Arsa Vasfı Hakkında Yargıtay Kararları
T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/2092
K. 2011/3831
T. 29.3.2011
• ARSA VASFI NİTELİĞİNDEKİ TAŞINMAZ ( Davalı Kiracı Tarafından Kiralanan Arsa Üzerine Masrafları Kiracı Tarafından Karşılanarak Yapılmış Olan Prefabrik Kapalı Düğün Salonu Yazlık Düğün Salonu Tesisleri İle Çay Ocağı Olan Üstü Kapalı Terasın Varlığı Kiralananın Arsa Vasfını ve Borçlar Kanununa Tabi Olma Vasfını Değiştirmeyeceği)
• İTİRAZIN KALDIRILMASI VE KİRALANANIN TAHLİYESİ ( Bir Aylık Yasal Süre İçerisinde ve Davalıya Tebliğ Edildiğinden İhtarnamenin Süre Kesici Özelliği Sebebiyle Dönem Bitiminden Sonraki Tarihte Davacının Kiralananın Tahliye Edilmesi Yönünde İcra Takibi Yapmasında Bir Usulsüzlük Bulunmadığı )
• İHTARNAMENİN SÜRE KESİCİ ÖZELLİĞİ ( Sebebiyle Dönem Bitiminden Sonraki Tarihte Davacının Kiralananın Tahliye Edilmesi Yönünde İcra Takibi Yapmasında Bir Usulsüzlük Bulunmadığı – Mahkemece İşin Esasının İncelenmesi Gerektiği )
2004/m.272,275
ÖZET : Dava, itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine ilişkindir. Yazılı kira sözleşmesinin incelenmesinden kiralananın kiralayan davacı Vakıf tarafından arsa olarak, parseldeki Vakıf hissesine tekabül eden kısmının kiraya verildiği görülmektedir. Ayrıca sözleşmenin eki olan ve kiracı davalı tarafça da imzalı Vakıf arsalarının kiraya verilmesine ilişkin genel şartnamenin 18. maddesinde kiracının taşınmaz malı ne şekilde teslim almışsa sözleşmenin bitiminde yine aynı şekilde teslim etmekle yükümlü olduğu kararlaştırılmış, 21. maddesinde de; mecurun arsa olduğundan 6570 Sayılı Kanun hükümlerine tabi olmadığı, üzerine yapılacak prefabrik demontabl kulübe ve baraka gibi temelsiz yapıların arsanın gayrimusakkaf vasfını değiştirmeyeceği beyan edilmiştir. Bu durumda davalı kiracı tarafından kiralanan arsa üzerine masrafları kiracı tarafından karşılanarak yapılmış olan 700 m2,lik prefabrik kapalı düğün salonu, yazlık düğün salonu tesisleri ile çay ocağı olan üstü kapalı terasın varlığı, kiralananın arsa vasfını ve Borçlar Kanununa tabi olma vasfını değiştirmez.
Davacı vakıf tarafından davalı kiracıya kira dönemi sona ermeden sözleşmenin bitiminden sonra yenilenmeyeceği ve İ.İ.K.nun 272 ve 275. maddelerine göre tahliyenin istenebileceği ihbarını bildirir ihtarname dava açma süresi olan bir aylık yasal süre içerisinde ve davalıya tebliğ edildiğinden ihtarnamenin süre kesici özelliği sebebiyle dönem bitiminden sonraki tarihte davacının kiralananın tahliye edilmesi yönünde icra takibi yapmasında da bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece işin esasının incelenmesi gerekir.
DAVA : İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, 17.3.2009 tarihli tahliye istekli olarak başlatmış olduğu icra takibi ile 1.1.2008 tarihli yazılı kira sözleşmesine dayalı olarak kira sözleşmesinin bitimi sebebiyle İ.İ.K.nun 272. maddesi gereğince düzenlenen tahliye emrinin davalıya 18.3.2010 tarihinde tebliğ edildiğini, davalı kiracının bu takibe süresinde haksız olarak itiraz etmiş olması sebebiyle icra mahkemesine başvurarak davalının itirazının kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı icra takibine vaki itirazını yargılama esnasında da tekrar ederek kiralananın Borçlar Kanununa tabi olmayıp 6570 Sayılı Yasaya tabi olduğunu, bu sebeple kira süresinin bitiminden sonraki bir ay içinde yapılmayan takip ile tahliyenin istenemeyeceğinden davanın reddini savunmuş, mahkemece bir bütün olarak değerlendirme sonucunda kiralananın musakkaf olduğu ve somut olayda 6570 Sayılı Kanun hükmünün uygulanması gerektiğinden bahisle davanın reddine karar verilmiştir.
