Arsa Payı Karşılığı İnşaat İle İlgili Yargıtay Kararları

T.C.

YARGITAY

23. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/3025

K. 2012/4709

T. 6.7.2012

 

• İSKAN MASRAFLARI NEDENİYLE BAŞLATILAN İCRA TAKİBİNE İTİRAZIN İPTALİ ( Mahkemece Taraflar Arasındaki Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hatalı Yorumlandığı – Sözleşmedeki Açıklayıcı Nitelikletki Özel Maddelerin Gözetilmesi Gereği )

• İSKAN MASRAFLARINDAN SORUMLULUK ( Yanlar Arasındaki Sözleşme Gereğince Mal Sahibinin Sorumlu Olduğu – Yüklenicinin Sorumluluğu Bulunmadığından Davanın Reddedileceği/İskan Masrafları Nedeniyle Başlatılan İcra Takibine Vaki İtirazın İptali )

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Taraflar Arasındaki Sözleşmeden İskan Masraflarından Arsa Sahibinin Sorumlu Olduğunun Anlaşıldığı – Sözleşmenin Özel Maddesinin Daha Somut Olduğundan Sözleşmenin Doğru Yorumlanmasında Gözetileceği )

 

2004/m. 67

 

ÖZET : Taraflar arasındaki iskan masraflarını ödemeyen yükleniciye karşı başlatılan icra takibine itirazın iptali davasında, yanlar arasında imzalanan sözleşmenin 20. maddesinde, maliye, belediye, sigorta masraflarının yükleniciye ait olduğu belirtilmişse de, 17. maddede elektrik, su saatleri, dosya hazırlama, iskan raporu ve abonelik masraflarının mal sahipleri tarafından ödeneceği yazılmıştır. Bu durumda, tarafların 20. maddede genel bir düzenleme yaptıktan sonra, 17. maddede somut ve özel olarak elektrik-su saatleri ile iskan raporu masraflarının ( kendilerine ait bağımsız bölümler yönünden ) mal sahiplerine ait alacağının kararlaştırıldığı kabul edilmelidir. Sözleşmenin hatalı yorumu ve eksik incelemeyle karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

 

DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Davacı arsa sahibi vekili, müvekkilinin davalı yükleniciyle 07.05.2002 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını ve sözleşmede, inşaatın teslim tarihine kadar tüm masraf ve iskan harçlarının davalı yüklenici tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığını, buna rağmen davalının iskan ruhsatı için gerekli masrafları ödemediğini, bu konuda yaptığı icra takibine ise haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek, itirazın iptalini talep ve dava etmiştir.

 

Davalı yüklenici, sözleşme gereğince davacı arsa sahibinin kendi bağımsız bölümlerinin iskan harçlarını ödemesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

 

Mahkemece; iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, yanlar arasında imzalanan sözleşme gereğince, iskan ruhsatı alınıncaya kadar, inşaatta davalının kullandığı su ve hizmet bedeli ile iskan harcının davalı tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığı, bu nedenle davacının ödediği masraflar toplamı olan 5.534,25 TL’nin davalıdan tahsili gerektiği gerekçesiyle bu tutar üzerinden itirazın iptaline karar verilmiştir.

 

Karar, davalı yüklenici tarafından temyiz edilmiştir.

 

Yanlar arasında imzalanan sözleşmenin 20. maddesinde, maliye, belediye, sigorta masraflarının yükleniciye ait olduğu belirtilmişse de, 17. maddede elektrik, su saatleri, dosya hazırlama, iskan raporu ve abonelik masraflarının mal sahipleri tarafından ödeneceği yazılmıştır. Bu durumda, tarafların 20. maddede genel bir düzenleme yaptıktan sonra, 17. maddede somut ve özel olarak elektrik-su saatleri ile iskan raporu masraflarının ( kendilerine ait bağımsız bölümler yönünden ) mal sahiplerine ait alacağının kararlaştırıldığı kabul edilmelidir. Şu halde, dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin 2004 yılında teslim edildiği anlaşılmakla, bu tarih esas alınarak, icra takibine dayanak belgelerde gösterilen sarfiyat kalemleri yönünden, kimin sorumlu olduğu hususu değerlendirilerek, sonucuna göre bir hükme varılması gerekirken, yazılı şekilde sözleşmenin hatalı yorumu ve eksik incelemeyle karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün temyiz eden davalı yüklenici yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06.07.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2008/15-662

K. 2008/678

T. 5.11.2008

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Toplantıda Davacının Arsa Sahiplerinden Olan Davalıyı Vekaletten Azlettiği/Diğer Davalı Azledilen Vekil İle İş İlişkisi İçinde Olduğundan Azlin Davalı Arsa Sahiplerince Bilindiğinin Kabul Edileceği )

• VEKALETTEN AZLETME ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Diğer Davalı Azledilen Vekil İle İş İlişkisi İçinde Olduğundan Azlin Davalı Arsa Sahiplerince Bilindiğinin Kabul Edileceği )

• VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Diğer Davalı Azledilen Vekil İle İş İlişkisi İçinde Olduğundan Azlin Davalı Arsa Sahiplerince Bilindiğinin Kabul Edileceği )

 

818/m.355

 

ÖZET : Uyuşmazlık arsa payı inşaat sözleşmesi gereği davacı arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümler yönünden vekilin ve ikinci ( tevkil edilen ) vekilin vekalet görevlerini kötüye kullanıp kullanmadıkları ve ikinci vekilin tapuda yaptığı kat irtifakı listesi ve tescil işlemlerinin, vekilin daha önceden azledilmiş olması nedeniyle geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Davalı arsa sahipleriyle yapılan toplantılarda davacının belirtilen paylaşıma muvafakat etmediği ve bu düşünceyle arsa sahiplerinden olan davalıyı vekaletten azlettiği anlaşılmaktadır. Ayrıca kat irtifakı ile tescil işlemini yapan davalı şirket yetkilisinin azledilen vekil ile inşaat nedeniyle iş ilişkisi içinde olduğu ve diğer davalı arsa sahiplerinin paylaşım anlaşmazlığı nedeniyle vekaletten azli bildikleri veya bilebilecek durumda oldukları da ortadadır. Azledilen vekil ile bu azli bilen veya bilmesi gereken şirket yetkilisinin el ve işbirliği içinde hareket ettiklerinin diğer davalı arsa sahipleri tarafından bilindiğinin kabulü gerekir.

 

DAVA : Taraflar arasındaki “tapu iptal ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; A… … Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 23.06.2004 gün ve 2002/233 E.-2004/280 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 15.Hukuk Dairesinin 13.02.2006 gün ve 2005/7551 E. 2006/641 K. sayılı ilamı ile;

 

( … Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan inşaatta arsa sahiplerine isabet eden bloklardaki bağımsız bölümlerin tescil işlemlerinin yetkisiz vekil tarafından ve muvazaalı olarak yapılmış olması iddiasıyla mutlak butlanla batıl olması nedeniyle, tapu kayıtlarında her bir hissedar adına paylaşımlı olarak yapılan tescilin iptali ve bağımsız bölümlerin her arsa sahibinin hisseleri oranında müşterek mülkiyet esaslarına göre tapuya tescili istemine ilişkindir.

 

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda alınan bilirkişi kurulu raporuna göre davacı arsa sahibinin hissesine düşen karşılığı aldığı, gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.

 

Davacı arsa sahibi paydaş olduğu A… İli Ç… İlçesi B…Mahallesi 9896 ada 37 parsel sayılı arsa ile ilgili daire karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak ve vekaletnamede sayılan hususlarda yetkili olmak üzere Ankara Yenimahalle 1. Noterliği’ nde düzenlenen 10.9.1990 gün 31139 yevmiye nolu vekaletname ile aynı taşınmaz paydaşlarından davalı İsmail Hakkı Beycan’ı vekil tayin etmiş, davalı İ… H… bu vekaletnameye istinaden Ankara 13. Noterliği’ nde düzenlenen 28.11.1996 gün 70239 yevmiye nolu tevkil vekaletnamesi ile davalı yüklenici K… İnşaat Ticaret ve Sanayi A.Ş. ile B… Menekşe’yi vekil tayin etmiş ve aynı gün 70240 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendi adına asaleten davacı ve bir kısım arsa sahiplerine vekaleten yüklenici ile imzalamıştır: Bilahare davacı Yenimahalle 1. Noterliği’ nden keşide ettiği 27.3.2000 gün 7035 yevmiye nolu azilname ile davalı İ… H… B…’ı vekillikten azletmiş ve azilname bu davalıya 31.03.2000 tarihinde tebliğ edilmiştir. Azile rağmen davalı şirket yetkilisi Z… T… davacı ile diğer bir kısım arsa sahiplerine vekaleten hareket ederek, hazır bulunan bir kısım arsa sahipleri ve vekilleriyle birlikte tapuda 30.01.2002 gün 766 yevmiye nolu paylaşımlı kat irtifakını tesis ederek tescil işlemini yaptırmışlardır.

 

Davalı İ… H… B… da arsa sahiplerindendir. Tanık anlatımlarından paylaşımla ilgili olarak arsa sahipleriyle yapılan toplantılarda davacının belirtilen paylaşıma muvafakat etmediği ve bu düşünceyle davalı İsmail Hakkı’yı vekaletten azlettiği, başka birisine vekalet verdiğini bilmediğinden tevkil edilen vekili azletmediği anlaşılmaktadır. Tüm dosya içeriğine göre davalı şirket ve kat irtifakı ile tescil işlemini yapan davalı şirket yetkilisi Z… T… ’ın azledilen vekil İ… H… B…’la inşaat nedeniyle iş ilişkisi içinde olduğundan davacı arsa sahibi ile diğer arsa sahipleri arasındaki paylaşım anlaşmazlığını ve vekaletten azli bildiği veya bilebilecek durumda olduğu ortadadır. Azledilen vekil İ… H… ile bu azli bilen veya bilmesi gereken şirket yetkilisinin el ve işbirliği içinde hareket ettiklerinin kabulü gerekir.

 

Hal böyle olunca azli bilen veya bilmesi gereken yüklenici şirketin yetkili temsilcisi Z… T…’ın yaptığı paylaşımlı kat irtifakı listesi davacı arsa sahibini temsile yetkili olmaması nedeniyle geçersizdir. Bu durumda mahkemece dava konusu taşınmazda yapılan ve arsa sahiplerine kalan A bloklardaki tüm bağımsız bölüm sahipleri belirlenip davada yer almayanlar varsa bunlar davaya katılarak A. 8.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/1403 Esas sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporu ile bu dosyada alınan rapor arasındaki çelişkide gerekirse yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak raporla giderildikten sonra davanın sonuçlandırılması gerekir.

