Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hakkında Yargıtay Kararları
T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/4115
K. 2011/7350
T. 20.6.2011
• ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİ ( Arsa Payı Uzman Bilirkişi Aracılığıyla Saptanıp Taraflar Arasındaki Anlaşma Durumu Gözetilerek Her Bir Paydaşa Düşen Bağımsız Bölümler ve Gerekiyorsa Bedel Farkı Nedeni İle Ödenecek İvazda Belirlenmek Suretiyle Payların Denkleştirilmesi Gerektiği )
• ARSA PAYI ( Uzman Bilirkişi Aracılığıyla Saptanıp Taraflar Arasındaki Anlaşma Durumu Gözetilerek Her Bir Paydaşa Düşen Bağımsız Bölümler ve Gerekiyorsa Bedel Farkı Nedeni İle Ödenecek İvazda Belirlenmek Suretiyle Payların Denkleştirilmesi Gerektiği – Ortaklığın Giderilmesi İstemi )
• BEDEL FARKI ( Ortaklığın Giderilmesi İstemi – Arsa Payı Uzman Bilirkişi Aracılığıyla Saptanıp Taraflar Arasındaki Anlaşma Durumu Gözetilerek Her Bir Paydaşa Düşen Bağımsız Bölümler ve Gerekiyorsa Bedel Farkı Nedeni İle Ödenecek İvazda Belirlenmek Suretiyle Payların Denkleştirilmesi Gerektiği )
• PAYLARIN DENKLEŞTİRİLMESİ ( Fotoğraf ve Yönetim Planı Gibi Belgeleri Paydaşların İmzalamaktan Kaçınması Halinde Bunların İmzalanmış Sayılması Suretiyle Araştırmanın Tamamlanmasından Sonra Kat Mülkiyetine Geçiş Yoluyla Ortaklığın Giderilmesine Karar Verilmesi Gerektiği )
634/m.10,12
ÖZET : Dava dilekçesinde, ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Belediyenin cevabının olumsuz olması durumda ise yapının fiili durumunu yansıtan projenin ( rolöve projenin ) hazırlattırılması halinde bu projeye onay verilip verilmeyeceğinin araştırılması, bu konuda Belediyeden olumlu yanıt alındığı taktirde proje hazırlattırılıp ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması için davalı tarafa süre verilmesi, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de: davaya konu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün ( konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek ) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp taraflar arasındaki anlaşma durumu gözetilerek ( anlaşma yoksa kur’a ile ) her bir paydaşa düşen bağımsız bölümler ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivazda belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların ( tanınan süreye rağmen ) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde, ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar K. B. ve Neriman İpçi tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı K. B.’nın icra dosyasında davacıya borçlu olması sebebiyle miras yoluyla paydaş olduğu taşınmazlara haciz konulduğunu belirterek davaya konu 11 adet taşınmazda satış yoluyla ortaklığın giderilmesini istemiştir. Mahkemece aynen ve kat mülkiyeti kurularak taksimin mümkün bulunmaması nedeni ile davaya konu tüm taşınmazlarda ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiş, temyiz eden davalılardan K. B. üzerinde bina olan taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulabileceğini temyiz dilekçesinde ileri sürmüştür.
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 10. maddesine göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ( taksim ) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması ( M.1 ), yapının tümünün kargir olması ( M.50/2 ) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin ( belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi, belediyeden onaylı fotoğraflar, noterden onaylı liste ve yönetim planı ) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Dosyadaki belgelere ve bilirkişi kurulu raporuna göre, davaya konu taşınmazlardan 600 ada 11 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 5 katlı çift daireli betonarme bir yapı bulunduğu, temyiz dilekçesinde de bu yapıda toplam 7 adet bağımsız bölüm bulunduğunun belirtildiği, taşınmazın ise 5 adet paydaşı olduğu, buna göre herbir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır. Taşınmazda kat mülkiyeti kurulabilmesi için üzerindeki yapının tamamının kargir olması yanında yapımı tamamlanmış ve tüm bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması gerekir. Yerinde yapılan inceleme sonucu bilirkişi tarafından düzenlenen raporda, söz konusu 600 ada 11 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulabileceği belirtilmiş ise de mahkemece bu yönde bir araştırma yapılmamıştır.
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa tamamlattırılması gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan somut olayda: mahkemece öncelikle söz konusu 600 ada 11 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin olup olmadığı araştırılarak bulunduğu taktirde binanın bu projeye aykırı olduğu tespit edilmişse, ilgili Belediyeden alınacak ön belgeye göre binanın mevcut durumunun bu projeye uygun hale getirilmesi durumunda sözü edilen projenin imar mevzuatına ve fenne aykırılık oluşturup oluşturmayacağının, başka bir ifade ile bu durumda projeye onay verilip verilemeyeceğinin saptanması ve Belediye yetkililerinin uygun görmesi üzerine binanın bu projeye uygun hale getirilmesi için taraflara önel verilmesi. Belediyenin cevabının olumsuz olması durumda ise yapının fiili durumunu yansıtan projenin ( rolöve projenin ) hazırlattırılması halinde bu projeye onay verilip verilmeyeceğinin araştırılması, bu konuda Belediyeden olumlu yanıt alındığı taktirde proje hazırlattırılıp ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması için davalı tarafa süre verilmesi, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de: davaya konu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün ( konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek ) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp taraflar arasındaki anlaşma durumu gözetilerek ( anlaşma yoksa kur’a ile ) her bir paydaşa düşen bağımsız bölümler ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivazda belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların ( tanınan süreye rağmen ) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile üzerinde yapı bulunan 600 ada 11 parsel numaralı taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bundan ayrı olarak borçlu ortağın alacaklısı tarafından açılan davada birden fazla taşınmaz davaya konu edilmiş ise icra takibine konu borç miktarına göre dava tarihi itibariyle borçlu ortağın payına düşecek değerin tespit edilerek borca yetecek miktarda taşınmazın ortaklığının giderilmesine karar verilmesi gerekirken bu konuda herhangi bir araştırma yapılmadan davaya konu taşınmazların tümünde ortaklığın giderilmesine karar verilmesi de doğru değildir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükümün H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istenmesi halinde temyiz eden davalılara iadesine, 20.6.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/1916
K. 2008/3006
T. 11.3.2008
• TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Davalı Sözleşmeden Kaynaklanan Hakları İle Arsa Payı Devri Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Haklarını Açacağı Başka Davalarda Kullanabileceğinden Davanın Kabulü Gereği )
• ARSA PAYI DEVRİ İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil – Davalı Sözleşmeden Kaynaklanan Haklarını Açacağı Başka Davalarda Kullanabileceğinden Davanın Kabulü Gereği )
• NOTERLİKTE DÜZENLENEN SENETLER ( İçeriği Sahteliği İspat Edilinceye Kadar Kat’i Delil Teşkil Edeceği – Dolayısıyla Davacının Dayandığı Satış Vaadi Sözleşmesinin Aksi Tanık Sözleriyle Kanıtlanmış Kabul Edilemeyeceği )
• DELİL NİTELİĞİ ( Noterlikte Düzenlenen Senetlerin İçeriği Sahteliği İspat Edilinceye Kadar Kat’i Delil Teşkil Edeceği – Dolayısıyla Davacının Dayandığı Satış Vaadi Sözleşmesinin Aksi Tanık Sözleriyle Kanıtlanmış Kabul Edilemeyeceği )
818/m.22,213
4721/m.706,716
1512/m.89
1086/m.295
ÖZET : Dava, biçimine uygun düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Noterlikte düzenlenen senetlerin içeriği sahteliği ispat edilinceye kadar kat’i delil teşkil eder. Dolayısıyla davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin aksi tanık sözleriyle kanıtlanmış kabul edilemez. Diğer taraftan; sözleşmede sonradan bağımsız bölüm olan taşınmazların satışı vaad edilmemişse de, taşınmazın tümünün satışı vaad edildiğinden, “çoğun için de az da vardır” kuralı gereği davalının ilerde kurulan kat mülkiyetinde 4 ve 6 numaralı bağımsız bölüm sayısını alan taşınmazları da davacıya satmayı vaad ettiğinin kabulü zorunludur. Bu haliyle de sözleşmenin ifa olanağı bulunmaktadır. Davalı sözleşmeden kaynaklanan hakları ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını açacağı başka davalarda kullanabileceğinden, mahkemece davanın kabulü yerine davacının dayandığı sözleşmenin aksi kanıtlanmış gibi istem reddolunduğundan, karar bozulmalıdır.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 20.09.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 15.11.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, biçimine uygun düzenlenen 10.10.2003 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı, davacının aynı tarihli fakat değişik yevmiye numarasıyla 396 ada 6 parsel sayılı taşınmazın 2. katındaki bağımsız bölümün satışının vaad edildiğini ancak edimin yerine getirilmediğini açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davacının dayandığı 10.10.2003 günlü satış vaadi sözleşmesinin konusunu 396 ada 1 parsel sayılı taşınmazın oluşturduğu ancak sözleşmeden sonra taşınmazda kat irtifakı kurularak vasıf değişikliği olduğu bu haliyle sözleşmenin ifa olanağı kalmadığı nedeniyle dava reddedilmiştir.
