Sosyal Ağlarda Paylaş:

Alt Kira Sözleşmesi Hakkında Yargıtay Kararları

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2011/3-749

K. 2012/50

T. 8.2.2012

• KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ ( Davacı ile Dava Dışı Dernek Arasındaki Kira Sözleşmesinin Alt Kira Olduğunun Kabulü – Davacının Dava Dışı Derneğin Davalı Belediye ile Yaptığı Kira Sözleşmesi Gereği Kira İlişkisinde 1. Kiracıya Bağlı Olduğu )

• ALT KİRACININ KİRACILIK SIFATININ SONA ERMESİ ( Davacının 1. Kiracının Davalı Belediye ile Yaptığı Kira Sözleşmesinden Doğan Haklarını Kullanabileceği/Eldeki Davada Alt Kira İlişkisinin Bulunduğu/Kiranın Devrinin Sözkonusu Olmadığı/Alt Kira )

• KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ ( 2. Kiracı Olarak Büfeyi Kullanan Davacının Alt Kiracı Olması Nedeniyle 1. Kiracının Davalı Belediye ile Yapmış Olduğu Kira Sözleşmesine Tabi Olduğu – Belediyenin Kira Sözleşmesini Feshinin Bağlayıcı Olduğu )

• ALT KİRA İLİŞKİSİ ( 1. Kiracı Dava Dışı Derneğin Mahkeme Kararıyla Dağılması Nedeniyle Davalı Belediyenin Kira Sözleşmesini Feshettiği – Kira Sözleşmesinin Feshi İle 2. Kiracı Davacının da Kira Sözleşmesinin Sona Ereceğinin Kabulü )

• KİRANIN DEVRİ İLİŞKİSİ ( Kiracı ile Alt Kiracı Arasındaki Hukuksal İlişki ile Kiracı ile Devrolunan Arasındaki Hukuki İlişkinin Birbirinden Farklı Olduğu – Davacının Yapmış Olduğu Sözleşmeden Alt Kira İlişkisinin Bulunduğunun Kabulü Gereği )

• KİRACILIK SIFATINA ZIMNEN MUVAFAKAT ( Taşınmazını Kiralama Konusunda Yasal Sınırlamalara ve Özel Hükümlere Bağlı Bulunan Davalı Belediyenin Davacının Kiracılık Sıfatını Zımnen Kabul Etmediğinin Kabulü – Kiracılık Sıfatının Tespiti Davası )

• ZIMMEN MUVAFAKAT İLE KİRA SÖZLEŞMESİ KURULAMAMASI ( Davalı Belediyenin Taşınmaz Kira Sözleşmesi Yapmasının Yasal Olarak Belirli Koşullara Tabi Olduğu – Belediyenin Zımmen Muvafakat Ederek Kira Sözleşmesi Kurulmasının Mümkün Olamayacağı )

818/m.238,259

4721/m. 2

ÖZET : Dava, kiracılık sıfatının tespitine ilişkindir. Davalı ile dava dışı dernek arasındaki kira sözleşmesinin feshedilmesi durumunda alt kiracı olan davacının dernek ile yaptığı sözleşmenin de sona erip ermeyeceği uyuşmazlık konusudur. Burada “alt kira” ve “kiranın devri” kavram ve kurumlarının irdelenmesi gerekmektedir.Dava dışı Dernek ile davacı arasında alt kira ilişkisinin kurulduğu belirgin olmakla, uyuşmazlık buna dair hükümlere göre çözümlenmelidir. Kiralayan belediyeye ait taşınmaz, dava dışı kiracı derneğe kiralanmış ve dava dışı kiracı tarafından da üçüncü kişi ( alt kiracı ) durumundaki davacıya kiralandığına göre, alt kiracı davacının kira ilişkisi, ancak kiracıya ( kendisine kiralayan kiracıya ) bağlı olarak varlığını sürdürecektir. Bu sebeple 2. kiracı ( alt kiracı ) durumundaki davacı, 1. kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını ona bağlı olarak kullanan durumunda olmakla; davalı kiralayan ile dava dışı kiracı dernek arasındaki kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracı durumundaki davacının kiracılığı da son bulacaktır.Bu nedenle, davalı belediye ile dava dışı kiracı dernek arasındaki kira sözleşmesinin feshedilmesi sebebiyle alt kiracı olan davacının kiracılığı da, kendi akidi olan kiracı derneğe bağlı olarak son bulmuştur. Zira, kiralayan ( davalı ) ile alt kiracı ( davacı ) arasında sözleşmesel bağlantı bulunmamaktadır.Öte yandan, taşınmazlarını kiralama konusunda yasal sınırlamalara ve özel düzenlemeye tabi Davalı Belediyenin, zımnen davacının kiracılık sıfatını kabul ettiğinin, kabulü de mümkün değildir.Hal böyle olunca, dava dışı kiracı derneğin dağılması sebebiyle kiralayan davalı tarafından bu taraflar arasındaki kira sözleşmesi feshedildiğinden, dava dışı kiracı ile davacı arasındaki alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden fesholduğunun kabulü gerekir.Davacı, kira parasını kendi kiralayanı olan dava dışı Derneğin banka hesabına yatırmakta, Dernek ise Belediye veznesine ödeme yapmaktadır. Davalı ile ( dava dışı olan 1. kiracı ) Dernek arasında kiranın devri söz konusu olmadığı gibi, “taşınmaz kira sözleşmesi” yapması yasal olarak belirli şartlara tabi tutulan davalı tüzel kişilik olan Belediye’nin zımnen muvafakat vermesi de olanaklı değildir.Olayın bu özelliği de dikkate alındığında T.M.K.’nun 2. maddesinin uygulama olanağından ve de taraflar arasında bir kira sözleşmesinin kurulduğundan söz edilemez. Mahkemece; davalı tarafından davacının kiracılığına zımnen muvafakat gösterildiğinden bahisle davanın kabulüne karar verilip, bu kararda direnilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.

DAVA : Taraflar arasındaki “kiracılığın tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;Muğla Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 19.11.2009 gün ve 2008/654 E., 2009/920 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 1.6.2010 gün ve 2010/9107-9681 Sayılı ilamı ile;

( … Davacı vekili dava dilekçesinde, davaya konu büfenin davalı belediye tarafından dava dışı Ortobedik Özürlüleri Koruma ve Güçlendirme Derneğine 28.7.1998 başlangıç tarihli sözleşme ile kiraya verildiğini, davacının da sözkonusu dernekten 1.4.2000 tarihli kira sözleşmesi ile alt kiracı olarak taşınmazı kiraladığını, davalı belediyenin dernek ile yaptıkları kira akdinin feshedildiğini, davalı tarafından davacıya tahliye etmesi için ihtarname gönderildiğini, oysa kiraların davacı tarafından davalıya ödendiğini belirterek davacının kiracılık sıfatının tesbitini talep etmiştir.

Davalı belediye vekili cevabında, kira sözleşmesi yaptıkları kiracı derneğin kendiliğinden ortadan kalktığını, kira sözleşmesinin feshedildiğini, davacının 1.1.2008’den beri işgalci olduğunu beyan etmiştir.

Mahkemece; davanın kabulüyle davacının 10 yıldır kiracı sıfatı ile kullandığını, derneğin davacıya devrine zımnen muvafakat gösterdiklerini belirterek davacının büfede kiracı sıfatı ile bulunduğunun tesbitine karar verilmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.