 

Bu hususlar üzerinde durumdan eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm’ tesisi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir… ),

 

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

 

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

 

KARAR : Dava, vekalet akdinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

 

Davacı Z… B… vekili 19.3.2002 harç tarihli dava dilekçesinde; Davacının, davalılar ( K… İnşaat A.Ş. hariç ) ile birlikte 37 nolu parselin hissedarı olduğunu, davalı i… H…’ın davacıdan aldığı 10.9.1990 tarihli vekaletnameye dayanarak diğer davalı yüklenici K…İnşaat A.Ş. ile 28.11.1996 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını ve anılan vekaletnamedeki tevkil yetkisini kullanarak şirket temsilcisi Bülent Menekşe’yi aynı tarihte ikinci vekil tayin ettiğini, ancak davacının 27.3.2000 tarihli azilname ile davalı İ… H. B…’ı vekillikten azlettiğini, azilnamenin davalı İ…’e 31.3.2000 tarihinde tebliğ edildiğini, davalı İsmail’in yüklenici şirketi ikinci vekil olarak tayin ettiğinden davacının haberi olmadığını, davalı İ… H…’ın ve onun tayin ettiği yüklenici şirketin vekillik yetkileri azilname ile sona ermesine rağmen davalı şirket yetkili temsilcisi Z… T…’ın davacı ve bir kısım arsa sahiplerine vekaleten hareket ederek diğer bir kısım arsa sahipleri ile birlikte, tapuda 27.11.2000 ve 30.01.2002 tarihinde kat irtifakını tesis ederek tescil işlemini yaptırdığını belirterek arsa sahiplerine ait A bloktaki bağımsız bölümlerin tescil işlemlerinin yetkisiz vekil tarafından yapılmış olması nedeniyle tescilin iptaline ve bağımsız bölümlerin her arsa sahibinin hisseleri oranında paylı mülkiyet esaslarına göre tapuya tesciline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

 

Davalılar İ… H… B… ve arkadaşları cevap dilekçelerinde; Davacının, davalı İ… H… B… tarafından yükleniciye verilen vekaletnameden haberdar olduğunu ve İsmail Hakkı’yı vekillikten azletmesine rağmen, yüklenici şirketi vekillikten azletmediğini, davacıya hissesine düşen bağımsız bölümlerin verildiğini belirterek davanın reddini cevaben bildirmişlerdir.

 

Diğer davalılar Z… Y…, M… E… F… B…, V… B… 15.5.2002 tarihli duruşmada; davaya karşı, takdiri mahkemeye bırakmışlardır.

 

Yargılama aşamasında vefat eden davalı M… B…’nun mirasçıları davaya dahil edilmiş; dahili davalı S… B… davanın reddini istemiş, diğer dahili davalılar duruşmaya katılmamış, cevap da vermemişlerdir.

 

İhbar olunanlar; davanın reddini istemişlerdir.

 

Uyuşmazlık: Arsa payı inşaat sözleşmesi gereği davacı arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümler yönünden vekilin ve ikinci ( tevkil edilen ) vekilin vekalet görevlerini kötüye kullanıp kullanmadıkları ve ikinci vekilin tapuda yaptığı kat irtifakı listesi ve tescil işlemlerinin, vekil İ… H… B…’ın daha önceden azledilmiş olması nedeniyle geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

 

Mahkemece, alınan bilirkişi kurulu raporuna göre davacı arsa sahibinin tapudaki hissesine düşen karşılığı ( bağımsız bölüm olarak ) aldığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.

 

Özel Daire, yukarıda açıklanan nedenlerle kararı bozmuştur.

 

Mahkemenin direnmeye ilişkin kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

 

Tanık anlatımlarından paylaşımla ilgili olarak davalı arsa sahipleriyle yapılan toplantılarda davacının belirtilen paylaşıma muvafakat etmediği ve bu düşünceyle arsa sahiplerinden olan davalı İ… H…’yı vekaletten azlettiği anlaşılmaktadır. Ayrıca tüm dosya içeriğine göre kat irtifakı ile tescil işlemini yapan davalı şirket yetkilisi Z… T…’ın azledilen vekil İ… H… B… ile inşaat nedeniyle iş ilişkisi içinde olduğu ve diğer davalı arsa sahiplerinin paylaşım anlaşmazlığı nedeniyle vekaletten azli bildikleri veya bilebilecek durumda oldukları da ortadadır. Bu durumda azledilen vekil İ… H… ile bu azli bilen veya bilmesi gereken şirket yetkilisinin el ve işbirliği içinde hareket ettiklerinin diğer davalı arsa sahipleri tarafından bilindiğinin kabulü gerekir.

 

O halde Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

 

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.’un 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 05.11.2008 gününde oybirliği ile karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/7657

K. 2012/8476

T. 14.6.2012

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yüklenici İle Davacı Arasında Bir Akdi İlişki Mevcut Olmadığından Davanın Tüketici Mahkemesinde Değil Genel Mahkemede Görüleceği – Çekişmenin Esası İncelenerek Bir Hüküm Kurulması Gerektiği )

 

• GÖREV ( Arsa Sahibi İle Yüklenici Arasında Düzenlenen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Yüklenici İle Davacı Arasında Bir Akdi İlişki Mevcut Olmadığından Davanın Genel Mahkemede Görüleceği/Çekişmenin Esası İncelenerek Bir Hüküm Kurulacağı )

 

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Yüklenici İle Davacı Arasında Bir Akdi İlişki Mevcut Olmadığından Davanın Genel Mahkemede Görüleceği/Çekişmenin Esası İncelenerek Bir Hüküm Kurulması Gerektiği )

 

4077/m.3,23

 

ÖZET : Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümün arsa sahibinden satın alındığı iddiası ile tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir. Davalı arsa sahibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince hissesine isabet eden bağımsız bölümü satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satışını vaat etmiştir. Yüklenici ile davacı arasında bir akdi ilişki mevcut olmadığından davanın tüketici mahkemesinde değil genel mahkemede görülmesi gerekir. Mahkemece çekişmenin esası incelenerek bir hüküm kurulması gerekir.

 

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 03.10.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; mahkemenin görevsizliğine dair verilen 05.01.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

 

KARAR : Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümün arsa sahibinden satın alındığı iddiası ile tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.

 

Mahkemece, dava dilekçesinin görev yönünden reddine, dosyanın görevli tüketici mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

 

4077 sayılı Tüketicinin Korunması hakkındaki Yasa açısından önemli olan davanın taraflarının Yasanın 3.maddesinde tanımları yapılan kişilerden olması, yerine getirilmesi istenen hakkın da yasada tanımlanan satıcı ile yine yasada tanımı yapılan tüketiciyi ilgilendirmesidir. 4077 sayılı Yasanın 3. maddesinin ( f ) bendindeki tanıma göre de; satıcı: kamu tüzel kişileri dahil olmak üzere ticari veya mesleki faaliyetler kapsamındaki tüketiciye mal sunan gerçek veya tüzel kişileri ifade eder. Davalı arsa sahibi yasada tanımlanan satıcı niteliği bulunmadığı, 4077 sayılı Yasanın 23. maddesinde hükme bağlanan tüketici mahkemesinin görev kapsamına alınmadığı görülmektedir.

 

Somut olayda, davalı arsa sahibi H. Ç. 11.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince hissesine isabet eden bağımsız bölümü 11.09.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satışını vaat etmiştir.Yüklenici ile davacı arasında bir akdi ilişki mevcut olmadığından davanın tüketici mahkemesinde değil genel mahkemede görülmesi gerekir.

 

Mahkemece çekişmenin esası incelenerek bir hüküm kurulması yerine görevsizlik kararı verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 14.06.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2011/1467

K. 2011/5568

T. 3.10.2011

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yüklenicinin Kusuruyla Temerrüde Düştüğü/Davacı Arsa Sahiplerinin Teslim Edilmeyen Daireler Yönünden İfa Yerine Geçen Olumlu Zararları Talep Ettikleri – Bu Zararın Belediyece Verilen Yeni Yapı Ruhsatı Tarihi İtibariyle Hesaplanacağı )

• OLUMLU ZARAR ( Arsa Sahiplerinin Teslim Edilmeyen Daireler Yönünden İfa Yerine Geçen Bu Zararı Talep Ettikleri/Dairelerin Bitmiş Haliyle Serbest Piyasa Rayiçleri Üzerinden Değerlerinin Hesaplattırılacağı – Bundan Dairelerin Arsa Değerlerinin Mahsubu İle Kalan Bedelin Hüküm Altına Alınacağı )

• YAPI RUHSATI ( Arsa Sahiplerinin Teslim Edilmeyen Daireler Yönünden Olumlu Zarar Talepleri – Zarar Bedelinin Belediyece Verilen Yeni Yapı Ruhsatı Tarihi İtibariyle Hesaplanacağı )

• USULİ MÜKTESAP HAK ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – İfa Yerine Geçen Olumlu Zarara Hükmedildiğinde Bu Bölümlerin Arsa Paylarının da İptali ve Yüklenici Adına Tescili Gerekmekte İse de Bu Hususun Temyiz İtirazına Konu Yapılmadığı )

 

818/m. 106/2, 355

 

ÖZET : Davacı arsa sahipleri teslim edilmeyen daireler yönünden ifa yerine geçen olumlu zararlarını istemişlerdir. İnşaat için belediyesince verilen yeni yapı ruhsatı ile yüklenicinin artık son imar durumuna göre sözleşmeye göre kararlaştırılan şekliyle inşaatı yapamayacağı anlaşılmıştır. Davacıların olumlu zararlarının bu tarih itibariyle hesaplatılması hakkaniyete uygun olacaktır. Dairelerin bitmiş haliyle serbest piyasa rayiçleri üzerinden değerlerinin hesaplatılarak bundan aynı tarih itibariyle belirlenecek dairelerin arsa değerlerinin mahsubu ile kalan bedel hüküm altına alınmalıdır. İfa yerine geçen olumlu zarara hükmedildiğinde bu bölümlerin arsa paylarının da iptali ve yüklenici adına tescili gerekmekte ise de bu husus temyiz itirazına konu yapılmayarak usuli müktesep hak oluşturmuştur.

 

DAVA : Davacı A. ile davalı A.Kemal birleşen 2009/2 Esas sayılı dava davacı İ. ile davalı A.Kemal arasındaki davadan dolayı Şarköy Asliye Hukuk Hakimliği’nce verilen 04.03.2009 gün ve 2008/226-2009/123 sayılı hükmü onayan Dairemizin 02.11.2010 gün ve 2009/4802-2010/5959 sayılı ilamı aleyhinde asıl ve birleşen davanın davacıları vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Uyuşmazlık, BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, birleştirilen davalarda ifa yerine geçen olumlu zarar talep edilmiş, mahkemece kısmen kabule dair verilen kararın Dairemizce onanması üzerine davacılar vekili tarafından karar düzeltme istenmiştir.

