Hukuk Genel Kurulu Kararı – Kira Sözleşmesi Sebebiyle Alacak
T.C
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2010/13-716
K. 2011/74
T. 6.4.2011
KAVRAMLAR
KİRA SÖZLEŞMESİ
ALACAK
ALACAK DAVASI
KISMEN KABUL
KAMULAŞTIRMA
BİNA YIPRANMA PAYI
1086 S. HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU(MÜLGA) Madde 429
ÖZET: Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Fatih 2.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 19.12.2006 gün ve 2004/333-2006/321 sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 06.05.2008 gün ve 2008/3260-6209 sayılı ilamı ile, (…Davacı, davalılara ait 23 ve 24 parselde bulunan bina ve müştemilatında kiracı olduklarını ve T…… Otel olarak işlettiklerini, ilk kira sözleşmesi imzalandığında binanın düz dış duvarlarının bulunduğunu, demir ambarı ve boş depo vasfındaki taşınmaza milyarlarca lira masraf yaparak halen de otel olarak işlettikleri, 23 parselin Ulaştırma Bakanlığınca Marmaray projesi kapsamında kamulaştırıldığını, kamulaştırma bedeli için davalılar tarafından dava açıldığını öğrendiklerini, Fatih 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davada otel binası için takdir edilen bedelin kendilerine ödenmesi gerektiğini iddia ederek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 40.000 YTL nın davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiş, birleşen davada da davacı yine aynı iddia ile 24 parselle ilgili olarak kamulaştırma nedeniyle davalılara ödenen bedelden fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 40.000 YTL nın davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalılar davacı ile ilk kira sözleşmesini 01.03.1998 tarihinde imzaladıklarını, her iki parselde de iki katlı birbirine bitişik ve 1967 yılında yapılan birlikte kullanılan 2008/3260-6209 bina bulunduğunu, 01.12.1998 tarihinde davacının talebi ile kira bedelini düşürdüklerini, her iki kira sözleşmesinde de yapılacak her türlü imalatın masrafın kiracının karşılayacağı ve tahliye halinde bu masraflardan bedel talep etmeyeceğine dair sözleşmede hüküm bulunduğunu, davacının kira süresince taşınmazı kullandığı gibi yaptığı prefabrik oda ve bölmeler ile mefruşatı söküp alabileceğini, kamulaştıra bedeli olarak otel nedeniyle kendilerine ilave bir ödeme yapılmadığını, verilen miktarın 1967 yılında murisleri tarafından yaptırılan binanın yıpranma payı da düşülerek belirlenen bedel olduğunu, kamulaştırma nedeniyle zarar gördüklerini savunarak davaların reddine karar verilmesini dilemişlerdir.
Mahkemece, davaların kısmen kabulüne, asıl davada 23. 337,72 YTL nın, birleşen davada 18.510,00 YTL nın davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, kiracı olan davacının açtığı, kira akdinin süre dolmadan sona ermesi nedeniyle taşınmazlara yaptığı masraflardan dolayı alacak davasıdır. Davacı şirketin davalılara ait taşınmazlarda kiracı olduğu, bu taşınmazların otel olarak işletildiği, Marmaray projesi nedeniyle iki parsel olarak kullanılan mecurun bir parselinin tamamen diğer parselin de kısmen kamulaştırıldığı ve bu kamulaştırma işlemleri nedeniyle bedelin tespiti konusunda davalı malikler ile kamulaştırmayı yapan idare arasında davalar bulunduğu, kira sözleşmesinin 05.01.1999 tarihinde yapılan protokol ile 4 yıl süreli olarak yenilendiği ve süre sonunda kira bedeli hususunda taraflar arasında anlaşma sağlanır ise sözleşmenin beş yıl uzayacağı kararlaştırılmıştır. Her iki davanın açıldığı tarih itibarıyle davacının kiracı olarak mecuru kullandığı da dosya kapsamından anlaşıldığına göre yenilenen beş yıllık süre içerisinde kamulaştırma işlemi yapılmıştır. Ancak delil olarak incelenen ve kamulaştırmayı yapan idarece açılan kamulaştırma bedel tespitine ilişkin dava dosyalarının incelenmesinde, 24 parselin kısmen, 23 parselin tamamen kamulaştırıldığı ve kamulaştırılan taşınmaz için arsa ve bina bedeli takdiri yapıldığı, taşınmazın otel haline getirilmesi nedeniyle yapılan imalatların çelik konstriksiyon sundurma ve üzerine eternit kaplama portatif malzemeler olduğu sökülüp götürülmesi mümkün olan bu imalatların ekonomik ömürlerini tamamladığı belirtilmiş, her iki dosyada da otel nedeniyle ayrıca bir kıymet takdiri yapılmadığı ve davalılara artı bir bedel ödenmediği gibi, taraflar arasında düzenlenen 01.12.1998 tarihli kira sözleşmesinin özel şartlar 2. maddesinde “Kiracı tarafından mezkür işyerine yapılacak her türlü sabit kalacak ilave ek ve değişiklikler işyeri sahibine haber verilmek ve rızası alınmak şartıyla yapılacak olup her türlü masraflar kiracı tarafından karşılanacaktır. İleride kiracının işyerini tahliyesi halinde sabit masraflardan dolayı hiçbir bedel talep edilmeden aynen işyerinde bırakılacaktır. Veya kiracı mecuru ilk haliyle teslim edecektir.” hükmü bulunmaktadır. Bu maddeye göre tahliye halinde kiracının yaptıklarından dolayı kiralayandan bir şey isteyemeyeceği de kararlaştırıldığı dosya kapsamından ve temyiz aşamasında dahi mecurun tamamen tahliye edilmediği de anlaşılmaktadır.
Öyle ise, davacı şirketin mecura yaptığı imalatlar nedeniyle davalılara kamulaştırma bedeli adı altında fazla bir ödeme yapıldığı ispat edilemediğine göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davacı tarafından yapılan iyileştirmeler nedeniyle binanın girdiği bayındırlık listesindeki sınıfın değiştiğine ve aradaki farkın davalılarca ödenmesi gerektiğine dair bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davalılar vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI: Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre,Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken,önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 6.4.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.