Davaya ve takibe dayanak yapılan 1.1.2008 başlangıç tarihli ve 31.12.2008 bitim tarihli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık kiralananın Borçlar Kanununa mı yoksa 6570 Sayılı Yasaya mı tabi olup olmadığı noktasındadır.
Yazılı kira sözleşmesinin incelenmesinden kiralananın kiralayan davacı Vakıf tarafından arsa olarak, 635 ada 38 numaralı parseldeki Vakıf hissesine tekabül eden kısmının kiraya verildiği görülmektedir. Ayrıca sözleşmenin eki olan ve kiracı davalı tarafça da imzalı Vakıf arsalarının kiraya verilmesine ilişkin genel şartnamenin 18. maddesinde kiracının taşınmaz malı ne şekilde teslim almışsa sözleşmenin bitiminde yine aynı şekilde teslim etmekle yükümlü olduğu kararlaştırılmış, 21. maddesinde de; mecurun arsa olduğundan 6570 Sayılı Kanun hükümlerine tabi olmadığı, üzerine yapılacak prefabrik demontabl kulübe ve baraka gibi temelsiz yapıların arsanın gayrimusakkaf vasfını değiştirmeyeceği beyan edilmiştir. Bu durumda davalı kiracı tarafından kiralanan arsa üzerine masrafları kiracı tarafından karşılanarak yapılmış olan 700 m2,lik prefabrik kapalı düğün salonu, yazlık düğün salonu tesisleri ile çay ocağı olan üstü kapalı terasın varlığı, kiralananın arsa vasfını ve Borçlar Kanununa tabi olma vasfını değiştirmez.
Davacı vakıf tarafından davalı kiracıya kira dönemi sona ermeden sözleşmenin bitimi olan 31.12.2008 tarihinden sonra yenilenmeyeceği ve İ.İ.K.nun 272 ve 275. maddelerine göre tahliyenin istenebileceği ihbarını bildirir ihtarname dava açma süresi olan bir aylık yasal süre içerisinde ve 9.1.2009 tarihinde davalıya tebliğ edildiğinden ihtarnamenin süre kesici özelliği sebebiyle dönem bitiminden sonraki 17.3.2009 tarihinde davacının kiralananın tahliye edilmesi yönünde icra takibi yapmasında da bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddi hatalı olmuştur.
Karar bu sebeplerle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle kararın BOZULMASINA, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 29.3.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
5. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/6219
K. 2011/1543
T. 4.10.2011
• KAMULAŞTIRMASIZ EL ATILAN TAŞINMAZ BEDELİNİN TAHSİLİ ( Taşınmaz Arsa Vasfında Olup Ecrimisile Hükmedilebilmesi İçin Taşınmazın Bulunduğu Mevkiideki Diğer Arsaların Dava Tarihinden Geriye Doğru Ecrimisil İstenilen Süre İçinde Kiraya Verilip Verilmediklerinin Araştırılacağı)
• ARSA VASFINDAKİ TAŞINMAZ ( Ecrimisile Hükmedilebilmesi İçin Taşınmazın Bulunduğu Mevkiideki Diğer Arsaların Dava Tarihinden Geriye Doğru Ecrimisil İstenilen Süre İçinde Kiraya Verilip Verilmediklerinin Araştırılması Gerektiği – Kamulaştırmasız El Atılan Taşınmaz Bedelinin Tahsili)
• ECRİMİSİL ( Kamulaştırmasız El Atılan Taşınmaz Bedelinin Tahsili – Taşınmaz Arsa Vasfında Olup Ecrimisile Hükmedilebilmesi İçin Taşınmazın Bulunduğu Mevkiideki Diğer Arsaların Dava Tarihinden Geriye Doğru Ecrimisil İstenilen Süre İçinde Kiraya Verilip Verilmediklerinin Araştırılacağı)
• EMSAL KİRA SÖZLEŞMESİ ( Ecrimisil İstenilen Süre İçinde Taşınmazın Kiraya Verilip Verilmedikleri Veriliyor İseler Nasıl ve Ne Şekilde Kiralandıkları Hususunun Taraflardan Delilleri Sorulmak Suretiyle Tespit Edilmesi ve Varsa Emsal Kira Sözleşmeleri İbraz Ettirilerek Alınacak Bilirkişi Raporu Doğrultusunda Hüküm Kurulacağı)
2942/m.11
ÖZET : Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili ve ecrimisil istemine ilişkindir. Taşınmaz arsa vasfında olup, ecrimisile hükmedilebilmesi için taşınmazın bulunduğu mevkiideki diğer arsaların dava tarihinden geriye doğru ecrimisil istenilen süre içinde kiraya verilip verilmedikleri, veriliyor iseler nasıl ve ne şekilde kiralandıkları hususunun taraflardan delilleri sorulmak suretiyle tespit edilmesi, varsa emsal kira sözleşmeleri ibraz ettirilerek alınacak bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurulması gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili ve ecrimisil davasının kısmen kabulüne dair verilen yukarda tarih ve numaraları yazılı hükmün Yargıtay’ca