Davalı belediye ile dava dışı Ortobedik Özürlüleri Koruma ve Güçlendirme Derneği arasında düzenlenen 28.7.1998 tarihli kira sözleşmesinin 3. maddesine göre derneğin, “belediyenin yazılı izni olmadan devir edemez” koşuluna rağmen davacıya 1.4.2000 tarihli alt kira sözleşmesi gereğince devrettiği ve davacının en son aylık 94 TL kira ödediği anlaşılmaktadır. Dava dışı derneğin kendiliğinden ortadan kalkması sonucunda davalı belediye ile yaptıkları kira sözleşmesi de fesh edilmiş, belediyenin davacıya gönderdiği 27.2.2008 tarihli ihtarname ile davacının tahliyesi talep edilmiştir.

Davada uyuşmazlık, davalı ile dava dışı kiracı dernek arasında düzenlenen kira sözleşmesinin feshedilmesi durumunda alt kiracı olan davacının dernek ile yaptığı sözleşmenin de sona erip ermeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Davalı ile dava dışı dernek arasındaki kira sözleşmesinin 1.1.2008 tarihi itibariyle feshedildiği ihtilafsızdır. Alt kiracının kira ilişkisi kiracıya bağlı olarak devam eder. Kiralayan ile kiracı arasındaki kira ilişkisi herhangi bir şekilde sona erdiğinde alt kiracının da kiracılığı son bulur. Taşınmaz, kiracı tarafından 3.kişiye ( alt kiracıya ) kiralandığında kira ilişkisinin tarafı olarak kiracılık devam eder. Alt kiracı, kira sözleşmesinin tarafı durumuna geçmez. Bu sebeple davalı belediye ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi feshedilmesi sebebiyle alt kiracı olan davacının da kiracılığı kiracı derneğe bağlı olarak son bulmuştur. Çünkü kiralayan ( davalı ) ile alt kiracı ( davacı ) arasında sözleşmesel bağlantı yoktur.

İkinci kiracı ( alt kiracı ), 1. kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumundadır.

Alt kira sözleşmesinin ilk sözleşmenin ayakta kaldığı sürece geçerli olduğu ve ilk sözleşmenin feshi ile alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden fesholunmuş sayılacağı düşünülmeden, mahkemece; davalı tarafından davacının kiracılığına zımnen muvafakat gösterildiğinden bahisle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir… ),

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

H.G.K.nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü:

KARAR : Dava, kiracılık sıfatının tespiti istemine ilişkindir.

Yerel Mahkemece, “… Sözleşme ile davaya konu taşınmazı davalı Muğla Belediyesi’nden kiralayan Ortopedik Özürlüler Derneği Muğla Şubesinin kendiliğinden sona erdiğinin tespitine karar verilmiş ise de, davalı Belediye Başkanlığının davacı C. B. ‘in davaya konu taşınmazı 1999 yılından 2008 yılına kadar kiracı olarak işletmesine muvafakat ettiği ve davacının bu yeri 10 yıl gibi uzunca bir süre işletmesinden sonra, kiracı derneğin kendiliğinden sona erdiğinin tespitine karar verildiğinden bahisle, davacı hakkında başlattığı fuzuli işgal işleminin ve davacının kiracılık sıfatına karşı koymasının, iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı…” gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı vekilinin temyizi üzerine hüküm, Özel Dairece yukarda başlık bölümünde gösterilen sebeplerle bozulmuştur.

Mahkemece önceki kararda direnilmiş; hükmü temyize davalı vekili getirmiştir.

Direnme yoluyla H.G.K.’nun önüne gelen uyuşmazlık; dava dışı Ortopedik Özürlüler Derneği ile davacı arasındaki hukuki ilişkinin alt kira mı yoksa kiranın devri mi olduğu, buradan varılacak sonuca göre davalı ile dava dışı kiracı dernek arasında düzenlenen kira sözleşmesinin feshedilmesi durumunda, davacının kiracılık ilişkisinin de sona erip ermeyeceği, davacının kiracılığının davalı tarafından zımnen kabul edilip edilmediği,noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle, dava dışı Ortopedik Özürlüler Derneği ile davacı arasındaki hukuki ilişkinin alt kira mı yoksa kiranın devri mi olduğu hususu, çözümlenmelidir.

Bunun hususun çözümünden sonra da, kiralayan davalı Belediye ile kiracı Dernek arasındaki kira sözleşmesinin feshi durumunda bu feshin dava dışı Dernek ile davacı arasındaki sözleşmeyi nasıl etkileyeceği üzerinde durulmalıdır.

Hemen burada “alt kira” ve “kiranın devri” kavram ve kurumlarının irdelenmesinde yarar vardır:

Adi kira, borç doğuran bir sözleşmedir.

818 Sayılı B.K.’nun 238. maddesi hükmü gereğince “Adi kira bir akittir ki kiralayan, onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder”.

Sözleşmenin meydana gelmesi için, önemli unsurlar üzerinde tarafların anlaşmaya varmaları zorunludur. Nesne ( şey ), kullanmanın yolu ve kapsamı, kullanmayı bırakmanın süresi ve kira bedeli üzerinde tarafların iradesinin birleşmesi gerekir.

Anılan Kanunu’nun 259. maddesi hükmü gereğince;

” Müstecir, mucire zarar verecek bir tebeddülü mucip olmamak şartiyle, mecuru tamamen yahut kısmen ahara icar yahut icarı bir 3. şahsa ferağ edebilir.

İkinci müstecir, 1. müstecire müsaade edilenden başka bir tarzda kullandığı takdirde; 1. müstecir, bundan dolayı mucire karşı mesul olur.

Mucir, 2. müsteciri bu hususa riayet ettirmeğe selahiyettardır”.

Bir başka deyişle kiracı kiralayana zarar verecek bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kirayı bir üçüncü kişiye de devredebilir.

Burada iki durum söz konusu olup; birincisi kiracının kiracısı, ikincisi de kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir üçüncü kişiye devretmesidir.

Alt kira sözleşmesi, alt kiracıya ilk kiralayana karşı hiçbir hak vermemesine karşılık, kiranın ( yani kullanma hakkının ) devrinde aksi durum söz konusudur. Devrolunan, devre dayanarak kiralayandan kiralanan şeyin ( nesnenin ) teslimini ve sözleşmeye uygun durumda korunmasını ( bulundurulmasını ) isteyebilir.

Ne var ki, bir tarafta kiracı ile alt kiracı arasındaki hukuksal ilişki, diğer tarafa kiracı ile devrolunan arasındaki ilişki de birbirinden farklıdır. Birincisi kanunun kira hükümlerine bağlıdır, sonuncusu ise temlike ( alacağın temlikine ) dair hükümlere ve buna temel oluşturan hukuksal işlem hakkındaki hükümlere bağlıdır. Bu temlik ivazlı ise satış, ayni sermaye koyma gibi, ivazsız ise bağışlama, vekalet gibi bir sebebe dayanabilir. Bu sebeple kullanma hakkını devreden kiracı, kendi karşı alacağı için devrolunanın kişisel mallarında hapis hakkına malik olmadığı halde alt kirada ilk kiracı 2. kiracıya karşı hapis hakkını haizdir; zira ondan kira alır ( Geniş bilgi için B.K.. Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözleşme İlişkileri, çev. Suat Dura, Ank. 1993, sh. 287; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, c.1/2, Ank. 1985, sh. 154 vd; Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İst. 1980, sh. 484 vd; Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İst. 1977, sh. 231 vd ).