Hükmü davacı temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaad borçlusuna ileride vaad alacaklısına taşınmaz satışına ilişkin asıl akdi yapma borcu yükler. Bu borç iradi olarak yerine getirilmezse vaad alacaklısı Türk Medeni Kanununun 716. maddesine dayanarak edimin hükmen yerine getirilmesi için dava açabilir. Bilindiği üzere satış vaadinin şeklen geçerliliği Borçlar Kanununun 213, ve Türk Medeni Kanununun 706 ile 1512 sayılı Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmünce noterlikte düzenlenmesi koşuluna bağlıdır. Nitekim, dayanılan 10.10.2003 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterlikte düzenlenmiş bulunmaktadır.
HUMK.nun 295. maddesi hükmünce de noterlikte düzenlenen senetlerin içeriği sahteliği ispat edilinceye kadar kat’i delil teşkil eder. Dolayısıyla davacının dayandığı 10.10.2003 günlü satış vaadi sözleşmesinin aksi tanık sözleriyle kanıtlanmış kabul edilemez. Diğer taraftan; sözleşmede sonradan 4 ve 6 numaralı bağımsız bölüm olan taşınmazların satışı vaad edilmemişse de, 396 ada 1 parsel sayılı taşınmazın tümünün satışı vaad edildiğinden, “çoğun için de az da vardır” kuralı gereği davalının ilerde kurulan kat mülkiyetinde 4 ve 6 numaralı bağımsız bölüm sayısını alan taşınmazları da davacıya satmayı vaad ettiğinin kabulü zorunludur. Bu haliyle de sözleşmenin ifa olanağı bulunmaktadır. Davalı 10.10.2003 günlü 10053 yevmiye numaralı sözleşmen kaynaklanan hakları ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını açacağı başka davalarda kullanabileceğinden, mahkemece davanın kabulü yerine davacını dayandığı 10.10.2003 günlü sözleşmenin aksi kanıtlanmış gibi istem reddolunduğundan, karar bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 11.03.2008 gününde oybirliği ile karar verildi.
T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/12479
K. 2006/15248
T. 19.12.2006
• KONUT VE TATİL AMAÇLI TAŞINMAZLAR ( Tüketicinin Korunması Hakkındaki Yasa Kapsamına Alındığı – Arsa Payı Devri Karşılığı İnşaat/Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümün Satın Alındığı İddiasıyla Tescili İstemi )
• ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT ( Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümün Satın Alındığı İddiasıyla Tescili İstemi – Konut ve Tatil Amaçlı Taşınmazların Tüketicinin Korunması Hakkındaki Yasa Kapsamına Alındığı )
• GÖREV ( Konut ve Tatil Amaçlı Taşınmazların Tüketicinin Korunması Hakkındaki Yasa Kapsamına Alındığı – Arsa Payı Devri Karşılığı İnşaat/Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümün Satın Alındığı İddiasıyla Tescili İstemi )
4077/m. 3, 23
ÖZET : 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Yasada değişiklik yapan 4822 Sayılı Yasanın 3/c maddesi ile “konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar” da Tüketicinin korunması hakkındaki yasa kapsamına alınmıştır. Aynı yasanın 23. maddesi uyarınca Tüketicinin korunması, hakkındaki yasa uygulamasından kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkların Tüketici Mahkemesinde görülmesi gerekir
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.04.2004 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine, yapılan muhakeme sonunda davanın reddine dair verilen 18.11.2005 günlü hükmün Yargıtay’ca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 19.12.2006 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. İ. N. ile karsı taraf davalı B. İnş. A.Ş vekili Av. S. B. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi, İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davada, davalılar arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün yükleniciden satın alındığı iddiasıyla tescili istenmiştir.
4077 sayılı Tüketicinin Korunması, hakkındaki yasada değişiklik yapan 4822 Sayılı Yasanın 3/c maddesi ile “konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar” da Tüketicinin korunması hakkındaki yasa kapsamına alınmıştır. Aynı yasanın 23. maddesi uyarınca Tüketicinin korunması, hakkındaki yasa uygulamasından kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkların Tüketici Mahkemesinde görülmesi gerekir. Açıklanan bu olgu karşısında, mahkemece ayrı bir tüketici mahkemesi varsa görevsizlik kararı verilmesi yerine Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer hususların incelenmesine yer olmadığına, 500.00 YTL, Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınıp davacıya verilmesine, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 19.12.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/1515
K. 2011/3568
T. 15.6.2011
• ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Kira Tazminatının Tahsili – Davalı Kooperatif Tarafından Yapılan İnşaatların Durdurulmasına İlişkin Tekeli Belediyesince Verilen Kararın Kaldırılıp Kaldırılmadığının Araştırılması Gerektiği )
• KİRA TAZMİNATININ TAHSİLİ ( Arsa Payı Devri Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Davalı Kooperatif Tarafından Yapılan İnşaatların Durdurulmasına İlişkin Tekeli Belediyesince Verilen Kararın Kaldırılıp Kaldırılmadığının Araştırılması Gerektiği )
• YÜKLENİCİNİN İNŞAATA DEVAM ETME İMKANI BULUNMAMASI ( Davanın Reddine Karar Verilmeli ve Durdurma Kararı Kaldırılmışsa Kaldırıldığı Tarih İle Dava Tarihi Arasındaki Dönem İçin Gecikme Tazminatının Belirlenmesi Gerektiği )
• GECİKME TAZMİNATI ( rsa Payı Devri Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Kira Tazminatının Tahsili – Davalı Kooperatif Tarafından Yapılan İnşaatların Durdurulmasına İlişkin Tekeli Belediyesince Verilen Kararın Kaldırılıp Kaldırılmadığının Araştırılması Gerektiği )
818/m.355
ÖZET : Dava, B.K.’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin özel bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kira tazminatının ( gecikme tazminatının )tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davalı kooperatif tarafından yapılan inşaatların durdurulmasına ilişkin Tekeli Belediyesince verilen kararın kaldırılıp kaldırılmadığı araştırılmalı, temyize konu bu davanın açıldığı tarihe kadar durdurma kararı kaldırılmamışsa, yüklenicinin inşaata devam etme imkanı bulunmadığından davanın reddine karar verilmeli, durdurma kararı kaldırılmışsa, kaldırıldığı tarih ile dava tarihi arasındaki dönem için gecikme tazminatı belirlenerek hüküm altına alınmalıdır.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükümün temyizen tetkiki davalı tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, B.K.’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin özel bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kira tazminatının ( gecikme tazminatının )tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı yüklenici kooperatif tarafından temyiz edilmiştir.
Davalı yüklenici kooperatif ile dava dışı Z. B. arasında Anamur Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 31.8.1993 tarih ve 10723 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi” yapılmış, bu sözleşmeyi arsa sahibi olarak imzalayan Z. B., 23.7.1996 tarihinde sözleşmeden doğan haklarını “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Hakların Devri Sözleşmesi” ile davacı H. Ö.’a devretmiştir. Davacı H. Ö. tarafından eldeki temyize konu davanın açılmasından önce, davalı kooperatif aleyhine 27.9.1999 tarihinde Anamur Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/130 esasına kayıtlı olarak açılan davada, davacıya sözleşme uyarınca verilmesi gereken 4 adet villanın 9.4.1996 tarihinde bitirilip teslimi gerekirken, teslim edilmediği belirtilerek dava tarihi olan 27.9.1999 tarihine kadar işleyen gecikme tazminatının davalıdan tahsili istenilmiş, mahkemece yapılan yargılama sonucu, Tekeli Belediye Başkanlığı’nın 18.11.1997 tarihli inşaat durdurma zaptı ile inşaatların yapımının durdurulduğu, 18.11.1997 tarihine kadar hesaplanan gecikme tazminatının, davalı kooperatiften tahsiline karar verilmiş, karar Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleşmiştir. Davacı bu davada, kesinleşen önceki davanın açıldığı 27.9.1999 tarihinden itibaren 43 aylık süre için oluşan gecikme tazminatının davalı yükleniciden tahsilini talep etmektedir.
