazminatın Hesaplattırılacağı )

• ARSA SAHİBİNİN TEMERRÜDÜ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Kira Tazminatının Tahsili Talebi – Arsa Sahibinin Üstüne Düşen Ferağı Vermediği/Tazminatın Hesaplattırılacağı )

 

818/m.81, 355

2004/m.67

 

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup kira tazminatının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itiraz üzerine itirazın iptaline ilişkindir. Davacı yanın belirttiği tarih aralıklarının aşılarak ileriki tarihe kadar hesap yapılması isabetsizdir.

 

Yüklenicilere bağımsız bölümlerin aşamalı şekilde ferağı konusunda taraflar anlaşmıştır. Davalı yükleniciler sözleşme hükmüne istinaden davacı arsa sahibine gönderdikleri ihtarnameyle belirttikleri toplam villaların ferağının verilmesini istemişler, arsa sahipleri ise bu ihtarnameye karşı çıkmamakla beraber talebin gereğini de yerine getirmemişler, bu itibarla ihtarnamede tanınan on günlük ferağ süresi sonunda temerrüde düşmüşlerdir. Şu halde, arsa sahibine ait villa için teslimi kararlaştırılan süre sonu ile ihtarnamede öngörülen süre sonu arasında oluşan kira tazminatının bilirkişiden alınacak ek raporla hesaplattırılıp bu arada icra takibinde talep konusu yapılan dönemle bağlı kalınarak bir hükme varılması gerekir.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, kira tazminatının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itiraz üzerine itirazın iptali, takibin devamı ve %40 icra inkar tazminatının tahsili istenmiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

 

1-Mahkeme kararı davalılardan F. B. tarafından temyiz edilmişse de, dilekçesi temyiz defterine kaydedilmediği gibi temyiz harcının da yatırılmadığı, bu suretle temyiz süresinin geçtiği anlaşılmakla temyiz isteminin reddi gerekmiştir.

 

2-Diğer davalı S. B. vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

 

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı S. B. vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

 

3-Taraflar arasında düzenlenen 07.08.2001 günlü Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile davalılar tarafından verilen 26.12.2003 günlü taahhütname uyarınca davalı yüklenicilerin davacı arsa sahibine ait villa inşaatını 25.06.2006 tarihinde teslim etmeyi üstlendikleri hususunda herhangi bir çekişme bulunmamaktadır. Davaya konu icra takibinde, inşaatın belirtilen tarihte teslim edilmediğinden bahisle, 16.10.2007 tarihine kadar ki dönem için kira tazminatının tahsili istenmiş, mahkemece ise 25.06.2006 ila takip tarihi olan 24.10.2007 tarihleri arasındaki dönem için kira tazminatı hesabı yapan bilirkişi raporuna itibar edilerek dava sonuçlandırılmıştır.

 

Öncelikle davacı yanca icra takibine, 16.10.2007 tarihine kadar oluşan kira tazminatı konu yapıldığı halde, belirtilen bu tarihin aşılarak 24.10.2007 icra takibine kadar hesap yapılarak tespit edilen bedelin hüküm altına alınmak suretiyle talebin aşılması HUMK’nın 74. maddesine aykırı olmuştur.

 

Bunun yanında BK’nın 81. maddesine göre kural olarak, karşılıklı taahhütleri içeren bir akdin tarafı kendi edimini yerine getirmedikçe, karşı taraftan edimini yerine getirmesini isteyemez. Taraflar arasındaki sözleşmenin 4. sayfasında yüklenicilere hakettikleri bağımsız bölümlerin aşamalı şekilde ferağı öngörülmüş, nitekim ilk aşamada arsa sahibi villasının kabası bittiğinde yükleniciye ait olacak iki villanın, dış cephe doğrama ve seramik işleri bittiğinde ise yine iki adet villanın verileceği öngörülmüştür. Davalı yükleniciler anılan sözleşme hükmüne istinaden davacı arsa sahibine gönderdikleri 27.09.2007 günlü ihtarnameyle belirttikleri toplam 4 adet villanın on gün içinde ferağının verilmesini istemişler, arsa sahipleri ise bu ihtarnameye karşı çıkmamakla beraber talebin gereğini de yerine getirmemişler, bu itibarla ihtarnamede tanınan on günlük ferağ süresi sonunda temerrüde düşmüşlerdir. Şu halde, arsa sahibine ait villa için teslimi kararlaştırılan 25.06.2006 ila belirtilen ihtarnamede öngörülen süre sonu arasında oluşan kira tazminatının bilirkişiden alınacak ek raporla hesaplattırılıp bu arada icra takibinde talep konusu yapılan dönemle bağlı kalınarak bir hükme varılması gerekirken, değinilen bu hususun da nazara alınmayarak eksik incelemeyle karar verilmesi yerinde görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

 

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalılardan F. K.’nın temyiz isteğinin reddine, 2. bent gereğince davalı S… B…vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 3. bent gereğince hükmün temyiz eden davalı S. B. yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı S. B.’a geri verilmesine, 14.03.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2010/722

K. 2010/1908

T. 5.4.2010

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Mahkeme Kararı veya Taraf İradelerinin Sözleşmenin Feshi Konusunda Uyuşmasıyla Feshinin Mümkün Olduğu – Davacı Yüklenici Davada Kar Kaybı ve İş Bedelini İstemekle Sözleşmenin Feshini Kabul Etmiş Sayılması Gereği ) 

• SÖZLEŞEMENİN FESHİ ( Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinin Mahkeme Kararı veya Taraf İradelerinin Sözleşmenin Feshi Konusunda Uyuşmasıyla Mümkün Olduğu )

 

818/m. 355

 

ÖZET : Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak mahkeme kararıyla feshedilmeleri mümkündür.Bu kuralın istisnası, taraf iradelerinin sözleşmenin feshi konusunda uyuşmasıdır.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Dava, iş bedeliyle mahrum kalınan karın tahsili istemleriyle açılmış, mahkemece zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir.

 

Dosyada bulunan 06.08.1991 tarihli “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı Samandağ Noterliği’nce … yevmiye numarası ile yapılmış olan sözleşme, içeriği dikkate alındığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Sözleşmeyi taraflar dışında tapu paydaşı olduğu anlaşılan gerçek kişiler de imzalamışlardır. Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmeleri mahkeme kararıyla feshedilebilir. Bu kuralın istisnası, tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleşmesidir.