incelenmesi taraf vekillerince verilen dilekçelerle istenilmiş davacılar vekilince de temyiz dilekçesinde duruşma isteminde bulunulmuş olmakla duruşma için belirlenen 4.10.2011 günü temyiz eden davacılar vekilinin yüzüne karşı; usulüne göre çağrı kağıdı gönderilmesine rağmen gelmediğinden temyiz eden davalı idare vekilinin yokluğunda duruşmaya başlanarak temyiz isteminin süresinde olduğu görülüp, davacılar vekilinin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler okunup iş anlaşıldıktan sonra gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili ve ecrimisil istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Alınan rapor ve yapılan inceleme hüküm kurmaya elverişli değildir. Şöyle ki;
1-) Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda emsal olarak kabul edilen 1 ve 3 numaralı satışların aynı taşınmaza ait satışlar olduğu gözetilmeksizin değerlendirmede yüzölçümü farklı alındığı gibi eksik ve üstün yönler karşılaştırmasında 1 numaralı satış incelenirken davaya konu taşınmaz emsalden %25 değerli kabul edilmiş olduğu halde 2 numaralı satış incelenmesinde emsal %50 daha değerli kabul edildiğinden rapor inandırıcı değildir.
Bu nedenle, taraflara davaya konu taşınmaza yakın yerlerden, yakın tarihli ve benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, gerektiğinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi ve yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu eşliğinde keşif yapıldıktan sonra emsal olarak değerlendirilen taşınmazların satışına dair belgeler ve tapu kayıtları ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünden, davaya konu taşınmaz, ile emsallerin Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonunca resen belirlenen emlak vergisine esas m2 değerleri Belediye Başkanlığından getirtilip alınacak rapor denetlenerek sonucuna göre hüküm kurulması gerektiği düşünülmeden eksik inceleme hüküm kurulması,
2-) Dava konusu taşınmazın bir kısmına fiilen yol olarak el atılmışsa da, taşınmazın imar planında yol, park ve belediye hizmet alanında kalan ve el atılmayan bölüm bedellerine de hükmedilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,
3-) Taşınmaz arsa vasfında olup, ecrimisile hükmedilebilmesi için taşınmazın bulunduğu mevkiideki diğer arsaların dava tarihinden geriye doğru ecrimisil istenilen süre içinde kiraya verilip verilmedikleri, veriliyor iseler nasıl ve ne şekilde kiralandıkları hususunun taraflardan delilleri sorulmak suretiyle tespit edilmesi, varsa emsal kira sözleşmeleri ibraz ettirilerek alınacak bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurulması gerekirken, soyut ifadelerle aylık kira bedeli belirleyen rapora göre eksik incelemeyle karar verilmesi, doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Taraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan sebeple H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz eden davacılar yararına yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca takdir olunan 825,00-TL. vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine, taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istenildiğinde iadesine ve temyize başvurma harçlarının Hazineye irad kaydedilmesine, 04.10.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
5. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/6294
K. 2012/11567
T. 31.5.2012
• KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ ( Yol Olarak Terkin İstemi – Dosyada Bulunan Belediye Başkanlığı Yazısı ve Dosyada Mevcut Diğer Evrak ve Bilgiler İle Taşınmazın Bilirkişi Raporunda Belirtilen Özellikleri Dikkate Alındığında Arsa Vasfında Olduğu )
• ARSA VASFINDAKİ TAŞINMAZ (Taşınmazın Bilirkişi Raporunda Belirtilen Özellikleri Dikkate Alındığında Arsa Vasfında Olduğu – Taşınmaz Arsa Niteliğinde Kabul Ederek Değer Biçen Usul ve Yasaya Uygun Rapora Göre Hüküm Kurulması Gerektiği)
• BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ ( Raporda Belirtilen Özellikleri Dikkate Alındığında Taşınmazın Arsa Vasfında Olduğu/Taşınmaz Arsa Niteliğinde Kabul Ederek Değer Biçen Usul ve Yasaya Uygun Rapora Göre Hüküm Kurulması Gerektiği – Kamulaştırma Bedelinin Tespiti )