 

1- Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

 

2- Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen 03.07.1996 günlü Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Arsa Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesine göre taşınmaz üzerine yapılacak A bloktan dört adet, B bloktan ise altı adet daire olmak üzere toplam on adet daire arsa sahiplerine ait olacak, inşaat da sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde temel üstü ruhsatı alınıp bunu takip eden otuz ay sonunda anahtar teslimi şeklinde tamamlanacaktır.

 

İnşaatın son durumu itibariyle arsa sahiplerine ait altı adet daire B bloktan teslim edilmesine rağmen, A blokun hiç yapılmadığı, dolayısıyla dört adet dairenin kendilerine teslim edilmediği, yüklenicinin de bu arada kendi kusuru ile teslimde temerrüde düştüğü anlaşılmaktadır. Nitekim davacı arsa sahipleri de eldeki birleştirilen davalarında BK’nın 106/11. maddesinde yer alan haklarını kullanmak suretiyle kısmi ifayı beklemekten vazgeçerek teslim edilmeyen toplam dört adet daire yönünden ifa yerine geçen olumlu zararlarını istemişlerdir.

 

Mahkeme yaptığı yargılama sonucunda, davalı yüklenicinin kendi kusuru ile dört adet daireyi davacı arsa sahiplerine teslim etmeyerek temerrüde düştüğü, bu itibarla davacıların kısmi ifadan vazgeçerek ifa yerine geçen olumlu zararlarını istemekte haklı olduklarını kabul etmiş ve davacıların, yüklenicinin sözleşme uyarınca edimini yerine getirmesi gereken tarihe göre oluşan olumlu zararlarını bilirkişi marifetiyle hesaplatarak hüküm altına alınmıştır.

 

Dava konusu olan olumlu zarar, davacıların ifadaki çıkarı olup, daha açık bir ifadeyle davalı yüklenicinin sözleşme ile yüklendiği edimi tümüyle yerine getirmesi durumunda arsa sahiplerinin elde edeceği çıkardır. Belirtilen zarar tutarının belirlenmesinde ise kural olarak yüklenicinin edimini yerine getirmesi gereken tarihteki değerler esas alınır. Ne var ki, somut olaydaki maddi olguların özellikleri soyut olarak sözleşme uyarınca işin teslimi gereken tarihteki değerlere göre zarar hesabı yapılmasına uygun bulunmamaktadır. Gerçekten de BK’nın 106/11. maddesi uyarınca alacaklı arsa sahiplerinin yüklenici borçlunun teslimde temerrüdü nedeniyle akdin icrasından vazgeçerek borcun ifa edilmemesinden doğan zararlarını isteyebilmeleri için taraflar arasındaki hukuki ilişkinin geldiği aşamadan yeterince bilgi sahibi olmaları gerekmektedir. Alacaklıların bu hususta bir karar verip ona göre talepte bulunabilmesi için durumu bilmeleri zorunludur. Mevcut olayda da davalı yüklenici önce teslimde temerrüde düşmüş ise de inşaat için belediyesince verilen 28.02.2006 gün ve 86/39 numaralı yeni yapı ruhsatı ile yüklenicinin artık son imar durumuna göre sözleşmeye göre kararlaştırılan şekliyle inşaatı yapamayacağı anlaşılır hale gelmiş ve hukuki durumu belirginlik kazanmıştır. Nitekim bu husus yüklenicinin yanıt dilekçesinde de beyan edilmiştir. Davacı arsa sahiplerinin de artık belirtilen ruhsat tarihi itibariyle inşaatın akıbeti hakkında bilgi sahibi oldukları ortadadır. O halde dosya kapsamının özelliğine göre davacıların olumlu zararlarının Şubat/2006 tarihi itibariyle hesaplatılması hakkaniyete uygun olacaktır. Bunun yanında Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri yararına kendilerine teslim edilmeyen bağımsız bölüm alacakları nedeniyle ifa yerine geçen olumlu zarara hükmedildiğinde bu bölümlerin arsa paylarının da iptali ve yüklenici adına tescili gerekmekte ise de mahkemece dava konusu bağımsız bölümlerin arsa bedellerinin davacı alacağından mahsubu ile sonuca gidilmiş ve bu husus temyiz itirazına konu yapılmayarak usuli müktesep hak oluşturmuştur.

 

Sonuç itibariyle mahkemece yapılması gereken iş; davacılara ait dört dairenin Şubat/2006’daki bitmiş haliyle serbest piyasa rayiçleri üzerinden değerlerinin hesaplatılarak bundan aynı tarih itibariyle belirlenecek dairelerin arsa değerlerinin mahsubu ile kalan bedelin hüküm altına alınması olmalıdır.

 

Değinilen hususlar nazara alınmadan verilen usul ve yasaya aykırı mahkeme kararının Dairemizce onanması doğru olmamış, belirtilen sebeplerle davacılar vekilinin karar düzeltme istemleri yerinde görülmüştür.

 

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin diğer karar düzeltme itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile Dairemizin 02.11.2010 gün ve 2009/4802 E., 2010/5959 K. sayılı onama ilamının kaldırılarak mahkeme kararının ( BOZULMASINA ), fazla alınan temyiz ve ödediği karar düzeltme peşin harçlarının istek halinde karar düzeltme isteyen davacılara geri verilmesine, 03.10.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/7721

K. 2012/8429

T. 14.6.2012

 

• TEMLİK ALINAN HAKKA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamında İskan Ruhsatı Alınması ve Eksik İş Bedelinden Kaynaklanan Arsa Sahipleri Lehine Hüküm Altına Alınacak Olan Yüklenici Borçlarını Tespit Ettirmek Üzere Bilirkişi İncelemesi Yaptırmak Gerektiği)

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ (Kapsamında İskan Ruhsatı Alınması ve Eksik İş Bedelinden Kaynaklanan Arsa Sahipleri Lehine Hüküm Altına Alınacak Olan Yüklenici Borçlarını Tespit Ettirmek Üzere Bilirkişi İncelemesi Yaptırmak Gerektiği – Tapu İptali ve Tescil)

• ÖDEMEZLİK DEF’İ (Tapu İptali ve Tescil – Kendi Edimini Yerine Getirmeyen Yüklenici ya da Onun Temlik İşleminde Bulunduğu Üçüncü Kişiye Karşı Ödemezlik Def’inde Bulunabileceği)

• BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ (Temlik Alınan Hakka Dayalı Tapu İptali ve Tescil – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamında İskan Ruhsatı Alınması ve Eksik İş Bedelinden Kaynaklanan Arsa Sahipleri Lehine Hüküm Altına Alınacak Olan Yüklenici Borçlarını Tespit Ettirmek Üzere Gerektiği)

 

818/m.81,167

 

ÖZET : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine verilen dilekçe ile yükleniciden temlik alınan hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemidir.

 

İfadan bahsedebilmek için, arsa sahibi lehine hüküm altına alacakları yüklenicinin ödemesi veya yüklenicinin temlik işlemine dayanan davacı üçüncü kişinin depo etmesi gerekmektedir. Zira, yine belirtildiği gibi, BK m.167’den yararlanacak olan arsa sahipleri def’i olarak bu alacaklarını temlik alan davacı üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir. BK m.81 hükmüne göre de kendi edimini yerine getirmeyen yüklenici ya da onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişiye karşı ödemezlik def’inde bulunabilir. Yüklenicinin yapıda başka bağımsız bölümlere hak kazanmış olması, arsa sahiplerinin yasadan kaynaklanan bu haklarını çekişme konusu bağımsız bölüm sebebiyle de ileri sürmelerine engel değildir. Mahkemece yapılması gereken iş, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında iskan ruhsatı alınması ve eksik iş bedelinden kaynaklanan, arsa sahipleri lehine hüküm altına alınacak olan yüklenici borçlarını tespit ettirmek üzere bilirkişi incelemesi yaptırmak, tespit edilecek miktar davacı tarafından depo edilirse şimdiki gibi davayı kabul etmek, aksi halde davayı reddetmek olmalıdır.

 

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 02.04.2008 ve 23.06.2010 gününde verilen dilekçe ile yükleniciden temlik alınan hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 06.03.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar İ. E. vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

 

KARAR : Davacı, 10.05.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici E… Ltd. Şti.’ne bırakılması kararlaştırılan 1557 ada 15 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın 1. kat 1 numaralı bağımsız bölümünü tarihsiz adi yazılı sözleşmeyle temlik aldığını ileri sürerek davalılar adına olan payların iptali ile tescilini, ikinci kademede ise tüm ödemelerin tahsilini istemiştir.

 

Davalı yüklenici şirket, davaya cevap vermemiş, diğer davalı arsa maliki yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, davanın reddini savunmuştur.

 

Mahkemece, davacının tapu iptali ve tescil istemi kabul edilmiştir.

 

Hükmü, davalı arsa sahibi temyiz etmiştir.

 

Belirtildiği üzere, davada yüklenicinin yaptığı temlik işlemine dayanılmıştır. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Başka bir deyişle borç hangi kişiler arasında doğmuşsa, ilke olarak varlığını bu kişiler arasında sürdürür ve sona erdirir. Alacağın temliki ise istisna olup, hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.

 

Davalı yüklenici ile 15 sayılı parselin maliki arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Bu tür bir hak, sahibine bir borç ilişkisi dolayısıyla bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Dolayısıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yükleniciye sağladığı kişisel hak ile yüklenici, arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Kişisel hak kazanan yüklenici, bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi şahsi hakkını yukarıda yapılan tanımlama uyarınca arsa sahibinin rızası gerekmeksizin yazılı olması koşuluyla (BK m.163) üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürer hale gelir.

 

Ne var ki, temlik alanın (davacı üçüncü kişinin) ifa talebine muhatap olan borçlu (davalı arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan yeni alacaklının (üçüncü kişinin) temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa da borçlu (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve def’ilerde bulunmak imkanına sahiptir. Gerçekten BK m.167 hükmüne göre “borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu def’ileri temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir”. Buna göre temliki öğrenen borçlu (arsa sahibi) temlik işlemi olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def’iler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacı üçüncü kişiye) karşı da ileri sürer hale gelir.

 

Diğer taraftan belirtmek gerekir ki, eser sözleşmeleri ani edimli sözleşme türündendir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin temel borcu, yapımını taahhüt ettiği bir eseri sözleşmesine, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun meydana getirmek ve bu haliyle ifa olarak arsa sahibine sunmaktır (teslim etmektir). Kural olarak da, aksine sözleşme hükmü yoksa BK m.364 gereği eser bedeli (somut olayda devri taahhüt edilen arsa payı) ancak eserin teslimi halinde mümkündür. Eserin teslimi demek, o şeyin sözleşmesine, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun meydana getirilmesi demektir. Eserde eksiklik, teslime manidir. Bu gibi durumlarda tam bir ifadan bahsetmek olanaklı bulunmamaktadır.