 

Davada ve sözleşmede taraf olmayan üçüncü kişiler tarafından Samandağ Belediye Başkanlığı aleyhine Adana 1. İdare Mahkemesi’nin 1993/1091 Esas sayılı dosyası ile arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesiyle, bu sözleşmeye dayanak olan belediye encümeni ve meclisi kararlarının iptali için dava açıldığı, İdare Mahkemesi’nce, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinden söz edilmeksizin idari işlemlerin iptaline karar verildiği, bu kararın taraflarca temyiz edilmediği, ancak Danıştay Başsavcılığı tarafından kanun yararına temyiz isteminde bulunulması üzerine. Danıştay 6. Dairesi’nin 15.11.1995 günlü ilamıyla arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda açılan davanın İdari Yargı’da görülmemesi gerektiğinin belirtildiği, encümen ve meclis kararlarının iptali yönünden de davacılar tarafından 60 günlük süre içerisinde davanın açılmaması nedeniyle Adana 1. İdare Mahkemesi’nin kabul kararının hatalı olduğu belirtilerek, kanun yararına ve hükmün hukuki sonuçlarına etkili olmamak üzere kararın bozulmasına karar verilmiştir.

 

Adana 1. İdare Mahkemesinin kararından sonra ve Danıştay 6. Dairesi’nin kanun yararına bozma ilamından önce davalı Belediye Başkanı tarafından 25.05.1994 tarihinde davacı yüklenici şirkete yazı yazılarak işlemlerin ve sözleşmenin mahkeme kararıyla iptal edildiği, bu nedenle hükümsüz olduğu bildirilmiştir. Bunun üzerine davacı yüklenici şirket tarafından davalı Belediye aleyhine 25 07.1996 tarihinde 06.08.1991 tarihli kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine karar verilmesi istemiyle dava açıldığı, Samandağ Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 1996/416 Esas, 1996/465 Karar sayılı ve 04.11.1996 tarihli kararıyla sözleşmenin geçerliliğine karar verildiği. Belediyenin temyizi üzerine Dairemizin 20.03.1997 tarih, 1997/1093-1521 sayılı ilamı ile uyuşmazlığın çözümünün Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevine girdiği, bu nedenle görevsizlik kararı verilmesi gerektiği belirtilerek mahkeme kararının bozulduğu, Samandağ Sulh Hukuk Mahkemesi’nce bozma ilamına uyulduktan sonra 28.01.1998 tarihli kararla görevsizlik kararı verildiği, bu davanın daha sonra taraflarca Asliye Hukuk Mahkemesince sürdürülmediği belirlenmiştir.

 

Taraflar arasındaki 06.08.1991 tarihli sözleşme yukarıda da açıklandığı gibi arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmelerin kural olarak mahkeme kararıyla feshedilmeleri mümkündür. Sözleşmenin feshine ilişkin mahkeme kararı bulunmamaktadır. Bu kuralın istisnası, taraf iradelerinin sözleşmenin feshi konusunda uyuşmasıdır. Bu davanın açılmasına kadar tarafların iradelerinin sözleşmenin feshi konusunda da uyuşmadığı görülmektedir. Davacı yüklenici şirket bu davadaki kar kaybı ve iş bedeli istemleriyle sözleşmenin feshini kabul etmiş sayılır. Bu davanın açılmasıyla yüklenici şirket ile iş sahibi Belediye yönünden sözleşmenin feshi konusunda iradeler birleşmiştir. Ancak sözleşmenin feshedilmiş sayılması için, sözleşmede imzası bulunan ve davanın tarafı olmayan gerçek kişilerin de fesih iradesine katılmaları gerekir. Mahkemece bu konu üzerinde durulmadan ve bu davanın açılmasına kadar sözleşmenin taraflar yönünden de ayakta olduğu, zamanaşımının işlemeye başlamadığı dikkate alınarak, işin esası incelenerek toplanacak delillere göre bir karar verilmesi yerine, işin esasına girilmeksizin yazılı şekilde zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın davacı yüklenici şirket yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 05.04.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2010/6130

K. 2011/4828

T. 21.7.2011

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Resmi Şekilde Yapılmasının Geçerlilik Şartı Olduğu – Geçerli Sözleşme Olmaksızın Karşı Tarafın Yararına Yapılan İmalat Bedellerinin Vekaletsiz İş Görme Hükümlerine Göre Ödenmesi Gereği )

• VEKALETSİZ İŞ GÖRME ( Geçerli Sözleşme Olmaksızın Yapılan İşler Bedelinin Vekaletsiz İş Görme Hükümlerine Göre Ödenmesi Gereği )

 

818/m. 410

 

ÖZET : Geçerli bir sözleşme olmaksızın davalı yararına bir imalat gerçekleştirilmiş ve teslim edilmiş olmakla,vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davacının masraflarını ödemesi zorunludur.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükümün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı ileri sürülerek tescil, olmadığı takdirde imalat bedelinin tahsili istenmiş, mahkemece tescil isteminin reddine, imalat bedeline yönelik istemin kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.

 

1- )Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

 

2- )Davacı yanca sözlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden inşaat yapıldığı belirtilerek adına devri gerektiği ileri sürülen arsa payının tescili, bu talep kabul edilmezse taşınmaz üzerine inşaa edilen üç katlı binanın iki katı için harcanan imalat bedeli olarak 90.000,00 TL’nin ödetilmesi istenilmiştir. Bilindiği üzere T.M.K.706, B.K. 213 ve Tapu Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca arsa payı devri taahhüdü içeren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Ne var ki somut olayda iddia edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi geçerlilik şekline uygun olarak varlığı kanıtlanamamıştır. Bu itibarla tescil isteminin reddine yönelik karar isabetlidir.

 

Bunun yanında yargılama sırasında toplanan deliller, bilhassa dinlenen tanıklar, yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu kapsamından davaya konu taşınmaz üzerinde üç katlı bir taşınmazın inşaa edildiği ve mevcut inşaatı davacının yaptığı anlaşılmıştır.

 

Şu halde geçerli bir sözleşme olmaksızın davalı yararına bir imalat gerçekleştirilmiş ve teslim edilmiş olmakla, davalının B.K. ‘nın 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davacının masraflarını ödemesi zorunludur. Belirtilen yönde davalı alacağının hesaplanması için yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda, davacı alacağı 2006 yılı Bayındırlık Birim Fiyatları esas alınarak 201.700,00 TL olarak saptanmış, mahkemece de bu rapora istinaden, ancak istekle bağlı kalınarak 90.000,00 TL’nin kabulüne karar verilmiştir. Ancak taraflar arasında imalat hesabının Bayındırlık Birim Fiyatlarıyla yapılacağına dair herhangi bir anlaşma bulunmadığı halde hesabın belirtilen fiyatlarla yapılarak sonuca ulaşılması yerinde görülmemiştir.