Kural olarak, aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça, işin teslimi gereken tarihten bağımsız bölümlerin davacıya fiilen teslim edildiği tarihe kadar olan süre için kira bedeline ( gecikme tazminatına )hükmolunur. Somut olayda mahkemece “önceki dava tarihinden sonra da bu dava tarihine kadar davacıya düşen dairelerin bitirilip teslim edilmediğinin anlaşıldığı” gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilip, eldeki davanın açıldığı tarihe kadar oluşan gecikme tazminatına hükmedilmiştir. Ne var ki, davalı kooperatif temyiz dilekçesinde; kooperatif inşaatlarının “ilgili idare tarafından yapılan çevre düzeni planındaki değişiklikten dolayı Tekeli Belediyesi tarafından 18.11.1997 tarihinde durdurulduğunu ve halen daha inşaat yapımına ilişkin yasağın devam ettiğini ileri sürmüştür. Gerçekten, temyiz dilekçesine ekli belgeler ve kesinleşen Anamur Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/130 Esas, 2003/225 Karar sayılı dava dosyası kapsamından; yüklenici kooperatif tarafından inşaatların yapıldığı alanların “uygulama imar planlarının”, 1/2500 ölçekli “batı içel kıyı kesimi nazım imar planı” ile uyuşmadığı, inşaatların yapıldığı alanın uygulama imar planında tasdikli turizm alanı olarak ayrıldığı ve lejantında bu alanlarda konut da yapılabileceğinin belirtildiği, oysa nazım imar planında inşaat alanının turizm tesis alanı olduğu ve turizm tesisi dışında başka bir yapı yapılamayacağı, İçel Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü’nün 3.11.1997 tarih ve 5815 Sayılı yazısı ve ekleri ile tesbit edilip, kooperatif tarafından yapılan inşaatların durdurulmasının Tekeli Belediyesi’nden talep edilmesi üzerine, Tekeli Belediyesi’nin 18.11.1997 tarihli “inşaat durdurma zaptı” ile inşaatların mühürlenerek durdurulduğu anlaşılmaktadır. Nitekim kesinleşen önceki davada da ( Anamur Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/130 Esas, 2003/225 Karar sayılı )inşaatların yapımının durdurulduğu 18.11.1997 tarihine kadar gecikme tazminatına hükmedilmiştir. Mahkemece kooperatif inşaatlarının durdurulmasına ilişkin kararın devam edip etmediği, inşaatların durdurulmasına gerekçe oluşturan planlar arasındaki aykırılığın giderilip giderilmediği araştırılmamıştır.
O halde, mahkemece, davalı kooperatif tarafından yapılan inşaatların durdurulmasına ilişkin Tekeli Belediyesince verilen 18.11.1997 tarihli kararın kaldırılıp kaldırılmadığı araştırılmalı, temyize konu bu davanın açıldığı tarihe kadar durdurma kararı kaldırılmamışsa, yüklenicinin inşaata devam etme imkanı bulunmadığından davanın reddine karar verilmeli, durdurma kararı kaldırılmışsa, kaldırıldığı tarih ile dava tarihi arasındaki dönem için gecikme tazminatı belirlenerek hüküm altına alınmalıdır.
Değinilen hususlar araştırılmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde gecikme tazminatına hükmedilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle kararın temyiz eden davalı kooperatif yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davalıya iadesine, 15.6.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/8105
K. 2010/10837
T. 19.10.2010
• ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ (Tapu İptal ve Tescil – Yüklenicinin Edimini Yani Eseri Meydana Getirme ve Teslim Borcunu Yerine Getirip Getirmediğinin Ardından Sözleşme Hükümlerindeki Diğer Borçları İfa Edip Etmediğinin Açıklığa Kavuşturulmasının Zorunlu Olduğu)
• TAPU İPTALİ VE TESCİL(Arsa Payı Devri Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı – Yüklenicinin Edimini Yani Eseri Meydana Getirme ve Teslim Borcunu Yerine Getirip Getirmediğinin Ardından Sözleşme Hükümlerindeki Diğer Borçları İfa Edip Etmediğinin Açıklığa Kavuşturulması Gerektiği)
• TESLİM BORCU (Arsa Payı Devri Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil – Yüklenicinin Edimini Yani Eseri Meydana Getirme ve Teslim Borcunu Yerine Getirip Getirmediğinin Ardından Sözleşme Hükümlerindeki Diğer Borçları İfa Edip Etmediğinin Açıklığa Kavuşturulması Gerektiği)
818/m.22
ÖZET : Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde 3. kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini yani eseri meydana getirme ve teslim borcunu yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçları ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.
Her ne kadar mahkemece 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin dosyasında yapılan keşif ve bilirkişi raporuna atıfta bulunularak davanın reddine karar verilmiş ise de, anılan mahkemede sözleşme hükümlerinden kaynaklanan edimlerin yerine getirildiği gerekçesi ile yüklenici tarafından açılan tescil istemli dava sonucunun eldeki davayı doğrudaın etkileyeceği açıktır. Belirtilen nedenle mahkemece 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin … Esasında kayıtlı dava sonucunun beklenilerek hüküm kurulması gerekir.
DAVA : Davacı ve birleştirilen dosyalarda davacılar vekilleri tarafından, davalı aleyhine 23.09.2005, 28.09.2005, 10.10.2005 ve 08.12.2005 gününde verilen dilekçeler ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 12.11.2009 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar G. D. ve İ. Ş. D. vekili, duruşmasız olarak davacı A. K., davacı F. C. A., davacılar A.-G. K. ve davalılar K… İnş. Ltd. Şti. ile U… İnşaat Ltd. Şti. vekilleri tarafından istenilmekle, tayin olunan 19.10.2010 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar G., İ. Ş., A. G. ve A. K. vekilleri vd, vekili, A.K. vekili ile karşı taraftan davalı İTÜ vekili geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava ve birleştirilen dosyadaki davacılar, davalı yükleniciler ile arsa maliki İstanbul Üniversitesi Rektörlüğü arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümleri ondan satın aldıklarını, bedelini ödediklerini belirterek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuşlardır.
Davalı İstanbul Üniversitesi Rektörlüğü, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, sözleşmenin feshedildiğini davacıya yapılan satış sözleşmesinin dahi sözleşme şartlarına uygun olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı yükleniciler, sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiklerini, satış sözleşmesinin geçerli olduğunu belirterek davacıların tescil isteklerinin kabulünü istemişlerdir. Mahkemece dava ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir. Hükmü davacılar ve davalı yükleniciler temyiz etmişlerdir.
Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini yani eseri meydana getirme ve teslim borcunu yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçları ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.
Her ne kadar mahkemece 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/441 E. sayılı dosyasında yapılan keşif ve bilirkişi raporuna atıfta bulunularak davanın reddine karar verilmiş ise de, anılan mahkemede sözleşme hükümlerinden kaynaklanan edimlerin yerine getirildiği gerekçesi ile yüklenici tarafından açılan tescil istemli dava sonucunun eldeki davayı doğrudaın etkileyeceği açıktır.