 

Dosya içeresindeki, bilirkişi raporuna göre işin tamamlanma oranının % 90, eksik işler bedelinin ise 16.875 TL. olduğu belirlenmiştir. Mahkemece belirlenen bu bedel depo ettirilmeden tescil hükmü kurulması doğru görülmemiştir. Yine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi anahtar teslimi olarak düzenlendiğinden iskan ruhsatının alımı görevi de yükleniciye ait olup, mahkemece bu konuda da bir araştırma yapılmamıştır. Açıklanan nedenlerle eser sözleşmesi yüklenici tarafından tam bir ifa ile sonuçlandırılmamıştır. İfadan bahsedebilmek için, arsa sahibi lehine hüküm altına alacakları yüklenicinin ödemesi veya yüklenicinin temlik işlemine dayanan davacı üçüncü kişinin depo etmesi gerekmektedir. Zira, yine belirtildiği gibi, BK m.167’den yararlanacak olan arsa sahipleri def’i olarak bu alacaklarını temlik alan davacı üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir. BK m.81 hükmüne göre de kendi edimini yerine getirmeyen yüklenici ya da onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişiye karşı ödemezlik def’inde bulunabilir. Yüklenicinin yapıda başka bağımsız bölümlere hak kazanmış olması, arsa sahiplerinin yasadan kaynaklanan bu haklarını çekişme konusu bağımsız bölüm sebebiyle de ileri sürmelerine engel değildir.

 

Mahkemece yapılması gereken iş, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında iskan ruhsatı alınması ve eksik iş bedelinden kaynaklanan, arsa sahipleri lehine hüküm altına alınacak olan yüklenici borçlarını tespit ettirmek üzere bilirkişi incelemesi yaptırmak, tespit edilecek miktar davacı tarafından depo edilirse şimdiki gibi davayı kabul etmek, aksi halde davayı reddetmek olmalıdır.

 

SONUÇ : Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde iadesine, 14.06.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

23. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/2688

K. 2012/4766

T. 10.7.2012

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ (Süresinde Teslim Edilmeyen Bağımsız Bölümler Nedeniyle Kira Kaybının Tazmini – Yüklenicinin Teslimde Temerrüde Düştüğü Tarih Belirlenerek Bu Tarihten Teslim Tarihine Kadar Arsa Maliki Davacının İstemi Göz Önüne Alınarak Karar Verileceği)

• KİRA KAYBININ TAZMİNİ (Süresinde Teslim Edilmeyen Bağımsız Bölümler Nedeniyle/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Dava – Yüklenicinin Yapı Ruhsatını Alabileceği Makul Süre Belirlenerek Belirlenen Bu Süreye İlave İki Katın Yapımı İçin Gereken Sürenin de Eklenmesi Suretiyle Temerrüde Düştüğü Tarih Belirlenerek Karar Verileceği)

• SÜRESİNDE TESLİM EDİLMEYEN BÖLÜMLER NEDENİYLE KİRA KAYBININ TAZMİNİ (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Yüklenicinin Yapı Ruhsatını Alabileceği Makul Süre Belirlenerek Belirlenen Bu Süreye İlave İki Katın Yapımı İçin Gereken Sürenin de Eklenmesi Suretiyle Temerrüde Düştüğü Tarih Belirlenerek Karar Verileceği)

• İNŞAAT RUHSATININ GEÇ ALINMASI (Yüklenici İnşaat Ruhsatını Almak İçin Makul Sürede Merciine Başvurması Gerektiği/Sözleşme Tarihinden Yaklaşık 35 Ay Sonra Yapılan Başvurunun Makul Sürede Yapıldığının Kabul Edilemeyeceği/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Tazminat Davası)

• YAPI RUHSATI (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Tazminat Davası – Yüklenicinin Yapı Ruhsatını Alabileceği Makul Süre Belirlenerek Belirlenen Bu Süreye İlave İki Katın Yapımı İçin Gereken Sürenin de Eklenmesi Suretiyle Temerrüde Düştüğü Tarih Belirlenerek Karar Verileceği)

 

3194/m.22

 

ÖZET : Dava ve birleşen dava, tazminat-alacak istemine ilişkindir. Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca süresinde teslim edilmeyen bağımsız bölümler nedeniyle davacı arsa malikinin uğradığı kira kaybının tazmini istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde tamamlanacağı belirtildiğinden yüklenici inşaat ruhsatını almak için makul sürede merciine başvurmalıdır. Sözleşme tarihinden yaklaşık 35 ay sonra yapılan başvurunun makul sürede yapıldığını kabul etmek olanaklı değildir. Diğer yandan sözleşmede, yüklenicinin arsa üzerinde yapacağı üç katlı inşaattan üç daireyi arsa malikine vermesi, üç kattan fazla inşaat yapılması halinde ise arsa sahibinin dairelerinde belirlenen imalatların yapılması kararlaştırılmıştır. Taraflarca belirlenen iki yıllık teslim süresinin üç katlı inşaata göre belirlendiği, ancak yüklenicinin merciinden beş katlı inşaat için yapı ruhsatı aldığı anlaşılmaktadır. O halde, mahkemece İmar Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, yüklenicinin yapı ruhsatını alabileceği makul süre belirlenerek, belirlenen bu süreye ilave iki katın yapımı için gereken sürenin de eklenmesi suretiyle yüklenicinin teslimde temerrüde düştüğü tarih belirlenerek, bu tarihten teslim tarihine kadar arsa maliki davacının istemi göz önüne alınarak bir karar verilmesi gerekir.

 

DAVA : Taraflar arasındaki asıl ve birleşen tazminat-alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Asıl davada davacı, birleşen davada davalı vekili, müvekkili ile davalı şirket arasında, müvekkiline ait taşınmaz üzerinde davalı yüklenici tarafından yapılacak konutlardan üç tanesinin müvekkiline verilmesi konusunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme uyarınca konutların yapı ruhsatı tarihinden itibaren iki yıl içinde teslimi gerekirken, yüklenicinin sözleşmeden 35 ay sonra yapı ruhsatı için başvurduğunu, müvekkilinin sözleşme tarihinde arsa mülkiyetini yüklenicinin müdürü olan diğer davalıya vererek edimini yerine getirdiğini, iki yıllık sürenin ruhsatın alınması için gereken makul süreden başlatılması gerektiğini ve müvekkiline ait dairelerin henüz teslim edilmediğini ileri sürerek, 24.000 TL kira tazminatının tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslahla alacak miktarını 42.660,00 TL’sına yükseltmiştir.

 

Asıl davada davalılar, birleşen davada davacılar vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa maliki davacıya 133 er m2 alanlı üç daire verilmesinin kararlaştırılmasına rağmen imar durumu nedeniyle yapılan tevhit ve yola terk işlemleri sonucu arsa malikine verilen dairelerin 25′ er m2 büyüdüğünü ileri sürerek, 37.500,00 TL’nin asıl davadaki davacı arsa sahibinden tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, asıl davaya cevabında ise, yapı ruhsatının 09.09.2008 tarihinde alınabildiğini, kira tazminatının bu tarihten itibaren iki yıl içinde konutların teslim edilmemesi halinde verilebileceğini savunarak, asıl davanın reddini istemiştir.

 

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, sözleşme uyarınca inşaatın ruhsat tarihinden başlayarak iki yıl içinde bitirilmesi nedeniyle asıl davadaki davacı arsa sahibinin kira alacağının doğmadığı, birleşen davada ise, daire alanında meydana gelen artışın paylaşım oranına uygun olduğu, aynı artıştan yükleniciye isabet eden dairelerin de yararlandığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

 

Karar, taraf vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

 

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davadaki davacı vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer, davalı-birleşen dosya davacısı yüklenici şirket vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

 

2- Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca süresinde teslim edilmeyen bağımsız bölümler nedeniyle davacı arsa malikinin uğradığı kira kaybının tazmini istemine ilişkindir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimi, inşaatı sözleşmeye uygun şekilde yaparak teslim etmektir. Sözleşme uyarınca işe zamanında başlama ve sürdürme borcu yüklenicinin eseri sadakat ve özenle meydana getirme borcunun sonucudur. Sözleşmede, inşaata başlama tarihinin gösterilmemesi, yükleniciye işe başlamak üzere dilediğince süre tanındığı anlamına gelmez. Sözleşmedeki teslim süresiyle ilgili hüküm makul bir süre olarak yorumlanmalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde tamamlanacağı belirtildiğinden yüklenici inşaat ruhsatını almak için makul sürede merciine başvurmalıdır. Somut olayda olduğu gibi sözleşme tarihinden yaklaşık 35 ay sonra yapılan başvurunun makul sürede yapıldığını kabul etmek olanaklı değildir. Diğer yandan sözleşmede, yüklenicinin arsa üzerinde yapacağı üç katlı inşaattan üç daireyi arsa malikine vermesi, üç kattan fazla inşaat yapılması halinde ise arsa sahibinin dairelerinde belirlenen imalatların yapılması kararlaştırılmıştır. Taraflarca belirlenen iki yıllık teslim süresinin üç katlı inşaata göre belirlendiği, ancak yüklenicinin 09.09.2008 tarihinde merciinden beş katlı inşaat için yapı ruhsatı aldığı anlaşılmaktadır. O halde, mahkemece İmar Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, yüklenicinin yapı ruhsatını alabileceği makul süre belirlenerek, belirlenen bu süreye ilave iki katın yapımı için gereken sürenin de eklenmesi suretiyle yüklenicinin teslimde temerrüde düştüğü tarih belirlenerek, bu tarihten teslim tarihine kadar arsa maliki davacının istemi göz önüne alınarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

 

3- Asıl davada davalı, birleşen davada davacı A. A.’ın temyiz isteminin incelenmesinde, anılan kişinin sözleşmede taraf olmaması, sözleşmenin arsa maliki ile davalı/davacı şirket arasında imzalanması, A. A.’ın sözleşmede garantör veya başka bir şekilde sorumluluğuna ilişkin hüküm bulunmaması nedeniyle anılan davalı hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken, işin esasına girilerek yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.