 

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; mevcut binanın 2006 yılı serbest piyasa fiyatlarıyla bedelinin alınacak ek bilirkişi raporuyla hesaplatılması, bulunacak miktarın binanın iki katı için alacak talebinde bulunulduğu nazara alınarak taleple bağlı kalınmak suretiyle davacı alacağının tespit edilmesi, belirlenecek bu rakamdan da tarafların babası olan ve duruşma sırasında tanık sıfatıyla beyanı alınan Mehmet Ali Işık’ın inşaatta kullanılmak üzere davacıya 60.000,00 TL para verdiği yönündeki ifadesi ve bu ifadeye davacı vekilince itiraz edilmeyerek benimsenmesi dikkate alınarak anılan ödeme tutarının düşülerek kalan bedele hükmedilmesidir.

 

Değinilen hususlar nazara alınmaksızın eksik ve hatalı incelemeyle, kabule göre de tüm bina imalatının bilirkişi raporuna göre 101.700,00 TL değerinde olduğu kabul edildiğinde dahi talep bu bedelin 2/3’ü oranında olduğu halde yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuş, bozmayı gerektirmiştir.

 

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulüyle hükümün temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, ödenen temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davalıya iadesine, 21.7.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2010/766

K. 2010/1911

T. 5.4.2010

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Sözleşme İle Kararlaştırıldığı İddia Olunan Ceza Koşulu Alacağının Tahsili – Mimar ve İnşaat Mühendislerinden Oluşacak Bilirkişi Kurulu Aracılığıyla Yerinde Keşif ve İnceleme Yaptırılmak ve Bilirkişi Kuruluna Mimari Proje ve Belediye İşlem Dosyasının İncelettirilmesi Gerektiği )

• SÖZLEŞME İLE KARARLAŞTIRILDIĞI İDDİA OLUNAN CEZA KOŞULU ALACAĞININ TAHSİLİ ( Mimar ve İnşaat Mühendislerinden Oluşacak Bilirkişi Kurulu Aracılığıyla Yerinde Keşif ve İnceleme Yaptırılmak ve Bilirkişi Kuruluna Mimari Proje ve Belediye İşlem Dosyasının İncelettirilmesi Gerektiği )

• BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Sözleşme İle Kararlaştırıldığı İddia Olunan Ceza Koşulu Alacağının Tahsili/Mimar ve İnşaat Mühendislerinden Oluşacak Bilirkişi Kurulu Aracılığıyla Yerinde Keşif ve İnceleme Yaptırılmak ve Bilirkişi Kuruluna Mimari Proje ve Belediye İşlem Dosyasının İncelettirilmesi Gerektiği )

 

818/m.106,158

 

ÖZET : Dava, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılmış olup; sözleşme ile kararlaştırıldığı iddia olunan ceza koşulu alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece yapılacak iş; mimar ve inşaat mühendislerinden oluşacak bilirkişi kurulu aracılığıyla, yerinde keşif ve inceleme yaptırılmak ve bilirkişi kuruluna mimari proje ve belediye işlem dosyası incelettirilmek ve yukarıda yapılan açıklamalar da gözetilmek suretiyle, dairelerin tesliminde haklı gecikme sebeplerinin bulunup bulunmadığının; varsa süresinin belirlenmesiyle varılacak sonuca göre bir karar vermekten ibaret olmalıdır.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Dava, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılmış olup; sözleşme ile kararlaştırıldığı iddia olunan ceza koşulu alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

 

Arsa paydaşlarından İsmail Y. mirasçıları olan davacılar, sözleşme konusu Ankara İli, Mamak İlçesinde bulunan ve 6678 ada 1 ve 6678 ada 19 parsel sayılı olarak tapuya tescilli taşınmaza, sözleşmede yazılı koşullarla inşaat yapımı için tüm paydaşlar ile davalı şirket arasında Ankara 3. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 14.03.2005 tarih ve 5749 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi” başlıklı sözleşme yapıldığını ve davalı şirketin miras bırakanı İsmail Y.’ya ( 2 ) adet dairenin teslim ini yüklenmiş olduğu halde süresinde daireleri teslim etmediğini ileri sürerek; dairelerin teslimi gereken tarih olan 24.05.2007 ila dava tarihi arasındaki ( 9 ) aylık süre için 3.600 USD ceza koşulu alacağın davalıdan tahsilini istemişlerdir.

 

Tarafların açıklamaları ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; inşaatın zemin katındaki ( 3 ) numaralı, normal katındaki ( 12 ) numaralı dairelerin davacılara ait olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı inşaat sözleşmesinin ( 8. ) maddesi gereğince, davalı, sözleşme tarihinden itibaren geçerli olmak üzere; ( 26 ) ay içinde yapı kullanma izin belgesini almak ve kat mülkiyetini de tesis etmek suretiyle davacılara ait dairelerin teslimini yüklenmiştir. Yine sözleşmenin aynı maddesi hükmünde; yüklenicinin, Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesinde sayılan mücbir sebepler dışında bir aksamaya sebebiyet vermesi halinde arsa sahiplerine bağımsız bölüm başına 200 USD aylık ceza ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin ( 8. ) maddesinde düzenlenen ceza koşulu, Borçlar Kanunu’nun 158/II. maddesi hükmünde tanımlandığı üzere; niteliğince, “ifaya ekli ceza” koşuludur.

 

Yüklenici, işin tesliminde gecikmenin haklı sebeplere dayandığını yasal delillerle kanıtlamış olmadıkça, işin tesliminde temerrüdün gerçekleşmesi durumunda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahiplerince, sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulu alacağı , yüklenici davalıdan istenebilir ( BK. madde 106 ). Somut olayda da, ceza koşulu istenen süre içinde dairelerin, davacılara, davalı yüklenici tarafından teslim edilmediği çekişmesizdir.

