Sosyal Ağlarda Paylaş:

Ahde Vefa Hakkında Yargıtay Kararları

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/5675

K. 2003/10165

T. 16.9.2003

UYARLAMA DAVASI (Beklenmedik Şekilde Değişen Şartların Tarafların Yüklendikleri Edimler Arasındaki Dengeyi Aşırı Ölçüde Bozmuş Olması Ve İşlem Temelinin Çökmüş Olması Gereği)

İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMÜŞ OLMASI (Devalüasyon Sonucu Artan Kiranın Düşürülmesinin İstenmesi – Ekonomik Süreçten Davacı Tacirin Devalüasyon Olabileceğini Tahmin Etmiş Olması Gereği/Uyarlama Davasının Reddi Gereği)

TACİR (Ticarethaneye Ait Faaliyetlerinden Dolayı Basiretli İşadamı Gibi Hareket Etmesi Gereği)

TİCARETHANEYE İLİŞKİN FAALİYETLER (Tacirin Basiretli İşadamı Gibi Hareket Etmesi Gereği)

DEVALÜASYON (Kira Kontratında Döviz Olarak Belirlenen Kira Bedelinin Edimler Arasında Aşırı Dengesizlik Sonucunu Doğuracak Şekilde Arttığı İddiası – Devam Eden Ekonomik Süreç Sonucu Devalüasyonun Oluşması Nedeniyle Davacı Tacirin Tahmin Etmesi Gereği)

AHDE VEFA (Tacir Davacının Devalüasyon Olabileceğini Ekonomik Durumdan Tahmin Etmesi Gereği – Kiranın Devalüasyondaki Artış Nedeniyle Uyarlanmasını İstemekte Haklı Olmadığı)

EDİMLER ARASI DENGESİZLİK (Tacir Davacının Kira Kontratını Döviz Üzerinden Yapması – Devalüasyon Sonucu Meydana Gelen Artışı Tahmin Etmek Zorunda Olduğu)

6762/m. 18/1,20

ÖZET: Uyarlama davaları istisnai bir yoldur. Sözleşmenin günün koşullarına uyarlanabilmesi için beklenmedik şekilde değişen hal ve şartların, tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde ve açık biçimde bozmuş olması ve işlem temelinin çökmüş olması gerekir.

DAVA: Taraflar arasındaki uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı şirket, davalıların murisine ait 1,2,3,4,5,6 nolu dükkanları 15.4.1995 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, 14.2.2000 tarihli protokol ile kira süresinin 15.4.2000 tarihinden itibaren aynı şartlarla 5 yıl daha uzatıldığını, aylık kira bedelinin aylık net 7500 Dolar olarak belirlendiğini ancak, Şubat 2001 tarihinden itibaren yaşanan ekonomik kriz sonucu doların olağanüstü artış göstermesi sonucu edimler arası dengenin kendi aleyhine bozulduğunu ileri sürerek aylık kiranın 29.5.2001 tarihinden itibaren 3.573 Dolar olarak uyarlanmasına, olmadığı takdirde sözleşmenin feshine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, davacının ticaret ile uğraşan bir kuruluş olduğunu, kira aktini dolar üzerinden yaparken doların artacağını tahmin edebilecek durumda bulunduğunu savunarak davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu doğrultusunda 9.615,38 USD olan aylık brüt kiranın dava tarihinde itibaren 7.309,66 USD olarak uygulanmasına fazla talebin reddine karar verilmiş; hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında 14.2.2000 tarihli protokol düzenlenerek kira sözleşmesi 15.4.2000 tarihinden itibaren 5 yıl süre ile yenilenmiş ve aylık kira bedeli net 7.500 dolar olarak belirlenmiştir. Davacı Şubat 2001 tarihinde yaşanan ekonomik kriz nedeniyle edimler arasındaki dengenin aleyhine bozulduğunu ileri sürerek aylık kira bedelinin günün koşullarına uyarlanmasını istemiştir. Asıl olan sözleşmeye bağlılıktır. Uyarlama davaları istisnai bir yoldur. Sözleşmenin günün koşullarına uyarlanabilmesi için beklenmedik şekilde değişen hal ve şartların, tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde ve açık biçimde bozmuş olması ve işlem temelinin çökmüş olması gerekir. Mahkemenin kararın dayanak yaptığı bilirkişi raporunda aylık brüt kira bedelinin 9.615,38 USD.den 7.309,66 USD.ye uyarlanmasının uygun olacağı yönünde görüş bildirilmiştir. Belirlenen bu kira bedelinin, dövizde meydana gelen artışın sözleşmeyi çekilmez hale getirildiğini kabulüne hukuken olanak yoktur. Bu durumda sözleşmenin günün koşullarına uyarlanması şartlarından olan “işlem temelinin çökmüş olması” şartının bulunmadığının kabulü gerekir.

Öte yandan Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 7.5.2003 tarih ve 2003/13-332 esas, 2003/340 karar sayılı kararında da belirtildiği üzere; “TTK 18/1 maddesinde A.Ş.lerin tacir oldukları açıklanmıştır. Aynı yasanın 20/2 maddesinde de her tacirin ticaretine ait faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinde kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir. Gerekli tedbirleri almadan sözleşme yapan ve borç altına giren tacirin alabileceği tedbirlerle önleyebileceği bir imkansızlığa dayanması kabul edilebilecek bir durum değildir. Ülkemizde 1958 yılından beri devalüasyonlar ilan edilmekte sık sık para ayarlamaları yapılmakta, Türk Parasının değeri dolar ve diğer yabancı paralar karşısında düşürülmektedir. Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum tacir olan davacı tarafından tahmin olunabilecek bir keyfiyettir. Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan “öngörülmezlik” şartının da oluşmadığı kabul edilmelidir. Bu durumda, şartları oluşmayan davanın reddine karar vermek gerekirken, davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 16.9.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/5912

K. 2003/10490

T. 23.9.2003

TACİR (Ticarethaneye Ait Faaliyetlerinden Dolayı Basiretli İşadamı Gibi Hareket Etmesi Gereği)

TİCARETHANEYE İLİŞKİN FAALİYETLER (Tacirin Basiretli İşadamı Gibi Hareket Etmesi Gereği)

DEVALÜASYON (Kira Kontratında Döviz Olarak Belirlenen Kira Bedelinin Edimler Arasında Aşırı Dengesizlik Sonucunu Doğuracak Şekilde Arttığı İddiası – Devam Eden Ekonomik Süreç Sonucu Devalüasyonun Oluşması Nedeniyle Davacı Tacirin Tahmin Etmesi Gereği)

AHDE VEFA (Tacir Davacının Devalüasyon Olabileceğini Ekonomik Durumdan Tahmin Etmesi Gereği – Kiranın Devalüasyondaki Artış Nedeniyle Uyarlanmasını İstemekte Haksız Olduğu)

EDİMLER ARASI DENGESİZLİK (Tacir Davacının Kira Kontratını Döviz Üzerinden Yapması – Devalüasyon Sonucu Meydana Gelen Artışı Tahmin Etmek Zorunda Olduğu)

6762/m. 18/1,20

ÖZET: Davacı TTK.nun 18/1 maddesi hükmüne göre tacir olup, aynı yasanın 20.maddesine göre ticarethaneye ait faaliyetlerinden dolayı basiretli işadamı gibi hareket etmesi gerekir. Yabancı para karşısında sürekli değer kaybeden Türk Parası yerine döviz ile sözleşme yapan ve borç altına giren tacirin alabileceği tedbirlerle önleyebileceği bir imkansızlığa dayanması da kabul edilemez.

DAVA: Taraflar arasındaki kira uyarlaması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü:

KARAR: Davacı, davalıya ait taşınmazı 15.10.1999 başlangıç tarihli yedi yıl süreli, aylık 3000DM. kira bedeli karşılığında kiraladığını, develüasyon sonucu dövizin aşırı değer kazandığını edimler arası dengenin davalı yararına bozulduğunu ileri sürerek aylık kira bedelinin 966.156.000TL. olarak tesbit ve uyarlanmasını istemiştir.

Davalı, kira bedelinin uyarlanmasını gerektiren koşulların bulunmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece davanın kısmen kabulüne dava tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin brüt 2.806 DEM, net 2300 DEM olarak uyarlanmasına karar verilmiş, bu hüküm davalı tarafça temyiz edilmiştir.

Davacı 15.10.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 7 yıl süre ile davalıya ait taşınmazı aylık 3000DM. kira bedeli ile işyeri, gıda satış mağazası olarak kiralamıştır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık aylık 3000DM. olarak belirlenen kira parasının günün ekonomik koşulları altında çekilmez hal alması ve böylece işlemin temelinin çökmesi olgusuna dayalı kira parasının uyarlanması isteğine ilişkindir. Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık ( ahde vefa-gacta sund servenda )ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Karşılıklı borç doğuran akitlerde taraflardan biri için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan ortaya çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile, borçlu ( denge aleyhine bozulan taraf )sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Gerçekte sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke, özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.
Sözleşme yapıldığı andaki karşılıklı edimler arasında var olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle taraflardan biri aleyhine katlanılamıyacak derecede, büyük ölçüde bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet ( M.K. 2., 4. md )kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık ( Clausula Rebus Sic Stantibus-Beklenemeyen hal şartı-sözleşmenin değişen şartlara uydurulması )ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Ülkemizde yıllardır süren enflasyon eşya fiyatlarındaki beklenilenin üzerindeki artışlar Türk Parasının yabancı paralara karşı sürekli değer kaybetmesi toplumun yaşamını ağırlaştırmakta ve huzursuzluk kaynağı olmaktadır. İşte bu açık olgu karşısında kiralayan mal sahiplerine enflasyonun rizikolarından korunmak amacıyla dövize endeksli kira sözleşmeleri düzenledikleri bir gerçektir. Somut olaya göre kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra Şubat ekonomik krizi meydana gelmiştir. Devalüasyon ve ekonomik krizlerin bir anda oluşmadığı belli ekonomik dar boğazlardan sonra meydana geldiği de bilinen bir gerçektir. Davacı TTK.nun 18/1 maddesi hükmüne göre tacir olup, aynı yasanın 20.maddesine göre ticarethaneye ait faaliyetlerinden dolayı basiretli işadamı gibi hareket etmesi gerekir. Yabancı para karşısında sürekli değer kaybeden Türk Parası yerine döviz ile sözleşme yapan ve borç altına giren tacirin alabileceği tedbirlerle önleyebileceği bir imkansızlığa dayanması da kabul edilemez. Davalının bunu tahmin etmesi gerekir. Kaldı ki daima yardımcı çözüm yolu olan uyarlamanın koşullarından olan işlem temelinin çöktüğü olgusunu da davacı kanıtlayamamıştır. Açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, hükmün bozulması gereklidir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan gerekçelerle kararın davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 23.9.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2003/13-599