2942/m.10,11
ÖZET : Dava, Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak terkini istemine ilişkindir. Dosyada bulunan Belediye Başkanlığı yazısı ve dosyada mevcut diğer evrak ve bilgiler ile taşınmazın bilirkişi raporunda belirtilen özellikleri dikkate alındığında arsa vasfında olduğu anlaşılmıştır. Bu nedenle taşınmaz arsa niteliğinde kabul ederek değer biçen usul ve yasaya uygun rapora göre hüküm kurulması gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak terkini davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay’ca incelenmesi, taraf vekilleri yönünden verilen dilekçeler ile istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak terkini istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Bilirkişi incelemeleri yaptırılmıştır. Mahkemece; hükme esas alınan ve taşınmaza arazi niteliğine göre değer biçen bilirkişi raporu geçersizdir. Şöyle ki;
Dosyada bulunan 08.03.2012 tarihli Kavak Belediye Başkanlığı yazısı ve dosyada mevcut diğer evrak ve bilgiler ile taşınmazın bilirkişi raporunda belirtilen özellikleri dikkate alındığında arsa vasfında olduğu anlaşılmıştır. Bu nedenle taşınmaz arsa niteliğinde kabul ederek değer biçen usul ve yasaya uygun 24.11.2008 günlü rapora göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi,
Doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Taraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan nedenlerle H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, davalıdan peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine ve temyize başvurma harcının Hazineye irad kaydedilmesine, 31.05.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/2194
K. 2010/6986
T. 8.6.2010
• KİRA SÜRESİNİN BİTMESİ NEDENİYLE TAHLİYE ( Dava Konusu Taşınmaz Arsa vasfında Otopark Olarak Kiralanmış Olup Borçlar Kanununa Tabi Bir Taşınmaz Olduğu 6570 Sayılı Kanun Kapsamında Olmadığı – Bir Yıl Süreli Sözleşmeye Göre Süresinde Gönderilen Tahliye İradesi Nazara Alınarak Tahliye Karar Verilmesi Gereği )
• İKTİSAP VE İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE ( Dava Konusu Taşınmaz Borçlar Kanununa Tabi Bir Taşınmaz Olup 6570 Sayılı Kanun Hükümlerinin Uygulanmasının Hatalı Olduğu – Kira Süresinin Bitmesi Nedenine Dayalı Açılan Tahiye Davasının Sözleşme Tarih ve İhtar Süresine Göre Tahliyesine Karar Verilmesi Gereği )
• ARSA VASFINDAKİ TAŞINMAZ KİRASI ( Borçlar Kanununa Tabi Olduğu 6570 Sayılı Kanun Kapsamında Olmadığı – Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle Tahliye İstemine Karşı 6570 Sayıl Kanun Hükümlerine Göre İktisap ve İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İsteminin Süresinde Olmadığından Davanın Reddinin Hatalı Olduğu )
818/m. 262
6570/m. 7/d
ÖZET : Dava konusu taşınmaz, sözleşmeyle arsa vasfında otopark olarak kullanılmak üzere davalıya kiralanmıştır.Bu durumda taşınmazın Borçlar Kanununa tabi olduğu tartışmasızdır.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, kira süresinin bitmesi sebebiyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istemin reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dilekçesinde taşınmazın eski maliki tarafından, davalıya arsa vasfıyla otopark olarak kiralanan taşınmazı satın aldığını. Borçlar Kanunundaki sürelere uyarak gönderdiği ihtarnamede, kira süresi bitiminde sözleşmeyi uzatmayacağını ve ihtiyacı için kullanacağını bildirdiğini ancak buna rağmen davalının taşınmazı tahliye etmediğini belirterek taşınmazdan tahliyesini istemiştir. Davalı ise davanın süresinde olmadığını eski malikle yapılan sözleşmenin 1.7.2010 tarihine kadar geçerli olacağı konusunda sözlü anlaşmaya varıldığını ve satımın da muvazaalı olduğunu ileri sürerek davanın reddi gerektiğini savunmuştur. Mahkemece dava 6570 Sayılı Kanunun 7/d maddesi gereğince açılan iktisap ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davası olarak nitelendirilerek davanın süresinde olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiştir.