 

SONUÇ : Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl davada davacı, birleşen davada davalı A. G. vekilinin diğer, asıl davada davalı, birleşen davada davacı şirket vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle, asıl davada davacı, birleşen davada davalı A. G. vekilinin, (3) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl davada davalı, birleşen davada davacı A. A. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün anılan kişiler yararına BOZULMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenlerden davalı-karşı davacı şirketten alınmasına, peşin alınan harçların istek halinde davacı-karşı davalıya iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.07.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/2706

K. 2012/4360

T. 11.6.2012

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ (Tapu İptali ve Tescil – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geriye Etkili Sonuç Doğurur Şekilde Fesih Olunduğunda Yükleniciler Tarafından Diğer Davalılara Kayden Yapılan Pay Temliklerinin Geçersiz Olacağı)

• TAPU İPTALİ VE TESCİL (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi İstemi – Ayni Hak Kazanmamış Olan Yükleniciden Tapulu Taşınmazın Payını ya da Bağımsız Bölümünü Satın Alan Üçüncü Kişilerin Kazanımlarının Korunmayacağı)

• GERİYE ETKİLİ FESİH (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geriye Etkili Sonuç Doğurur Şekilde Fesih Olunduğunda Yükleniciler Tarafından Diğer Davalılara Kayden Yapılan Pay Temliklerinin Geçersiz Olacağı – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Tapu İptali ve Tescil İstemi)

• YÜKLENİCİLERDEN KAYDEN PAY SATIN ALMA (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Satın Alındığının Davacı Yanca Yasal Delillerle Kanıtlanması Durumunda Tapu İptali ve Tescili Davasının da Kabulü Gerektiği/Arsa Sahibinden Satın Almış Olan Davalılar Hakkındaki Tapu İptali ve Tescili Davasının Reddi Gerektiği)

 

818/m.162

4721/m.1023,1024

 

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve davalılar adına kayıtlı payların iptali ile davacı mirasçılar adına tesciline karar verilmesi istemidir. Yükleniciler ile arsa sahibi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, geriye etkili sonuç doğurur şekilde fesih olunduğunda, yükleniciler tarafından diğer davalılara kayden yapılan pay temlikleri geçerli kabul edilemez. İnşaat halindeki bir yapıdan, ayni hak kazanmamış olan yükleniciden tapulu taşınmazın payını ya da bağımsız bölümünü satın alan üçüncü kişilerin kazanımları korunamaz. Davalılarca yüklenicilerden payların kayden satın alındığının davacı yanca yasal delillerle kanıtlanması durumunda; tapu iptali ve tescili davasının da kabulü; aksi halde ise, arsa sahibinden satın almış olan davalılar hakkındaki tapu iptali ve tescili davasının reddine karar verilmesi gerekir.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve davalılar adına kayıtlı payların iptali ile davacı mirasçılar adına tesciline karar verilmesi istemiyle açılmış; davalılar A. O. K. ve H. Ö.haklarındaki davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ve diğer davalılar haklarındaki tapu iptali ve tescili davasının reddine karar verilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

 

Davacıların miras bırakanı ve arsa sahibi olan O. Y. ile davalılardan A. O. K. ve H. Ö.arasında; Saray Noterliği’nce, doğrudan düzenlenen 15.06.2005 tarih ve 03862 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Yükleniciler A. O. K. ve H. Ö., arsa sahibi O. Y.’nun kayden maliki olduğu 86 ada ve 74 parsel numaralı tapulu taşınmaza sözleşmede öngörülen koşullarla, inşaat yapımını ve 13.12.2006 tarihinde “anahtar teslimi” şeklinde işin teslimini yüklenmişlerdir. Yüklenicilerin, yüklendikleri edimlerin ifasında “borçlu temerrüdüne” düşmüş oldukları mahkemece kabul edilerek 15.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine ilişkin verilen karar, taraflarca, temyiz edilmediğinden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin, feshi hakkındaki mahkeme kararı kesinleşmiştir.

 

Borçlar Kanunu’nun 162 ve izleyen maddeleri hükümleri gereğince; yükleniciler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklendikleri edimlerini ifa ettikleri oranda elde edebilecekleri şahsi haklarını üçüncü şahıslara temlik edebilir ve edimin tamamen ifası sonunda da şahsi hakları “ayni” hakka dönüşür. Somut olayda, yükleniciler ile arsa sahibi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, geriye etkili sonuç doğurur şekilde fesih olunduğuna göre, yükleniciler tarafından diğer davalılara kayden yapılan pay temlikleri geçerli kabul edilemez. Çünkü; ayni haklar illete bağlı bir işlem sonucu doğar, değişir veya son bulur. Sadece bir tescil işleminin yapılması, mülkiyet hakkının doğumu için geçerli olmayıp; ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığı gereklidir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023 maddesi uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin, bu kazanımı korunur. Ancak, anılan Yasa’nın 1024. maddesi hükmü gereğince de, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Bu hukuksal nedenlerle, inşaat halindeki bir yapıdan, ayni hak kazanmamış olan yükleniciden tapulu taşınmazın payını ya da bağımsız bölümünü satın alan üçüncü kişilerin kazanımları korunamaz.

 

Yüklenicilerin dışındaki davalılar, bağımsız bölümlerinin arsa paylarını, davacıların miras bırakanı O. Y.’ndan kayden satın aldıklarını savunurken; davacılar ise, bu davalılara yapılan temliklerin yüklenicilere “avans” yoluyla sermaye sağlamak amacıyla yüklenicilerin istemleri sonucu, yapıldığını ileri sürmüşlerdir. Mahkemece, bu yöndeki iddia ve savunmalar değerlendirilmemiş ve delillerini sunabilmeleri için taraflara olanak verilmemiştir. Gerçekten de; davalılarca yüklenicilerden payların kayden satın alındığının davacı yanca yasal delillerle kanıtlanması durumunda; tapu iptali ve tescili davasının da kabulü; aksi halde ise, arsa sahibinden satın almış olan davalılar hakkındaki tapu iptali ve tescili davasının reddine karar verilmesi gerekir. Açıklanan bu hususlar gözetilmeden tapu iptali ve tescili davasının reddine karar verilmesi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.

 

O halde mahkemece yapılacak iş; yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek haklarında tapu iptali ve tescili istenen davanın davalılarına yapılan temliklerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicilere verilmesi gereken bağımsız bölümler olduğuna ve yüklenicilerin talepleri sonucu temliklerin yapıldığına ilişkin iddialarını kanıtlayabilmeleri için davacılara; karşı delillerini sunabilmeleri içinde taşınmaz payı edinen davalılara süre verilmesi ve sunulan delillerin değerlendirilmesi ile varılacak sonuca göre tapu iptali ve tescili davasının karara bağlanmasından ibaret olmalıdır.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne, kararın davacılar yarına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 11.06.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/8365

K. 2012/9084

T. 2.7.2012

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ (Tapu İptali ve Tescil – Uzman Bilirkişilerin Katılımı İle Keşif Yapılarak Dava Konusu Taşınmazdaki Eksik ve Ayıplı İşlerin Bedellerinin Saptanması Gerektiği)

• EKSİK VE AYIPLI İŞLER (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil – Dava Konusu Taşınmazdaki Eksik ve Ayıplı İşlerin Bedellerinin Saptanacağı/İnşaat Seviyesinin Yüzde Olarak Katlanılabilir Bir Seviyede Bulunduğunun Belirlenmesi Halinde Bu Bedelin Depo Ettirilmesi İçin Davacıya Süre Verileceği)

• TAPU İPTALİ VE TESCİL (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca – Uzman Bilirkişilerin Katılımı İle Keşif Yapılarak Dava Konusu Taşınmazdaki Eksik ve Ayıplı İşlerin Bedellerinin Saptanması Gerektiği)

• İNŞAAT RUHSATI (Tapu İptali ve Tescil – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca İskan Ruhsatının Alınması da Yüklenicinin Sorumluluğunda Olduğundan Halefi Olan Davacıya İskan Ruhsatı Alması İçin Süre Verilmesi Gerektiği)

 

818/m.81,167

 

ÖZET : Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklendiği edimlerin bir kısmını tam ve eksiksiz olarak yerine getirmediği anlaşılmaktadır. Ancak eksik ve ayıplı iş oranı belirlenmemiştir. Bu nedenle, uzman bilirkişilerin katılımı ile keşif yapılarak dava konusu taşınmazdaki eksik ve ayıplı işlerin bedelleri saptanmalı, inşaat seviyesinin yüzde olarak katlanılabilir bir seviyede bulunduğunun belirlenmesi halinde bu bedelin depo ettirilmesi için davacıya süre verilmelidir. Bunun yanında, davalı taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca iskan ruhsatının alınması da yüklenicinin sorumluluğunda olduğundan halefi olan davacıya iskan ruhsatı alması için süre verilerek tüm eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmelidir.

 

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.07.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 27.12.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Ali T. vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

 

KARAR : Davacı, davalı arsa malikleri ile davalı yüklenici arasında Mersin 5. Noterliğinde 10.08.1994 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenici S.S. N… Konut Yapı Kooperatifine bırakılan 118/3 parsel sayılı taşınmazdaki D Blok K.7/132 numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölümün haricen düzenlenen 15.03.2005 günlü sözleşme ile yüklenici tarafından satışının vaat edildiğini, yükleniciye karşı edimlerini yerine getirdiğini, tapunun devredilmediğini ileri sürerek, 3 parsel sayılı taşınmazdaki 13 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini istemiştir.

 

Davalı yüklenici; davacının kooperatif üyesi olduğunu, tapular dağıtılırken davacının yurtdışında olduğundan tapusunu alamadığını ve 13 no’lu mesken tapusunun arsa maliklerinden Ali T.adına kayıtlı olduğunu, tescile karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.

 

Davalı arsa maliki Ali T.ise yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, iskan ruhsatının alınmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

 

Mahkemece dava kabul edilmiş, hükmü davalı arsa maliki temyiz etmiştir.

 

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

 

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

 

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa kazanmadığı hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

 

Somut olayda, davacı 15.03.2005 günlü harici satış sözleşmesine dayanarak tapu iptali tescil isteminde bulunmuştur. Davacıya kişisel hak sağlayan bu sözleşmenin dayanağı davalı yüklenici ile davalı arsa malikleri arasındaki Mersin 5. Noterliğinde düzenlenen 10.08.1994 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmede yüklenicinin edimleri arasında 3 parsel sayılı taşınmaza bina yapılıp iskan ruhsatı alınarak arsa maliklerine teslimi bulunmaktadır.

 

Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan 30.09.2011 günlü inşaat bilirkişisi raporundan, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklendiği edimlerin bir kısmını tam ve eksiksiz olarak yerine getirmediği anlaşılmaktadır. Ancak eksik ve ayıplı iş oranı belirlenmemiştir. Bu nedenle, uzman bilirkişilerin katılımı ile keşif yapılarak dava konusu taşınmazdaki eksik ve ayıplı işlerin bedelleri saptanmalı, inşaat seviyesinin yüzde olarak katlanılabilir bir seviyede bulunduğunun belirlenmesi halinde bu bedelin depo ettirilmesi için davacıya süre verilmelidir. Bunun yanında, davalı taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 9. maddesi uyarınca iskan ruhsatının alınması da yüklenicinin sorumluluğunda olduğundan halefi olan davacıya iskan ruhsatı alması için süre verilerek tüm eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmelidir.