K. 2003/599

T. 15.10.2003

SÖZLEŞME SERBESTİSİ (Serbesti İçinde Sözleşme Yapan Tarafların Daha Sonradan Sözleşmenin Çekilmez Hale Geldiğini Söyleyerek Uyarlanmasını Talep Edebilmeleri)

DÖVİZE ENDEKSLİ KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILMASI (Türkiye Gibi Bir Ülkede Ekonomik Krizlerin Her Zaman Olabileceğinin Belirli Olmasına Rağmen Bu Şekilde Davranılmasının Basirete Sığmaması)

EKONOMİK KRİZ (Türkiye Gibi Bir Ülkede Krizlerin Her Zaman Olabileceğinin Dikkate Alınmasının Gerekmesi-Buna Rağmen Döviz Üzerinden Kira Sözleşmesi Yapılmasının Basirete Sığmaması)

UYARLAMA DAVASI (Sözleşmede Döviz Cinsinden Kararlaştırılan Kira Bedelinin Uyarlanması Talebi)

KİRA PARASININ UYARLANMASI TALEBİ (Döviz Cinsinden Kararlaştırılan Kira Parasının Döviz Fiyatlarının Aşırı Derecede Yükselmesi Nedeniyle Çekilmez Hal Aldığı İddiası)

AHDE VEFA (Tarafların Yaptıkları Sözleşmeyle Bağlı Olması-İstisnasının Beklenmeyen Hal Neticesinde Sözleşmenin Çekilemez Hale Gelmesi Olması)

İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ (Yapılan Sözleşmede Sonradan Beklenmeyen Hallerin Oluşarak Taraflar Açısından Çekilmez Hal Alması Sonucunda Sözleşmenin Uyarlanmasının Talep Edilebilmesi)

EMPREVİZYON TEORİSİ (Ekonomide Beklenmeyen Hallerin Oluşması Neticesinde Sözleşmenin Çekilmez Hale Gelmesi-Ekonomik Krizlere Alışık Bir Ülkede Dövizle Sözleşme Yapılmasının Basirete Sığmaması)

BASİRETLİ İŞADAMI GİBİ HAREKET (Türkiye Gibi Bir Ülkede Ekonomik Krizlerin Sürekli Var Olduğunun Bilinmesine Rağmen Dövizle Sözleşme Yapılmasının Basiretli Hareket Edilmediğini Göstermesi)

818/m.18

4721/m.1,2,4

6762/m.14,20

6197/m.19

ÖZET: Türkiye’de yıllardan beri ekonomik paketler açılmakta, ancak istikrarlı bir ekonomiye kavuşulamamaktadır. Devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemiyecek bir keyfiyet olmadığı, kur politikalarının her an değişebileceği bir gerçektir. Devalüasyon ve ekonomik krizlerin aniden oluşmadığı, piyasadaki belli ekonomik darboğazlardan sonra meydana geldiği bilinmektedir. Davacı tacirin ekonomik krizin işaretlerinin belli olduğu bir dönemde, Şubat 2001 krizinden bir ay önce taşınmazda kiracı olarak oturmakta iken üstelik bir müzayaka olmadan yabancı para üzerinden kira sözleşmesi yapması, basiretli bir tacir olarak davranmadığını göstermektedir. Bu itibarla tacir olan davacı yönünden, uyarlamanın temel koşullarından biri olan “Sonradan ortaya çıkan olguların tahmin edilemez nitelikte olması veya olgular tahmin edilebilmekle birlikte, bunların sonuçlarının somut olaya etkilerinin bu derecede ağır olabileceğinin öngörülememiş olması” unsuru gerçekleşmemiştir.

DAVA: Taraflar arasındaki “uyarlama” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Uşak Asliye 2. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 19.2.2002 gün ve 2001/352-2002/74 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 4.7.2002 gün ve 2002/5667-8263 sayılı ilamı ile, ( …Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ( Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Yeri gelmişken hemen belirtelim ki, sözleşme serbestliği ilkesi tarafların birbirleri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını gerektirir.

Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.
Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet ( M.K. md.4,2 ) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukuk da bu zıtlık ( Cla.usula Rebüs Sic Stantibus- Beklenmiyen hal şartı sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık bu akitle bağlı tutulmazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur.
Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.

Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda “IŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ” gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edımini yükseltmeye veya borçlu yaranına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.
Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK. md. 2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak M.K.nun 1, 2 ve 4 ncü maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. ( MK, md.1 ) Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestisi” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar.

Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai, tali ( ikinci derecede ) yardımcı niteliktedir. Uyarlamanın anlatılan hukuki tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara değinelim;

Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Az yukarıdaki örneklenen olayda olduğu gibi. Yine değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakıınından bu derece tahmin edilmemelidir. ( Bkz. Doç. Dr. İbrahim Kaplan Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi Ankara-1987 Sh. 152. vd; Hatemi/ Serozan/ Arpacı Borçlar Hukuku Özel Bölüm 1992 sh., 186 vd ).

Tarafların dövize endeksli kira sözleşmesi yapmalarındaki gerçek ve ortak amaçlarının saptanması uyuşmazlığın çözümünde önem kazanmaktadır. Yurdumuzda eşya fiyatlarının her geçen gün şaşırtıcı ve beklenilenin üstünde yükselmeler gösterdiği çok açıktır. Memleketin bu hususta yerleşmiş ekonomik durumu, bireylerin yaşamını ağırlaştırarak huzursuzluk kaynağı olmaktadır. İşte bu açık olgu karşısında, kiralayan mal sahiplerinin enflasyonun rizikolarından korunmak amacıyla dövize endeksli kira sözleşmeleri düzenledikleri, kiracıların da bunu kabul zorunda kaldıkları yaşanan bir gerçektir. Demek ki, dövize endeksli kira sözleşmelerinin kurulmasında, tarafların gerçek ve ortak amaçları sırf zaman zaman yükselen enflasyonun olumsuz etkilerinden kiralayanı korumak ve güvence altına almak iradesinden kaynaklandığının kabulü zorunludur ( MK. md. 2/1; B.K. md. 18 ). O nedenle; sözleşmenin in’ikadı anında ileride ekonominin aniden bozulacağını, tarafların tahmin edip, bunun olumsuz sonuçlarına yalnız kiracının peşinen katlanacağını, kararlaştırdıkları şeklinde bir yoruma gidilmesi mümkün değildir. Kaldı ki; işlem temelini alt üst edecek, çökertecek edimin ifası iktisadi bir yıkım olacak nitelikte fahiş bir durumun mevcut bulması hallerinde de çıkar dengesi aleyhine bozulan borçlunun M.K. 2/1 deki kurallarından kaynaklanan “Clausula Rebus Sic Stantibos” ( Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ) ilkesi uyarınca hakimden sözleşmenin edimler arasındaki bozulan dengesini dürüstlük ve hakkaniyete uygun bir duruma getirmesini isteme olanağına sahiptir. Gerçekte de sözleşme serbestliği ilkesi tarafların birbiri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını ve sözleşmenin kuruluşu ve içeriği üzerinde serbestçe uyuşmalarını gerektirir. Hal böyle olunca da, ekonomideki ani bozulma ( kriz ) ve buna bağlı olarak döviz fiyatlarında meydana gelen şok patlamalar karşısında, sözleşmedeki denge davacı kiracı aleyhine katlanılmayacak derecede bozulabilir ve kiracı beklemediği, hiç hesaba katmadığı böyle bir sonuçla borçlarını ödeyemeyecek duruma girebilir. O nedenle uyuşmazlığın çözümünde, sözleşmenin temel edimi olan ve taraflarca başlangıçta kabul edilen döviz fiyatlarındaki normal artışlar dışında, sözleşmenin inikadından sonra 2001 yılı Şubat ayında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle işlem temelinin çöküp çökmediğinin araştırılması ve aydınlığa kavuşturulması zorunlu olmaktadır. Hemen belirtelim ki, beklenilmeyen olağan dışı sonuçları önceden tahmin edilemeyen, ekonomik krizden dolayı kiralayanın bir gün içinde sözleşme dışı nedensiz zenginleşmesi ve yarar sağlaması M.K. md. 2/1 hükmünce asla haklı görülemez. Ve tarafların sözleşmede eşit hak sahibi olmaları ilkesine de aykırı olup; dahası somut adalet duygularını da zedeler. Nitekim, dairemizin sapma göstermeyen oturmuş, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca ve öğretide de tasvip gören kararlarıyla, enflasyon olgusuna dayanarak kiralayanların açtıkları kira bedelinin yeni şartlara uyarlanması davaları mesmu kabul edilmiştir. ( Bkz.Yargıtay 13 HD. 14.2.1990, 5697/8708 ve 21.11.1991, 8374-10619, HGK 1992/13-360 E,1992/425 K, 1.7.1992 T. ) Öyleyse, uyarlama esas ve ilkeleri lehine oluşmuş ise, kiracının da kira bedelinin uyarlanması için dava açabileceği “Evleviyetle” kabul edilmesi gerekir.

Uyarlama davalarında, hakimin gözden kaçırmaması gereken temel esaslar şöyle sıralanabilir: Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler, yorumlanıp tarafların sağladığı hak ve yararlar değerlendirilmesi, ekonomik değişikfiklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar kıymetlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatına kavuşulursa, sözleşmedeki intibak boşluğu hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları ( MK. md. 4, 2/1 ) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi MK. md.l’deki yetki kullanılarak doğrudan kendisinin yaratıp takdir ettiği bir kuralla hakim tarafından doldurulmalıdır. Sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, özellikle toplanan delillerin red ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Yukarıda geniş şekilde açıklanan uyarlama yöntem ve kurallarının ışığı altında mahkemece yapılacak iş; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle; sözleşmenin kurulduğu günden dava tarihine kadar geçen süre içinde, ülkemizin yerleşmiş ekonomik koşullarının etkisiyle sözleşmedeki yabancı paranın ( dövizin ) Türk parası karşısında normal artışlarla ulaşması gereken değeri bulunmalı, bulunan bu değer sözleşme gereği kiralayan yararına kabul edilmeli, daha sonra 2001 yılı Şubat ayında başlayan ve aralıksız şiddetini artıran umulanın üstündeki dolardaki artış ve buna bağlı ekonomik krizin tabii sonucu ortaya çıkan, sözleşmedeki yabancı paranın Türk parası karşısındaki dava tarihi itibariyle değer artışı tesbit edilmeli, böylece belirlenecek iki değer arasındaki farklılık miktarı, sözleşmedeki özel hükümler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar ile somut olayda görülebilen objektif etkenlerle karşılaştırılıp, değerlendirilmeli, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde, kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağı belirlenmeli, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet ( MK. md. 4, 2/1 ) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde yine yabancı para olarak uyarlanmalıdır.