Alt kirada 1. kiracı kiralayan sıfatını alır ve alt kira sözleşmesi ilk kiralayana zarar vermemek koşuluyla 1. kira sözleşmesinden farklı hükümler taşıyabilir. Oysa kiranın devrinde 1. kiracının kullanma hakkı hiçbir değişikliğe uğramadan devralana geçer ( Tandoğan, sh. 157 ).

Öte yandan; kiralayan ve alt kiracı arasındaki ilişkiye gelince; üçüncü kişiler arasında kurulan alt kira sözleşmesi ilk kiralayana etki yapmaz. Şöyle ki: alt kiracı kiralayana karşı hiçbir talep hakkına sahip değildir. Zira ona ( kiralayana ) karşı kira sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bir hakkı bulunmamaktadır. Bu sebeple alt kiracı, kiralanan nesnenin ( şeyin ) teslimini kiralayandan isteyemez. Buna karşılık kiralayan kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa kendi kiracısına ( ilk kiracı ) karşı dava açmak zorundadır. Birinci kiracının kira süresi bittikten sonra onun kiracısının ( alt kiracının ) da kira süresi sona erer:Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz. Zira alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Von Tuhr’un da işaret ettiği gibi, 2. kiracı 1. kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumundadır ( Feyzioğlu, sh. 487 ). Bundan ayrı olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesholunmuş sayılır. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır. O halde kiranın sona ermesi ile kiralayanın alt kiracıyı da taşınmazdan ( kiralanandan ) çıkarma yetkisinin olduğunu kabul etmek gerekir ( Becker, sh. 287, 288 ve 290 ).

Kira sözleşmesinin feshedilmesinin alt kiracı bakımından, hakkın kötüye kullanılması olup olmadığı hususunun 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinin 2. fıkrası ışığında çözümlenmesi gerekir. Adı geçen fıkra hükmüne göre; “Bir hakkın sırf gayrı ızrar eden suiistimalini kanun himaye etmez” Fakat, hakkın açıkça doğruluk ve güven koşullarına göre belirlenen kapsam ve sınırlarının aşılması suretiyle kullanılsa bile, bundan ( yani hakkın kullanımından ) başkalarının zarar görmesi ya da zarar görme tehlikesiyle karşı karşıya olması gerekir. Zarardan amaç, başkalarının hukuken korunan maddi veya manevi yararlarının ihlalidir. Yukarıda açıklandığı üzere davalı ( alt kiracının ) davacı ( ilk kiralayana ) karşı hiçbir hakkı bulunmamaktadır.

Nitekim, H.G.K.’nun 3.10.2001 gün ve 2001/6-653 E. -2001/672 K; 10.10.2001 gün ve 2001/6-942 E, 2001/696 K.; 2001/6-1042 E, 2001/1030 K. sayılı kararlarında da aynı hususlar vurgulanmıştır.

Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde:

Davalı belediye ile dava dışı Ortopedik Özürlüler Derneği arasında düzenlenen Muğla İkinci Noterliği’nin 3.8.1998 gün ve 8981 yevmiye numaralı 28.07 1998 başlangıç ve 31.12.1998 bitiş tarihli kira sözleşmesi uyarınca Muğla İli, Emirbeyazıt mah. bulunan büfe Muğla Belediye Başkanlığı tarafından “Ortopedik Özürlüler Derneği adına büfe olarak kullanılmak üzere” aylık 5.000.000 TL bedelle Ortopedik Özürlüler Derneği’ne kiraya verilmiştir.

Kira Özel Şartnamesinin;

1. maddesiyle büfenin açık arttırma ile kiraya verileceği;

“Kira Bedeli ve Ödemeler” başlıklı D bendinde, kira süresinin bitmesinden en geç bir ay evvel tarafların yazılı olarak mukavelenin feshini isteyebileceği aksi takdirde kiranın yenilenmiş akdedilip idarenin tespit edeceği kira miktarının geçerli olacağı;

“Mukavelenin Yürürlükten Kalkması” başlıklı B bendinde, kiracının vefatı hali;

Kiracının Yükümlülükleri” başlıklı kiracı dernek tarafından imzalı belgenin;

3. maddesinde; Belediyenin yazılı izni dışında kiralanan yerin açık ve gizli 3. bir şahsa kısmen veya tamamen devir etmemeyi, kiralamamayı, kendisine ortak yapmamayı kabul ve taahhüt edeceği;

10. maddesinde; kiracının kiraladığı işyerini bizzat kullanmak mecburiyetinde olduğu, hiçbir şekilde hizmet dışı bırakamayacağı, aksi halde tahliye ettirilerek geri alınacağı;

kararlaştırılmıştır.

Davalı Belediye’nin kiracısı olan dava dışı Dernek tarafından, sözleşmedeki “belediyenin yazılı izni olmadan devir edemez” koşuluna rağmen 3.4.1999 tarihli ihale ile kiralanan, davacıya kiralanmış; bir yılın dolmasından sonra da 1.4.2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır.

1.4.2000 başlangıç tarihli bu sözleşmenin;

Hususi Şartlar 1. maddesinde: işbu kira kontratosuna ekte bulunan Ortopedik Özürlüler Derneği Muğla Şubesinin kira sözleşmesi hükümlerinin dahil olacağı kararlaştırılmıştır.

Dava dışı derneğin mahkeme kararı ile 3.7.2007 tarihinde kendiliğinden ortadan kalkması sonucunda belediyece, Muğla Valiliği’ne, tebligatlara cevap verilmediğinden bahisle dava dışı derneğin akıbeti hakkında bilgi istemiyle yazı yazılmış; Muğla Valiliği İl Dernekler Müdürlüğü’nün 12.2.2008 tarihli cevabi yazısında; 15.2.1996 tarihinde kurulan Ortopedik Özürlüleri Koruma ve Güçlendirme Derneği Muğla Şubesinin T.M.K.nun 87/5 maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2005/1034 E.2007/556 K. sayılı kararı ile 6.7.2007 tarihinde kendiliğinden dağıldığına karar verildiğinin belirtilmesi üzerine davalı Belediyece kira sözleşmesi fesh edilmiştir.

Davalı Belediyenin davacıya gönderdiği 27.2.2008 tarihli ihtarname ile de, kira sözleşmesi feshedilen davacının, bu fesih sebebiyle fuzuli işgalci olarak bulunduğu kiralanandan tahliyesi istenmiştir.

Somut olayın açıklanan özellikleri ile dosyadaki bilgi ve belgelere göre; taraflar arasında yasal anlamda bir kira ilişkisinin kurulduğundan söz edilemez. Davacı, kira parasını kendi kiralayanı olan dava dışı Derneğin banka hesabına yatırmakta, Dernek ise Belediye veznesine ödeme yapmaktadır. Kira parasının ödenmemesi sebebiyle davalı Belediye tarafından dava dışı Dernek aleyhine icra takibine girişilmiştir.

Davalı ile ( dava dışı olan 1. kiracı ) Ortopedik Özürlüleri Koruma Derneği arasında kiranın devri söz konusu olmadığı gibi, “taşınmaz kira sözleşmesi” yapması yasal olarak belirli şartlara tabi tutulan davalı tüzel kişilik olan Belediye’nin zımnen muvafakat vermesi de olanaklı değildir.

O halde somut olayın bu özelliği de dikkate alındığında T.M.K.’nun 2. maddesinin uygulama olanağından ve de taraflar arasında bir kira sözleşmesinin kurulduğundan söz edilemez.