Belirtilen nedenle mahkemece 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/441 Esasında kayıtlı dava sonucunun beklenilerek oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar ve davalı yüklenicilerin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına. 750,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacılar G.-İ. D., A.-G. K. ve A. K.’ya verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıranlara iadesine, 19.10.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/7418
K. 2011/6873
T. 28.11.2011
• ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ (Tapu Devrini de İçerdiğinden Noterden Düzenleme Şeklinde Yapılması Gereği – Sözleşmenin Noterden Düzenleme Şeklinde Yapılmaması Halinde Tapu Devri Yapılmış ve İnşaat Tamamlanmış ise Sözleşmenin Tarafları Bağlayacağı)
• ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN NOTERDE YAPILMAMASI (Tapu Devri Yapılmamış İnşaatlar Sözleşmeye Göre Tamamlanmadığından İnşaatın Yapılan Kısmının Bedelinin Sebepsiz Zenginleşme Hükümelerine Göre İstenebileceği – Geçerlilik Şartı)
• SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME (Noterden Düzenleme Şeklinde Yapılmayan Arsa Payı Devri Karşılığı İnşaat Sözleşmeside Tapu Devri Yapılmamış İnşaatların da Sözleşmeye Göre Tamamlanmaması – İnşaatın Yapılan Kısmının Bedelinin Sebepsiz Zenginleşme Hükümelerine Göre İstenebileceği)
818/m. 61
4721/m. 706
ÖZET : Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmeleri tapu devrini de içerdiğinden, noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bu zorunluluk sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılmaması halinde, tapu devri yapılmışsa veya inşaat tamamlanmışsa sözleşmelerin tarafları bağlayıcı olacağı kabul edilmelidir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki S. C. dışındaki davalılar vekili tarafından duruşma istenmiş ise de davetiye masrafı bulunmadığından duruşma isteğinin reddiyle incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, alacak istemiyle açılmış, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı S. C. dışında kalan davalılar adına vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı D… Orman ve Tarım Ürünleri Besicilik İnş.San.Tic. Ltd. Şti. dışındaki davalıların temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-) Davalı D… Tarım Ürünleri Besicilik İnş.San.Tic. Ltd. Şti’nin temyiz itirazlarına gelince:
Dava dışı S… Ltd. Şti. ile arsa sahipleri arasında 11.9.2001 ve 5.10.2001 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmeleri adi yazılı şekilde yapılmıştır. Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmeleri tapu devrini de içerdiğinden, noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bu zorunluluk sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılmaması halinde, tapu devri yapılmışsa veya inşaat tamamlanmışsa sözleşmelerin tarafları bağlayıcı olacağı kabul edilmelidir. Somut olayda, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde yapılmadığından geçersizdir. Sözleşmelerin yapılmasından sonra, arsa sahipleri tarafından dava dışı yüklenici şirkete tapu devri yapılmadığından ve şirket tarafından inşaat da sözleşmelere göre tamamlanmadığından, bu sözleşmeler tarafları bağlayıcı nitelik de kazanmamıştır. Bu durumda dava dışı S… Ltd. Şti. tarafından yapılan imalat sebebiyle arsa sahipleri sebepsiz olarak zenginleştiklerinden alacak miktarının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imalatların yapıldığı yıl itibariyle hesaplanması gerekir.
Bilirkişi İnşaat Mühendisi A. P. tarafından düzenlenen 18.12.2009 tarihli ek bilirkişi raporunda işin yapıldığı 2003 yılı itibariyle imalat bedeli 56.982,69 TL olarak hesaplanmıştır. Mahkemece bu davada istekle bağlı kalınarak 7.000.00 TL’nin temlik alan davacı yararına arsa sahiplerinden tahsil kararı verilmesinde karar altına alınan miktar da dikkate alındığında isabetsizlik görülmemiştir.
Arsa sahipleriyle davalılar arasında gösterilen D… Orman ve Tarım Ürünleri Besicilik İnş.San.Tic Ltd. Şti. arasında imzalanan 27.2.2008 tarihli Arsa Karşılığı Mesken Yapım Sözleşmesinin 7 nci maddesinde, önceki yüklenici S… Ltd. Şti’den gelebilecek olan taleplerin muhatabının arsa sahipleri olacağı. D… Orman ve Tarım Ürünleri Besicilik İnş. San. Tic. Ltd. Şti’nin herhangi bir sorumluluğu olmayacağı düzenlemesine yer verilmiştir. Davacı Kerim Sanlav. S… Ltd. Şti’den temlik aldığı alacağa dayalı olarak bu davayı açtığına göre, davanın arsa sahipleri yönünden kabul edilmesi, davalı D… Orman ve Tarım Ürünleri Besicilik İnş.San.Tic. Ltd. Şti. yönünden davanın pasif husumet yokluğu sebebiyle reddine karar verilmesi gerekirken, şirket yönünden de tahsil kararı verilmesi doğru olmamıştır.
Kararın bu sebeplerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle davalı arsa sahiplerinin temyiz itirazlarının reddine, kararın 2. bent uyarınca kararın davalı D… Orman ve Tarım Ürünleri Besicilik İnş. San. Tic. Ltd. Şti. yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istenmesi halinde temyiz eden davalılara iadesine, 28.11.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2008/14-817
K. 2009/19
T. 21.1.2009
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Arsa Payı Devri Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi – Cezai Şart Değer ve Kira Kaybı İstemlerini İçerir Alacak Davası Açtığı/Anılan Bu Dava Sonucu Beklenerek Yüklenicinin Edimlerini Arsa Malikine Karşı Tam Olarak Yerine Getirdiği – Davanın Kabulü Gerektiği )
• CEZAİ ŞART DEĞER VE KİRA KAYBI İSTEMİ ( İçerir Alacak Davası Açıldığı – Anılan Bu Dava Sonucu Beklenerek Yüklenicinin Edimlerini Arsa Malikine Karşı Tam Olarak Yerine Getirdiği – Tapu İptali ve Tescil İsteminin Kabulü Gerektiği )
• ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Cezai Şart Değer ve Kira Kaybı İstemlerini İçerir Alacak Davası Açtığı/Anılan Bu Dava Sonucu Beklenerek Yüklenicinin Edimlerini Arsa Malikine Karşı Tam Olarak Yerine Getirdiği – Tapu İptali ve Tescil İsteminin Kabulü Gerektiği )
818/m.162,163,167,364
ÖZET : Hükme esas alınan bilirkişi raporunda arsa sahibini bırakılan taşınmazların tamamlandığı, herhangi bir imalat eksikliği bulunmadığı belirtilmiştir. Fakat, davalı arsa maliki, davalı yükleniciye karşı Aliağa Asliye Hukuk Mahkemesi’nin esasında kayıtlı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart, değer ve kira kaybı istemlerini içerir alacak davası açmıştır. Anılan bu dava sonucu beklenerek yüklenicinin edimlerini arsa malikine karşı tam olarak yerine getirdiği belirlendikten sonra davanın kabulüne karar vermek gerekir. Açıklanan bu nedenle davanın kabulü doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
DAVA : Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil“ davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 1.Tüketici Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 04.12.2007 gün ve 2007/273 E- 499 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 04.04.2008 gün ve 2008/2174-4625 sayılı ilamı ile;
( … Davacı, davalı yüklenici T… Y… ile davalı arsa maliki davalı H… D… arasında Aliağa 1.Noterliği’nce düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, 3746 parsel sayılı taşınmazda yükleniciye bırakılan ( A ) blok 3.kat 8 numaralı bağımsız bölüm meskeni 25.08.2004 tarihli protokol ile satın aldığından adına tescilini veya taşınmazın rayiç bedelinin ödenmesini istemiştir.
Davalı arsa maliki, yüklenici hakkında Aliağa Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/353 esasında kayıtlı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan alacağa ilişkin dava bulunduğunu ve hükme bağlandığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davalılardan T… Y…, Y… Y… ve Y… Ltd. Şti. hakkında açılan davanın feragat nedeniyle reddine, 3746 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ( A ) blok 3. kat 8 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı arsa maliki temyiz etmiştir.
Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı mülkiyet aktarımı, ikinci kademedeki istem ise, bağımsız bölümün rayiç bedelinin tahsiline ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu ( BK.364.madde ) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını ( bağımsız bölüm tapusunun devrini ) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanunu’nun 162.maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla ( B.K. 163.madde ) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Fakat, temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu ( arsa sahibi ) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan kimse temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa bile borçlu ( arsa sahibi ) ona karşı bir takım itiraz ve defilerde bulunmak imkanına sahiptir. Gerçekten Borçlar Kanunu’nun 167.maddesine göre “Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya ( yükleniciye ) karşı ne tür defiler ileri sürecekse, aynı defiler yeni alacaklıya ( temlik alan üçüncü kişiye ) karşı da ileri sürülebilir hale gelir.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
Hükme esas alınan bilirkişi raporunda arsa sahibini bırakılan taşınmazların tamamlandığı, herhangi bir imalat eksikliği bulunmadığı belirtilmiştir. Fakat, davalı arsa maliki, davalı yükleniciye karşı Aliağa Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/353 esasında kayıtlı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart, değer ve kira kaybı istemlerini içerir alacak davası açmıştır. Anılan bu dava sonucu beklenerek yüklenicinin edimlerini arsa malikine karşı tam olarak yerine getirdiği belirlendikten sonra davanın kabulüne karar vermek gerekir.