Mahkemece, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin ve açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden hukuki nitelendirmede yanılgıya düşülerek eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır… ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR: Dava, sözleşmede döviz cinsinden kararlaştırılmış olan kira bedelinin, Türk Lirasına çevrilerek uyarlanması istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davacının davalıya ait taşınmazda uzun süredir kiracı olduğunu, taraflar arasındaki 1.1.2001 tarihli ve iki yıl süreli son kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 2000 DM. olarak belirlendiğini; sözleşmenin yapıldığı tarihte ülkedeki ekonomik koşulların istikrarlı ve TL.nın kıymetli, dövizin ise ucuz olduğunu, ancak 2001 Mart ayında başlayan ekonomik kriz sonucunda döviz kurlarının aniden 2-3 kat arttığını, ticaretin durma noktasına geldiğini, böylece davacının hiçbir kusuru olmadan ve beklenmedik şekilde sözleşme koşullarının olağanüstü değiştiğini, işlem temelinin çöktüğünü ileri sürerek, sözleşmedeki aylık 2000 DM. kira bedelinin aylık 500.000.000 TL. olarak değiştirilmesine, bedelin bu şekilde uyarlanmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı kiralayan vekili, sözleşme ve dava tarihlerindeki koşullar arasında önemli bir fark bulunmadığını, uyarlamanın yasal koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Yerel Mahkemece verilen; taraflar arasında daha önce aynı taşınmaz için bir kısmı TL., bir kısmı da döviz üzerinden muhtelif kira sözleşmelerinin yapıldığı, davaya konu sözleşmenin de yıllık 24.000 DM. kira bedeli üzerinden ve tarafların serbest iradeleriyle düzenlendiği, sözleşmeye bağlılığın asıl olduğu, her yıl enflasyon olgusuna dayanılarak kira tespiti davalarında olduğu gibi kısa süreli sözleşmenin uyarlanmasının istenilemeyeceği gerekçesine dayalı, davanın reddine dair karar, Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.

Kurulmuş bir sözleşmede sonradan ortaya çıkan bazı olgular nedeniyle değişiklik yapılabilmesi, bugün çağdaş tüm hukuk sistemlerinde kabul edilen, beklenmeyen hal ( Emprevizyon ) veya Clausula Rebus Sic Stantibus Kuramının koşullarının gerçekleşmiş olması halinde mümkün görülmektedir. Bu kuramın, borçlunun şartları ne olursa olsun mutlaka akde sadık kalmasını zorunlu gören, bir bakıma artık eskimiş olarak nitelendirilebilecek Ahde Vefa veya Pacta Sunt Servanda Kuramını sınırlamak için konulduğu benimsenmektedir.

Beklenmeyen hal ( Emprevizyon ) kuramı, şöyle açıklanmaktadır: “Akit yapıldığı sırada mevcut bulunan şartlar önemli surette değişmişse taraflar akitle bağlı olmamalıdır. Buna “Clausula Rebus Sic Stantibus” ( Beklenmeyen Hal Şartı ) denmektedir. Bu görüş öğretide “Emprevizyon Teorisi” adıyla anılmaktadır. Öğretide, sözleşmenin, yapıldığı andaki durumun değişmeyeceği şeklindeki bir zımni kabul ile yapıldığı, aynen uygulanmasının taraflarca bu zımni şarta bağlı tutulduğu varsayılmaktadır. ( Tekinay /Akman/ Burcuoğlu/Altop Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7.Bası İst.1993. s.1005 ).

Akitlerin ifasını şartların değişmemesine bağlayan ( Clasula Rebus Sic Stantibus ) fikri gerçeğe tam olarak uygun değilse de, Ahde Vefa prensibine kesin ve sıkı sıkıya bağlılığın da her zaman adil olmadığı görülmektedir. Bugün İsviçre-Türk Hukukunda çoğunlukla dayanılan esas, uyuşmazlıklara dürüstlük kuralı uyarınca çözüm bulunmasıdır. ( Prof. Dr. Kemal Oğuzman, Borçlar Hukuku Dersleri, Cilt 1, 4. Bası, İst. 1987, s. 123; Prof. Dr. Rona Serozan, Borçlar Hukuku, Genel Bölüm, İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme 3. Cilt, İst. 1994, s. 164; İbrahim Kaplan, Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi, Ank. 1987, S. 112, Prof. Dr. Haluk Burcuoğlu, Hukukta Beklenmeyen Hal ve Uyarlama, İst. 1995 S. 4. İsviçre Hukuku için Bkz. Eugen Bucher, Schweizer Isch’es Obligationenrecbt Allgemeiner Teil, 2. Bası, Zürich 1988, s. 385 vd. Henri Deschenaux, Le Titre Preliminaire Du Code Civil, Fribourg 1969, S. 183 ).
Mukayeseli Hukuk açısından konu irdelediğinde; Alman Hukukunda Beklenmeyen Hal veya Clausula Rebus Sic Stantibus kuramının daha da somutlaştırılarak kabul edildiği ve İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı olarak adlandırılan bir kuramın geliştirildiği görülmektedir. Buna göre, sözleşmenin temelini teşkil eden, kendisi üzerine anlaşmanın dayandığı ve karşılıklı edimlerin tayin olunduğu edim ve karşı edim arasındaki dengenin taraflardan biri için artık çekilmez, katlanılamaz biçimde bozulduğu hallerde, işlem temelinin çökmesi söz konusu olacaktır ( Bkz.Jozef Esser/Elke Schmidt, Schuldreclıt, Band 1, Allgemeiner Teil, Heidelberg 1984 s. 330 vd, Serozon age. s. 164 vd ).

İsviçre Hukukuna gelince; Yargıcın bir sözleşmenin dönme ya da fesih suretiyle ortadan kalktığını veya Emprevizyon nedeniyle sözleşmenin uyarlanması gerektiğini kabul edebilmesi için, şu koşulların varlığı aranmaktadır:

a ) Öngörülmez bir dış olayın sebep olması: Söz konusu dış olay, bir kişi olayı olmamalıdır. Diğer taraftan bu olay öngörülemez olmalı ve sözleşmenin dengesi, yargıçtan müdahale talep eden tarafın kusurundan kaynaklanmaksızın bozmuş olmalıdır.

b )Sözleşme ekonomisinin bozulması: Yargıç, yalnızca sözleşme henüz ifa edilmediği takdirde Emprevizyon Kuramı çerçevesinde müdahale edebilir. Öngörülemez olgular, taraflar arasındaki dengeyi bozmuş olmalıdır. Bu hal özellikle sinallagmatik sözleşmelerde, edim ve karşı edim arasındaki ilişkinin bozulmasında söz konusu olur.

c ) Objektif olarak katlanılması beklenebilecek rizikonun aşılmış olması gerekir. Federal Mahkeme içtihatlarında denge bozukluğunun önemli, açık ve aşırı olması aranmaktadır. Bu nedenle, her somut olayda, objektif bir değerlendirme ile, emprevizyon kuramını ileri süren tarafın üstlenmesi gereken azami rizikonun belirlenmesi gerekir. Eğer bu riziko aşılmışsa, yargıç sözleşmeye el atabilecektir ( Bkz. Henri Deschenaux age s. 189 – 190 ).
Türk hukukunda, mehaz kanundaki uygulamalar doğrultusunda, M.K.nun 2. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir. İşlem Temelinin Çökmesi kavramının uygulanabilmesi için, sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir ( Bkz. Prof Dr. Kemal Tahir Gürsoy, Hususi Hukukta Clausula Rebus Sic Stantibus, Emprevizyon Nazariyesi 1950 s. 59 – 60 ).
İşlem Temelinin Çökmesi ilkesinin somut olaya ne şekilde uygulanacağı hususu da irdelenmelidir. Yukarıda anıldığı gibi, uyarlama kurallarının uygulanması için öngörülmez bir dış olayın meydana gelmesi gerekir.
Türkiye Ekonomisinin alınan tedbirlere rağmen istikrarlı bir duruma gelmediği bilinen bir gerçektir. 1 Temmuz 1944 tarihinde Uluslararası Para Fonu’nun kurulmasından sonra ülkeler paralarını Dolar’a göre tanımlamışlar, gerçekçi bir kur politikası arayışı içinde Türk Lirası 7 Eylül 1946’da ABD doları karşısında % 50 oranında devalüe edilerek bir ABD doları 280 kuruş olmuştur. ( Prof.Dr.Erdinç Tokgöz-Türkiye’nin İktisadi Gelişme Tarihi-Ankara 2001. s:121 ).
16/7/1958 tarihinde yapılan büyük çaptaki kur ayarlaması ile bir ABD dolarının değeri 260 kuruştan 980 kuruşa çıkarılmış, Türk parasının değeri ABD dolarına göre aşırı derecede düşürülmüş, bu uygulama yıllar boyunca devam etmiştir. 10.8.1970 tarihinde yeni bir devalüasyon kararı alınarak Türk Parasının değeri yabancı paralar karşısında % 66 oranında düşürülmüş, 1 Amerikan doları 15 TL. olmuştur. Bu uygulama ile, başta yabancı paralar olmak üzere, kira bedelleri, her çeşit işçilik, malzeme ve mamul eşya fiyatları aşırı derecede artmış, enflasyon yıllar itibariyle üç haneli rakamlara ulaşmış, günlük ve gecelik faizler düşünülmeyecek düzeylere ulaşmıştır.
Nitekim, 24 Ocak 1980’de yürürlüğe konan “İstikrar Tedbirleri”ne rağmen ekonomi tarihimizde ilk kez 1946′ da % 104 olan üç rakamlı enflasyon, 1980’de % 107 olmuştur. Bu nedenle 1980 yılında 35 TL.den 77,5 TL.ye çıkarılan Dolar kuru, 1981 yılında ikinci kez yapılan % 100’e yakın bir ayarlama ile 142 TL.ye çıkarılmıştır. Bu devalüasyon kararından sonra Bakanlar Kurulu, 27 Ocak 1984 tarihinde Merkez Bankası’nca TL. nin dolar karşısında % 13,6 oranında devalüe edilmesini onaylamıştır. 5 Nisan 1994 tarihinde bilinen ekonomik kararlar alınmıştır. Bu kararlar sonucunda borsalar, para piyasaları, banka kredi faizleri aşırı derecede artmış; Ocak 1994 ayına göre yabancı paralardaki artış % 250-% 300’lere ulaşmıştır.