Dava konusu taşınmaz 2008 tarihli sözleşmeyle arsa vasfında otopark olarak kullanılmak üzere davalıya kiralanmıştır.Bu durumda taşınmazın Borçlar Kanununa tabi olduğu tartışmasızdır. Her ne kadar kira sözleşmesinin kira süresi kısmında ay ve gün belirtilmese de gerek kira sözleşmesinin diğer kısımlarından gerekse taraf beyanlarından ve kira bedelinin ödenme şeklinden kira başlangıcının 1.7.2008 tarihi olduğu ve bir yıl süreli olduğu anlaşılmaktadır. Davacı taşınmazı 6.3.2009 tarihinde iktisap etmiş. 10.3.2009 keşide 16.3.2009 tebliğ tarihli ihtarıyla Borçlar Kanununun 262. maddesi gereği tahliye iradesini karşı tarafa bildirmiş 6.7.2009 tarihinde süresinde bu davayı açmıştır.Bu sebeple davaya konu taşınmaz Borçlar Kanununa tabi olup, süresinde de dava açıldığından başka hiçbir sebep aranmaksızın mahkemece istemin kabulüyle davalının taşınmazdan tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükümün bu sebeple bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulüyle H.U.M.K.nun 428. maddesi uyarınca hükümün BOZULMASINA, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 8.6.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/8466
K. 2011/15982
T. 20.10.2011
• ARSA VASFINDAKİ TAŞINMAZIN GSM VE BAZ İSTASYONU YERLEŞTİRİLMEK ÜZERE KİRAYA VERİLMESİ ( Arsa Vasfında Musakkaf Olmayan Taşınmaz Hakkında Boçlar Kanunu Hükümleri Uygulanacağı – Boş Aras Durumundaki Kiralanan Hakkında Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanun Hükümleri Uygulanmayacağı )
• GÖREVLİ MAHKEME ( Uyuşmazlık Arsa Vasfındaki Gayrımusakkaf Taşınmazın Kira Sözleşmesinden Kaynaklandığı Borçlar Kanununa Tabi Olduğu – Görevli Mahkemenin Dava Değerine Göre Belirlenmesi Gereği )
1086/m. 8
ÖZET : Boş arsa durumundaki kiralanan hakkında. 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri uygulanamaz. Uyuşmazlığa B.K.nun kirayla ilgili hükümlerinin uygulanması gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde sözleşmenin feshi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, 16.6.2009 tarihli kira sözleşmesi ile gsm ve baz istasyonu kurmak üzere kiraladığı arsanın sit alanında çıkması sebebiyle kiralama amacı doğrultusunda kullanılması imkansız hale geldiğini ileri sürerek sözleşmeye ekli genel şartnamenin 22 nci maddesi uyarınca sözleşmenin feshine karar verilmesini istemiştir.
Davalı feshin şartlarının oluşmadığını bildirerek, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece fesih talep şartları oluşmadığından davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenmiş bulunan 16.6.2009 tarihli kira sözleşmesinin süresinin 16.6.2014 tarihine kadar olduğu, arsa vasfındaki taşınmazın gsm ve baz istasyonu yerleştirmek amacıyla kiralandığı ve 1 yıllık kira bedelinin 4.500 abd olduğu anlaşılmaktadır.
Yargıtay HGK.’nun 1998/3-361 Esas, 1998/373 Karar sayılı 27.5.1998 tarihli karara göre, “gayri musakkaf nitelikteki kiralananlara yönelik kira tesbit davasında görev, miktar ana kuralına göre belirlenir. 6570 Sayılı Yasaya tabi musakkaf nitelikteki kiralananlar yönünden görev 1711 Sayılı Yasayla değişik H.U.M.K.nun 8/ll-b-1 maddesi hükmüne göre çözümlenir” hükmü getirilmiştir.
Somut olayda, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesiyle davaya konu kiralananın arsa vasfında bulunduğu ve musakkaf olmadığı anlaşılmaktadır. Boş arsa durumundaki kiralanan hakkında. 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri uygulanamaz. Uyuşmazlığa B.K.nun kirayla ilgili hükümlerinin uygulanması gerekir.
Bu durumda kiralananın B.K.na tabi yerlerden olduğu ve yıllık kira bedelinin 4500 Dolar olduğu dava değeri gözetilerek davaya Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, işin esasına girilerek davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 20.10.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
5. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/1877
K. 2008/3458
T. 20.3.2008
• KAMULAŞTIRMASIZ EL ATILAN TAŞINMAZ BEDELİNİN TAHSİLİ ( Arsa Vasfındaki Taşınmazın Ecrimisiline Hükmedilmesi İçin Taşınmazın El Atılan Bölümünün Kiraya Verilip Verilemeyeceğinin Kiraya Verilmesi Durumunda Ne İçin Kiralanacağı Hususlarının Belirlenmesi Gerektiği )
• ARSA VASFINDAKİ TAŞINMAZIN ECRİMİSİLİNE HÜKMEDİLMESİ ( Taşınmazın El Atılan Bölümünün Kiraya Verilip Verilemeyeceğinin Kiraya Verilmesi Durumunda Ne İçin Kiralanacağı Hususlarının Belirlenmesi Gerektiği )
• TAŞINMAZIN EL ATILAN BÖLÜMÜNÜN KİRAYA VERİLMESİ ( Taraflardan Delilleri Sorulup Varsa Emsal Kira Sözleşmeleri İbraz Ettirilerek Bu Yönden Mahallinde Keşif Yapıldıktan Sonra Alınacak Bilirkişi Raporu Doğrultusunda Hüküm Kurmak Gerektiği )
2942/m.11
ÖZET : Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili ve ecrimisil istemine ilişkindir. Arsa vasfındaki taşınmazın ecrimisiline hükmedilmesi için taşınmazın el atılan bölümünün kiraya verilip verilemeyeceğinin, kiraya verilmesi durumunda, ne için kiralanacağı hususlarının belirlenmesi bakımından taraflardan delilleri sorulup varsa emsal kira sözleşmeleri ibraz ettirilerek bu yönden mahallinde keşif yapıldıktan sonra alınacak bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurmak gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili ve ecrimisil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: davanın kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davalı idare vekili yönünden verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili ve ecrimisil istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı idare vekilince temyiz edilmiştir.
Arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinde ve taşınmaz bedelinin tahsiline karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.
Ancak;
Arsa vasfındaki taşınmazın ecrimisiline hükmedilmesi için taşınmazın el atılan bölümünün kiraya verilip verilemeyeceğinin, kiraya verilmesi durumunda, ne için kiralanacağı hususlarının belirlenmesi bakımından taraflardan delilleri sorulup varsa emsal kira sözleşmeleri ibraz ettirilerek bu yönden mahallinde keşif yapıldıktan sonra alınacak bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurmak gerekirken varsayıma dayanan bilirkişi raporuna göre ecrimisile hükmedilmesi,
Doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Davalı idare vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan nedenlerle H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde ödeyene geri verilmesine, 20.03.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
5. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/11468
K. 2005/437
T. 27.1.2005
• KAMULAŞTIRMASIZ EL ATILAN TAŞINMAZ BEDELİNİN TAHSİLİ DAVASI ( Arsa Niteliğindeki Taşınmaza Emsal Karşılaştırması Yapılarak Değer Biçilmesinin Gerekmesi )
• EMSAL KARŞILAŞTIRMASI YAPILMASI ( Kamulaştırmasız El Atılan Taşınmazın Arsa Vasfında Olması Nedeniyle Emsal Karşılaştırması Yapılması-Emsalin Yakın Bölgelerde ve Benzer Yüzölçümlü Olmasının Gerekmesi )
• ARSA VASFINDAKİ TAŞINMAZA KAMULAŞTIRMASIZ EL ATILMASI ( Emsal Karşılaştırması Yapılması-Emsalin Yakın Bölgelerde ve Benzer Yüzölçümlü Olmasının Gerekmesi )
2942/m.11
ÖZET : Arsa niteliğindeki taşınmaza, emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi gerekir. Dava konusu taşınmaz ile emsalin zaruret olmadıkça, yakın bölgelerde ve benzer yüzölçümlü olması ve değerlendirme tarihine yakın satışların emsal alınması gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davalı idare vekili yönünden verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla dosyadaki belgeler okunup iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı idare vekilince temyiz edilmiştir.
Bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Taşınmazın arsa niteliğinde kabulü ile emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi yöntem itibariyle yasa hükümlerine uygundur. Ancak;
1- Davalı idare vekili yapılan kamulaştırma sonucu Karayolu yapımı gayesiyle dava konusu taşınmaza el atıldığını iddia etmiştir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın ilk tesis tarihinden itibaren tedavüllü tapu kayıtlarının ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünden, çaplı krokisinin Kadastro Müdürlüğünden ve varsa kamulaştırma evraklarının davalı idareden getirtilmesinden sonra kamulaştırma işleminin tapu malikine tebliğ edilip edilmediğinin ve bedelinin ilgililerce alınıp alınmadığının araştırılması ve bilahare dava konusu taşınmazda kadastro fen elemanı marifetiyle pafta ve çap uygulaması sonucu keşif yapılarak dava konusu taşınmazın kamulaştırmanın planı içinde kalıp kalmadığının belirlenmesi, el atma tarihinin tespit edilmesi gerektiği düşünülmeden eksik inceleme ile hüküm kurulması,
2- Kabule göre;
a ) Kamulaştırmasız el atmaya dayanan bedel davalarında da Kamulaştırma Kanununun değer biçmeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.
Arsa niteliğindeki taşınmaza, emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi gerekir. Dava konusu taşınmaz ile emsalin zaruret olmadıkça, yakın bölgelerde ve benzer yüzölçümlü olması ve değerlendirme tarihine yakın satışların emsal alınması gerekir.