Kaldı ki, hakkın kötüye kullanılması yasağı 2. derecede ( tali ) bir yol olup uygulanması mümkün bir kanun hükmü bulunduğu sürece bu kavrama başvurulamaz.

Dava dışı Ortopedik Özürlüler Derneği ile davacı arasında alt kira ilişkisinin kurulduğu belirgin olmakla, uyuşmazlık ta buna dair hükümlere göre çözümlenmelidir.

Kiralayan belediyeye ait taşınmaz, dava dışı kiracı derneğe kiralanmış ve dava dışı kiracı tarafından da üçüncü kişi ( alt kiracı ) durumundaki davacıya kiralandığına göre, alt kiracı davacının kira ilişkisi, ancak kiracıya ( kendisine kiralayan kiracıya ) bağlı olarak varlığını sürdürecektir. Bu sebeple 2. kiracı ( alt kiracı ) durumundaki davacı, 1. kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını ona bağlı olarak kullanan durumunda olmakla; davalı kiralayan ile dava dışı kiracı dernek arasındaki kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracı durumundaki davacının kiracılığı da son bulacaktır.

Bu nedenle, davalı belediye ile dava dışı kiracı dernek arasındaki kira sözleşmesinin feshedilmesi sebebiyle alt kiracı olan davacının kiracılığı da, kendi akidi olan kiracı derneğe bağlı olarak son bulmuştur. Zira, kiralayan ( davalı ) ile alt kiracı ( davacı ) arasında sözleşmesel bağlantı bulunmamaktadır.

Öte yandan, taşınmazlarını kiralama konusunda yasal sınırlamalara ve özel düzenlemeye tabi Davalı Belediyenin, zımnen davacının kiracılık sıfatını kabul ettiğinin, kabulü de mümkün değildir.

Hal böyle olunca, dava dışı kiracı derneğin dağılması sebebiyle kiralayan davalı tarafından bu taraflar arasındaki kira sözleşmesi feshedildiğinden, dava dışı kiracı ile davacı arasındaki alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden fesholduğunun kabulü gerekir.

Açıklanan nedenlerle, yerel mahkemece, Mahkemece; davalı tarafından davacının kiracılığına zımnen muvafakat gösterildiğinden bahisle davanın kabulüne karar verilip, bu kararda direnilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.

Bu sebeple direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarda gösterilen nedenlerden dolayı 6217 Sayılı Kanunun 30. maddesiyle 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 Sayılı H.U.M.K.’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istenmesi halinde temyiz peşin harcının yatırana iadesine, 08.02.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/10420

K. 2005/772

T. 8.2.2005

• TAHLİYE DAVASI ( Kiralananın Başkası Tarafından Kullanılması-Akde Aykırılık Nedeniyle )

• AKDE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ( Kiralananın Başkası Tarafından Kullanılması Nedeniyle )

• KİRALANANIN BAŞKASI TARAFINDAN KULLANILMASI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ( Kiralayanların İhtarname Tanzimine Kadar Kiralananda Davalı Şirketin oturmasına Zımnen Muvafakatinin Olması )

• ALT KİRA ( Kiralananda Başkasının Oturması-Davacıların Zımni Muvafakatleri Nedeniyle Akde Aykırılıktan Bahsetmelerinin İyiniyet Kurallarına Aykırılık Teşkil Etmesi )

• İYİNİYET ( Kiralananda Başkasının Oturmasına Zımni Muvafakat Edilmesi-Buna Rağmen Akde Aykırılıktan Bahsedilmesinin İyiniyet Kurallarına Aykırı Olması )

818/m.259

6570/m.12

ÖZET :Davacıların kiralananın davalı şirkete devrine zımnen muvafakat ettikleri, sonradan dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalılar tarafından süresi içinde duruşmalı olarak istenilmiş ancak davanın yalnızca tahliye istemine ilişkin bulunması nedeniyle duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili, davalılardan Kerim’in 1.6.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiralananda kiracı olarak bulunduğunu, davalı kiracının kiralananı diğer davalı K.. Gıda Limited Şirketine kullandırdığının tesbiti üzerine davalılara ihtarname gönderildiğini, ancak davalı şirketin kiralananı kullanmaya devam ettiğini öne sürerek akde aykırılık nedeniyle davalıların kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalılar vekili K… Gıda Limited Şirketinin 1995 tarihinden beri faaliyette bulunduğunu, sözleşmede devir yasağı bulunmadığını, Kerim’ın şirketin ortağı olduğunu, işyerinin başkasına devredilmesinin söz konusu olmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Davacılar ile davalılardan Kerim arasında yapılan 1.6.2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar 2. maddesinde kiracının devir hakkının bulunmadığı belirtilmiştir. Davalılardan Kerim’in diğer davalı K… Limited Şirketinin ortağı olduğu, söz konusu şirketin 1995 tarihinden beri faaliyet gösterdiği anlaşılmaktadır. Dinlenen davalı tanıkları kiralananı 1995 tarihinden beri davalı şirketin kullandığını, zaman zaman davacıların kiralanana uğradıklarını, kiralananı davalı şirketin kullandığını bildiklerini ve ses çıkarmadıklarını söylemişlerdir. Dosyada mevcut 2000 ve 2001 yıllarına ilişkin banka ekstrelerinden bazı aylar kiralarının da davalı şirket tarafından davacıların banka hesabına yatırıldığı görülmüştür. Bu durumda ihtarname tanzimine kadar kiralananın davalı şirket tarafından kullanılmasına davacıların zımnen muvafakat ettikleri, akde aykırılığın giderilmesi için davalılara gönderilen ihtarnamenin 3.8.2001 tarihinde keşide edildiği davanın uzun bir süre geçtikten sonra 5.6.2003 tarihinde açıldığı, davacıların bu davranışlarıyla da kiralananın davalı şirkete devrine zımnen muvafakat ettikleri, sonradan dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istem gibi karar verilmesi hatalıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 8.2.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2001/6-653

K. 2001/672

T. 3.10.2001

• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Asıl Kiracıyla Kiralayan Arasındaki Sözleşmenin Feshinin Alt Kiracıya Sirayet Edip Etmeyeceği )

• ALT KİRA SÖZLEŞMESİ ( Asıl Kiracıyla Kiralayan Arasındaki Sözleşmenin Feshinin Alt Kiracıya Sirayet Edip Etmemesi )

• TAHLİYE TALEBİ ( Asıl Kira Sözleşmesinin Feshedilmesinin Alt Kira Sözleşmesinin Geçerliliğine Etkisi )

818/m.41, 259

6570/m.12

743/m.2

ÖZET : Kiranın sona ermesi ile kiralayanın alt kiracıyı da taşınmazdan (kiralanandan) çıkarma yetkisinin olduğunu kabul etmek gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki davadan dolayı, bozma üzerine direnme yoluyla Karşıyaka 1. Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 25/01/2001 gün ve 2000/1606-2001/71 sayılı kararın onanmasını kapsayan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ndan çıkan 16/05/2001 gün, 2001/6-418 Esas, 2001/412 Karar sayılı ilamın, karar düzeltilmesi yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla; Hukuk Genel Kurulu’nca dilekçe, düzeltilmesi istenen ilam ve dosyadaki ilgili bütün kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava, kiralananın fuzuli işgal nedeniyle tahliyesi istemine ilişkindir.

Somut olayda; davacı İzmir Büyükşehir Belediye Başkanlığı ile dava dışı kiracı Tansaş A.Ş. arasındaki kira sözleşmesi 31/04/1997 tarihinden başlayarak 10 yıl süreyle düzenlenmiştir. Ayrıca kira süresi sonunda Tansaş A.Ş.nin 10 yıllık rüçhan hakkının kabul edildiği 9. maddede belirtilmiştir. 10 maddelik Kira sözleşmesinde alt kiraya ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.