 

Değinilen yönlerin bir yana bırakılması doğru görülmediğinden, kararın bozulması gerekmiştir.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıran taraflara iadesine, 02.07.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2010/1571

K. 2011/3392

T. 8.6.2011

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN DAVA ( Fesih İsteminin Hangi Ada ve Parsellere Hasren Kabul Edildiği Gösterilmek Suretiyle Bir Karar Verilmesi Gerektiği )

• ŞERHİN KALDIRILMASI İSTEMİ ( Hakkında Olumlu veya Olumsuz Bir Karar Verilmesi ve Birleşen Davadaki Fesih İstemi Hakkında İse İnfazı Kabil Bir Karar Verilmesi Açısından Fesih İsteminin Hangi Ada ve Parsellere Hasren Kabul Edildiği Gösterilmek Suretiyle Bir Karar Verilmesi Gerektiği )

• FESİH İSTEMİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Dava – Fesih İsteminin Hangi Ada ve Parsellere Hasren Kabul Edildiği Gösterilmek Suretiyle Bir Karar Verilmesi Gerektiği )

 

1086/m.388

 

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Mahkemece yapılacak iş; asıl davadaki şerhin kaldırılması istemi hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi, birleşen davadaki fesih istemi hakkında ise infazı kabil bir karar verilmesi açısından fesih isteminin hangi ada ve parsellere hasren kabul edildiği gösterilmek suretiyle bir karar verilmesidir.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş ve davalı vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili ile davalı vekili geldiler. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup asıl davada davalı yüklenici şirket lehine tapu siciline yazılan satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin terkini ve gecikme tazminatının tahsili, birleşen davada ise 31.3.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminatın tahsili istenmiş, mahkemece atiye terk istemleri de dikkate alınarak her iki davadaki tazminat istemlerinin atiye terkine, birleşen davada sözleşmenin feshine karar verilmiş, asıl davada istem konusu yapılan şerhin terkini hakkında olumlu veya olumsuz herhangi bir karar verilmemiş, verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

 

1- )Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre taraf vekillerinin diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

 

2- )H.U.M.K.nın 388/II. ve 389. maddeleri uyarınca mahkemece davaya konu istek sonuçlarından her biri hakkında, verilen hükümle taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların açık ve şüphe uyandırmayacak şekilde gösterilmesinde zorunluluk bulunmaktadır.

 

Ne var ki asıl davada dava dilekçesinde gösterilen ada ve parseller üzerinde kayıtlı bulunan şerhlerin kaldırılması istenmesine rağmen bu istem hakkında olumlu veya olumsuz herhangi bir hüküm tesis edilmediği, yine asıl davada verilen hükümde, 31.3.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin belirli ada ve parsellere hasren feshedildiği anlaşılmakta ise de bu ada ve parsellerin hangileri olduğunun belirtilmeyerek infazda tereddüt doğuracak şekilde karar verildiği anlaşılmaktadır.

 

Mahkemece yapılacak iş; asıl davadaki şerhin kaldırılması istemi hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi, birleşen davadaki fesih istemi hakkında ise infazı kabil bir karar verilmesi açısından fesih isteminin hangi ada ve parsellere hasren kabul edildiği gösterilmek suretiyle bir karar verilmesidir. Değinilen hususlar dikkate alınmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olmuş, bozmayı gerektirmiştir.

 

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kararın temyiz eden taraflar yararına BOZULMASINA, 825,00 TL duruşma vekillik ücretinin taraflardan alınarak duruşmada kendilerini vekille temsil ettiren karşı tarafa verilmesine, fazla alınan temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden taraflara iadesine, 8.6.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2011/2917

K. 2011/6040

T. 19.10.2011

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLAN DAVA (Karşı Davalar Yönünden Hüküm Altına Alınan Alacaklara Daha Önce Temerrüt Oluşmadığından Karşı Dava Tarihinden İtibaren Değişen Oranlarda Reeskont Faizi Yürütülmesi Gerektiği)

• TEMERRÜT (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklan Dava – Karşı Davalar Yönünden Hüküm Altına Alınan Alacaklara Daha Önce Temerrüt Oluşmadığından Karşı Dava Tarihinden İtibaren Değişen Oranlarda Reeskont Faizi Yürütülmesi Gerektiği)

• REESKONT FAİZİ (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklan Dava – Karşı Davalar Yönünden Hüküm Altına Alınan Alacaklara Daha Önce Temerrüt Oluşmadığından Karşı Dava Tarihinden İtibaren Değişen Oranlarda Reeskont Faizi Yürütülmesi Gerektiği)

• YARGILAMA GİDERLERİ (Tescil İstemli Davalar Yönünden Davacı Karşı Davalı Yüklenici Yararına Vekalet Ücreti ve Yargılama Giderine Hükmedilmemesi Gerektiği)

 

818/m.101

 

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Asıl ve birleşen davalara karşı açılan karşı davalarda tahsili istenen alacakların reeskont faizi uygulanmak suretiyle tahsili istenmiştir. Mahkemece yapılacak iş; karşı davalar yönünden hüküm altına alınan alacaklara B.K.nun 101. maddesine uygun şekilde daha önce temerrüt oluşmadığından karşı dava tarihinden itibaren değişen oranlarda reeskont faizi yürütülmesi, tescil istemli davalar yönünden ise davacı karşı davalı yüklenici yararına vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmedilmemesinden ibarettir.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükmün temyizen tetkiki davalı-k, davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup asıl ve birleşen davalarda tescil, karşı davalarında ise kira, cezai şart, değer farkıyla eksik ve kusurlu işler bedelinin tahsili istenmiş, mahkemece, asıl davaların kabulüne, karşı davaların ise kısmen kabulüne dair verilen karar davalı ve karşı davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

 

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı-karşı davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

 

2-) Asıl ve birleşen davalara karşı açılan karşı davalarda tahsili istenen alacakların reeskont faizi uygulanmak suretiyle tahsili istenmiştir. Mahkemece karşı davaların kısmen kabulü cihetine gidildiği halde hüküm altına alınan miktara, talep olduğu halde faiz yürütülmemiştir.

 

Bunun yanında, asıl ve birleşen davalarda davacı yüklenici, davalılar ise arsa sahipleri olup, tescil istemli bu davalar kabul edilmişse de iskan ruhsatı da alınmasına rağmen inşaatta hala eksik ve kusurlu işler bulunduğu saptanmış ve bedellerinin tahsiline karar verilmiş olduğundan ve bu haliyle davalı arsa sahiplerinin davaya başlangıçta karşı çıkmaları haksız olmadığından ve sonuç itibariyle dava açılmasına davalı karşı davacı arsa sahipleri sebep olmadığından asıl ve birleşen davalarda yüklenici yararına vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmedilmemesi gerekirken aksi yönde hüküm tesisi de yerinde görülmemiştir.

 

Şu halde mahkemece yapılacak iş; karşı davalar yönünden hüküm altına alınan alacaklara B.K.nun 101. maddesine uygun şekilde daha önce temerrüt oluşmadığından karşı dava tarihinden itibaren değişen oranlarda reeskont faizi yürütülmesi, tescil istemli davalar yönünden ise davacı karşı davalı yüklenici yararına vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmedilmemesinden ibarettir.

 

Değinilen hususlar nazara alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuş, bozmayı gerektirmiştir.

 

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle davalı karşı davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulüyle hükmün davalı karşı davacılar yararına BOZULMASINA, ödenen temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davalı-k, davacılara iadesine, 19.10.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

23. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/2695

K. 2012/4462

T. 29.6.2012

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİ OLMADIĞININ TESPİTİ TALEBİ ( Sözleşme Tapuda Pay Devri Edimini de İçerdiğinden Resmi Biçimde Yapılması Gerektiği – İnşaatın İkmal Edilmesi veya Bu Sözleşmeye Güvenerek Öncesinde veya Sonrasında Tapuda Pay Devri Yapılması Suretiyle Şekil Eksikliğinin İleri Sürülmesinin İyi Niyet Kurallarına Aykırı Olup Olmadığı Hususunun Değerlendirileceği )

• TAPUDA PAY DEVRİ EDİMİNİ DE İÇEREN ARSA PAYI KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Resmi Biçimde Yapılacağı – Sözleşmenin Geçerli Olmadığının Tespiti Talebinde İmar İşlem Dosyası Getirtilerek İşin Seviyesinin Tespit Ettirileceği )

• PAYDAŞLARIN MUVAFAKATI ALINMADIĞINDAN BAHİSLE SÖZLEŞMENİN GEÇERLİ OLMADIĞININ TESPİTİ TALEBİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuda Pay Devri Edimini de İçerdiğinden Şekle Uygun Olmayan Sözleşmede Şekil Eksikliğinin İleri Sürülmesinin İyi Niyet Kurallarına Aykırı Olup Olmadığı Hususunun Değerlendirileceği )

 

4721/m.634

818/m. 213

1512/m.60

2644/m.26

 

ÖZET: Davacı yüklenici kooperatif, davalı arsa sahibiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, davalıyla birlikte taşınmazın birçok hissedarı bulunduğunu, davalının diğer paydaşların da muvafakatını almayı taahhüt ettiğini, ancak böyle bir girişimde bulunmadığını ileri sürerek sözleşmenin geçerli olmadığının tespitini talep etmiştir. Yanlar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuda pay devri edimini de içerdiğinden resmi biçimde yapılması gerekli olup, bu şekle uygun olmayan sözleşme şeklen geçersiz ise de inşaatın ikmal edilmesi veya bu sözleşmeye güvenerek öncesinde veya sonrasında tapuda pay devri yapılması suretiyle, şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin iyi niyet kurallarına aykırı olup olmadığı hususları değerlendirilmemiştir. Taşınmazlara ait imar işlem dosyası getirtilmeli, konusunda uzman bilirkişiler marifetiyle mahallinde keşif yapılarak işin seviyesi tespit edilmeli, taşınmazların tüm hissedarlarının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayıp imzalamadığı ve tapu devri yapılıp yapılmadığı hususları da araştırılarak karar verilmelidir.

 

DAVA : Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Davacı yüklenici kooperatif, davalı arsa sahibiyle 18.06.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, davalıyla birlikte taşınmazın birçok hissedarı bulunduğunu, davalının diğer paydaşların da muvafakatını almayı taahhüt ettiğini, ancak böyle bir girişimde bulunmadığını ileri sürerek sözleşmenin geçerli olmadığının tespitini talep ve dava etmiştir.