Açıklanan bu nedenle davanın kabulü doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir…” ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken,önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile,direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 21.01.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/10832
K. 2006/5587
T. 11.5.2006
• ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptali ve Tescil – Yerinde Keşif Yapılarak İnşaatın Getirildiği Fiziki Seviye Saptanarak Davacı 3. Kişinin Yükleniciden Temellük Ettiği Kişisel Hakka İstinaden Bu Hakkı Davalı Arsa Sahibine Karşı İleri Sürüp Süremeyeceğinin Araştırılması Gereği )
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Yerinde Keşif Yapılarak İnşaatın Getirildiği Fiziki Seviye Saptanarak Davacı 3. Kişinin Yükleniciden Temellük Ettiği Kişisel Hakka İstinaden Bu Hakkı Davalı Arsa Sahibine Karşı İleri Sürüp Süremeyeceğinin Araştırılması Gereği )
• KİŞİSEL HAKKA DAYALI DAVA ( Tapu İptali ve Tescil – İnşaatın Getirildiği Fiziki Seviye Saptanarak Davacı 3. Kişinin Yükleniciden Temellük Ettiği Kişisel Hakka İstinaden Bu Hakkı Davalı Arsa Sahibine Karşı İleri Sürüp Süremeyeceğinin Araştırılması Gereği )
• BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TEMLİK ALINMASI ( Yerinde Keşif Yapılarak İnşaatın Getirildiği Fiziki Seviye Saptanarak Davacı Üçüncü Kişinin Yükleniciden Temellük Ettiği Kişisel Hakka İstinaden Bu Hakkı Davalı Arsa Sahibine Karşı İleri Sürüp Süremeyeceğinin Araştırılması Gereği )
818/m.162,163
ÖZET : Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Eserin ( binanın ) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere ( birlikte ifa kuralı ) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.
Böyle olunca mahkemece yerinde keşif yapılarak inşaatın getirildiği fiziki seviye saptanmalı bu arada davalı arsa sahibinin savunması ve yüklenicinin dolayısıyla davacı üçüncü kişinin yükleniciden temellük ettiği kişisel hakka istinaden bu hakkı davalı arsa sahibine karşı ileri sürüp süremeyeceği araştırılarak sonucuna uygun bir hüküm kurulmalıdır.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 9.5.2002 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 19.4.2005 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Mahkemece, davacının dayandığı 14.5.2001 ve 6.6.2001 tarihli şahsi hakkın temlikine ilişkin sözleşmeler adi yazılı düzenlendiğinden bu sözleşmelere dayanılarak tescil talebinde bulunulamayacağı gerekçesiyle dava reddedilmiş, hükmü davacı temyiz etmiştir.
Burada öncelikle belirtilmelidir ki; yüklenicinin kişisel hakkının Borçlar Kanunun 162. maddesi uyarınca borçlunun rızası gerekmeden üçüncü bir kişiye temliki geçerlidir. Anılan yasanın 163.ncü maddesine göre de temlikin geçerliliği yazılı yapılmasına bağlıdır. Davalılar arasındaki sözleşmede alacağın temlikine ilişkin yasak hükmü bulunmadığına temlik yazılı şekilde yapıldığına göre davacı bu temliklere dayanılarak tescil talebinde bulunabilir.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri ( binayı ) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.
Az önce de söylendiği üzere arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin ( binanın ) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere ( birlikte ifa kuralı ) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.
Böyle olunca mahkemece yerinde keşif yapılarak inşaatın getirildiği fiziki seviye saptanmalı bu arada davalı arsa sahibinin savunması ve 26.12.2001 tarihli iddianamede ileri sürdüğü hususlar üzerinde durulmalı bu konuda da deliller toplanmalı yüklenicinin dolayısıyla davacı üçüncü kişinin yükleniciden temellük ettiği kişisel hakka istinaden bu hakkı davalı arsa sahibine karşı ileri sürüp süremeyeceği araştırılarak sonucuna uygun bir hüküm kurulmalıdır. Değinilen bütün bu yönler bir yana bırakılarak sözleşmenin biçim koşuluna uygun yapılmadığının kabulüyle davanın yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 11.05.2006 gününde oybirliği ile karar verildi.
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/12160
K. 2012/16687
T. 3.7.2012
• ARSA PAYI DÜZELTİM DAVASI ( Uygulanacak Zamanaşımı Süresinin Beş Yıl Olduğu – Davalıların Zamanaşımı İtirazlarının Reddi ile İşin Esası İncelenip Sonucu Dairesinde Bir Karar Verilmesi Gerektiği )
• ZAMANAŞIMI ( Arsa Payı Düzeltimi Davası – Uygulanacak Zamanaşımı Süresinin Beş Yıl Olduğu/Davalıların Zamanaşımı İtirazlarının Reddi ile İşin Esası İncelenip Sonucu Dairesinde Bir Karar Verilmesi Gerektiği )
• ESER SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN DAVA ( Uygulanacak Zamanaşımı Süresinin Beş Yıl Olduğu – Arsa Payı Düzeltimi Davası )
818/m.125/5,126/4,128,355
ÖZET : Davanın niteliği itibariyle, arsa payı düzeltim davası olduğu gözönüne alındığında; uygulanacak zamanaşımı süresi B.K.’nun 126/4. maddesine göre 5 yıldır. Bu nedenle, davalıların zamanaşımı itirazlarının reddi ile işin esası incelenip; sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, mahkemece, B.K.’nun 61. ve 66.maddelerinin olayda uygulama alanının bulunmadığı gözetilmeden, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
DAVA : Dava dilekçesinde toplam 399.000 TL alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Birleşen Adana 5.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/221 Esas sayılı dava dosyasında ise; toplam 49.000 TL alacağın faiziyle davalılardan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın ve birleşen davanın zamanaşımı nedeniyle reddine dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacılar vekili tarafından istenilmekle; taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde davacı vekili geldi. Davalılar vekili geldi. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için 03.07.2012 gününe bırakılması uygun görüldüğünden, belli günde dosyadaki bütün kağıtlar okunarak tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dilekçesi ile, müvekkili ile davalıların müşterek malik bulundukları 108 parsel nolu ( 389.15 m² yüzölçümündeki ) taşınmazı, komşu 43 parsel numaralı taşınmazın müşterek malikleri ile anlaşarak tevhit edip, arsa sahipleri olarak taşınmazlar üzerine iş merkezi inşa edilmesi hususunda müteahhit firma ( Ö… İnşaat ) ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını; sözleşme gereğince, iş merkezinin % 50’sinin arsa sahiplerine, % 50’sinin müteahhide ait olacağını, 27.04.1994 tarihinde tesis edilen kat irtifakından sonra arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin tescilinin sağlandığını; ancak, davacı müvekkilinin, diğer parsel sahipleri aleyhinde, kat irtifakı tesisinde yanlışlık olduğunu ileri sürerek, Adana 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde açtığı davada; tüm iş merkezinin değeri 100 puan kabul edilerek, iş merkezindeki konumuna göre her işyerinin 100 üzerinden kaç puan edeceği konusunda müteahhit tarafından yapılan puanlamanın doğru olmadığının anlaşıldığını; davalıların, fazla puanlı işyeri kullanmaları nedeniyle, davacının eksik olan puanının parasal değerini ödemeleri gerektiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, 135.000 TL’nin H. Ş. D.’den, 140.000 TL’nin N. Ö.’dan, 62.000 TL’nin H. S. İ.’den ve 62.000 TL’nin de M. L. İ.’den, dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen Adana 5.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/221 Esas sayılı davada, tarafların, konusu talep ve iddia ile arsa payının düzeltilmesi dava olunmuş; HMUK’nun 45, 6100 sayılı HMK’nun 166.maddesi gereğince birleştirilmiştir.
Davalılar, davanın süresi içinde açılmadığını belirterek zamanaşımı def’inde; esası bakımından da, davanın reddinin gerektiğini savunmuşlardır.
Mahkemece; davacıların davalarının sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davası olduğunu, 1 yıllık zamanaşımı süresinin davacıların mal varlıklarında eksilmeye yol açan eylem ve işlemin haksız olduğunu tam olarak öğrendikleri tarihten başlayacağı, mahkemenin 2001/678 Esas sayılı kesinleşen dosyasında davacıların taraf sıfatına sahip olup, bilirkişi raporu ve ek raporunun içeriğini öğrendiklerini ve bu hükmün 06.06.2008 tarihinde kesinleştiği; bu sebeple, 1 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu belirterek; davanın ve birleşen davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.
Bir davada, maddi olayları ve vakıaları açıklamak tarafların, hukuki nitelendirmeyi ve davayı aydınlatmak görevi ve ilgili kanun maddesini bulup uygulamak ise hakimin görevidir. ( HUMK.’nun 76.madde, 6100 sayılı Yasanın 31.md. )
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; kat irtifakının kurulması sırasında, puanlamada yanlışlık sonucunda arsa payının sözleşmeye uygun olarak belirlenip belirlenmediği noktası üzerinde toplanmaktadır. Arsa paylarının bağımsız bölümlerinin gerçek değerleri ile orantılı olarak düzeltilmesi isteminden ibarettir. O halde dava, ayni mahiyette bir uyuşmazlık niteliğindedir. Bir yapının İmar Hukukuna uygun meydana getirilmesi için tarafların bazı emredici hükümlere uyması zorunludur. Başka bir deyişle, yapının bağlı olduğu imar düzeni kurallarına uygun yapılması gerektiğinden, bu kurallar nedeniyle taraflar dileseler bile sözleşmelerinde bunun aksini kararlaştıramaz. İmar düzeni; bir arsa üzerine yapılacak olan resmi ve özel nitelikli değişik çeşitte ve değişik amaçlara özgülenecek yapıların çeşidine ve amacına göre hangi özellikleri taşıması gerektiğini düzenleyen kuralların bütününü ifade eder. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrıcalıklar dışında inşaata başlanmadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur.