Tansaş A.Ş. ile davalı Tilla Ltd. Şti. arasında düzenlenen tarihsiz, protokol başlıklı sözleşmenin; 1. maddesinde Tansaş’ın davaya konu restoran kafeyi Tilla’ya kiraladığı belirtilmiş, kira bedeli 2. maddede gösterilerek 6. maddede de kira sözleşmesinin 23/07/1998 tarihinde yürürlüğe gireceği, 31/04/2007 gününde sona ereceği ifade edilmiştir. 9 maddeden oluşan protokolde sona ermeye veya ana kira sözleşmesine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.

İzmir Büyükşehir Belediye Encümeni 27/10/1998 tarihli ve 12735-062605 sayılı kararında; kiracısı Tansaş’ın 05/10/1998 tarihli dilekçesinde….daha iyi ve profesyonel hizmet sunmak için bu konuda ehil kişi ve kuruluşlara işletme ortaklığı, gelir ortaklığı, kiracılık hakkına dayalı işletme hakkının devri gibi akdi ilişkiye girmek istediklerini bunun için kiracısı oldukları bu tesisleri kiralama hakkının devrini talep ettiklerini, bu teklifin incelenerek 23/05/1995 günlü genel iş yürütümüne ilişkin encümen kararına dayanılarak kiracılara devir hakkı tanındığından, bahse konu tesislerin kiracısı bulunan Tansaş A.Ş. tarafından kiralanmasına izin verilmesine, kira bedellerinin ilgili komisyonca yeniden belirlenmesini kabul etmiştir.

İzmir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Gelir Müdürlüğünün 30/12/1999 tarihli 4616 sayılı Tansaş’ı muhatap alan yazısında; mülkiyeti Belediye’ye ait muhtelif tarihlerde Tansaş’a, onun tarafından da üçüncü şahıslara kiraya verilen taşınmazlarla ilgili akdedilen kira sözleşmelerinin feshedilerek tahliyelerinin sağlanması istenmiştir.

Tansaş, davalı Tilla Ltd. Şti. ye hitaben 05/01/2000 tarihli yazısı ile; 23/07/1998 başlangıç tarihli Karşıyaka Yalı Restoranın kiraya verilmesine ilişkin sözleşmenin dayanağı olan sözleşmenin Belediye Başkanlığınca feshedilerek aradaki kiralayan kiracı ilişkisinin sona erdirildiğini, kiracılığın devamı konusunda bundan böyle Belediye İle temas kurulmasını bildirmiştir.

Tansaş, davacı Belediye Başkanlığına da 05/01/2000 tarih ve 115 sayı ile gönderdiği yazıda; kira sözleşmesinin feshinin taraflarınca kabul edildiğini, bu hususun ait kiracılara da bildirildiğini belirtmiştir.

Davacı Belediye Başkanlığının Tilla’ya muhatap İzmir 14. Noterliğinin 30/03/2000 gün ve 6-442 sayılı ihtarnamesi ile; Tansaş ile aralarındaki kira sözleşmesinin sona erdiği, alt kiracı olarak yapılan sözleşmenin de buna bağlı olduğundan sona erdiği, mecurun 7 gün içinde tahliyesi, aksi halde dava açılacağı bildirilmiştir. Bu ihtarname muhatap davalıya aynı yerde çalışan İşçisi imzasına 03/04/2000 tarihinde tebliğ edilmiştir.

Davalı Tilla’nın Karşıyaka 2. Noterliğinden 06/04/2000 tarih ve 18565 sayılı cevabi ihtarnamesi: Kiranın bitim tarihinin 31/04/2007 olduğunu, muhatabın bilgi ve oluru ile kiraladığından alt kiracı olmadığını, vs. hususları bildirmiştir.

Davalı Tilla Tansaş’ı hasım olarak gösterdiği Karşıyaka Sulh 1. Hukuk Mahkemesinin 21/03/2000 günlü 2000/38. D. İş -2000/33 sayılı (tevdi mahalli) kararı ise davalıya kiraya veren Tansaş ile Belediye arasındaki kira akdinin feshedilmiş olmasının Tilla’nın kiracılık ilişkisini ortadan kaldırmayacağı kabul edilerek taşınmaza ait kira paralarının İzmir Büyükşehir Belediyesi hesabına yatırılmasına, kararın taraflara ve Tansaş’a tebliğine karar verilmiştir.

Davacı vekili 12/05/2000 tarihli dava dilekçesinde özetle; davacı Belediye’ye ait Yalı Restoran’ın Tansaş A.Ş.’ye kiralandığını; kiracı Tansaş A.Ş.’nın de bu yeri davalı şirkete kiraladığını; davacı Belediye ile kiracı Tansaş A.Ş arasındaki kira sözleşmesinin 1/1/2000 tarihi itibariyle feshedildiğini, davalı ile 1. kiracı Tansaş A.Ş. arasındaki sözleşmenin feshedilen sözleşmeye bağlı olduğundan birinci sözleşmeye bağlı olarak sona erdiğini; bu hususu kiracı Tansaş A.Ş.nin davalı kiracıya bildirdiğini; ayrıca İzmir 14. Noterliği’nin 30/03/2000 tarihli ihtarnamesi ile davalıya bu hususun 03/04/2000 tarihinde bildirilerek 7 gün içinde mecurun boşaltılmasının istenildiğini, ancak davalı tarafından mecurun boşaltılmadığını ileri sürerek fuzuli şagil durumundaki davalının tahliyesini istemiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; 6570 Sayılı Kanunda tahliye sebeplerinin sayıldığını; bu davada bu tahliye sebeplerinden hiç birine dayanamadığını; “biz sözleşmeyi feshettik” şeklinde bir ihtarnameye dayanılarak dava açılamayacağını; davalı şirketin mecurda “kiracı” olduğu, “alt kiracı” olmadığını; davacı İzmir Büyükşehir Belediyesi ile Tansaş arasında imzalanan kira sözleşmesinin 2007 tarihinde sona ereceğini; kira süresi sonunda Tansaş A.Ş.nin 10 yıllık rüçhan hakkı olduğu; kiracı Tansaş A.Ş.nin devir hakkına ilişkin davacı Belediye Encümeni’nin kararı mevcut olduğunu, bu hukuki çerçeve içersinde dava konusu mecurun Tansaş A.Ş.’nin devir yetkisi doğrultusunda davalı şirkete kiralandığını; kira süresinin 31/04/2007 tarihinde sona ereceğini; mecurun aylık kirasının bugün itibarıyla 3000 ABD Doları + KDV olduğunu; ayrıca kira sözleşmesinin 7/a maddesi gereği mecurdaki demirbaşların da 59.500 ABD Doları + KDV olarak davalı şirkete devredildiğini; davalı şirketin mecura çok büyük bir işletme yatırımı yaptığını; davanın reddini savunmuştur.