 

Davalı arsa sahibi, davacıdan sözleşme gereği alacağı 2 daireden sadece 1 adedini alabildiğini, kendisinden diğer hissedarların muvafakatını almasının istenmesinin hiçbir dayanağı olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

 

Mahkemece; iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; yanlar arasında imzalanan sözleşmenin geçerli olmadığı, keza tapu devrinin de söz konusu olmadığı gibi, tüm hissedarlarla yüklenici kooperatifin sözleşme imzalaması gerektiği gerekçesiyle sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine karar verilmiştir.

 

Karar, davalı arsa sahibi tarafından temyiz edilmiştir.

 

Mahkemece, dava konusu taşınmazda keşif yapılmadığı gibi inşaatın yasal durumu ve bulunduğu seviye de tespit edilmemiştir.

 

Yanlar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuda pay devri edimini de içerdiğinden MK’nun 634, BK’nun 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri gereğince resmi biçimde yapılması gerekli olup, bu şekle uygun olmayan sözleşme şeklen geçersiz ise de inşaatın ikmal edilmesi veya bu sözleşmeye güvenerek öncesinde veya sonrasında tapuda pay devri yapılması suretiyle, 30.09.1988 T-1987/2E.-1988/2 K. sayılı YİBK. gereğince şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin iyi niyet kurallarına aykrı olup olmadığı hususları değerlendirilmemiştir. Bu durumda mahkemece dava konusu taşınmazlara ait imar işlem dosyası getirtilmeli, konusunda uzman bilirkişiler marifetiyle mahallinde keşif yapılarak işin seviyesi tespit edilmeli, dava konusu taşınmazların tüm hissedarlarının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayıp imzalamadığı ve tapu devri yapılıp yapılmadığı hususları da araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmelidir. Eksik incelemeyle verilen karar doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 29.06.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/2509

K. 2012/4151

T. 4.6.2012

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNİN FESHİ TALEBİ (Taraflar Arasındaki Sözleşmenin Geçersiz Olduğu – Paydaşlardan Birisinin Sözleşmede Yer Almadığı/Bu Arsa Sahibi ile Yükleniciler Arasında Başka Bir Sözleşme de Bulunmadığı)

• PAYDAŞLARDAN BİRİSİNİN SÖZLEŞMEDE YER ALMAMASI (Olağan Kullanımın Gerekli Kıldığı Ölçüyü Aşan Yapım İşlerinde Paydaşların Oybirliğinin Bulunması Gereği – Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Bütün Paydaşların Kabulü Gerektiği/Geçersiz Sözleşme)

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GEÇERSİZ OLDUĞU (Paydaşlardan Birisinin Sözleşme de Yeralmadığının Tespit Edildiği – Ayrıca Dava Konusu Parsellerin Tevhit İşleminin Gerçekleştirilemeyeceğinin Belediye Tarafından Bildirildiği)

• TAPU İPTALİ VE TESCİL (Yüklenici Tarafından Satın Alınan Bağımsız Bölümlerin Tapu İptaline Karar Verileceği – Tapu İptali Hususunda Sözleşme Geçersiz Olduğundan İstemin Kabülüne Karar Verilmesi Gereği/Davanın Reddinin Hatalı Olduğu)

• TAŞINMAZ PARSELLERİNİN TEVHİT EDİLEMEMESİ (Belediye Tarafından Dava Konusu 2424 ve 2425 Sayılı Parsellerin Tevhit Edilmeden Uygulama Yapılamayacağının ve İnşaat Yapılmasının Mümkün Olmadığının Belediye Tarafından Bildirildiği – Tevhit)

 

4721/m. 692

 

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ile yüklenici tarafından bağımsız bölüm satın alanlar için tapu kayıtlarının iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.Arsa üzerinde inşaat yapımı olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapım işlerinden sayıldığı ve paydaşların oybirliğiyle aksini kararlaştırdığı ileri sürülüp kanıtlanmadığından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.Dosyadaki düzenleme şeklinde yapılan sözleşmede 2424 parselde pay sahibi olan şahsın yer almadığı gibi bu arsa sahibi ile yükleniciler arasında imzalanmış başkaca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi de bulunmamaktadır. Dava konusu 2424 ile 2425 parsellerin tevhit edilmeden uygulama yapılamayacağını bildirildiğinden inşaat yapılması mümkün değildir. Davacı ile davalı yükleniciler arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir.Sözleşme geçersiz sayıldığından davalı hakkındaki tapu iptal ve tescil isteminin kabulüne karar verilmesi yerine yanlış değerlendirme sonucu red kararı verilmesi hatalıdır.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili ile davalı vekili geldi. Diğer davalılar gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ile yüklenici tarafından bağımsız bölüm satın alan Zeynep ile Ayhan adlarına oluşturulan tapu kayıtlarının iptali ve davacı adına tescili istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın Zeynep D. yönünden açılmamış sayılmasına, diğer davalılara karşı açılan davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.

 

Davacı arsa sahibi ile davalı yükleniciler Dursun D. ve Eşref Y. arasında Kadıköy 22 Noterliği’nde imzalanan 04.12.2008 gün ve 37136 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile davalı yükleniciler Üsküdar ilçesi Y.Dudullu mahallesi S.Ali Çiftiği mevkii 2424 ve 2425 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde kat karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir. Sözleşmede arsa sahibi olarak sadece davacı yer almaktadır. Dosya kapsamındaki tapu kayıtlarından inşaatın yapılacağı arsalardan 2424 parsel sayılı taşınmazda sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle dava dışı Abdullah B.’in 447/567 oranında pay sahibi olduğu anlaşılmaktadır.

 

Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar başlıklı TMK’nın 692. maddesinde paylı mülkiyetin özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ve paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılmasının oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlı olduğu hükmü getirilmiştir. Arsa üzerinde inşaat yapımı olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapım işlerinden sayıldığı ve paydaşların oybirliğiyle aksini kararlaştırdığı ileri sürülüp kanıtlanmadığından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Dosyadaki düzenleme şeklinde yapılan sözleşmede 2424 parselde pay sahibi olan Abdullah B. yer almadığı gibi bu arsa sahibi ile yükleniciler arasında imzalanmış başkaca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi de bulunmamaktadır. Ümraniye Belediye Başkanlığı da 15.06.2009 tarihli yazı cevabında 2424 ile 2425 parsellerin tevhit edilmeden uygulama yapılamayacağını bildirmiştir.

 

Sözleşme konusu 2424 ve 2425 parseller tevhit edilmeden inşaat yapılması mümkün olmadığı 2424 parselde pay sahibi olan Abdullah B. sözleşmede taraf olarak yer almadığı ve kendisi ile yapılmış ayrı bir sözleşme de bulunmadığından davacı ile davalı yükleniciler arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Sözleşmenin feshi talebinin içerisinde geçersizliğinin tespiti isteminin varlığı da kabul edilmektedir.

 

Bu durumda mahkemece sözleşmenin geçersiz olduğunun tesbiti ile davalı Ayhan Y.’la yapılan devir gerçek satış değil ifa zımmında avans ödemesi niteliğinde olduğu ve sözleşmede geçersiz sayıldığından onun hakkındaki tapu iptal ve tescil isteminin kabulüne karar verilmesi yerine yanlış değerlendirme sonucu red kararı verilmesi doğru olmamış bozulması uygun bulunmuştur.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, 825,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılar Eşref Y., Dursun D. ve Ayhan Y.’dan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 04.06.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2011/2402

K. 2011/5888

T. 13.10.2011

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart Alacağının Tahsili – Sözleşmede Kararlaştırılan Cezai Şartın Fahiş Olup Olmadığı ve Tenkisinin Gerekip Gerekmediği Değerlendirilerek Karar Verilmesi Gerektiği )

• CEZAİ ŞARTIN FAHİŞ OLUP OLMADIĞI ( Belirlenirken Borçluyu İfaya Zorlayan Bir Baskı Aracı Olduğu Göz Ardı Edilmemeli ve Baskının Ortadan Kaldırılmasına Yol Açacak İndirimlerden de Kaçınılması Gerektiği )

• İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Arsa Payı Karşılığı/Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart Alacağının Tahsili – Kararlaştırılan Cezai Şartın Fahiş Olup Olmadığı ve Tenkisinin Gerekip Gerekmediği Değerlendirilerek Karar Verilmesi Gerektiği )

• GECİKME TAZMİNATI ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi – Bilirkişi Kurulu Raporuyla Davacının Yoksun Kaldığı Kira Kaybı O Tarihteki Rayiçlerle Hesaplanıp DM’ye Çevrilmeli Bulunan Kira Kaybıyla Sözleşmede Kararlaştırılan Cezai Şart Miktarı Karşılaştırılması Gerektiği )

 

818/m.161/son

 

ÖZET : Davada arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı ve cezai şart alacağının tahsili istenmiştir. Cezai şartın fahiş olup olmadığı belirlenirken, borçluyu ifaya zorlayan bir baskı aracı olduğu göz ardı edilmemeli, baskının ortadan kaldırılmasına yol açacak indirimlerden de kaçınılmalıdır. Somut olayda cezai şart, eserin belirlenen sürede tamamlanıp teslim edilmemesi sebebiyle kararlaştırılmış olduğundan ve 15 aylık gecikmeden dolayı talep edilmiş bulunduğundan bilirkişi kurulundan alınacak ek raporla davacının yoksun kaldığı 15 aylık kira kaybı o tarihteki rayiçlerle hesaplanıp dm ye çevrilmeli, bulunan kira kaybıyla sözleşmede kararlaştırılan cezai şart miktarı karşılaştırılmalı, yukarda belirtilen ilkeler gözetilerek sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın fahiş olup olmadığı ve tenkisinin gerekip gerekmediği değerlendirilmeli ve sonucuna göre önceki bozma ilamı doğrultusunda karar verilmelidir. Şayet tenkis yapılacak olursa tenkis edilen miktardan dolayı davalı yararına vekalet ücretine de hükmedilmemelidir.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hüküm davacıyla davalı S.S. A… Konut Yapı Kooperatifi vekillerince temyiz edilmiş, davalı S.S. A… Konut Yapı Kooperatifi vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili geldi. Davalılar vekili gelmedi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacı avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Davada arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı ve cezai şart alacağının tahsili istenmiş, mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda davalı kooperatif hakkındaki davanın kısmen kabulüne, davalı tasfiye memurları hakkındaki davanın ise husumetten reddine karar verilmiş, karar davacı vekiliyle davalı kooperatif vekili tarafından temyiz edilmiştir.