Dava, BK’nun 355 vd. Maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmış olup, bu sebeplerle açılacak olan davalar BK’nun 126/IV.maddesi uyarınca kural olarak 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Zamanışımının başlangıcı BK 128.madde hükmüne göre alacağın muaccel olduğu tarihte başlar. Ayrıca, akdin feshedildiği, işin tesliminin yapıldığı ya da varsa kesin hesabın düzenlendiği tarihten başlayacağı ilkeleri ışığında olmak üzere zamanaşımı itirazının reddi gerekecektir. ( Yargıtay 15.HD. 22.06.2004 gün ve 171 Esas-3486 Karar, HGK 28.12.2005 gün ve 769 Esas-772 Karar )
Davanın niteliği itibariyle, arsa payı düzeltim davası olduğu gözönüne alındığında; uygulanacak zamanaşımı süresi B.K.’nun 126/4. maddesine göre 5 yıldır. Bu nedenle, davalıların zamanaşımı itirazlarının reddi ile işin esası incelenip; sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, mahkemece, B.K.’nun 61. ve 66.maddelerinin olayda uygulama alanının bulunmadığı gözetilmeden, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, şimdilik diğer temyiz itirazlarının incelenmesine mahal olmadığına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 03.07.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/1424
K. 2011/4891
T. 12.4.2011
• KAT İRTİFAKININ İPTALİ İLE TAPU KAYDINDAN TERKİNİ DAVASI ( Mahkemenin Tarafların İddia ve Savunmalarından Ayrı Olarak Arsa Payı Düzelme Kararı Vermiş Olmasının Hatalı Olduğu – Yerel Mahkemenin Tarafların İsteminin Dışına Çıkamayacağı )
• ARSA PAYI DÜZELTME KARARI ( Mahkemenin Tarafların İsteminden Fazlaya ya da Başka Bir Şeye Hükmedemeyeceği )
• İDDİA VE SAVUNMAYA BAĞLILIK ( Hakimin Tarafların İradelerine Bağlı Olduğu ve Tarafların İsteminin Dışına Çıkamayacağı )
1086/m. 74
634/m. 49,3
ÖZET : Dava, kat irtifakının iptali ile tapu kaydının terkini istemine ilişkindir.Davacılar vekilinin davaya konu ettiği kat irtifakının iptali istemi olup, mahkemece arsa payı düzeltilmiştir.Hakim her iki tarafın iddia ve savunmalarıyla bağlı olduğundan, ondan fazlasına veya başka bir şeye hükmedemez.İstemin dışına çıkılarak karar verilmesi hatalıdır.
DAVA : Dava dilekçesinde, kat irtifakının iptali ile tapu kaydından terkin istenilmiştir. Mahkemece davanın arsa payının düzeltilmesine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacılar vekili dava dilekçesinde; anataşınmazın onaylı mimari projeye aykırı biçimde inşa edildiğini, bir, iki ve 3. katlardaki bağımsız bölümlere 1/18 oranında arsa payı verildiği halde 4. kattaki 11 ve 12 numaralı bağımsız bölümlere 2/18 arsa payı verildiğini bu sebeplerle kat irtifakı tesisinin yasaya uygun olmadığı gerekçesiyle kat irtifakının iptali ile tapudan terkinine karar verilmesini istemiş, davacı vekili davacıların ortak yerleri işgal ederek bağımsız bölümlerine katmaları üzerine aleyhlerine dava açılması üzerine mevcut davanın kötü niyetle açıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiş, mahkemece arsa payının düzeltilmesi yolunda hüküm kurulmuştur.
Davacılar vekilinin davaya konu ettiği kat irtifakının iptali istemi 634 Sayılı Kanunun 49 maddesinde ifade edilen kat irtifakının sona erdirilmesi olup mahkemece anılan yasanın 3. maddesi gereğince arsa payı düzeltilmiştir. H.U.M.K.nun 74. maddesine göre hakim her iki tarafın iddia ve savunmalarıyla bağlı olup, ondan fazlasına veya başka bir şeye hükmedemeyeceği dikkate alınmadan istemin dışına çıkılarak karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Mahkemece dava dilekçesine konu edilen istem hakkında delil toplanıp oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmelidir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükümün H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istenmesi halinde temyiz edenlere iadesine, 12.04.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/515
K. 2011/7200
T. 6.12.2011
• ARSA PAYI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ UYARINCA GECİKME TAZMİNATI VE EKSİK İŞLER BEDELİ ( Maktu Tazminatın Değiştirilmeksizin Uygulanması Gerekmediği – Bilirkişi Görüşünden de Yararlanılarak Hakkaniyete Uygun Biçimde Hakim Tarafından Takdir Edileceği )
• GECİKME TAZMİNATI/EKSİK İŞLER BEDELİ (Maktu Tazminatın Değiştirilmeksizin Uygulanması Gerekmediği)
• MAKTU GECİKME TAZMİNATI ( Değiştirilmeksizin Uygulanması Gerektiğine Dair Yargıtay Uygulamasından Vazgeçildiği – Miktarın Uzun Süreli Gecikmelerde Dahi Taraflar İçin Bağlayıcı Olacağının Kabul Edilmesinin Beklenen Yarara Tazminatın Konuluş Amacıyla İyiniyet Kuralları ve Hakkaniyete Aykırı Olacağı )
• MAHRUM KALINAN KİRA BEDELİ İLKESİ ( Her Bağımsız Bölüm İçin Taşınmazın Mevkii Konumu Ülkenin ve İnşaatın Yapıldığı Yerin Sosyo Ekonomik Koşulları Gözönünde Tutulacağı – Sözleşmede Kararlaştırılmış Gecikme Tazminatı Yokmuş Gibi Gecikme Tazminatının En Az Mahalli Piyasa Rayiçlerine Göre Bu İlkeye Göre Bilirkişiye Hesaplattırılacağı )
818/m.96, 106
4721/m.2
ÖZET: Dava, arsa payı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca gecikme tazminatı ve eksik işler bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Maktu gecikme tazminatının değiştirilmeksizin uygulanması gerektiğine dair uygulamadan vazgeçilmiştir. Hakim tarafından belirlenen makul süreden sonraki gecikme tazminatı miktarının da; her bir bağımsız bölüm için taşınmazın mevkii, konumu, ülkenin ve inşaatın yapıldığı yerin sosyo ekonomik koşulları da gözönünde tutulmak suretiyle ve sözleşmede kararlaştırılmış gecikme tazminatı yokmuş gibi gecikme tazminatının en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı ilkesine göre bilirkişiye hesaplattırılması gerekir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, arsa payı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca gecikme tazminatı ve eksik işler bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece eksik iş bedeli ile ilgili davanın açılmamış sayılmasına, gecikme tazminatı isteminin ıslahla artırılan miktarla birlikte kabulüne dair verilen karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Yanlar arasında kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin varlığı, davalı yüklenicinin sözleşmeye göre edimini süresinde yerine getirmediği uyuşmazlık konusu değildir. İhtilâf sözleşmenin 7. sayfa 8. maddesindeki düzenlemenin yorumu, gecikmenin uzun süre devam etmesi halinde sözleşmede kararlaştırılan maktu gecikme tazminatının değiştirilip değiştirilemeyeceği, bu miktarla tarafların ne kadar süre ile bağlı olacakları, değiştirilebilecekse yöntemin nasıl olması gerektiği noktalarında toplanmaktadır.
Sözleşmenin 7. sayfa 8. maddesinde aynen “verilen süre ve ek süre içerisinde kooperatif inşaatın teslim tarihi gecikirse geçen her ay için arsa sahiplerinin toplam dairelerinin tamamı için aylık 500.000.000 TL ( sözleşme tarihinde geçerli olan ) ödemeyeceklerdir.” şeklinde yazılmıştır. Cümlenin başlangıcı ve gelişme bölümüne bakıldığı ve tüm daireler için 500.000.000 TL ( 500,00 TL ) ibaresi de dikkate alındığında gecikme halinde herhangi bir tazminat ödenmeyecekse rakam yazılmasına gerek olmadığından cümlenin sonundaki kelimenin ödeyeceklerdir olarak yazılması gerekirken hata sonucu o şekilde yazıldığı anlaşılmaktadır. Mahkemenin bu maddenin gecikme halinde kararlaştırılan gecikme tazminatı olduğunu kabulünde isabetsizlik bulunmamaktadır.