Türk parasının yabancı paralar karşısındaki değer kaybının engellenmesi ve yükselen enflasyonun düşürülmesi amacıyla, T.C. Merkez Bankası 10 Aralık 1999 tarihinde, “Döviz Çıpasına Dayalı İstikrar Programı”nı açıklamış; ancak 27 Kasım 2000 tarihinde bankacılık sisteminden kaynaklanan kriz nedeniyle, repo faizleri ve iç faizler rekor düzeyde yükselmiştir. Krizin giderek derinleşmesi sonucu döviz piyasalarından kaynaklanan Şubat 2000 krizi yaşanmış, ekonomideki bu açmazlar sonucunda hisse senedi borsaları çökmüş, bankalara Devlet el koymak zorunda kalmıştır. Türkiye İMF’ye başvurarak ekonomisine bir yön vermeye çalışmıştır. Merkez Bankası ciddi para politikalarına yönelmiş, 21.2.2001 tarihinde “Döviz Çıpasına Dayalı Sabit Kur” dan dalgalı kura geçilmek suretiyle doların, faizin, enflasyonun aşırı artmasına engel olmaya çalışılmıştır.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya dönüldüğünde:

Taraflar arasındaki ( davaya konu ) kira sözleşmesi 1.1.2001 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Kira bedeli aylık 2000 DM. olarak kararlaştırılmıştır.

Kiracı davacının eczacı olduğu çekişmesizdir. Kira sözleşmesinde de, kiralananın eczane olarak kullanılacağı açıkça belirtilmiştir.

6197 Sayılı Eczacılar ve Eczaneler Hakkında Kanun’un 19. maddesinde, eczacıların eczacılıktan başka ticaretle bizzat edemeyecekleri öngörülmek suretiyle, eczacıların tacir oldukları benimsenmiştir. Yargıtay uygulamasında da, eczacılar T.T.K. nun 14/1. maddesi anlamında tacir olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla, T.T.K. nun tacir olmanın sonuçlarını düzenleyen 20. maddesi ve özellikle bu maddenin 2. fıkrasındaki, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğü, eczacılar için de söz konusudur.

Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğü, objektif bir özen ölçütü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinde, kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil; aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özeni göstermesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir.
Gerekli tedbirleri almadan sözleşme yapan ve borç altına giren tacirin; basiretli davranıp gereken tedbirleri alması halinde önleyebileceği bir ödeme güçlüğünü gerekçe göstererek, sözleşmenin uyarlarımasını istemesi, hukuk düzeninin kabul edebileceği bir durum değildir. Yukarıda açıklandığı gibi, Ülkemizde 1958 yılından beri devalüasyonlar ilan edilmekte, sık sık para ayarlamaları yapılmakta, Türk parasının değeri Dolar ve diğer- yabancı paralar karşısında düşürülmektedir. Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum, tacir olan davacı tarafından tahmin olunabilecek bir keyfiyettir.

Yukarıdan beri açıklandığı gibi Türkiye’de yıllardan beri ekonomik paketler açılmakta, ancak istikrarlı bir ekonomiye kavuşamamaktadır. Devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemiyecek bir keyfiyet olmadığı, kur politikalarının her an değişebileceği bir gerçektir. Nitekim kira sözleşmesinin yapılmış 1.1.2001 tarihten yaklaşık bir ay sonra Şubat 2001 tarihli ekonomik kriz meydana gelmiş ve yukarıda değinilen şekilde 21.2.2001 tarihinde, sabit kur uygulaması terk edilip, dalgalı kura geçilmiştir. Bilirkişi raporlarındaki açıklamalardan da, sözleşme ve dava tarihleri arasındaki süre içerisinde döviz kurunun %60’ın üzerinde bir artış gösterdiği anlaşılmaktadır. Devalüasyon ve ekonomik krizlerin aniden oluşmadığı, piyasadaki belli ekonomik darboğazlardan sonra meydana geldiği bilinmektedir. Davacı tacirin ekonomik krizin işaretlerinin belli olduğu bir dönemde, Şubat 2001 krizinden bir ay önce taşınmazda kiracı olarak oturmakta iken üstelik bir müzayaka olmadan yabancı para üzerinden kira sözleşmesi yapması, basiretli bir tacir olarak davranmadığını göstermektedir.

Dolayısıyla, somut olayda, tacir olan davacı yönünden, uyarlamanın temel koşullarından biri olan “Sonradan ortaya çıkan olguların tahmin edilemez nitelikte olması veya olgular tahmin edilebilmekle birlikte, bunların sonuçlarının somut olaya etkilerinin bu derecede ağır olabileceğinin öngörülememiş olması” unsuru gerçekleşmemiştir.
Hal böyle olunca, yerel mahkemenin aynı sonuca varan direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, onanmalıdır.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, temyiz ilam harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 15.10.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/14211

K. 2007/1608

T. 9.2.2007

UYARLAMA DAVASI (Kira Sözleşmesi – Dinlenebilmesi İçin Yapılan Kira Sözleşmesini Uzun Süreli Olması Gerektiği)

KİRA SÖZLEŞMESİNDE UYARLAMA (Sözleşmenin Kısa Süreli Olması – Davanın Açıldığı Tarih İtibariyle Sözleşmenin Bitimine Bir Yıldan Az Bir Süre Kalmış Olması Durumunda Davanın Reddi Gerektiği)

KİRA TESBİT DAVASI (Davanın Açıldığı Tarih İtibariyle Sözleşmenin Bitimine Bir Yıldan Az Bir Süre Kalmış Olması Durumunda Davanın Reddi Gerektiği)

AHDE VEFA (Uyarlama – Davanın Açıldığı Tarih İtibariyle Sözleşmenin Bitimine Bir Yıldan Az Bir Süre Kalmış Olması Durumunda Davanın Reddi Gerektiği)

4721/m.1, 2, 4

ÖZET: Uyarlama Davasının dinlenebilmesi için yapılan kira sözleşmesini uzun süreli olması gerekir. Davanın açıldığı tarih itibariyle sözleşmenin bitimine bir yıldan az bir süre kalmış olması durumunda davanın reddi gerekir.
Davacı ancak kira dönemi sonunda, kira tesbit davası açabilir.

DAVA: Taraflar arasındaki kira uygulaması davasını yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR: Davacı, kendisine ait taşınmazı davalıya 25.7.2000 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, artışlarla kiranın 459.000.000.- TL. olduğunu, değişen hal ve şartlar dikkate alınarak sözleşmenin uyarlanması suretiyle dava tarihinden itibaren kira bedelinin aylık net 1.500.000.000.- TL. olarak belirlenmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, Kira Sözleşmesini yapıldığı anda mevcut olan dengenin bozulduğunu, geçen zaman içindeki değişiklikler nedeniyle kiranın çok düşük kaldığı ve çekilmez hal aldığı iddiası ile kiranın uyarlanması talebiyle açılmıştır.

Uyarlama davasının dinlenebilmesi için diğer şartların yanında uyarlanması istenen kira sözleşmesinin uzun süreli olması gerekir. Kısa süreli Kira Sözleşmelerinde istisnai bir dava olan uyarlama talep edilemez. Ancak kira dönemi sonunda kira tesbit davası açılabilir. Somut olayımızda Kira sözleşmesi 25.7.2000 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli ise de, davanın açıldığı 30.12.2004 tarihli itibariyle Kira Sözleşmesini bitmesine 1 yıldan çok az bir süre kalmıştır. Öyle olunca uyarlama istenen süre kısadır. Öyle olunca kısa süreli Kira Sözleşmelerinde uyarlama istenemeyeceğinden, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde aksi düşüncelerle hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün davalı yararına BOZULMASINA, 09.02.2007 gününde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2009/4155

K. 2010/1102

T. 25.2.2010

BELEDİYEDEN TASDİKLİ PROJEYE AYKIRI KALORİFER DAİRESİNİN PROJESİNE UYGUN HALE GETİRİLMESİ (Yüklenicinin Sözleşme ve Tekniğine Uygun İmalat Yapmasının Ahde Vefa Prensibinin Gereği Olduğu – İnşaatın Proje ve Ruhsatına Göre İfa Edilmesi Gereği)

YÜKLENİCİNİN ÖZEN BORCU (Sözleşmeye Uygunluk Ahde Vefa Prensibinin Sonucu Olduğu – Yüklenicinin Proje ve Ruhsat Gereği İnşaatı Gerçekleştirip Arsa Sahibine Teslim Etmekle Edimini Tam İfa Etmiş Sayılacağı)

AHDE VEFA (Yüklenicinin Sözleşme ve Tekniğine Uygun İmalat Yapması – Projeye Aykırı Tamamlandığı İleri Sürülen İmalatın Tadilat Projesiyle Kullanma İzni Alıp Alamıyacağının Belediyeden Sorularak Sonucuna Göre Karar Verilmesi Gereği)

818/m. 357

ÖZET: Kural olarak işinin uzmanı sayılan yükleniciden sözleşmesine ve tekniğine uygun imalat yapması beklenir. Esasen bu husus yüklenicinin özen borcunun ve sözleşmeye uygunluk ( ahde vefa ) prensibinin de sonucudur. Öyleyse yüklenici, proje ve ruhsatı gereğince yasanın uygun göreceği inşaatı gerçekleştirip arsa sahibine teslim etmekle edimini tam ifa etmiş sayılır.

DAVA: Davacılar 1-O. Ç., 2-H. E. T. ile davalı SS Y… Y… Kooperatifi arasındaki davadan dolayı Çanakkale 2. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 21.11.2007 gün ve 2007/213-2007/530 sayılı hükmü onayan Dairemizin 23.03.2009 gün ve 2008/2314-2009/1653 sayılı ilamı aleyhinde davalı H. E. T. vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR: Dava, belediyeden tasdikli projeye aykırı olan kalorifer kazan dairesinin; bacanın ve çatının kaldırılarak projeye uygun hale getirilmesi istemiyle açılmıştır.