 

Mahkemece, davacılardan İbrahim Y. tarafından imzalanan 18.11.2006 tarihli ve “Ek Sözleşmedir” başlıklı adi yazılı belge kapsamını değerlendirilerek; belgede yazılı olduğu üzere, “mimari projede birinci bodrum katta yapılacak olan bağımsız bölümler yerine depolu dükkan yapıldığından dolayı bağımsız bölüm paylaşımında, arsa sahibi İsmail Y. adına düşen daire yerine zemin katta bulunan ( 3 ) numaralı dairenin verilmiş olmasının, uygun proje hazırlanması ve yapı ruhsatının alınması için 3-4 ay ilave süre ve ruhsat tarihinin de 08.08.2006 olarak belirlenmesi gerektiğini ve 26 ay inşaat süresi de eklendiğinde inşaatın bitim tarihinin 08.10.2009 olduğunu bildiren” bilirkişi kurulu raporu dayanak alınmış ve dava reddedilmiştir. Davacılardan İbrahim Y. tarafından imzalanan 18.11.2006 tarihli ek sözleşmeye diğer mirasçıların da onay verdikleri anlaşılmakta ise de; bu sözleşmede belirtilen bağımsız bölüm değişikliğinin inşaat süresine etkisinin bulunmadığı davacılarca ileri sürülmektedir. Getirtilen Belediye işlem dosyası kapsamındaki belgeler ve mimari proje incelendiğinde; önceden yüklenici tarafından mimari proje ve dolayısıyla tadilat projesinin yapılmadığı; davalı tarafından yaptırılan tek bir mimari projesinde 13.06.2006 tarihli olduğu, 09.08.2006 tarihinde yapı ruhsatının alındığı ve dolayısıyla ek sözleşmenin daha sonra ve 18.11.2006 tarihinde yapıldığı görülmektedir. Hükme dayanak alınan bilirkişi kurulu raporunda ise, belediye işlem dosyası kapsamı ve onaylı mimari proje incelenmeden ve ek sözleşmenin, işin tesliminin geciktirilmesine hangi sebeplerle etkili olduğu açıklanmadan; ek sözleşmenin iş süresine 3,4 ay ilave süre eklenmesini gerektirdiğinin bildirilmesi dayanaksız kalmaktadır.

 

O halde; mahkemece yapılacak iş; mimar ve inşaat mühendislerinden oluşacak bilirkişi kurulu aracılığıyla, yerinde keşif ve inceleme yaptırılmak ve bilirkişi kuruluna mimari proje ve belediye işlem dosyası incelettirilmek ve yukarıda yapılan açıklamalar da gözetilmek suretiyle, dairelerin tesliminde haklı gecikme sebeplerinin bulunup bulunmadığının; varsa süresinin belirlenmesiyle varılacak sonuca göre bir karar vermekten ibaret olmalıdır. Eksik araştırma ve soruşturma ile yetersiz bilirkişi raporuna göre karar verilemez.

 

Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne ve kararın davacılar yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 05.04.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

23. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/3382

K. 2012/4770

T. 10.7.2012

 

• İHTİYATİ TEDBİR TALEBİ ( Arsa Payı Karşılığında İnşaat Sözleşmesi – Sözleşmede Düzenlenen Paylaşımdaki Dengenin Tapu İptali ve Tescil İle Sağlanamaması Halinde Muhtemel Tazminat Tutarının Teminat Altına Alınması İçin İhtiyati Tedbir Kararı Verileceği )

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Sözleşmede Düzenlenen Paylaşımdaki Dengenin Tapu İptali ve Tescil İle Sağlanamaması Halinde Muhtemel Tazminat Tutarının Teminat Altına Alınması İçin İhtiyati Tedbir Kararı Verileceği )

• TAZMİNAT MİKTARININ TEMİNAT ALTINA ALINMASI ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – İhtiyati Tedbire Hükmedileceği )

• MUHTEMEL TAZMİNAT MİKTARI ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Sözleşmede Düzenlenen Paylaşımdaki Dengenin Tapu İptali ve Tescil İle Sağlanamaması Halinde Muhtemel Tazminat Tutarının Teminat Altına Alınması İçin İhtiyati Tedbire Hükmedileceği )

 

6100/m.389

 

ÖZET : İhtiyati tedbir isteminde; davacı tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde tazminat isteminde bulunmuş olup, sözleşmedeki paylaşım oranının sağlanması amacıyla inşaattaki tüm bağımsız bölümler nizalı hale gelmiştir. Sözleşmede düzenlenen paylaşımdaki dengenin tapu iptali ve tescil ile sağlanamaması halinde de yine aynı sebeple hüküm altına alınması ihtimal dahilinde olan tazminat tutarının teminatını oluşturmak üzere muhtemel tazminat miktarı ile orantılı şekilde ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekir. Sözleşmede düzenlenen paylaşımdaki dengenin tapu iptali ve tescil ile sağlanamaması halinde de yine aynı sebeple hüküm altına alınması ihtimal dahilinde olan tazminat tutarının teminatını oluşturmak üzere muhtemel tazminat miktarı ile orantılı şekilde ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekir.

 

DAVA : Taraflar arasındaki ihtiyati tedbir isteminin yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı talebin reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde ihtiyati tedbir isteyen davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : İhtiyati tedbir isteyen vekili, müvekkileri ile davalı arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkiline ait arsa üzerine iki blok yapılacağı, her iki blokun da ön- ana caddeye cepheli olacağının kararlaştırıldığını, ancak davalının sözleşmeye aykırı olarak 2 bloktan birini arka tarafa ve kör bölgeye yaptığını, her iki bloğun arasına C blok diye adlandırdığı yeni ve dev bir dükkan yaparak bu dükkanı da kendi adına tapuya tescil ettikten sonra üçüncü bir şahısa satmış gibi gösterdiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak yapılan inşaat nedeniyle arsa sahibi müvekkillerinin zarara uğratıldığını ve yüklenici tarafından haksız menfaat temin edildiğini ileri sürerek , davacıların eksik aldığı pay miktarının , B bloğun ön caddeye yapılmaması ve verilmesi kararlaştırılan dükkanların m2 nin eksik olması nedeniyle uğranılan zararın tespiti ile belirlenecek değere göre yüklenicinin arsa paylarının davacılara devri ve tapuda adlarına tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde 80.000,00 TL alacağın tahsiline ve davalının elinde bulunan daireleri satması halinde tazminatın tahsil imkanı kalmayacağından davalı adına kayıtlı bulunan Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, 1. Bölge Yuva köyü de kain 43256 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılan inşaattaki A Blok 2,6,12,16;21,27,28 ve B Blok 12,15,22,25 nolu bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi bakımından İhtiyati Tedbir konulmasını talep ve dava etmiştir.