Dava konusu taşınmazın bulunduğu Simoni Mahallesinde benzer yüzölçümlü ve değerlendirme tarihine yakın zamanlarda emsal satışların bulunması doğaldır. Bu durumda taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için yeniden oluşturulacak bilirkişi kuruluyla keşif yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi,
b ) Değerlendirme tarihi olan 2003 yılında dava konusu taşınmaz ile, bilirkişi kurulunca emsal kabul edilecek taşınmazların, Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerlerinin, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporu da denetlenmeden eksik inceleme ile hüküm kurulması
Doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Davalı idare vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden hükmün açıklanan nedenlerle HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde ödeyene geri verilmesine 27.01.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/11238
K. 2004/12056
T. 27.10.2004
• ELATMANIN ÖNLENMESİ ( Aşırı Zarar Nedeniyle Yapı Yıkılamıyorsa İyi veya Kötü Niyete Göre Haklı Tazminat veya En Az Levazım Bedelini Ödeyip Ödemeyeceği Arsa Malikinden Sorulması Gereği )
• ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ ( Aşırı Zarar Nedeniyle Yapı Yıkılamıyorsa İyi veya Kötü Niyete Göre Haklı Tazminat veya En Az Levazım Bedelini Ödeyip Ödemeyeceği Arsa Malikinden Sorulması Gereği – Elatmanın Önlenmesi )
• İYİNİYET ( Aşırı Zarar Nedeniyle Yapı Yıkılamıyorsa İyi veya Kötü Niyete Göre Haklı Tazminat veya En Az Levazım Bedelini Ödeyip Ödemeyeceği Arsa Malikinden Sorulması Gereği )
• MUHİK TAZMİNAT ( Salt İnşaat Bedeli Değil Olayın Özelliğine Göre MK’nun 4. Maddesinden Aldığı Yetkiye Dayanarak Hakimin Takdir Edeceği En Uygun Bedel İse Taşınmaz Maliki Yönünden Yapının Subjektif Olarak Taşıdığı Değer Anlaşılması Gereği )
4721/m. 3, 684, 722, 723, 724
ÖZET :4.3.1953 tarih 10/3 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada kararlılık kazanmış ilke uyarınca aşırı zarar nedeniyle yapı yıkılamıyorsa, iyi veya kötü niyete göre, haklı ( muhik ) tazminat veya en az levazım bedelini ödeyip ödemeyeceği, arsa malikinden sorulmalı, kabul ettiği takdirde bu bedel karşılığı yapının taşınmaz malikine aidiyetine karar verilmeli, aksi halde yıkım isteği reddedilmelidir. Maddedeki ( muhik tazminat )sözcüğünden salt inşaat bedeli değil olayın özelliğine göre, Medeni Kanunun 4. maddesinden aldığı yetkiye dayanarak hakimin takdir edeceği en uygun bedel ( asgari levazım bedeli ) ise, taşınmaz maliki yönünden yapının subjektiff ( öznel ) olarak taşıdığı değer anlaşılmalıdır.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, maliki bulunduğu 31 nolu parselde yaptırmış olduğu evini kullanmaları için kızı Hacer ve torunu Yakup’a izin verdiğini, ancak sonradan çıkmalarını istediği halde taşınmazı sahiplenerek terketmediklerini ileri sürmüş, elatmalarının önlenmesini istemiştir.
Davalılar, taşınmazdaki evi kendilerinin inşa ettiğini ve 40 yılı aşkın süredir zilyetliklerinin süregeldiğini belirterek davanın reddini, olmadığı takdirde yapı ve ağaç bedelleri üzerinden lehlerine hapis hakkı tanınmasını savunmuşlar; bunun yanında davalı Hacer’in davacı aleyhine açtığı tazminat karşılığı taşınmazın iptaliyle adına tescili, olmazsa yapı ve ağaç bedellerinin ödenmesi istekli 2003/331 esas sayılı davada eldeki dava ile birleştirilmiştir.
Mahkemece, temliken tescil koşullarının gerçekleştiğinden bahisle taşınmazın tapusunun iptaliyle, tazminat karşılığında karşı davacı Hacer adına tapuya tesciline, asıl davanın ise reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi Murat Ataker’in raporu okundu, düşüncesi alındı.
Dosya incelendi gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi, birleştirilerek görülen karşı dava ise temliken tescil olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.
Mahkemece, temliken tescil koşulları oluştuğundan bahisle taşınmazın tapusunun iptaline ve bedeli karşılığı karşı davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu taşınmazın 1973 yılındaki kadastro çalışmalarında hazine adına tespit gördüğü ve tutanağın beyanlar hanesine davacının zilyetliğinde bulunduğuna dair şerh konulduğu, davacı tarafından açılan tespite itiraz davasının da reddedilerek hazine adına tesciline karar verildiği ve kesinleştiği, karardan sonra ve kesinleşmeden önce 1985 yılında davalının taşınmazda ev yaptırdığı, taşınmazın hazine adına tescilinden sonra da 3.7.2002 tarihinde satış suretiyle mülkiyetinin davacıya devredildiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; Başkasının taşınmazına, temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, Medeni Kanunun 684 ve 718 maddelerinin hükümleri gereğince yapı üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası ( mütemmim cüzü ) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Yasa koyucu bu konumdaki taşınmaz maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi genel hükümlere bırakmamış Medeni Kanunun 722, 723, 724 maddelerinin özel hükümleri ile düzenlemeyi uygun bulmuştur.
Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli esaslı ve tamamlayıcı ( mütemmim cüz )nitelikte yapı yapmışsa ve ( Medeni Kanunun 724 maddesine göre ), “yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini istiyebilir. “Söz konusu madde hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere aşınmazın mülkiyetinin yapı malikine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi inançtır. Öngörülen iyi inancın Medeni Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi inanç olduğunda kuşku yoktur. Bu kural, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilecek durumda olmamasını;yada yapıyı yapmakta haklı bir sebebin bulunmasını ifade eder. Böyle bir davada iyi inançlı olduğunu iddia eden kişinin 14.2.1951 tarih 17/l sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi bu iddiasını ispat etmesi gerekir. İkinci koşul ise, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul, dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı fazlalık ilk bakışta kolayca anlaşılmalıdır. Üçüncü koşul olarakta yapıyı yapan, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir.
Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte isede büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar, varsa taşınmaza bağlı öteki zararlar gözönünde bulundurularak bu bedelin aşılması hak ve nesafet kuralı gereğidir. Hemen belirtmek gerekirki, temliken tescil isteme hakkı ancak, yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel hak olup, yenilik doğurucu bu dava sonunda, verilen kararın kesinleşmesinden sonra ayni hakka dönüşebilir.
Öte yandan, Medeni Kanunun 722. maddesi taşınmaz malikine rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanımış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağını hükme bağlamıştır. Ne varki, yasada aşırı zarar kavramı tanımlanmadığından yasa koyucunun bu yöndeki asıl amacının göz önünde tutulmasında yarar vardır. Değinilen maddenin düzenlemesine yol açan asıl neden, meydana getirilen yapının korunmasındaki mevcut olan genel iktisadi yarardır. Diğer bir söyleyişle yapının yıkımı halinde dava tarihine göre objektif ölçüler içerisinde tesbit edilecek zararın çok fazla olması aşırı zararın varlığını gösterir. Bununla birlikte gerektiğinde özel ve teknik hususlarda uzman bilirkişilerin bilgisine başvurulmak suretiyle taşınmaz sahibinin o yapıdan yararlanma derecesi arsanın bütünlüğünün bozulup bozulmaması taşınmazın değerinde doğacak noksanlık gibi subjektif olgularda dikkate alınmalıdır.
Aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde taşınmaz malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, taşınmaz malikinin malzeme malikine ( muhik ) bir tazminat vermesi gerektiği, malzeme maliki iyi niyetli değilse tazminat miktarının, levazımın en az kıymetini geçemeyeceği, aynı yasanın 723. maddesinde belirtilmiştir. Bu durumda, 4.3.1953 tarih 10/3 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada kararlılık kazanmış ilke uyarınca aşırı zarar nedeniyle yapı yıkılamıyorsa, iyi veya kötü niyete göre, haklı ( muhik ) tazminat veya en az levazım bedelini ödeyip ödemeyeceği, arsa malikinden sorulmalı, kabul ettiği takdirde bu bedel karşılığı yapının taşınmaz malikine aidiyetine karar verilmeli, aksi halde yıkım isteği reddedilmelidir. Maddedeki ( muhik tazminat )sözcüğünden salt inşaat bedeli değil olayın özelliğine göre, Medeni Kanunun 4. maddesinden aldığı yetkiye dayanarak hakimin takdir edeceği en uygun bedel ( asgari levazım bedeli ) ise, taşınmaz maliki yönünden yapının subjektiff ( öznel ) olarak taşıdığı değer anlaşılmalıdır.
Somut olayda davalı ( karşı davacı )nın kendisinden beklenen özeni gösterdiğini söyleyebilme olanağı bulunmadığı, dolayısı ile öncelikli koşul olan iyiniyetten bahsedilemiyeceği açıktır.
Hal böyle olunca, asıl davanın kabul edilmesi, karşı davanın ise reddine karar verilmesi yerine yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı olduğu üzere hüküm kurulması isabetsizdir.
SONUÇ : Davacının temyiz itirazı yerindedir. Kabulüyle, hükmün açıklanan nedenden ötürü HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan harcın temyiz edene geri verilmesine, 27.10.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