Sözleşmedeki süre ve verilen ek sürelere rağmen inşaatın teslim edilmemesi halinde arsa sahiplerinin tüm daireleri için yüklenicinin ödeyeceği kabul edilen aylık 500,00 TL gecikme tazminatı niteliğinde olduğundan sözleşme hukukundaki ahde vefa kuralı uyarınca taraflar için bağlayıcıdır. Dairemizin öteden beri devam eden uygulamalarında maktu tazminatın değiştirilmeksizin uygulanması benimsenmekle birlikte son zamanlarda gecikmenin uzun süre devam etmesi halinde dahi değiştirilip değiştirilmeyeceği, bu miktarla tarafların hangi süreyle bağlı olacakları değiştirilebilecekse süre ve miktarın belirlenmesinde yöntemin nasıl olması gerektiği tartışılmaya başlamıştır.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi finansmanı kendisi tarafından sağlanarak arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, ruhsatı ve imara uygun olmak üzere inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu da bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm-bölümler ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir.
Bütün sözleşmelerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır. Buna göre borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi halinde gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça ve alacaklının seçimlik hakkını BK’nın 106/II. maddesinde belirtildiği gibi ifayı beklemek ve gecikmeden doğan zararlarını istemek şeklinde kullanması durumunda sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatından sorumludur ve aksine düzenleme yoksa bu miktarın değiştirilmeksizin uygulanması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır ( BK. madde 106/II ). İstenebilecek gecikme tazminatı ise gecikme sebebiyle arsa sahibinin uğradığı tüm zararlar olup uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira geliri karşılığı bir miktar para olarak kabul edilmektedir. Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür ( BK.96. madde ).
Sözleşmeye konulan maktu gecikme tazminatının amaçlarından birisi de ( genellikle sözleşme yapılırken tatmin edici görülen ) tazminat tehdidiyle yüklenicinin edimini süresinde ifaya zorlamaktır.
Gecikme tazminatı sözleşmede hiç kararlaştırılmamış olsa bile teslimde gecikme halinde arsa sahibi en az piyasa rayiçlerine göre belirlenecek kirayı gecikme tazminatı olarak isteyebileceğinden, bu halde arsa sahibi daha iyi konumda olacaksa şartın amacına ulaştığından sözedilemez.
Gecikme süresine bakılmaksızın arsa sahibinin bağlı tutulması hakkaniyete uygun olmadığı gibi yüklenicinin bu yöndeki savunmaları iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir ve hukuk tarafından korunmaz ( TMK’nın 2. maddesi ).
Bu halde maktu olarak kararlaştırılan gecikme tazminatı miktarının uzun süreli gecikmelerde dahi taraflar için bağlayıcı olacağının kabul edilmesi sözleşmeyle beklenen yarara, tazminatın konuluş amacıyla iyiniyet kuralları ve hakkaniyete aykırı olacağı kanaati oluştuğundan, Dairemizin maktu gecikme tazminatının değiştirilmeksizin uygulanması gerektiğine dair uygulamasından vazgeçilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.
Kararlaştırılan tazminatın süresiz uygulanamayacağı bu şekilde kabul edildikten sonra maktu tazminatın ne kadar süreyle tarafları bağlayacağı ve bu süreden sonra da tüm daireler için toplu gecikme tazminatı hesaplanıp hesaplanmayacağı konusuna gelince; bu süre sözleşmedeki teslim süresi, gecikilen sürenin uzunluğu, öngörülen tazminat miktarı, geçen süre içinde gerçekleşen enflasyon, fiyat artışları, döviz fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ve eksilişler ve rayiçlere göre istenebilecek miktar ile maktu tazminatın ödenmeye devam edilmesi halinde arsa sahibinin elde edeceği miktarlar da gözönünde tutulmak suretiyle bu hususta bilirkişi görüşünden de yararlanılarak, sözleşmedeki düzenleme ve miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktuen belirlenen miktar ile rayiçlere göre saptanacak miktar arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hakim tarafından takdir edilmelidir. Hakim tarafından belirlenen makul süreden sonraki gecikme tazminatı miktarının da; her bir bağımsız bölüm için taşınmazın mevkii, konumu, ülkenin ve inşaatın yapıldığı yerin sosyo ekonomik koşulları da gözönünde tutulmak suretiyle ve sözleşmede kararlaştırılmış gecikme tazminatı yokmuş gibi gecikme tazminatının en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı ilkesine göre bilirkişiye hesaplattırılması gerekir.
Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince, mahkemece az yukarıda açıklanan Dairemizin yeni görüş ve uygulamaları doğrultusunda inceleme yapılmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığı gibi, hüküm fıkrasının 7. maddesindeki vekâlet ücretinin davalıya ait olması gerekirken maddi hata sonucu davacıya verilmesine şeklinde yazılması da usul ve yasaya aykırı olduğundan kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 06.12.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2007/1851
K. 2008/2516
T. 14.4.2008
• FERAGAT ( Müdahalenin Men’i İstemi – Davalı Şirket Hakkındaki Dava Feragat Nedeniyle Reddedildiği/Vekalet Ücreti Tayini Gerektiği )
• VEKALET ÜCRETİ ( Davalı Şirket Hakkındaki Dava Feragat Nedeniyle Reddedildiği – Karar Tarihinde Yürürlükte Bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi Uyarınca Tayini Gerektiği )
• ARSA PAYI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Müdahalenin Men’i İstemi – Davalı Şirket Hakkındaki Dava Feragat Nedeniyle Reddedildiği/Karar Tarihinde Yürürlükte Bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi Uyarınca Vekalet Ücreti Tayini Gerektiği )
1086/m.91,94,416
ÖZET : Dava, arsa payı inşaat yapım sözleşmesinin feshi nedeniyle müdahalenin men’i istemine ilişkindir. Davalı şirket hakkındaki dava feragat nedeniyle reddedildiği ve feragat, delillerin toplanması için ara kararının yerine getirilmesinden sonra yapıldığından karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca vekalet ücreti tayini gerekir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, arsa payı inşaat yapım sözleşmesinin feshi nedeniyle müdahalenin men’i istemine ilişkindir. Mahkemece davalı şirket hakkındaki davanın feragat nedeniyle reddine, davalı Behçet yönünden davanın kabulüne dair verilen karar davalılar vekilince temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Davalı şirket hakkındaki dava feragat nedeniyle reddedildiği ve feragat, delillerin toplanması için ara kararının yerine getirilmesinden sonra yapıldığından karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 450,00 YTL vekalet ücreti tayini gerekirken vekalet ücreti verilmemesi doğru olmamıştır. Kararın bu nedenle bozulması gerekmekte ise de, düşülen bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, HUMK.nun 438/VII. maddesi uyarınca kararın düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda ( 1. ) bentte yazılı nedenlerle davalıların diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2. ) bent gereğince kabulü ile mahkeme kararının hüküm kısmına beşinci bent olarak “davalı şirket vekilinin çalışması karşılığı takdir olunan 450,00 YTL maktu ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalı Cansu İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti.ne verilmesine” cümlesinin yazılmasına ve kararın ilave edilen bu şekilde DÜZELTİLEREK ONANMASINA, aşağıda yazılı bakiye 0,90 YTL temyiz ilam harcının temyiz eden davalılardan alınmasına, 14.04.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/2860
K. 2005/3914
T. 26.4.2005
• TAPU İPTALİ VE TESCİL TALEBİ ( Zirai Ortaklık Sözleşmesi Gereği Edimini Yerine Getiren Yüklenicinin Tescil Talebinde Haklı Olması – Davalı Mirasçıların Sözleşmenin Tarafı Olan Murisin Yanıltıldığını İspat Edememiş Olması )