 

Mahkemece,dosya kapsamına göre, 6100 sayılı HMK’nın 389. maddesinde anılan şartların gerçekleşmesi halinde ve uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebileceği, dava konusu olayda bu koşulların oluşmadığı gibi tedbir talep edilen bağımsız bölümlerin de uyuşmazlık konusu olmadığı gerekçesiyle, ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiştir.

 

İhtiyati tedbir talebinin reddine dair kararı, ihtiyati tedbir isteyen vekili temyiz etmiştir.

 

Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin binanın paylaşımı başlıklı 4. maddesinde,” %43 arsa sahiplerinin, %57 ise yüklenicinin olmak kaydıyla , malikler taşınmaz üzerine yapılacak binanın dairelerini ekli krokiye göre yükleniciye verecektir” hükmü yer almaktadır. Davacı tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde tazminat isteminde bulunmuş olup, bu sözleşmedeki paylaşım oranının sağlanması amacıyla inşaattaki tüm bağımsız bölümler nizalı hale gelmiştir. Sözleşmede düzenlenen paylaşımdaki dengenin tapu iptali ve tescil ile sağlanamaması halinde de yine aynı sebeple hüküm altına alınması ihtimal dahilinde olan tazminat tutarının teminatını oluşturmak üzere muhtemel tazminat miktarı ile orantılı şekilde ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken reddi usul ve yasaya aykırıdır.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, ihtiyati tedbir talebinde bulunan davacının temyiz isteminin kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 10.07.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

23. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/2118

K. 2012/4521

T. 29.6.2012

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Şerhinin Kaldırılması İstemi – Davalı Tarafça Bu Konuda Asliye Hukuk Mahkemesi’nin Dosyasında Tapu İptali ve Tescil Davası Açıldığı/Her İki Davanın Sonucu Birbirini Etkileyeceğinden Dava Dosyalarının Birleştirilerek Karar Verilmesi Gerektiği )

• ŞERHİN KALDIRILMASI İSTEMİ ( Davalı Tarafça Bu Konuda Asliye Hukuk Mahkemesi’nin Dosyasında Tapu İptali ve Tescil Davası Açıldığı/Her İki Davanın Sonucu Birbirini Etkileyeceğinden Dava Dosyalarının Birleştirilerek Karar Verilmesi Gerektiği – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı )

• DAVALARIN BİRLEŞTİRİLMESİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Şerhinin Kaldırılması İstemi – Davalı Tarafça Bu Konuda Asliye Hukuk Mahkemesi’nin Dosyasında Tapu İptali ve Tescil Davası Açıldığı/Her İki Davanın Sonucu Birbirini Etkileyeceğinden Dava Dosyalarının Birleştirilerek Karar Verilmesi Gerektiği )

 

4721/m.1009

 

ÖZET : Dava, davacı adına kayıtlı iki adet taşınmaz üzerinde bulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılması istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Kaldırılması talep edilen şerh, sözleşmedeki özel hükme dayanılarak davalı yüklenicinin istemi üzerine Türk Medeni Kanunu’nun 1009. Maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerhedilmiştir. Amaç, sözleşme konusu edimlerin yerine getirilmesi sürecinde tarafların menfaatlerini korumaktır. Taraflar arasında da, zemin katta bulunan dükkanın mülkiyeti konusunda anlaşmazlık bulunup, davalı tarafça bu konuda Asliye Hukuk Mahkemesi’nin dosyasında tapu iptali ve tescil davası açıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, her iki davanın sonucu birbirini etkileyeceğinden dava dosyalarının birleştirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

 

DAVA : Taraflar arasındaki tapu kaydındaki şerhin terkini davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı şerhin kaldırılmasına yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Davacı vekili, müvekkiliyle davalı yüklenici arasında Bornova 4. Noterliği’nde düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmedeki özel koşul sebebiyle yüklenicinin sözleşmeyi tapu siciline şerh verdiğini, esasen yüklenicinin kendisine ait olacak bağımsız bölümler üzerine koydurması gereken bu şerhin müvekkiline ait olacak bağımsız bölümler üzerine de konulmuş olmasının sözleşmeye ve şerhin amacına aykırı olduğunu, noterden ihtarname göndererek davalıdan şerhin kaldırılmasını istediğini ancak sonuç alamadığını ileri sürerek, İzmir, Bornova ilçesi Ergene Mahallesi 237 … 6 parsel de kayıtlı 2. kat 5 ve 6 numaralı bağımsız bölüm tapuları üzerinde bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığına dair şerhin kaldırılmasını talep ve dava etmiştir.

 

Davalı vekili, taraflar arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine konulan özel bir maddeyle taraflardan her birinin sözleşmeyi tapuya şerh ettirilebileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin tüm taraflarının istemi doğrultusunda tapuya şerh verildiğini, müvekkilinin inşaatları tamamlayıp davacıya verilmesi kararlaştırılan 5 ve 6 numaralı 2 adet daireyi eksiksiz olarak teslim ettiğini, davacı dışındaki tüm arsa sahiplerinin yükümlülüklerini yerine getirmesine karşın davacının dükkanda bulunan hissesini müvekkiline ferağ vermeyerek sözleşme hükümlerine aykırı davrandığını, davacının kendi yükümlülüklerini yerine getirmeden sözleşme şerhinin kaldırılmasını talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

 

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, üzerindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin terkini istenen davaya konu 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümlerin mülkiyetinin taraflar arasındaki sözleşme gereğince davacıya ait olduğu, bu dairelerle ilgili herhangi bir çekişme bulunmadığı, anlaşmazlık konusu olan dükkandaki payın mülkiyetiyle davaya konu bağımsız bölümlerin ilgisinin bulunmadığı, davaya konu şerhlerin davacının mülkiyete dayalı tasarruf yetkisini sınırladığı ve kaldırılmasına dair isteğin yerinde olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüyle İzmir İli, Bornova ilçesi, Ergene Mahallesi, 237 … 6 parselde bulunan 2. kat 5 ve 6 bağımsız bölüm numaralı meskenlerin tapu kayıtlarına İ… A… İnşaat Tur. Gıda San.ve Tic. Ltd. Şti. lehine konulan kat karşılığı inşaat hakkı şerhinin kaldırılmasına karar verilmiştir.

 

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.