Yerel Mahkeme; “Taşınmaz 6570 sayılı Yasa hükümlerine tabidir. Buna karşılık dava dilekçesinde 6570 sayılı Yasadaki tahliye nedenlerinden hiçbirine dayanamamıştır ve böyle bir iddia da yoktur. Burada çözümlenmesi gereken husus şudur; Büyükşehir Belediyesi yan kuruluşu olan Tansaş’la aralarındaki kira sözleşmesini feshetmiş olması, davalının yani alt kiracının da kiracılık sıfatını sona erdirir mi? Dosyaya sunulan belgelerden anlaşıldığı üzere Büyükşehir Belediyesi yan kuruluşu olan Tansaş’a bu yeri kiraya verirken yapılan sözleşme ile Tansaş’ın burayı bir başkasına kiraya vereceğine dair yetki verilmiştir. İşte ilk kiracı bu yetkiye dayanarak davalıya bu yeri kiraya vermiştir. Bu durumda davacının tek taraflı iradesi ile sözleşmenin feshi mümkün değildir. Gerek hukukumuz gerekse adalet duygusu buna cevaz vermez. Ayrıca davacının haklı bir tahliye nedeni de yoktur. Kirasını yüksekçe ve muntazaman ödeyen, geçimini ve geleceğini buna bağlamış, davalının mağdur duruma düşürülmesi hukuk ilkelerine uymaz.” gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.

Davacı vekilinin temyiz isteği önce reddedilerek karar onanmış, daha sonra karar düzeltme istemi üzerine, Özel Dairece; “Taraflar arasındaki uyuşmazlık davacı ile kiracı Tansaş arasındaki kira sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedilmesi durumunda alt kiracı olan davalının Tansaş ile yaptığı sözleşmenin de sona erip ermeyeceği noktasında toplanmaktadır. Dava konusu taşınmaz 31/04/1997 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile davacı İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından Tansaş A.Ş.ne kiraya verilmiştir. Kiracı Tansaş A.Ş. de 23/07/1998 tarihinde başlayıp 31/04/2007 tarihinde sona erecek şekilde taşınmazı davalı Tilla Ltd. Şirketine kiralamıştır. Davacı ile kiracı Tansaş’ın aralarındaki kira söyleşmesini 01/01/2000 tarihi itibariyle feshettikleri ihtilafsızdır. Alt kiracının kira ilişkisi kiracıya bağlı olarak devam eder. Kiralayan ile kiracı arasındaki kira ilişkisi herhangi bir şekilde sona erdiğinde alt kiracının da kiracılığı son bulur. Taşınmaz kiracı tarafından üçüncü kişiye kiralandığında kira ilişkisinin tarafı olarak kira devam eder. Alt kiracı kira sözleşmesinin tarafı durumuna geçmez. Bu nedenle davacı kiralayan ile kiracı Tansaş A.Ş. arasındaki kira sözleşmesi karşılıklı iradelerle feshedildiğinden alt kiracı olan davalının da kiracılığı Tansaş A.Ş.ye bağlı olarak son bulmuştur. Bu itibarla kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi hatalı olmuştur. Hükmün bu gerekçeyle bozulması gerekirken onanmasına karar verildiği bu defa ki incelemeden anlaşılmış olmakla davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir.” gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece önceki kararda direnilmiş, direnme kararının davacı tarafça temyizi üzerine Hukuk Genel Kururunca direnme kararı onanmıştır.

Davacı vekili süresi içinde karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

Uyuşmazlık iki ana noktada toplanmaktadır.

Öncelikle dava dışı Tansaş ile davalı Tilla arasındaki hukuki ilişkinin alt kira mı yoksa kiranın devri mi olduğu hususu, çözümlenmelidir. Bunun çözümünden sonra da kiralayan Belediye ile kiracı Tansaş arasındaki kira sözleşmesinin karşılıklı olarak feshi durumunda bu feshin Tansaş İle davalı Tilla arasındaki sözleşmeyi nasıl etkileyeceği üzerinde durmak gerekmektedir.

Konu ana başlıklar altında incelendiğinde;

A) ALT KİRA İLE KİRANIN DEVRİ KAVRAMLARI VE UYUŞMAZLIĞIN HUKUKSAL TAKDİRİ

Kiracı kiralayana zarar verecek bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kirayı bir üçüncü kişiye de devredebilir(BK. mad. 259). Burada iki durum sözkonusu edilmiştir: Birincisi kiracının kiracısı ikincisi de kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir üçüncü kişiye devretmesidir.

Alt kira sözleşmesi, alt kiracıya ilk kiralayana karşı hiçbir hak vermemesine karşılık, kiranın (yani kullanma hakkının) devrinde aksi durum sözkonusudur. Devrolunan, devre dayanarak kiralayandan kiralanan şeyin (nesnenin) teslimini ve sözleşmeye uygun durumda korunmasını (bulundurulmasını) isteyebilir. Ne var ki bir tarafta kiracı ile alt kiracı arasındaki hukuksal ilişki, diğer tarafa kiracı ile devrolunan arasındaki ilişki de birbirinden farklıdır. Birincisi kanunun kira hükümlerine bağlıdır, sonuncusu ise temlike (alacağın temlikine) ilişkin hükümlere ve buna temel oluşturan hukuksal işlem hakkındaki hükümlere bağlıdır. Bu temlik ivazlı ise satış, ayni sermaye koyma gibi ivazsız ise bağışlama, vekalet gibi bir sebebe dayanabilir. Bu nedenle kullanma hakkını devreden kiracı, kendi karşı alacağı için devrolunanın kişisel mallarında hapis hakkına malik olmadığı halde alt kirada ilk kiracı ikinci kiracıya karşı hapis hakkını haizdir; zira ondan kira alır(Geniş bilgi için bkz. Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözleşme İlişkileri, çev. Suat Dura, Ank. 1993, sh. 287; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, c.1/2, Ank. 1985, sh. 154 vd; Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İst. 1980, sh. 484 vd; Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İst. 1977, sh. 231 vd).

Alt kirada birinci kiracı kiralayan sıfatını alır ve alt kira sözleşmesi ilk kiralayana zarar vermemek koşuluyla birinci kira sözleşmesinden farklı hükümler taşıyabilir. Oysa kiranın devrinde birinci kiracının kullanma hakkı hiçbir değişikliğe uğramadan devralana geçer (Tandoğan, sh. 157).

Davacı ile ilk kiracı (dava dışı) Tansaş arasında 31/04/1997 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli bir kira sözleşmesi kurulmuştur. Tansaş ile davalı arasında 23/07/1998 tarihli kira sözleşmesi düzenlenmiş, Tansaş bu sözleşmenin düzenlenmesinden sonra 05/10/1998 tarihli dilekçesi ile davacı kiralayana başvurarak özetle (daha iyi ve profesyonelce hizmet sunmak için bu konuda ehil kişi ve kuruluşlarla işletme ortaklığı, gelir ortaklığı, işletme hakkının devri gibi akdi ilişkiye geçmek istediklerini, bunun için kiracı oldukları dava konusu tesisleri kiralamak hakkının devrini) talep etmiştir. Davacı belediyenin yetkili kurulu Tansaş’a kiralama iznini vermiştir. Bu izin, kurulmuş olan sözleşmeye icazet anlamında olup davacı ile davalı arasında kira sözleşmesinin kurulduğu anlamına gelmemektedir.

Böylece Tansaş ile davalı arasında (alt kira) sözleşmesi kurulduğu tespit edilmekle uyuşmazlığın buna ilişkin hükümlere göre çözümlenmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

B) KİRALAYAN VE ALT KİRACI ARASINDAKİ İLİŞKİ

a)Ait kiracı ile davacı (kiralayan) arasında kira sözleşmesi kurulmamıştır:

Adi kira, borç doğuran bir sözleşmedir. BK. mad. 238’e göre: “Adi kira bir akittir ki kiralayan, onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder”. Sözleşmenin meydana gelmesi için, kavram bakımından önemli unsurlar üzerinde tarafların anlaşmaya varmaları zorunludur. Nesne (şey), kullanmanın yolu ve kapsamı, kullanmayı bırakmanın süresi ve kira bedeli üzerinde tarafların iradesinin birleşmesi gerekmektedir.