Davalı, tadilat projesi yapıldığını, kaldı ki kalorifer sisteminin, verimliliği artırmak için bugünkü yerine kaydırıldığını, gizli çatının da bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine karar Dairemizce onanmış, davacı H. E. T. vekilinin karar düzeltme istemiyle dosya yeniden incelenmiştir.

Arsa sahibi H. E. T. ile davalı kooperatif arasında imzalanan 30.12.1992 tarihli resen düzenleme sözleşmede, inşaatın belediyesinden alınan ruhsat, plan ve projesine uygun yapılacağı, tadilat yapılamayacağı, ancak mal sahibi istediği takdirde tadilat yaptırılması kabul edilmiştir. Mahallinde yapılan bilirkişi incelemesinde, projesinde C blokta gösterilen kalorifer dairesinin E blokta yapıldığı, teras yerine de ahşap oturtma çatının mevcut olduğu, böylece proje ve ruhsata aykırı değişik imalatlar bulunduğu belirtilmiştir. Eldeki bu davada, projeye aykırı kazan dairesiyle, bacanın ve çatının kaldırılarak projeye uygun hale getirilmesi istenmektedir. Kural olarak işinin uzmanı sayılan yükleniciden sözleşmesine ve tekniğine uygun imalat yapması beklenir. Esasen bu husus yüklenicinin özen borcunun ve sözleşmeye uygunluk ( ahde vefa ) prensibinin de sonucudur ( BK. 357. Md ). Öyleyse yüklenici, proje ve ruhsatı gereğince yasanın uygun göreceği inşaatı gerçekleştirip arsa sahibine teslim etmekle edimini tam ifa etmiş sayılır.

Somut olayda, çatı ve kalorifer dairesinin projesine aykırı olduğu belirtilmekle beraber mevcut değişikliğin fen ve sanat kurallarına uygun olarak ve yapılması gereken en uygun şekliyle gerçekleştirildiği de saptanmıştır. Makine mühendisi ve inşaat mühendisi bilirkişilerin düzenlediği 03.02.2006 tarihli raporlar da C blok bodrum kat yüksekliğinin katı yakıtlı kazan uygulamasına müsait olmadığı, gerek sistemin çalışabilirliği, gerekse yüksek ekonomik boyutlarından dolayı mevcut kazanın kullanılmasının uygun olduğu belirtilmiştir. Öte yandan. 08.08.2005 tarihli raporda, projeye aykırılıkların giderilmesinin son derece yüksek maliyeti ve uzun zamanı gerektireceği de açıklanmıştır. O halde tüm bu nedenlerle yapılması gereken iş, mevcut haliyle yapılan imalatın tadilat projesiyle yapı kullanma izni alabileceği ve yasaya uygun hale getirilip kullanılabileceği hususunu belediyesinden sormak, ruhsat alabilecek ise, tadilat ve yasal işlemler için davalıya yetki ve uygun süre vermek, bu sürede yapmadığı takdirde tüm masrafları davalıya ait olmak kaydıyla ve avans niteliğinde bir miktar paranın davalıdan tahsiliyle tadilatı yaptırmak üzere davacıya yetki vermek, tadilat ile ruhsata aykırılığın giderilemeyeceğinin anlaşılması durumunda da davayı kabul etmek, her durumda yargılama giderlerinden davalıyı sorumlu tutmaktan ibarettir. Uyuşmazlığı ortada bırakan mahkemenin red kararının bu nedenle bozulması gerektiği halde sehven onandığı bu defa yapılan inceleme de anlaşıldığından davacının karar düzeltme isteminin kabul edilmesi uygun görülmüştür.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Dairemizin 23.03.2009 gün ve 2008/2314 Esas, 2009/1653 Karar sayılı onama ilamının kaldırılmasına ve hükmün davacı H. E. T. yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz ve karar düzeltme peşin harcının istek halinde karar düzeltme isteyen davacı H. E. T.’e geri verilmesine , 25.02.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2010/14-14

K. 2010/15

T. 27.1.2010

HASILAT KİRASI (Kuraklıktan Dolayı Davacı Kiracının Ürün Elde Edemediği ve Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Ettiği – Kiracının Olağanüstü Hallerin Kira Bedeline Etki Etmeyeceği Yönündeki Sözleşme Hükmünü Kabul Etmesine Rağmen Kiracının İhale İle Bedelinin Çok Üstünde Kira Ödemesi Yaptığından Kuraklık Olan Yıl İçin Tenzile Karar Verileceği)

KİRA BEDELİNİN TENZİLİ DAVASI (Hasılat Kirası/Kuraklıktan Dolayı Davacı Kiracının Ürün Elde Edemediği ve Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Ettiği – Davanın Uyarlama Davası Değil İndirim Davası Olarak Kabul Edileceği)

AHDE VEFA İLKESİ (Hasılat Kirası/Kuraklıktan Dolayı Davacı Kiracının Ürün Elde Edemediği ve Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Ettiği – Ahde Vefanın Uygulanmayacağı/Davacı Ortalama Bedelin Üstünde Kira Bedeli Ödediğinden İndirim Talebinin Kabul Edilmesi Gereği)

UYARLAMA DAVASI (Hasılat Kirası/Kuraklıktan Dolayı Davacı Kiracının Ürün Elde Edemediği ve Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Ettiği – Davanın Uyarlama Davası Değil İndirim Davası Olarak Kabul Edileceği)

OLAĞANÜSTÜ HALLERİN SÖZLEŞMEYE ETKİSİ (Hasılat Kirası/Kuraklıktan Dolayı Davacı Kiracının Ürün Elde Edemediği ve Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Ettiği – Ahde Vefanın Uygulanmayacağı/Davacı Ortalama Bedelin Üstünde Kira Bedeli Ödediğinden İndirim Talebinin Kabul Edilmesi Gereği)

FELAKETLİ VAKALARDA TENZİL (Hasılat Kirası/Kuraklıktan Dolayı Davacı Kiracının Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Ettiği – Kiracının Olağanüstü Hallerin Kira Bedeline Etki Etmeyeceği Yönündeki Sözleşme Hükmünü Kabul Etmesine Rağmen Ortalamanın Üstünde Kira Bedeli Ödediğinden Tenzile Karar Verileceği)

818/m. 270, 282

ÖZET: Dava, zirai ürün kirasından kaynaklanan uyarlama isteğine ilişkindir. Uyuşmazlık; dava konusu olayın taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümlerine göre mi yoksa sözleşme serbestisini sınırlayan yasa hükümlerine göre mi çözümleneceği noktasındadır. Davacı kiracı kuraklıktan dolayı ürünlerin olumsuz etkilendiğini ve zarar ettiklerini belirterek kira bedelinin indirilmesini talep etmiştir.

Davacı kiracı, kira sözleşmesinde yer alan “Kiracı, mahsulün az olması, tabii afetlerden veya haşarattan zarar görmesini gerekçe göstererek kira bedelinden tenzilat, erteleme ve zarar ziyan talep edemez” hükmünü okuyarak sözleşmeyi imzalamıştır. Kural olarak ahde vefa ilkesi geçerlidir ancak davacı kiracı söz konusu zeytinlikleri ihale ile makul fiyatın çok üstünde bir bedel karşılığında kiralamıştır. O halde, kira bedelinin indirilmesi hakkından feragatin, bu maddi olgular ve yasal düzenlemeler karşısında bir geçerliliği bulunmamaktadır.
Davadaki nitelemenin uyarlama olmayıp, indirim davası olduğu kabul edilmeli, sadece olağanüstü felaket olayının meydana geldiği yılın kira bedeline mahsus olarak kira bedelinde bir indirim yapılması yoluna gidileceğini ve diğer yıllara ilişkin sözleşme ile belirlenen kira bedellerinin aynen geçerliliğini koruyacağını kabul etmek gerekir.

DAVA: Taraflar arasındaki “Uyarlama-İndirim” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Balıkesir 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 14.05.2008 gün ve 301-211 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 17.02.2009 gün ve 113916-1990 sayılı ilamı ile;
( … Dava, zirai ürün kirasından kaynaklanan uyarlama isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, Balıkesir Vakıflar Bölge Müdürlüğü ile Vakıf zeytinliklerinin kiralanması hususunda sözleşme yapıldığını ancak doğa ve piyasa koşullarından kaynaklanan nedenlerden dolayı kira bedelinin ödenemediğini belirterek hâkimin sözleşmeye müdahalesi ile kira bedelinin azaltılması, muhammen bedele indirilmesi, kira bedeline zam yapılmaması, kira bedellerinin her ay değil yılda bir kez hasat mevsimi sonunda ödenmesinin karar bağlanması, ayrıca 2007 yılında mevsimin aşırı kurak geçmesi nedeniyle ürün alınamadığını ayrıca zeytin ağaçlarına kuraklık nedeniyle verilen zararın gelecek yıllardaki ürünü de etkileyeceğini ileri sürerek kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunmuştur.

Davalı idare vekili cevabında, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 23. maddesinde; “kiracı, mahsulün az olması, tabii afetlerden veya haşarattan zarar görmesini gerekçe göstererek kira bedelinden tenzilat, erteleme ve zarar ziyan talep edemez” hükmüne yer verildiğini, bu hüküm karşısında davacı tarafın bu taleplerde bunamayacağını, sözleşmeyle bağlılık ilkesi gereğince her iki tarafın sözleşme hükümlerini yerine getirmek zorunda bulunduklarını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davacının tarım ve zeytincilikle uğraşan bir kişi olduğu, faaliyet alanının iklim koşulları ile yakından ilgili bulunduğu, bu durumu önceden bilip tahmin etmesi gerekeceği, bile bile zeytinlik araziyi kiraladığı, 2007 yılının kurak geçmesinin gelecek yılların da aynı şekilde kurak geçeceğini göstermeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

BK’nun “Felaketli vakalarda tenzil” başlıklı 282/1 maddesinde; “Fevkalade felaket hallerinde yahut tabi hadiselerden dolayı bir zirai gayrimenkulün her vakitki hâsılatı ehemmiyetli surette azalırsa müstecir kiradan mütenasip bir miktarının indirilmesini isteyebilir” hükmü yer almaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun uyarlama davalarına ilişkin bir kararında da şu görüşlere yer verilmiştir;
‘… Sözleşme hukukunda asıl olan sözleşmeye bağlılık ilkesi olup bu ilke hukuksal güvenlik, doğruluk ve dürüstlük kuralının gereği olarak sözleşme hukukunun temelini oluşturur. Ne var ki; BK’nun 282. maddesinde belirtilen olağanüstü durumların sözleşmede önceden var olan sözleşme adaletini bozduğunda, taraflar daha önce bunlara karşı bir önlem de almadıklarından sözleşmede bir boşluk olması ve işlem temelinin sarsılması söz konusu olur. Bu durumda hâkimin sözleşmeye müdahalesi ile taraf iradelerine de önem verilerek yorum yoluyla sözleşmenin dürüstlük kuralına uygun hale getirilmesi sağlanır.

Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık ( Ahde Vefa – Pacta Sund Servande ) ilkesine göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Ancak, sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalma adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet ( TMK m.4, 2 ) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık ( Clausula Rebus Sic Stantibus-Beklenmeyen Hal Şartı ) sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar o akitle bağlı tutulamazlar, değişen koşullar karşısında TMK’nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkânı hasıl olur. Önceden görülmeyen değişikliklerin borcun ifasını güçlendirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlemin temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim duruma göre alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur. Bir başka deyişle sözleşmeye müdahale eder. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK’nun 1, 2, ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması üzerine taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir…’ ( Yargıtay HGK’nun 18.11.1998 tarihli, 815/835 tarihli kararı )

Dava konusu zeytinlik arazilerin 31.05.2004 tarihli ve 4327 Y. Numaralı Noterde düzenlenen kira sözleşmesi ile davacı tarafından davalı idareden 31.05.2004 ile 31.12.2013 tarihleri arasındaki dönem için açık arttırma şeklinde yapılan ihale ile kiralandığı, ihale şartnamesinde aylık kira bedelinin ihalede oluşacak kira bedeli olduğunun belirtildiği, şartnamede muhammen aylık kira bedeli 510 YTL iken ihale sonucunda davacı tarafından 1175 TL üzerinden kiralanmış olduğu anlaşılmaktadır. Davacı, son iki yıldan bu yana kendi kusurundan kaynaklanmayan, doğa ve piyasa koşullarından doğan, öngörülemeyen ve beklenmeyen nedenlerden dolayı kira bedelini ödeyemediğini, zarar ettiğini ileri sürerek kira bedellerinde ve kiralama şartlarında uyarlama talep etmektedir.
Tarafların gösterdiği deliller toplandıktan sonra bilirkişi incelemesi yaptırılmış, dosya içerisindeki alanında uzman olan kişilerden oluşan bilirkişi raporunda; dava konusu arazilerin bulunduğu bölgedeki 2007 yılındaki meteorolojik veriler dikkate alınarak 2006-2007 yıllarında elde edilebilecek zeytin ve zeytinyağı ürününün miktarı ve maliyeti hesaplandıktan sonra verim düşüklüğünün gerçek sebebinin 2007 yılındaki kuraklık olduğu belirtilmiş, 2006-2007 yıllarında kiracının 5209,51 YTL zarar ettiği hesaplanmıştır. Kaldı ki, bu husus maruf ve meşhur bir vaka olup HUMK.nun 238.maddesi gereğince ayrıca ispatı da gerekmez.

Bilirkişi raporundaki “davacının, özgür iradesiyle ihaleye katılarak, davalı tarafından yapılan ihale şartnamesinin 23. maddesinde yer alan; “Kiracı, mahsulün az olması, tabii afetlerden veya haşarattan zarar görmesini gerekçe göstererek kira bedelinden tenzilat, erteleme ve zarar ziyan talep edemez” hükmünü de okuyarak şartnameyi kabul ettiği, pey sürerek ihaleyi aldığı ve sözleşmeyi imzaladığı…” şeklinde belirtilen düşünceye itibar edilerek mahkemece davanın reddine karar verilmiş ise de dosya içerisindeki bilgi ve belgelere göre dava konusu zeytinliklerin şartnamede muhammen aylık kira bedeli 510 YTL iken ihale sonucunda davacı tarafından 1175 TL üzerinden kiralanmış olması, zeytinliklerde verim düşüklüğünün bilirkişi raporu ile tespit edilmiş olması ve bu verim düşüklüğünün gerçek sebebinin de 2007 yılındaki kuraklık olduğu belirlenmiş olmasına göre davanın reddi doğru değildir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan ilke ve kurallar gözetilmek suretiyle ve zeytin mahsulünün kuraklıktan etkilenmesi sonucu bilirkişi raporu ile belirlenen davacının zararı da göz önüne alınarak Türk Medeni Kanununun 4. maddesinin hâkime tanıdığı takdir yetkisi kullanılarak davacının talepleri değerlendirilip bir karar verilmelidir. Aksine düşüncelerle yazılı şekilde davanın reddine dair hüküm kurulması doğru olmamış, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir… ),

Gerekçesiyle hüküm bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda kısmen direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR: Uyuşmazlık; dava konusu olayın taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümlerine göre mi yoksa sözleşme serbestisini sınırlayan yasa hükümlerine göre mi çözümleneceği noktasındadır.

Bu aşamada olağanüstü bazı durumların ortaya çıkması halinde, hâkimin sözleşmeye müdahale edip edemeyeceğine ilişkin hukuksal normlara değinmekte yarar bulunmaktadır.

Gerek Avrupa öğreti ve uygulamasında, gerekse Türk öğreti ve uygulamasında sözleşmenin yapılmasından sonra umulmayan bir neden ( emprevizyon nazariyesi ) aktin ifasını taraflardan biri için çok ağırlaştırmışsa, Medeni Kanunun 2.maddesine dayanılarak “hâkimin sözleşmeyi tadil edilebileceği kabul edilmektedir”. ( Dr. Kemal Tahir Gürsoy, Hususi Hukukta Clausula Rebus Sic Stantibus, Emprevizyon Nazariyesi, 1950; Prof.Kemalettin Birsen, Medeni Hukuk Dersleri, 1945 sh.73 vd., Doç. Dr. Ferit H.Saymen, Türk Medeni Hukuk, Cilt 1, Umumi Prensipler, 1948 sf.285 vd. ).

Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesinin ani edimli sözleşmelerde uygulanamayacağı aşikârdır, zira edim yerine getirildikten sonra artık şartların ağırlaştığı vs. söz konusu olamaz. Bu ilkenin sürekli ( sürekli edimli ) borç ilişkilerinde uygulanabileceği ise kuşku götürmez.

Nitekim, İsviçre Federal Mahkemesi 02.06.1920 tarihli bir kararında hem bu hususu, hem de bahsedilen ilkenin uygulanabilmesi koşullarını şu şekilde açıklamıştır “Müddealeh clausula Rebus Sic Stantibus şartını dermeyanda ısrar eylemiştir; fakat bu yanlıştır. Zira bu şart, ancak uzun müddetli ve karşılıklı taahhütleri muhtevi olan akitlerde ve önceden görülmesi mümkün olmayan hadiselerin zuhurundan dolayı, akitlerden birinin edasının, diğerininkine nazaran fevkalade ağırlaşmış olması ve bu edimin yerine getirilmesinin, borçlunun mahvını intaç edecek derecede ağır olması veya böyle bir ifayı talebin hüsnüniyet kaidelerine aykırı bulunması takdirinde kabul olunabilir ( Gürsoy age, sh. 59,60 ) “.

Acaba bu ilke sadece sürekli edimli iki taraflı borç ilişkilerine mi uygulanabilecektir ? Federal mahkeme, 04.05.1922 günlü bir kararında bir alım-satım aktinde de, İtalya’dan ithal edilip teslim edilecek bir otomobil alım-satımı konusunda da bu ilkenin uygulanma olanağının bulunduğunu kabul etmiştir ( Gürsoy, age, sh. 62 ) .
O halde, Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesini sadece sürekli edimli sözleşmelerle sınırlamak doğru olmaz. Daha geniş bir ifadeyle, bu ilkenin gelecekte sonuç doğuracak, veya gelecekte yerine getirilecek yahut derhal ifa ile sona ermemiş sözleşmelerde de uygulanabileceğinin benimsenmesi gerekir ( Uygun görüş için bkz. Gürsoy, age sh 121-123 ). ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 03.02.1988 gün ve 1987/11-411 E, 1988/66 K. sayılı ilamı ).

Borçlar Kanununun “Felaketli vakalarda tenzil” başlıklı 282. maddesi; “Fevkalade felaket hallerinde yahut tabii hadiselerden dolayı bir zirai gayrimenkulün her vakitki hâsılatı ehemmiyetli surette azalırsa müstecir kiradan mütenasip bir miktarının indirilmesini isteyebilir.

Evvelce bu haktan feragat edilmiş olması, ancak kiranın tespiti sırasında bu gibi vakaların ihtimali nazara alınmış yahut husule gelen zarar bir sigorta ile telafi edilmiş ise muteber olur” şeklinde düzenlenmiştir.
Yasa koyucu ilke olarak, olağanüstü felaket hallerinde veya tabi hadiselerden dolayı bir zirai kiralama işleminde hâsılatın önemli ölçüde azalması durumunda, kiracının kararlaştırılan kira parasından indirim talep edebileceğini kabul etmiştir.

Şartnamenin 23.maddesinde “kiracı, mahsulün az olması, tabii afetlerden veya haşarattan zarar görmesini gerekçe göstererek kira bedelinden tenzilat, erteleme ve zarar ziyan talep edemez” hükmü mevcuttur.
Ne var ki, yasal düzenlemeden de anlaşılacağı üzere kira bedelinin indirilmesini talep hakkından ancak felaketin ortaya çıkmasından sonra feragat edilebilir, önceden feragat kural olarak olanaklı değildir.
Yasa koyucu bu kurala iki istisna getirmiştir. Bunlar; kira bedelinin bu gibi olayların ortaya çıkması ihtimali nazara alınarak mahalli rayiçten düşük olarak tespit edilmiş olması ile husule gelen zararın bir sigorta ile karşılanmış olması halleridir.

Mahkemece konusunda uzman kişilerden oluşturulan bilirkişi heyetine yukarıdaki çerçeve dairesinde inceleme yaptırıldığı, bilirkişi raporunda; verim düşüklüğünün gerçek sebebinin 2007 yılındaki kuraklık olduğu, davacının 2007 yılında zarar ettiği, bu zararın önümüzdeki yıllarda devam edip etmeyeceğini belirlemenin şimdiden mümkün olamayacağı belirtilmiştir. Kaldı ki 2007 yılındaki kuraklık o dönemde yaşanmış maruf ve meşhur bir vakadır.
Doktrinde de kuraklık, hâsılatın önemli suretle azalmasına yol açan olağanüstü felaketler ve doğal olaylar arasında sayılmaktadır.