 

1- Dava, davacı adına kayıtlı iki adet taşınmaz üzerinde bulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılması istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Kaldırılması talep edilen şerh, sözleşmedeki özel hükme dayanılarak davalı yüklenicinin istemi üzerine Türk Medeni Kanunu’nun 1009. Maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerhedilmiştir. Amaç, sözleşme konusu edimlerin yerine getirilmesi sürecinde tarafların menfaatlerini korumaktır. Taraflar arasında da, zemin katta bulunan dükkanın mülkiyeti konusunda anlaşmazlık bulunup, davalı tarafça bu konuda İzmir 8. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/649 esas sayılı dosyasında tapu iptali ve tescil davası açıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, her iki davanın sonucu birbirini etkileyeceğinden dava dosyalarının birleştirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

 

2- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılması, talebi sözleşmenin tüm taraflarının menfaatini ilgilendirdiğinden sözleşmenin tarafı olan diğer arsa sahiplerinin de davaya dahil ettirilip yargılamaya devam edilmesi gerekirken, bu hususun gözardı edilmesi doğru olmamıştır.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün, davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istenmesi halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 29.06.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2011/2401

K. 2011/2754

T. 5.5.2011

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptal ve Tescil – İlgili Belediyesinden Yapı Kullanma İzin Belgelerinin Alınması İçin Gerekli Masrafların Sorularak Eksik ve Kusurlu İşler Bedeline İlave Edilmesi Suretiyle Toplamı Üzerinden ve Birlikte İfa Yoluyla Tescile Hükmedilmesi Gerektiği )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan – İlgili Belediyesinden Yapı Kullanma İzin Belgelerinin Alınması İçin Gerekli Masrafların Sorularak Eksik ve Kusurlu İşler Bedeline İlave Edilmesi Suretiyle Toplamı Üzerinden ve Birlikte İfa Yoluyla Tescile Hükmedilmesi Gerektiği )

• VEKALET ÜCRETİ ( Ferağ Koşulları Oluşmadığı İçin Davalı Arsa Sahiplerinin Tapu Devrine Yanaşmamaları Haklı Olduğundan ve Dava Açılmasına Sebep Olduklarından Bahsedilemeyeceğinden Aleyhlerine Hükmedilemeyeceği )

• EKSİK VE KUSURLU İŞLER BEDELİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Tapu İptali ve Tescil – İlgili Belediyesinden Yapı Kullanma İzin Belgelerinin Alınması İçin Gerekli Masrafların Sorularak Eksik ve Kusurlu İşler Bedeline İlave Edilmesi Suretiyle Toplamı Üzerinden ve Birlikte İfa Yoluyla Tescile Hükmedilmesi Gerektiği )

 

818/m.355,360

 

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece davacı yükleniciye inşaatlardaki eksik ve kusurlu işleri tamamlaması ve yapı kullanma izin belgelerini alması için yetki ve mehil verilmesi, bunun sonucunda eksik ve kusurların giderilip yapı kullanma izin belgelerinin de alınması halinde şimdiki şekliyle tescile karar verilmesi, aksi durumda ise ilgili belediyesinden yapı kullanma izin belgelerinin alınması için gerekli masrafların sorularak yargılama sırasında bilirkişi kurulundan alınan raporla saptanan eksik ve kusurlu işler bedeline ilave edilmesi suretiyle toplamı üzerinden ve birlikte ifa yoluyla tescile hükmedilmesi yerine eksik inceleme ile sonuca varılması doğru olmamıştır.

 

Ferağ koşulları oluşmadığı için davalı arsa sahiplerinin tapu devrine yanaşmamaları haklı olduğundan ve dava açılmasına sebep olduklarından bahsedilemeyeceğinden aleyhlerine vekalet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilmesi, keza davacı yanca ıslah yoluyla davaya konu yapılan istem reddedildiği halde kendilerini vekille temsil ettiren davalılar yararına vekalet ücretine hükmedilmemesi de kabul şekli bakımından usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükümün temyizen tetkiki davacı ile davalılar vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olup, mahkemece yapılan ıslah da nazara alınarak kısmen kabule dair verilen karar davacı ile davalılar vekillerince temyiz edilmiştir.

 

1- )Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle taraflar arasındaki sözleşme gereği davacı yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümlerden 9 adet mesken ile 1 adet işyerinin 1/2 payının onun nam ve hesabına hareket eden Mehmet Bayraktar tarafından üçüncü kişilere satıldığı anlaşıldığından hakkında tescil, olmadığı takdirde tazminat talebi bulunan bağımsız bölümler yönünden verilen red kararı yerinde görülmekle davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

 

2- )Yanlar arasında Urla Noterliğince düzenlenen 21.2.2000 tarihli “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ile arsa sahiplerine ait 1485 ada 8 parsel ve 1486 ada 1 parsel sayılı taşınmazlar üzerine kat karşılığı inşaat yapılması ve yapılacak binalardan da 10 adet mesken ile 1 adet işyerinin 2/3 payının yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmış, 4. maddede ise yükleniciye verilecek bağımsız bölümlerin ferağ aşamaları gösterilmiştir. Aynı maddeye göre dört adet bağımsız bölümün devrinden sonra kalan diğer tüm bölümlerin devri yüklenicinin yapı kullanma izin belgesi aldıktan sonra gerçekleştirilecektir.

 

Ne var ki davaya konu uyuşmazlıkta davacı yüklenicinin henüz inşaatı tamamlamadığı ve yapı kullanma izin belgesini de almadığı anlaşılmaktadır. Bu itibarla teminat niteliği de taşıyan ve davacı adına tesciline karar verilen bağımsız bölüm ve pay yönünden ferağ koşullarının oluştuğundan söz edilemez.

 

O halde mahkemece davacı yükleniciye inşaatlardaki eksik ve kusurlu işleri tamamlaması ve yapı kullanma izin belgelerini alması için yetki ve mehil verilmesi, bunun sonucunda eksik ve kusurların giderilip yapı kullanma izin belgelerinin de alınması halinde şimdiki şekliyle tescile karar verilmesi, aksi durumda ise ilgili belediyesinden yapı kullanma izin belgelerinin alınması için gerekli masrafların sorularak yargılama sırasında bilirkişi kurulundan alınan raporla saptanan eksik ve kusurlu işler bedeline ilave edilmesi suretiyle toplamı üzerinden ve birlikte ifa yoluyla tescile hükmedilmesi yerine eksik inceleme ile sonuca varılması doğru olmamıştır.