• ZİRAİ ORTAKLIK SÖZLEŞMESİ GEREĞİ EDİMİNİ YERİNE GETİREN YÜKLENİCİ (Sözleşme Gereği Tapu Hissesinin Devrini Talep Etmekte Haklı Olması – Davalı Mirasçıların Murisin Yanıltıldığını İspat Edememiş Olması)
• ESER SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN EDİMİNİ YERİNE GETİREN YÜKLENİCİ ( Sözleşme Gereği Tapu Hissesinin Devrini Talep Etmekte Haklı Olması/Şekil Şartına Uymamanın Edimini Yerine Getiren Yüklenici Aleyhine Yorumlanamayacağı – Davalı Mirasçıların Murisin Yanıltıldığını İspat Edememiş Olması )
• ARSA PAYI KARŞILIĞI BAHÇE YAPIMI VE BAKIMI SÖZLEŞMESİ ( Bahçeyi Hazırlayarak Bakımına İlişkin Tüm Edimlerini Yerine Getiren Yüklenicinin Tescil Talebinde Haklı Olması – Noterde Yazılı Sözleşme Yapılmamış Olmasının İyiniyetli Yüklenici Aleyhine Yorumlanamayacağı )
818/m.364
ÖZET : Yüklenici davacı arsa sahibine ait 177 parsel üzerinde fıstık fidanı ekimi, ortaklık süresince budama, sürme, ilaçlama, bel ve gerektiğinde sulama işlerini yapmayı üstlenmiş, buna karşılık da 177 parsel maliki fıstık fidanlarının meyve vermeye başlamasını takiben taşınmazın bölüşümünü kabul etmiştir. Bölüşme suretiyle yapılacak mülkiyet nakli sözleşmedeki eser bedelidir. Yüklenicinin bunu isteyebilmesi için de sözleşmedeki edimlerin eksiksiz yerine getirilmesi, fıstık fidanlarının meyve vermeye başladığının saptanması zorunludur. Çünkü, eserin teslimi taraflarca bu koşula bağlanmıştır. Her ne kadar, bir kısım davalılarca sözleşmenin muris yanıltılarak imzalatıldığı savunulmuşsa da bu konuda getirilmiş delil olmadığından savunmaları nazara alınmamıştır. Ziraat mühendisi bilirkişinin düzenlediği 20.3.2003 tarihli raporlarda 20.000 metrekare yüzölçümündeki parselde çoğunluğu 25-30 yaşlarında 400 adet antep fıstığı ağacının bulunduğu genel konumu itibariyle kapama antep fıstıklığı olan bu alanda her yıl sürüm, budama, ilaçlama gibi faaliyetlerin yürütüldüğü belirlenmiştir. Bu belirlemeye göre davacının 5.9.1991 günlü sözleşmedeki edimlerini yerine getirerek 177 parseli antep fıstıklığı olarak meydana çıkardığının kabulü gerekir. Başka bir anlatımla davacı davalılardan eser bedeli olarak sözleşmede kararlaştırılan bölüşmeyi talepte haklıdır. Davalılar sözleşme edimleri bütünüyle yerine geldiğinden 30.9.1988 tarih ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca bu aşamada şekil eksikliğini ileri süremez.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 9.10.2002 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve pay tescili istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 9.9.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davada 5.9.1991 tarihinde “zirai ortaklık sözleşmesi” başlıklı sözleşmeye dayanılarak davalılar miras bırakanı N.Y.’ye ait 177 parsel sayılı taşınmazda sözleşmedeki edimlerin yerine getirildiği ileri sürülerek taşınmazın 1/2 payının tescili istenmiştir.
Davalılardan S. T. davayı kabul etmiş diğer davalılar murisin yaşlı olduğunu, yaptığı sözleşmenin bilincinde olmadığını, kaldı ki, davacının sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediğini davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, 177 parsel üzerindeki fıstık ağaçlarının önce N. I., sonra U. C. tarafından dikildiği, davacının ancak kuruyan ağaçlarla ilgilendiği murisin davacı ile sözleşme yaptığı 1991 yılında dava dışı kişilerce dikilen fıstık ağaçlarının esasen hasat verir hale geldiği kabul edilerek dava reddedilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmektedir.
Bu davada olayları anlatmak ve olaylara uygun delilleri sunmak davanın taraflarına, anlatılan olaylar ile ortaya çıkan çekişmeye uyacak yasa hükümlerini bularak uygulamak ise hakime ait bir nedendir. Dosya kapsamına bu açıdan bakılırsa davacı ile davalıların miras bırakanı N. Y. arasındaki sözleşmenin bir eser sözleşmesi olduğu görülür. Borçlar Kanununun 356 ve devamı maddelerinde düzenlenen istisna ( Eser )sözleşmesi ile uygulama ve doktirinde yüklenici olarak tanımlanan kişiler bir şeyi ( eseri )sözleşmenin fen ve amacına uygun meydana getirmeyi ve meydana getirilen eseri iş sahibi olarak tanımlanan kişiye teslim etmeyi borçlanır. Bu tür sözleşmelerde iş sahibinin borcu ise sözleşmede kararlaştırılan bedeli ( somut olayda, arsa payı devrini )yükleniciye geçirmektedir. Her ne kadar, sözleşme bedeli olarak arsa payının devrini öngören böylesine sözleşmelerin noterde düzenleme biçiminde yapılacağı düşünülürse de 30.9.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında sözleşmedeki edimlerin bütünüyle yerine getirilmesi halinde karşı tarafın tapuda mülkiyet nakline yanaşmamasının hakkın kötüye kullanılması sayılacağı kabul edileceğinden bu husus üzerinde durulmamıştır. Yine eser sözleşmelerinin uygulanmasına zorunlu ve eser bedelinin ödenmesi ile ilgili Borçlar Kanunun 364. maddesi gereğince aksine sözleşmede hüküm yoksa bedelin yani somut olaydaki arsa payı devrinin eserin tesliminde yapılması gerekir.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya dönüldüğünde; az yukarıda söylendiği gibi davacı ile davalıların miras bırakanı arasındaki 5.9.1991 günlü sözleşme bir eser sözleşmesidir. Burada yüklenici davacı arsa sahibine ait 177 parsel üzerinde fıstık fidanı ekimi, ortaklık süresince budama, sürme, ilaçlama, bel ve gerektiğinde sulama işlerini yapmayı üstlenmiş, buna karşılık da 177 parsel maliki fıstık fidanlarının meyve vermeye başlamasını takiben taşınmazın bölüşümünü kabul etmiştir. Bölüşme suretiyle yapılacak mülkiyet nakli sözleşmedeki eser bedelidir. Yüklenicinin bunu isteyebilmesi için de sözleşmedeki edimlerin eksiksiz yerine getirilmesi, fıstık fidanlarının meyve vermeye başladığının saptanması zorunludur. Çünkü, eserin teslimi taraflarca bu koşula bağlanmıştır. Her ne kadar, bir kısım davalılarca sözleşmenin muris yanıltılarak imzalatıldığı savunulmuşsa da bu konuda getirilmiş delil olmadığından savunmaları nazara alınmamıştır.
Tüm dosya kapsamı özellikle mahalli bilirkişi ve taraf tanık sözleri ile 177 parselin öncesinde murisin N. 1., ardından U. C. ile yapılan sözleşmeler sonucu bu kişiler tarafından ihya edildiği, bunlarla yapılan sözleşmelerin 18.5.1983 ve 17.10.1988 tarihlerinde feshedildiği, fesihlerden sonra davacı ile 5.9.1991 tarihli sözleşmenin yapıldığı, anlaşılmaktadır. Ziraat mühendisi bilirkişinin düzenlediği 20.3.2003 tarihli raporlarda 20.000 metrekare yüzölçümündeki parselde çoğunluğu 25-30 yaşlarında 400 adet antep fıstığı ağacının bulunduğu genel konumu itibariyle kapama antep fıstıklığı olan bu alanda her yıl sürüm, budama, ilaçlama gibi faaliyetlerin yürütüldüğü belirlenmiştir. Bu belirlemeye göre davacının 5.9.1991 günlü sözleşmedeki edimlerini yerine getirerek 177 parseli antep fıstıklığı olarak meydana çıkardığının kabulü gerekir. Başka bir anlatımla davacı davalılardan eser bedeli olarak sözleşmede kararlaştırılan bölüşmeyi talepte haklıdır.
Davalılar sözleşme edimleri bütünüyle yerine geldiğinden 30.9.1988 tarih ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca bu aşamada şekil eksikliğini ileri süremez.
Ne var ki; sözleşmede eser bedelinin bölüşme suretiyle ve üç bilirkişi huzurunda yapılacağı öngörülmüştür. O yüzden mahkemece yerinde yeniden keşif yapılarak sözleşmedeki amacına uygun bölüşme biçimi yöntemince tayin edilecek bilirkişilere belirtilmeli hakkaniyete uygun bu belirleme işlemi fen bilirkişisine krokide işletilmeli bu hali ile ifrazı olanaklı olup olmadığı merciine sorulmalı ifraz olanağı olduğu anlaşılırsa davacı istemi sözleşme hükümlerine uygun kabul edilmelidir.
Bütün bu yönler bir yana bırakılarak hukuki vasıflandırmada ve delillerin takdirinde yanılgıya düşülüp dava yazılı biçimde red olunduğundan karar bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle; temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 26.4.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