Davalı idare vekilince, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 23. maddesi hükmü ile Vakıf Arazilerinin Kiraya Verilme Genel Şartnamesi’nin 28. maddesinde yer alan aynı hüküm karşısında davacı tarafın bu taleplerde bulunamayacağı savunulmuş ise de; dava hakkından peşinen vazgeçme mümkün değildir ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 11.11.2009 gün ve 2009/14-456 Esas ve 2009/496 Karar sayılı ilamı ) .
Davaya konu olayda, davacının Edremit ilçesinde muhtelif mevkilerde bulunan 6.663 ağaçlı 624.467,83 m2‘lik toplam 57 adet zeytinliği, muhammen bedeli 1.705,00 YTL olmasına rağmen 6.000,00 YTL üzerinden ihale yoluyla ve 31.05.2004 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı, kiralama süresinin 31.05.2004 ile 31.12.2013 tarihleri arasını kapsadığı, anlaşılmaktadır. Her ne kadar, Özel Dairenin bozma ilamında bu bilgilerde farklılıklar bulunmakta ise de, bunun Özel Dairede aynı gün incelenen aynı nitelikte seri dosyaların bulunması nedeniyle yapılan maddi hatadan kaynaklandığı anlaşılmıştır.

Yapılan bilirkişi incelemesi ile; Davacılardan E… A… tarafından kiralık olarak işletilen 57 adet zeytinliğin 8 adedinin sulanamayan kıraç arazi olduğu, dolayısıyla bu taşınmazlardaki kuraklığın etkisiyle meydana gelen zararın yaklaşık %40 olduğu, kalan 49 adet zeytinliğin ise sulanabilen taban araziler olduğu ve burada oluşan kuraklık zararının yaklaşık %25 civarın da bulunduğu, 2006 yılında bölge ortalaması dikkate alındığında kiralanan 6663 ağaçtan toplam 287.539 kg zeytin ürünü elde edilebileceği, 2007 yılında ise yine bölge ortalamasına göre 6663 ağaçtan toplam 39.406 kg zeytin ürünü elde edebildiği, var yılı ile yok yılı arasındaki farkın 248.133 kg olduğu, var yılı ile yok yılı arasındaki üretim miktarındaki bu kadar büyük farklılığın periyodizite ile açıklanmasının mümkün olmadığı, bu nedenlerle verim düşüklüğünün gerçek sebebinin 2007 yılındaki kuraklık olduğunun net olarak anlaşıldığı şeklinde görüş bildirilmiştir.

T… Zeytin ve Zeytinyağı Tarım Satış Kooperatifleri Birliği 78 Nolu Edremit Zeytin ve Zeytinyağı Kooperatifi tarafından yazılan 8.1.2008 tarihli yazı cevabına göre;2006/2007 iş yılı faaliyetinde… ortalama yağ randımanının % 20,27 olduğu, 2007/2008 iş yılında ise ortalama yağ randımanının % 16,06 olduğu bildirilmiştir.
Aynı Kooperatifin 13.02.2008 tarihli yazısında; Bu yılki zeytin mahsulünde geçen yıla göre kuraklık nedeniyle bir azalma olduğu, işletmelerinde geçen sene 1.730 ton zeytin sıkıldığı halde, bu sene 777 ton zeytin sıkımı gerçekleştirildiği ve dolayısı ile % 55 oranında ürün işleme azlığı olduğu belirtilmiştir.
Bilindiği üzere, delilleri ileri sürmek taraflara, dava dilekçesinin yorumu ve hukuki nitelendirmenin yapılması her somut olayın özelliğine göre HUMK’nun 76.maddesi gereğince hâkime aittir ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 19.03.2003 gün ve 2003/4-171-184 sayılı kararı ). Davacının dava dilekçesinde davayı uyarlama davası olarak nitelendirmesi ve mahkemenin de buna katılması doğru değildir. Somut olayın özelliği itibariyle davacı 2007 yılında meydana gelen kuraklık sonucu zarar ettiğini ve bu nedenle bu yılın kirasında indirim yapılmasını talep etmekle, açılan davanın belirli bir yılın kirasından indirim yapılması talepli bir dava olduğunun kabulü gerekir.
Somut olayda, muhammen kira bedeli hesaplanırken kiralanan alandaki ağaç sayısı, ortalama verimi, zeytin miktarı, zeytinyağı miktarı, zeytinyağı değerinin değerlendirilerek ayrı ayrı belirlendiği, bu listede 6 yıllık bölge bazında zeytin üretim değerlerinin % 20 yağ verdiğinin kabul edildiği, ancak son iki yıldır kiracının kusurundan kaynaklanmayan doğa ve piyasa koşullarından doğan, öngörülemeyen ve beklenmeyen nedenlerden dolayı kiracıların kira bedellerini ödeyemedikleri, zarar ettikleri, akdin uzun süreli olduğu, sözleşmeye göre her yıl kira artışlarının olduğu, kira bedelinin muhammen bedelin çok üstünde bir bedel olarak belirlendiği, üründe meydana gelen söz konusu zararın sigorta ile de karşılanmadığı anlaşılmaktadır.

O halde, kira bedelinin indirilmesi hakkından feragatin, bu maddi olgular ve yasal düzenlemeler karşısında bir geçerliliği bulunmamaktadır.

Hakimin olağanüstü durumlarda sözleşmeye müdahale edebileceği ve davadaki nitelemenin uyarlama olmayıp, indirim davası olduğu kabul edilmekle, 2007 yılına ilişkin kirada yapılacak indirimin sözleşmeye göre belirlenen diğer yılların kira bedelini etkilemeyeceğini, daha açık bir deyimle 2007 yılından sonraki yılların kira tespitlerine sözleşme hükümlerine göre ve kira indirimi dikkate alınmaksızın hesaplanması gerektiği sadece olağanüstü felaket olayının meydana geldiği yılın kira bedeline mahsus olarak kira bedelinde bir indirim yapılması yoluna gidileceğini ve diğer yıllara ilişkin sözleşme ile belirlenen kira bedellerinin aynen geçerliliğini koruyacağını kabul etmek gerekmektedir.

Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular dikkate alınarak 818 sayılı Borçlar Kanunun 282. maddesi gereğince kuraklığın etkili olduğu 2007 yılı kirasında yapılması gereken indirimin kapsamının alınacak bilirkişi raporu ile adalet ve hakkaniyet ölçüleri içerisinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 4. maddesinin hâkime tanıdığı takdir yetkisi de göz önünde tutularak belirlenerek, bu miktara hükmedilmesi gerekirken davanın reddine ilişkin önceki hükümde direnilmesi doğru olmamıştır. Direnme kararı bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 27.01.2010 gününde oyçokluğu karar verildi.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2008/4676

K. 2008/5574

T. 29.4.2008

İHALE YOLU İLE KAZANILAN ARSA (Tapu İptali ve Tescil Davası/Mütteahhitin Arsanın Temlikinden İtibaren 2 Yıl İçinde İnşaatı Bitirmeyi Taahhüt Ettiği – Ahde Vefa Gereği Mütteahhitin Şartname Hükmü Doğrultusunda Verdiği Taahhütname Hükümleriyle Bağlı Olacağı)

ARSA TEMLİKİ (Tapu İptali ve Tescil Davası/Mütteahhitin Arsanın Temlikinden İtibaren 2 Yıl İçinde İnşaatı Bitirmeyi Taahhüt Ettiği Ancak Yerine Getiremediği – Arsa Bedeli Olarak Davalı Tarafın Yaptığı Ödeme Depo Ettirilerek İstemin Birlikte İfa Kuralı Gereğince Hüküm Altına Alınacağı)

AHDE VEFA KURALI (Tapu İptali ve Tescil Davası – Mütteahhitin Şartname Hükmü Doğrultusunda Verdiği Taahhütname Hükümleriyle Bağlı Olacağı)

TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI (Mütteahhitin Arsanın Temlikinden İtibaren 2 Yıl İçinde İnşaatı Bitirmeyi Taahhüt Ettiği Ancak Yerine Getiremediği – Arsa Bedeli Olarak Davalı Tarafın Yaptığı Ödeme Depo Ettirilerek İstemin Birlikte İfa Kuralı Gereğince Hüküm Altına Alınacağı)

2510/m. 30

ÖZET: Tapu iptal ve tescil davasında uyuşmazlık konusu taşınmazın valilik onayı ile davacının malik olduğu, açık teklif usulü ile yapılan ihalede kazanıldığı anlaşılmaktadır. Mütteahit arsanın temlikinden itibaren iki yıl içinde inşaatı bitirmeyi taahhüt etmiştir. Davalı da temlikin dayanağı olan şartname hükümlerini bilerek işleme talip olmuştur. Ahde vefa ( söze sadakat ) kuralı gereği davalı, şartname hükmü doğrultusunda verdiği taahhütname hükümleriyle bağlıdır. Eldeki davada, temlikin yapıldığı tarihten itibaren yapılması gereken inşaatın davalı yanca yapılmadığı konusunda uyuşmazlık olmadığına göre, taahhütname hükmü uyarınca davacıya arsa bedeli olarak davalı tarafın yaptığı ödeme depo ettirilerek istemin birlikte ifa kuralı gereğince hüküm altına alınması gerekir.

DAVA: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.03.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal, tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 18.12.2007 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR: Dava, 2510 sayılı İskan Kanunu uyarınca yapılan temlik işlemi koşullarına uyulmaması nedeniyle tapu iptali ve mülkiyetin iadesi istemine ilişkindir.

Davalı, davacı idarenin vaad ettiği yardımları yerine getirmediğini, maddi olanakları elvermediğinden de inşaat yapamadığını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, 2510 sayılı İskan Kanunu’na göre, iskan yoluyla verilen taşınmazlar 10 yıl süre ile takyitli olduğu gibi, İskan Kanunu’nda dayanağı bulunmayan taahhütname davalıyı bağlamayacağından söz edilerek dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı Hazine temyiz etmiştir.

Uyuşmazlık, 307 ada 1 parsel sayılı taşınmaza ilişkindir. Bu taşınmaza 04.03.2003 tarihli Valilik onayı ile davacının malik olduğu, mülkiyetin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 45. maddesine göre açık teklif usulü ile yapılan ihalede kazanıldığı anlaşılmaktadır.