 

Bunun yanında ferağ koşulları oluşmadığı için davalı arsa sahiplerinin tapu devrine yanaşmamaları haklı olduğundan ve dava açılmasına sebep olduklarından bahsedilemeyeceğinden aleyhlerine vekalet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilmesi, keza davacı yanca ıslah yoluyla davaya konu yapılan 181.000,00 TL’lik istem reddedildiği halde kendilerini vekille temsil ettiren davalılar yararına vekalet ücretine hükmedilmemesi de kabul şekli bakımından usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.

 

Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.

 

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle davacının tüm, davalıların diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca hükümün temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA, ödenen temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davalılara, fazla alınan temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davacıya iadesine, 5.5.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/4564

K. 2012/8664

T. 19.6.2012

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptali ve Tescil – Mahkemece Davalı Hakkında İflas Kararı Verilip Verilmediği Araştırılması Gerektiği/İflas Kararının Verildiğinin Belirlenmesi Halinde İkinci Alacaklılar Toplantısının Yapılmasının Beklenmesi Gerektiği )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Davalı Hakkında İflas Kararının Verildiğinin Belirlenmesi Halinde İkinci Alacaklılar Toplantısının Yapılmasının Beklenmesi Gerektiği )

• YÜKLENİCİNİN İFLASI ( Kararın Verildiğinin Belirlenmesi Halinde İkinci Alacaklılar Toplantısının Yapılmasının Beklenmesi Gerektiği – İ.İ.K’nun 194. Md.’sinin Amir Hükmü Uyarınca Durma Kararı Verilmesi Gerektiği/Tapu İptali ve Tescil )

• BEKLETİCİ MESELE ( Davalılar Arasında Derdest Bir Dava Bulunup Bu Davanın Sonucu Eldeki Davayı Etkileyeceğinden Anılan Davanın Sonucu Beklenmeden Karar Verilmesinin Yanlış Olduğu – Tapu İptali ve Tescil )

 

2004/m.194

 

ÖZET : Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise tazminat taleplerine ilişkindir. Davalı yüklenici şirketin yargılama sırasında Asliye Ticaret Mahkemesi ilamı ile iflasına karar verildiği davacının temyiz dilekçesinde belirtilmiştir. Mahkemece iflas kararı verilip, verilmediği araştırılmalı, yüklenici hakkında iflas kararının verildiğinin belirlenmesi halinde ikinci alacaklılar toplantısının yapılması beklenmelidir. Bu nedenle, eldeki dava niteliği itibariyle İİK’nun 194. maddesinde sayılan davalar içerisinde yer almadığından İİK’nun 194. maddesinin amir hükmü uyarınca durma kararı verilmesi gerekirken yargılamaya devamla yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. Davalı arsa maliki ile davalı yüklenici arasında derdest bir dava bulunduğu anlaşılmaktadır. Davacının ilk kademedeki istemi yönünden, anılan dava sonucu bu davayı etkileyeceğinden, davanın sonucu beklenmeden bir karar verilmesi de doğru değildir.

 

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 25.03.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya alacak istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; alacak isteminin kabulüne dair verilen 25.11.2011 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili ile duruşmasız olarak davalı V. K. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 19.06.2012 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili ile davalı V. K. vekili geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

 

KARAR : Davacı, davalı yüklenici U… İnşaat ve Ticaret A.Ş. ile davalı arsa maliki V. ve dava dışı diğer arsa malikleri arasında Antalya 7.Noterliği’nde 09.11.2005 tarihinde düzenledikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 25.08.2006 günlü ek protokol uyarınca davalı yükleniciye bırakılan 6135 ada 7 parsel sayılı taşınmazda bulunan 7. Blok A1 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden 01.01.2006 tarihli adi yazılı sözleşmeyle 350.000 TL bedelle satın alıp bedeli ödediğini, davalı taraflar arasında Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2008/570 esasında kayıtlı derdest dava sonucu yüklenicinin ödemesi gereken bir bedel olduğunda uygun görülecek bölümü ödemeye hazır olduğunu, zilyet olduğu taşınmazın satış sözleşmesi gereğince tapu kaydının 31.07.2007 tarihinde devri gerektiğini, devredilmemesi nedeniyle ihtar çektiği halde yine tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazın tapu kaydının iptaliyle adına tescilini veya 350.000 TL bedelin davalı yükleniciden alınmasını istemiştir.

 

Davalı arsa maliki, davacı ile aralarında bir sözleşme bulunmadığından tarafına husumet yöneltilemeyeceğini, yüklenicinin edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmediğini savunmuş, davalı yüklenici yanıt vermemiştir.

 

Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin reddine; 350.000TL bedelin davalı yükleniciden alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

 

Hükmü, davacı vekili ile davalı arsa maliki V. vekili temyiz etmiştir.

 

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise tazminat taleplerine ilişkindir.

 

Müflisin tasarruf yetkisinin kısıtlanmış olması, müflisin iflas masasına giren mal ve haklarına ilişkin davaları takip etme yetkisini de etkiler. Müflis, iflasın açılması ile hak ehliyetini kaybetmediği gibi, dava ehliyetini de kaybetmez. Ancak, müflisin masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlandığından, masa ile ilgili davalar hakkındaki takip yetkisi müflise değil, iflas idaresine aittir. İflas idaresinin bu takip yetkisini kullanıp kullanmayacağını tespit edebilmek için ilk önce iflas organlarının oluşması gerekir. Bu nedenle, müflisin taraf olduğu hukuk davalarının, iflasın açılması ile belli bir süre için durması İİK’nun 194. maddesinde kabul edilmiştir. Bu durma kararının, ikinci alacaklılar toplantısından on gün sonraya kadar devam edeceği, ancak bundan sonra duran hukuk davalarına devam edilebileceği yine İİK’nun 194. maddesinde hüküm altına alınmıştır.