Dosyadaki bilgi ve belgelere göre taraflar arasında yasal anlamda bir kira ilişkisinin kurulduğundan sözedilemez. Davalı ile (dava dışı olan birinci kiracı) Tansaş arasında kurulan kira ilişkisine davacının onay vermesi, taraflar arasında da bir kira sözleşmesinin kurulduğu anlamına gelmez. Davacı belediyenin verdiği icazetin nedeni ise şudur: Aksi kararlaştırılmış olmadıkça 6570 sayılı (mad. 12) kanun hükümlerine tabi olan bir sözleşmede, kiracı kiralananı ne kısmen, ne de tamamen başkasına kiralayamayacağından ötürü, sözleşmeye aykırı davranmamak için birinci kiracı konumundaki (dava dışı) Tansaş, kendi kiralayanı olan davacı Belediye’den muvafakat alma ihtiyacını görmüş ve bunun ifası yoluna başvurmuştur. Zira kiracı bir alt kira kurarken, zarar ve ziyanı kendisine ait olmak üzere davranmak zorundadır (Becker, sh. 290).

b)Üçüncü kişiler arasında kurulan alt kira sözleşmesi ilk kiralayana etki yapmaz. Şöyle ki: Ait kiracı kiralayana karşı hiçbir talep hakkına sahip değildir. Zira ona (kiralayana) karşı kira sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bir hakkı bulunmamaktadır. Bu nedenle alt kiracı, kiralanan nesnenin (şeyin) teslimini kiralayandan isteyemez. Buna karşılık kiralayan kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa kendi kiracısına (ilk kiracı) karşı dava açmak zorundadır.

c)Birinci kiracının kira süresi bittikten sonra onun kiracısının (alt kiracının) da kira süresi sona erer:

Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz. Zira alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Von Tuhr’un da işaret ettiği gibi, ikinci kiracı birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumundadır(Feyzioğlu, sh. 487). Bundan ayrı olarak alt kira sözleşmesi (ilk kira sözleşmesi) ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesholunmuş sayılır. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır.

O halde kiranın sona ermesi ile kiralayanın alt kiracıyı da taşınmazdan (kiralanandan) çıkarma yetkisinin olduğunu kabul etmek gerekir(Becker, sh. 287, 288 ve 290).

C) HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI

M.K. mad. 2 f.2’ye göre: “Bir hakkın sırf gayrı ızrar eden suistimalini kanun himaye etmez” Fakat, hakkın açıkça doğruluk ve güven koşullarına göre belirlenen kapsam ve sınırlarının aşılması suretiyle kullanılsa bile, bundan (yani hakkın kullanımından) başkalarının zarar görmesi ya da zarar görme tehlikesiyle karşı karşıya olması gerekir. Zarardan amaç, başkalarının hukuken korunan maddi veya manevi yararlarının ihlalidir. Yukarıda açıklandığı üzere davalı (alt kiracının) davacı (ilk kiralayana) karşı hiçbir hakkı bulunmamaktadır. O halde somut olayın özelliği de dikkate alındığında MK. mad. 2’nin uygulama olanağından ve de taraflar arasında bir kira sözleşmesinin kurulduğundan sözedilemez. Kaldı ki, hakkın kötüye kullanılması yasağı ikinci derecede (tali) bir yol olup uygulanması mümkün bir kanun hükmü bulunduğu sürece bu kavrama başvurmak gerekli değildir.

D)SÖZLEŞME HAKKININ KÖTÜYE KULLANILMASI

BK. mad. 1’e göre sözleşme, iki tarafın karşılıklı ve birbirlerine uygun irade beyanı ile oluşan hukuksal işlemdir.

Taraflar, diğer borç doğuran akidler gibi karşılıklı, olarak kira sözleşmesini süresinden önce feshedebilirler (ikale). Davacı kiralayan ile kiracısı olan (dava dışı) Tansaş’da aynı yola başvurarak kira sözleşmesini karşılıklı anlaşma ( sözleşme) ile sona erdirmişlerdir. Burada hukuka aykırı bir yön bulunmamaktadır. Zira davacı belediyenin (ikale) suretiyle kira sözleşmesini ortadan kaldırmasında üstün bir meşru menfaate sahip olmadığı (aksi iddia ve ispat edilmediği sürece) söylenemez. Fakat ilk kiralayan ve kiracı sırf alt kiracıyı zarara sokmak için ilk kira sözleşmesini bozmuşlarsa BK. mad. 41/2’de öngörülen genel davranış kuralını ihlal ettikleri için davalıya vermiş olduktan zararı tazmin etmekle yükümlü olurlar. Bu hükme göre, “Ahlaka mugayir bir fiil ile başka bir kimsenin zarara uğramasına bilerek sebebiyet veren şahıs….. o zararı tazmine mecburdur”. Bunun da ayrı bir davada ileri sürülüp ispat edilebilmesi gerekir.

Yukarıda açıklanan ilkeler karşısında davanın reddine ilişkin direnme kararı usul ve yasaya aykırı olduğundan davacı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile onama kararının kaldırılarak direnme kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ : Davacı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Hukuk Genel Kurulunun 16/05/2001 gün ve 2001/6-418-412 sayılı onama kararının kaldırılarak direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, istek hafinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 26/09/2001 gününde yapılan ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığından 03/10/2001 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2009/1765

K. 2009/4764

T. 25.5.2009

• AKTE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE (Davalı Kiracı Sözleşmede Kendisine Tanınan Yetki Kapsamında ve Kullanım Amacına Uygun Bir Şekilde Altkiraya Verdiğine Göre Sözleşmeye Aykırılık Olgusundan Söz Edilemeyeceği)

• SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK (Tahliye Talebi – Davalı Kiracı Sözleşmede Kendisine Tanınan Yetki Kapsamında ve Kullanım Amacına Uygun Bir Şekilde Altkiraya Verdiğine Göre Sözleşmeye Aykırılık Olgusundan Söz Edilemeyeceği)

• ALT KİRA UYGULAMASI (Tahliye Talebi – Davalı Kiracı Sözleşmede Kendisine Tanınan Yetki Kapsamında ve Kullanım Amacına Uygun Bir Şekilde Altkiraya Verdiğine Göre Sözleşmeye Aykırılık Olgusundan Söz Edilemeyeceği)

• TAHLİYE TALEBİ ( Davalı Kiracı Sözleşmede Kendisine Tanınan Yetki Kapsamında ve Kullanım Amacına Uygun Bir Şekilde Altkiraya Verdiğine Göre Sözleşmeye Aykırılık Olgusundan Söz Edilemeyeceği )