İhale evrakının incelenmesinden ise; dağıtımın taşınmazın bulunduğu İzmir-Menderes-B … Köyü ticari alanında, köyün ticari faaliyetlerini canlandırmak maksadıyla yapıldığı, ihale makamının arsa satışına ilişkin düzenlediği şartnamenin “satışa girebilmek şartları” başlıklı 4. maddesinin B/b bendinde “ticaret alanından tahsis edilen arsayı bu işte kullanacağına ve işyeri inşaatını temliki müteakip iki yıl içinde bitireceğine, aksi halde bu arsa üzerinde hiçbir hak iddia etmeyeceğine ve tapunun iptalini kabul ettiğini, açılacak mahkeme masraflarını üstlendiğine dair noter tasdikli taahhütname vermeleri” hükmüne yer verildiği, davalının şartnamenin anılan hükmüne uygun olarak 31.07.2002 günlü taahhütnameyi davacı idareye verdiği, bu taahhütnamede de arsanın temlikini müteakip iki yıl içinde inşaatı bitirmeyi taahhüt ettiği anlaşılmaktadır.

Görülüyor ki; davalıya temlik bazı koşulların gerçekleşmesine bağlı olarak yapılmıştır. Davalı da temlikin dayanağı olan şartname hükümlerini bilerek işleme talip olmuştur. Ahde vefa = ( söze sadakat ) kuralı gereği davalı, hem şartname ve hem de şartname hükmü doğrultusunda verdiği taahhütname hükümleriyle bağlıdır.

Eldeki davada, temlikin yapıldığı 04.03.2003 tarihinden itibaren yapılması gereken inşaatın davalı yanca yapılmadığında uyuşmazlık olmadığına göre, taahhütname hükmü uyarınca davacıya arsa bedeli olarak davalı tarafın yaptığı ödeme depo ettirilerek istemin birlikte ifa kuralı gereğince hüküm altına alınması yerine, somut olaya uygun düşmeyen bazı gerekçelerle davanın reddedilmesi doğru değildir.

Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz olunan hükmün ( BOZULMASINA ), 29.04.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2008/9226

K. 2008/12646

T. 4.11.2008

KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPU KAYDINA ŞERH VERİLMESİ İSTEĞİ (Sözleşmelerin Kapsamı ve Yapılacak İşin Niteliği Gözetildiğinde İşletme Sözleşmesinin Kira Sözleşmesinden Doğan Hak ve Yükümlülükleri Ortadan Kaldırmayacağı)

SÖZLEŞMELERİN KAPSAMI VE YAPILACAK İŞİN NİTELİĞİ (Gözetildiğinde İşletme Sözleşmesinin Kira Sözleşmesinden Doğan Hak ve Yükümlülükleri Ortadan Kaldıracağının Kabulünün Olanaksız Olduğu)

İŞLETME SÖZLEŞMESİ ( Kira Sözleşmesinden Doğan Hak ve Yükümlülükleri Ortadan Kaldıracağının Kabulünün Olanaksız Olduğu)

AHDE-VEFA KURALINA AYKIRILIK (Taraflar Kira Sözleşmesinde Temdide İlişkin Özel Düzenleme Yapmış Olup İşletme Sözleşmesinin Feshi Nedeniyle Bu Hükmün de Uygulanamayacağını Kabul Etmek)

4721/m.1009

818/m.255,277

1086//m.13

6762/m.11/2

ÖZET: Dava, kira sözleşmesinin tapu kaydına şerh verilmesi isteğine ilişkindir. Davalı her ne kadar işletme sözleşmesinin feshi nedeniyle kira sözleşmesinin temdidinin mümkün olmadığı savunmasında bulunmuş ise de, tacir olan yanlar arasında düzenlenen her iki sözleşme 20 yıl süre ile uygulanmıştır. Sözleşmelerin kapsamı ve yapılacak işin niteliği gözetildiğinde işletme sözleşmesinin kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükleri ortadan kaldıracağının kabulü olanaksızdır. Kaldı ki, taraflar kira sözleşmesinde, temdide ilişkin özel düzenleme yapmış olup işletme sözleşmesinin feshi nedeniyle bu hükmün de uygulanamayacağını kabul etmek ahde-vefa kuralına aykırıdır.

DAVA: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 04.08.2005 gününde verilen dilekçe ile kira sözleşmesinin tapu kaydına şerhi istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 10.03.2008 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 04.11.2008 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. Erol Özdemir geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR: Dava, kira sözleşmesinin tapu kaydına şerh verilmesi isteğine ilişkindir.

Davacı, mülkiyeti davalıya ait olan 42 ada 588 parsel numaralı taşınmaz ile ilgili olarak davalı ile 01.07.1985 tarihinde 20 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmenin özel şartlar bölümünün B bendinde, 1 ay önceden kiralayanı haberdar etmek şartıyla sözleşmenin aynı şartlarla 10 yıl süre temdidinin mümkün olduğu hükmünün bulunduğunu, bu hüküm uyarınca 08.02.2005 tarihinde gönderilen ihtarname ile temdit haklarını kullandıklarını davalıya bildirdiklerini belirterek kira sözleşmesinin süresinin 01.07.2005 tarihinden itibaren 10 yıl süre ile uzatıldığının tapu kaydına şerh edilmesi isteğinde bulunmuştur.

Davalı, 01.07.1985 tarihli ve 20 yıl süreli kira sözleşmesinin 18.07.1985 tarihinde tapuya şerh edildiğini, kira sözleşmesine konu yer ile ilgili olarak 28.05.1985 tarihinde 20 yıl süreli işletme sözleşmesi imzalandığını, bu kira sözleşmesinin, işletme sözleşmesinin bir parçası olup davalının rekabet etmeme yükümlülüğünün teminatı olarak düzenlendiğini, 26.05.2006 tarihli ihtarname ile her iki sözleşmenin feshinin davacıya bildirildiğini, davacının işletme sözleşmesinin feshini kabul ettiğini, tüm demirbaşlarını aldığını, 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkındaki Kanun ve 14.07.2002 tarihinde yayınlanan Rekabet Kurulu Karan gereğince bu nitelikteki sözleşme sürelerinin 5 yıl ile sınırlandırıldığını ve ancak her iki tarafın iradesi ile uzatılabileceğinin kabul edildiğini, yetkili mahkemenin Mersin mahkemeleri olması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının 02.06.2005 tarihli ihtarnamesi ile işletme sözleşmesinin feshini kabul ettiği ve tarafların sözleşmelerin feshi yönündeki iradesinin birleştiği kabul edilerek istemin reddine karar verilmiştir.

Hükmün, davacı tarafından temyizi üzerine Dairemizin 06.02.2007 tarihli ve 2006/11812-2007/915 K. Sayılı ilamı ile istemin niteliği ve HUMK.nun 13. maddesi gereğince davanın taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

Mahkemece bozma kararına uyulmuş, yetkisizlik kararı sonucu dava Mersin 3. Asliye Hukuk Mahkemesince yürütülerek yapılan yargılama sonucunda; taraflar arasında düzenlenen 01.07.1985 başlangıç tarihli ve 20 yıl süreli kira sözleşmesi ile birlikte düzenlenen “işletme mukavelesi” başlıklı sözleşme Türk Ticaret Kanununun 11/2 fıkrasında belirtilen “kiracılık hakkının devri” niteliğinde olduğundan her iki sözleşmenin birlikte değerlendirilmesi gerektiği, davalının işletme sözleşmesini yenilemeyeceği yönündeki ihtarına davacının ihtarı kabul ile taşınmazdaki tüm demirbaş eşyalarını alarak taşınmazı boşalttığı, davalının da 3. kişiye kiraya verdiği, kira sözleşmesinin tapuya şerh edildiği gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü davacı temyiz etmiştir.

Dairemiz bozma kararında da değinildiği üzere Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi düzenlemesi ile tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel haklar arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan “kiracılık hakkı”da sayılmıştır.
Borçlar Kanununun 255. ve bunun paralelindeki 277. maddesi gereğince, bir taşınmazın kiralanmasında iki taraf aktin tapu siciline şerh verilmesine ilişkin olarak sözleşme yapabilirler. Bu sözleşme kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşme olup, kira sözleşmesi içinde veya ondan ayrı olarak düzenlenebilir. Nitekim yanlar arasında 1 Temmuz 1985 başlangıç tarihli ve 20 yıl süreli olarak düzenlenen kira sözleşmesi ile mülkiyeti davalı Mehmet Cahit Demir’e ait olan 588 ada 208 parsel numaralı taşınmazda bulunan akaryakıt istasyonun tüm işletmeleri ile birlikte The Shell Company Of Turkey Limited’e kiralanmıştır. Sözleşmenin “hususi şartlar” başlığını taşıyan bölümün B bendinde “kiracı, cari kira kontrtosunun inhisarından asgari bir ay evvel noter vasıtasıyla ve kiralayanı haberdar etmek şartıyla cari icar müddetini, aynı kayıt ve şartlarla on senelik bir munzam müddet için temdit edebilir” hükmü mevcuttur.
Davacı söz konusu kira sözleşmesi ile kiralamış bulunduğu akaryakıt istasyonunun işletmesini 28.05.1985 düzenleme tarihli ve 1 Temmuz 1985 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 20 yıl süre ile kiralayan-davalı Mehmet Cahit Demir’e bırakmıştır. Davalı bu sözleşme kapsamında dava konusu yeri 20 yıl süre ile işletmiş, 01.07.2005 tarihinde sona erecek olan sözleşmeyi fesih iradesini 26.05.2005 tarihinde noter aracılığı ile gönderdiği ihtarname ile davacıya bildirmiştir. Davacı 02.06.2005 tarihli cevabi ihtarnamesi ile, işletme sözleşmesinin 01.07.2005 tarihinden itibaren feshini kabul ettiklerini, kira sözleşmesinin temdidine ilişkin iradelerini 08.02.2005 tarihli ihtarname ile bildirdiklerini, sözleşme gereğince de tek yanlı olarak temdit haklarının bulunduğunu bildirmiştir.
Davalı her ne kadar işletme sözleşmesinin feshi nedeniyle kira sözleşmesinin temdidinin mümkün olmadığı savunmasında bulunmuş ise de, tacir olan yanlar arasında düzenlenen her iki sözleşme 20 yıl süre ile uygulanmıştır. Sözleşmelerin kapsamı ve yapılacak işin niteliği gözetildiğinde işletme sözleşmesinin kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükleri ortadan kaldıracağının kabulü olanaksızdır. Kaldı ki, taraflar kira sözleşmesinde, temdide ilişkin özel düzenleme yapmış olup işletme sözleşmesinin feshi nedeniyle bu hükmün de uygulanamayacağını kabul etmek ahde-vefa kuralına aykırıdır.

Belirtilen nedenle davanın kabulü yerine yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine, 550,00 YTL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 04.11.2008 gününde oybirliği ile karar verildi.