 

Somut uyuşmazlıkta, davalı yüklenici U… İnşaat ve Ticaret A.Ş.’nin yargılama sırasında Antalya 3.Asliye Ticaret Mahkemesinin 28.07.2011 tarih ve 2010/233 E. sayılı ilamı ile iflasına karar verildiği davacının temyiz dilekçesinde belirtilmiştir. Mahkemece iflas kararı verilip, verilmediği araştırılmalı, yüklenici hakkında iflas kararının verildiğinin belirlenmesi halinde ikinci alacaklılar toplantısının yapılması beklenmelidir. Bu nedenle, eldeki dava niteliği itibariyle İİK’nun 194. maddesinde sayılan davalar içerisinde yer almadığından İİK’nun 194. maddesinin amir hükmü uyarınca durma kararı verilmesi gerekirken yargılamaya devamla yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

 

Kabule göre de, arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini ( borçluyu ) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya ( temlik alan üçüncü kişiye ) karşı da ileri sürebilir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81.maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

 

Ayrıca somut olayda, davalı arsa maliki ile davalı yüklenici arasında Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2008/570 esasında kayıtlı dava bulunduğu anlaşılmaktadır. Davacının ilk kademedeki istemi yönünden, anılan dava sonucu bu davayı etkileyeceğinden, Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2008/570 esasında kayıtlı davanın sonucu beklenmeden bir karar verilmesi de doğru değildir.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı arsa maliki vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, 900 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 19.06.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2011/2628

K. 2011/3698

T. 23.3.2011

 

• DAVAYA ETKİ EDECEK DİĞER DAVANIN SONUCUNUN BEKLENMESİ ( Yüklenicinin Sözleşmeden Kaynaklanan Edimlerini Tam Olarak İfa Etmesi Gereği – Yüklenici Aleyhine Açılan Eksik İşlerin Tamamlanması ve Tazminat Davasının Sonucunun Beklenmesi Gereği)

• TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Yüklenicinin Edimlerini Tam Olarak Yerine Getireceği/Taraflar Arasındaki Sözleşmenin Hükümlerinin Yerine Getirilmesi Halinde Tescile Karar Verilebileceği)

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptali ve Tescil Davası – Yüklenicinin Edimlerini Tam Olarak Yerine Getireceği/Taraflar Arasındaki Sözleşmenin Hükümlerinin Yerine Getirilmesi Halinde Tescile Karar Verilebileceği)

• ALACAĞIN TEMLİKİ ( Yüklenicinin Borçlarını Bütünüyle İfa Etmeden Ondan Alacağı Temlik Alan Üçüncü Kişilerin Yüklenicinin Haklarından Yararlanamayacağı – Çünkü Temlik Edilen Alacağın Gerçek Alacak İle Doğrudan İlgili Olduğu)

 

818/m. 167,355,356

 

ÖZET : Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan borçları onun tarafından bütünüyle yerine getirilmeden, ondan temlik alan üçüncü kişiler yüklenicinin haklarından yararlanamaz. Zira temlik edilen alacak, gerçek alacak ne ise ondan ibarettir. Her türlü vergi, resim, harç, sigorta primleri ve yapı kullanım belgesi alınması için gereken harçların yüklenici tarafından ödenmesi gerekmektedir. Açıklanan nedenlerle mahkemece, Ankara Onsekizinci Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2006/166 esas sayılı dava dosyasının sonucunu beklemek, o davada arsa sahiplerinin hakları hükme bağlanıp kesinleşirse bu tutar ile birlikte iskan harç ve masrafları ile sigorta primlerinin tutarı da saptanıp arsa sahiplerine ödenmek üzere davacıya depo ettirmek, böylece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yerine getirilmeyen hükümleri davacı tarafından yerine getirilirse tescile hükmetmek, aksi takdirde davayı reddetmek olmalıdır.

 

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.03.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 01.07.2010 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

 

KARAR : Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

 

Davalı arsa malikleri yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini süresinde ve gereği gibi yerine getirmediğini, bu nedenle yüklenici aleyhine Ankara Onsekizinci Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2006/166 esas sayılı dosyası ile eksik işlerin tamamlanması için yetki verilmesi ve tazminat talepli dava açtıklarını ve bu davanın derdest olduğunu, derdest davanın sonucu beklenmesi gerektiğini ve davanın reddini savunmuşlardır.

 

Mahkemece, eserin arsa sahibinin reddedemeyeceği seviyeye getirilmemesi ve yüklenicinin arsa maliklerine borçlu bulunması nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

 

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

 

Somut olayda davacı, davalı arsa malikleri ile davalı K… İnşaat Ltd. Şti. arasında 09.01.2004 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan 5 numaralı bağımsız bölümü 18.08.2005 tarihli harici satış sözleşmesi ile satın aldığını belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur. Anılan sözleşmeye göre dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye bırakılan yerlerden olduğu hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Arsa maliki olan davalılar Ankara Onsekizinci Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2006/166 esasında kayıtlı derdest davada, yüklenici aleyhine eksik ve kurulu iş bedeli, cezai şart ve gecikme cezası, eksikliklerin tamamlanması ve iskan ruhsatı alınması için yetki verilmesi ve masrafının yükleniciye bırakılmasına karar verilmesini istemiştir.

 

09.01.2004 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi bakımından ifa ile sonuçlanabilmesi, arsa sahiplerinin bu alacaklarını elde etmelerine bağlıdır. Anılan dava sonucunun eldeki davaya doğrudan etkisi vardır.

 

Eldeki davada, davacının tescil isteğinin hüküm altına alınabilmesi için yüklenici veya onun kişisel hakkını devralan davacının sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirmiş olması gereklidir. Borçlar Kanunu’nun 167. maddesine göre de, borçlu ( arsa sahibi) yapılan temlikten haberdar olduğu zaman temlik edene ( yükleniciye) karşı haiz olduğu def’ileri temellük edene ( davacı üçüncü kişilere) karşı dahi ileri sürebilir. Başka bir deyişle, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan borçları onun tarafından bütünüyle yerine getirilmeden, ondan temlik alan üçüncü kişiler yüklenicinin haklarından yararlanamaz. Zira temlik edilen alacak, gerçek alacak ne ise ondan ibarettir. Kaldı ki, 09.01.2004 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesinde “her türlü vergi, resim, harç, sigorta primleri ve yapı kullanım belgesi alınması için gereken harçların yüklenici tarafından ödeneceği” hükmü bulunmaktadır.

 

Açıklanan nedenlerle mahkemece yapılması gereken iş, Ankara Onsekizinci Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2006/166 esas sayılı dava dosyasının sonucunu beklemek, o davada arsa sahiplerinin hakları hükme bağlanıp kesinleşirse bu tutar ile birlikte iskan harç ve masrafları ile sigorta primlerinin tutarı da saptanıp arsa sahiplerine ödenmek üzere davacıya depo ettirmek, böylece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yerine getirilmeyen hükümleri davacı tarafından yerine getirilirse tescile hükmetmek, aksi takdirde davayı reddetmek olmalıdır.

 

Eksik inceleme ve araştırmaya dayalı hükmün açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazların kabulü ile hükmün ( BOZULMASINA), peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 23.03.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.