818/m.256

ÖZET : Dava, akde aykırılık nedeni ile kiralananın tahliyesi ve kiracının alt kiracıdan tahsil ettiği bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Sözleşmenin 7/a maddesinde “Kiracının, kiralanan yeri ve kira akdini başkasına devir veya ciro edemeyeceği ancak, kiralanan yer dahilindeki, sınırlı miktardaki alanlar, reyonlar, faaliyet gösterecek olan üçüncü şahıs veya şirketlere kiralamakta serbest olacaktır. Bu durumda kiracının kiralayana karşı bu sözleşmeden doğan yükümlülükleri aynen devam edecek ve bu şekilde sınırlı bir kısmını kullanma durumuna geçecek kişide iş bu sözleşme hükümlerini aynen kabul etmiş olacaktır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu koşul geçerli olup, tarafları bağlar. Davalı kiracı sözleşmenin 7/a maddesinde, kendisine tanınan yetki kapsamında ve kullanım amacına uygun bir şekilde altkiraya verdiğine göre sözleşmeye aykırılık olgusundan söz edilemez. Bu durumda akde aykırılık gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, akde aykırılık nedeni ile kiralananın tahliyesi ve kiracının alt kiracıdan tahsil ettiği bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece akde aykırılık sebebiyle kiralananın tahliyesine, alacak isteminin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından tahliyeye hasren temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, davalının kira sözleşmesinin 7/a maddesine aykırı olarak kiralananın bir bölümünün ATM cihazı kurulması için dava dışı F…. bank A.Ş.’ye alt kiraya verdiğini, bu durumun akde aykırılık oluştuğunu ileri sürerek akdin feshini ve kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, kira sözleşmesinin 7/a maddesinde faaliyet alanına bakılmaksızın alt kiracının seçilmesi için yetki verildiğini, banka ATM cihazının yerleştirilmesinin devir ve ciro yasağı kapsamında bulunmadığını, bu cihazın bulunmasının çekim merkezi olarak müşteri sayısını arttıracağından, akde aykırılık oluşturmadığını bildirerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davalının sözleşmenin esaslı unsurlarından olan kullanım şekline aykırı davranarak akde muhalefet ettiğini, kiralanana kurulan banka ATM cihazı nedeni ile davacı bir zarara uğramadığından tazminat isteminin reddine,akde muhalefet nedeni ile kira sözleşmesinin feshine ve kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 11.04.2002 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 7/a maddesinde “Kiracının, kiralanan yeri ve kira akdini başkasına devir veya ciro edemeyeceği ancak, kiralanan yer dahilindeki, sınırlı miktardaki alanlar, reyonlar, faaliyet gösterecek olan üçüncü şahıs veya şirketlere kiralamakta serbest olacaktır. Bu durumda kiracının kiralayana karşı bu sözleşmeden doğan yükümlülükleri aynen devam edecek ve bu şekilde sınırlı bir kısmını kullanma durumuna geçecek kişide iş bu sözleşme hükümlerini aynen kabul etmiş olacaktır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu koşul geçerli olup, tarafları bağlar. Davalı kiracı müşteri potansiyelini artırmak ve müşteriye mali yönden daha iyi bir hizmet sunabilmek amacıyla dava dışı bankaya kiralanana ATM cihazı kurulması için kiralananın bir bölümünü kiraya vermiştir. Davalı kiracı sözleşmenin 7/a maddesinde, kendisine tanınan yetki kapsamında ve kullanım amacına uygun bir şekilde altkiraya verdiğine göre sözleşmeye aykırılık olgusundan söz edilemez. Bu durumda akde aykırılık gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 25.05.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2011/16715

K. 2011/16056

T. 20.10.2011

• ALT KİRACILIK İLİŞKİSİNİN TESPİTİ VE MUARAZANIN ÖNLENMESİ ( Belediye Taşınmazları Hakkında 2886 S.K. Md.75 Uygulanacağı – Kira Sözleşmesinin Sona Erdiği ve Sözleşmenin Kendiliğinden 1 Yıl Uzama Olanağı Olmadığı )

• BELEDİYEYE AİT TAŞINMAZ ( Kira Sözleşmelerinin Kendiliğinden 1 Yıl Uzama Olanağı Olmadığı – Sözleşme Sona Erdiğinden ve Davalı Belediye Kiralananın Tahliye Edilmesini İstediğine Göre Alt Kiracılık İlişkisinin Devam Ettiğinin Tespiti İle Muarazanın Önlenmesi Talebinin Reddedileceği )

• BELEDİYE İLE KİRA SÖZLEŞMESİ ( Sona Erdiği ve Sözleşmenin Kendiliğinden 1 Yıl Uzama Olanağı Olmadığı/Davalı Belediyenin Kira Süresini Uzatmayacağını Bildirip Kiralananın Tahliye Edilmesini İstediği – Alt Kiracılık İlişkisinin Tespiti ve Muarazanın Önlenmesi Talebinin Reddi Gerektiği )

5393/m.15

2886/m.75

6570/m.11

ÖZET : Davada, alt kiracılık ilişkisinin devam ettiğinin tespiti ile muarazanın önlenmesine karar verilmesi istenilmiştir. Devlet İhale Kanununun 75.maddesi hükümleri belediye taşınmazları hakkında da uygulanır.  Belediyelere ait taşınmazların kira sözleşmelerinde 6570 Sayılı Kanunun 11.maddesinin uygulanması ve kira sözleşmelerinin kendiliğinden 1 yıl uzama olanağı yoktur. Davalı belediyenin kira süresini uzatmayacağını bildirip, kiralananın tahliye edilmesini istediğine göre, dava reddedilmelidir.

DAVA : Dava dilekçesinde elatmanın önlenmesi, ve kiracılık ilişkisinin tespitini istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davada, davalı belediye ile diğer davalı şirket arasında aktedilen kira sözleşmesine konu çiçek evi büfesinin davacı tarafından alt kiracı olarak kiralandığı, ancak idarenin encümen kararına dayalı olarak mecurun kira süresinin dolduğundan bahisle tahliyesinin istendiği, bu nedenle alt kiracılık ilişkisinin devam ettiğinin tespiti ile muarazanın önlenmesine karar verilmesi istenilmiştir.

Davalı belediye, Büfelerin ihale suretiyle kiraya verildiğini, sözleşme ile belirlenen kira süresinin dolduğunu ve 5393 sayılı yasanın 15.maddesi ile 2886 sayılı yasanın 75.maddesi uyarınca kira süresi dolduğunda sürenin uzatılamayacağını, 11.03.2008 tarihinden itibaren fuzuli şagil olan davalının, yersiz olan davasının reddi gerektiğini bildirmiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile davacının çiçek evi büfesinde davalılardan S…Ltd.ޞti.nin alt kiracısı ve işletmecisi olduğunun tesbitine, davalı Çankaya Belediyesinin elatmasının önlenmesi suretiyle muarazanın giderilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı Çankaya Belediyesi tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 11.03.2008 tarihinde sona erdiği çekişme konusu değildir. 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren, 5393 sayılı Belediye Kanununun 15.maddesinin 3.fıkrasının 2.cümlesi ile “2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75.maddesi hükümleri belediye taşınmazları hakkında da uygulanır” hükmünü getirilmiştir. Yeni yasanın bu açık ve net hükmü ve aynı yöndeki HGK.’nun 22.12.2010 tarih ve 2010/13 – 671 Esas 2010/696 Karar sayılı kararı karşısında belediyelere ait taşınmazların kira sözleşmelerinde 6570 Sayılı Kanunun 11.maddesinin uygulanması ve kira sözleşmelerinin kendiliğinden 1 yıl uzama olanağı yoktur. Öyle olunca taraflar arasındaki kira sözleşmesinin, kira süresinin dolduğu 11.03.2008 tarihinde sona ereceğine, davalı belediyenin kira süresini uzatmayacağını bildirip, kiralananın tahliye edilmesini istediğine göre, davanın reddine karar verilmesi gerekir. Mahkemece aksi düşüncelerle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 20.10.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.