 

1- ) Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre davacı vekiliyle davalı kooperatif vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

 

2- ) Dava dilekçesinde, 27.380 Euro ( 53.550 Dem ) gecikme tazminatı ile 76.693 Euro ( 150.000 Dem ) ifaya ekli cezai şart olmak üzere toplam 104.073 Euro ( 203.550 Dem ) alacağın karar tarihindeki kur esas alınarak TL karşılığına karar verilmesi, gecikme tazminatına 1.8.2000 tarihinden, cezai şart alacağına da 1.2.2001 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanması istenmiştir. Mahkemece tesis olunan 14.6.2007 tarihli ilk kararda temerrüdün gecikme tazminatı bakımından 30.3.2003 tarihinde, cezai şart bakımından da 1.2.2001 tarihinde oluştuğu kabul edilerek ve davacının talebi dikkate alınarak yabancı para cinsi alacakların karar tarihindeki TL karşılığının davalıdan tahsiline, gecikme tazminatına 30.3.2003 tarihinden, cezai şart alacağına da 1.2.2001 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasına karar verilmiştir. Davalı vekilinin temyizi üzerine karar Dairemizin 10.11.2008 tarih 2007/189 esas, 2008/6649 karar sayılı ilamıyla, kabulüne karar verilen yabancı para cinsi alacaklara temerrüt tarihlerinden karar tarihine kadar 3095 Sayılı Kanunun 4/a maddesi uyarınca yabancı para faizi, karar tarihi itibariyle hesaplanan asıl alacağın TL karşılığına da karar tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesi gerektiğinden bahisle bozulmuştur. Mahkemece bozmaya uyularak verilen 14.12.2010 tarihli 2. kararda yabancı para cinsi alacakların karar tarihindeki TL karşılıklarının faiziyle tahsiline karar verilmiştir. Bozmaya uyularak verilen yeni karar davacının faizle ilgili isteklerini tam olarak karşılamamaktadır. Bozma ilamına göre yapılacak işlem; hüküm altına alınan yabancı para cinsi alacaklara temerrüt tarihlerinden karar tarihine kadar 3095 Sayılı Kanunun 4/a maddesi uyarınca devlet bankalarının euro cinsinden açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödedikleri en yüksek faizin uygulanması, bu oranlara göre karar tarihine kadar işlemiş temerrüt faizi alacağının hesaplanarak hem asıl alacağın hem de faiz alacağının karar tarihindeki kurdan TL’ye çevrilerek TL cinsinden tahsiline karar verilmesi, asıl alacağın TL karşılığına da karar tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasından ibarettir. Mahkemece temerrüt tarihleriyle karar tarihi arasındaki temerrüt faizi alacağının değinilen şekilde hesaplanıp hüküm altına alınmaması doğru olmamış, kararın bu yönden davacı yararına bozulması gerekmiştir.

 

3- ) Dairemizin 10.11.2008 tarih 2007/189 esas, 2008/6649 karar sayılı ilamında B.K.nun 161/son maddesine göre cezanın tenkisinin gerekip gerekmediğinin tartışılarak tenkis haklı görülürse tenkis sonucu kalan miktara, tenkis gerekmezse kararlaştırılan cezai şartın tamamıyla cezayı aşan zarar miktarına karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, altı aydan sonraki gecikmeler için 150.000 dm karşılığı 76.694,96 Euro cezai şartın karar tarihindeki kur üzerinden hesaplanacak TL karşılığının tahsiline karar verilmiş, hakkaniyet ve iyi niyet kuralları çerçevesinde davalının iyi niyetli bulunmadığı gerekçe gösterilerek cezai şarttan tenkis yapılması yoluna gidilmemiştir. Bu durumda uyuşmazlık, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın fahiş olup olmadığı ve cezai şarttan indirim yapılması gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır. Cezai şartın fahiş olup olmadığının takdiri hakime ait ise de, bir olayda cezai şart miktarının fahiş olup olmadığı belirlenirken tarafların ekonomik durumları, özel olarak borçlunun ödeme gücü, alacaklının asıl borcun ifa edilmesi halinde elde edeceği yararla cezai şartın ödenmesi durumunda sağlayacağı yarar arasındaki makul ve adil ölçü, sözleşmeye aykırı davranılması yüzünden alacaklının uğradığı zararla borçlunun borcunu yerine getirmemek suretiyle sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı ölçüt alınmalı ve sonuçta hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun bir cezai şart miktarına hükmedilmelidir. Hakimin bu kuralları uygularken kullanacağı takdir hakkının Yargıtay denetimine elverişli esaslara dayanması zorunludur. Cezai şartın fahiş olup olmadığı belirlenirken, borçluyu ifaya zorlayan bir baskı aracı olduğu göz ardı edilmemeli, baskının ortadan kaldırılmasına yol açacak indirimlerden de kaçınılmalıdır. Somut olayda cezai şart, eserin belirlenen sürede tamamlanıp teslim edilmemesi sebebiyle kararlaştırılmış olduğundan ve 1.8.2000-30.4.2002 tarihleri arasındaki 15 aylık gecikmeden dolayı talep edilmiş bulunduğundan bilirkişi kurulundan alınacak ek raporla davacının yoksun kaldığı 15 aylık kira kaybı o tarihteki rayiçlerle hesaplanıp dm ye çevrilmeli, bulunan kira kaybıyla sözleşmede kararlaştırılan cezai şart miktarı karşılaştırılmalı, yukarda belirtilen ilkeler gözetilerek sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın fahiş olup olmadığı ve tenkisinin gerekip gerekmediği değerlendirilmeli ve sonucuna göre önceki bozma ilamı doğrultusunda karar verilmelidir. Şayet tenkis yapılacak olursa tenkis edilen miktardan dolayı davalı yararına vekalet ücretine de hükmedilmemelidir. Mahkemece değinilen şekilde objektif verilere dayalı bir inceleme yapılmadan soyut ve denetlenemeyen gerekçelerle yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır. Bu yönden de kararın davalı yüklenici yararına bozulması gerekmiştir.

 

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte yazılı sebeplerle tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, kararın 2. bentte yazılı sebeplerle arsa sahibi davacı A. A., 3. bentte yazılı sebeplerle de yüklenici davalı kooperatif yararına BOZULMASINA, 825,00 TL vekalet ücretinin davalı kooperatiften alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacı arsa sahibine verilmesine, davalı kooperatif Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmadığından yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istenmesi halinde temyiz eden davacıyla davalı S.S. A… Konut Yapı Kooperatifi’ne iadesine, 13.10.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2011/2422

K. 2011/4640

T. 13.7.2011

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Kira Parasının Ödetilmesi İstemi – Bilirkişiden Alınacak Ek Raporla Sözleşme Tarihinden Dava Tarihine Kadar Arsa Sahibinin Oturduğu Evin Kira Bedeli Hesaplattırılarak Karar Verilmesi Gerektiği )

• KİRA BEDELİ HESAPLATTIRILMASI ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi – Kira Parasının Ödetilmesi İstemi/Bilirkişiden Alınacak Ek Raporla Sözleşme Tarihinden Dava Tarihine Kadar Arsa Sahibinin Oturduğu Evin Kira Bedeli Hesaplattırılarak Karar Verilmesi Gerektiği )

• GECİKME TAZMİNATI ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi – Kira Parasının Ödetilmesi İstemi/Bilirkişiden Alınacak Ek Raporla Sözleşme Tarihinden Dava Tarihine Kadar Arsa Sahibinin Oturduğu Evin Kira Bedeli Hesaplattırılarak Karar Verilmesi Gerektiği )

 

1086/m.275

 

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin, sözleşmenin yüklenicinin temerrüdü sebebiyle feshi, gecikme tazminatı, eksik ve kusurlu iş bedeli ile sözleşmede kararlaştırılan davacı arsa sahibinin inşaat süresince oturacağı dairenin kira parasının ödetilmesi istemlerine ilişkindir.

 

Biçimine uygun düzenlenen sözleşme ile ödenmesi kabul edildiği ve dava tarihine kadar davacı arsa sahibine ait bağımsız bölümler teslim edilmediğinden, mahkemece hükme esas raporu veren bilirkişiden alınacak ek raporla sözleşme tarihinden dava tarihine kadar arsa sahibinin oturduğu evin kira bedeli hesaplattırılarak talep de gözönünde tutulmak suretiyle davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesi gerekir.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükümün temyizen tetkiki davacı mirasçıları vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin, sözleşmenin yüklenicinin temerrüdü sebebiyle feshi, gecikme tazminatı, eksik ve kusurlu iş bedeli ile sözleşmede kararlaştırılan davacı arsa sahibinin inşaat süresince oturacağı dairenin kira parasının ödetilmesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılamada sözleşmenin feshi istemi atiye terkedilmiş, mahkemece davanın gecikme tazminatı yönünden kısmen kabulüne, eksik ve kusurlu işler bedeliyle inşaat süresince oturulacak dairenin kira bedeli isteminin reddine dair verilen karar davacı N. A. mirasçıları vekilince temyiz edilmiştir.

 

1-)Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma ilamı gereğince inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle davacı arsa sahibine isabet eden daire ve dükkanlar henüz teslim edilmemiş olup, teslim edildiğinde bunlarla ilgili eksik ve kusurlu işler bedeli yönünden dava açılabileceğine göre davacı mirasçıları vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

 

2-)Arsa sahipleri ile davalı yüklenici M. N. arasında Çorlu 1. Noterliği’nde düzenlenen 19 Mart 1998 gün ve 60198 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin 4. sayfası 1. paragraf, son cümlesinde yüklenicinin arsa sahiplerinden N. A.’a inşaat bitimine kadar her ay oturduğu evin kira bedelini ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Dava dilekçesinde bununla ilgili talepte bulunulduğu gibi arsa sahibi N. A. vekili yargılama süresinde bu kalemle ilgili talebinin 5.625,00 TL olduğunu açıklamıştır. Mahkemece bu istekle ilgili herhangi bir inceleme yapılmaksızın talep reddedilmiştir.

 

Az yukarda tarih ve yevmiye numarası belirtilen biçimine uygun düzenlenen sözleşme ile ödenmesi kabul edildiği ve dava tarihine kadar davacı arsa sahibine ait bağımsız bölümler teslim edilmediğinden, mahkemece hükme esas raporu veren bilirkişiden alınacak ek raporla sözleşme tarihinden dava tarihine kadar arsa sahibi N. A.’ın oturduğu evin kira bedeli hesaplattırılarak talep de gözönünde tutulmak suretiyle davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesi yerine, eksik inceleme sonucu bu istemin de reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

 

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle davacı mirasçılarının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca hükümün N. A. mirasçıları yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davacı mirasçılarına geri verilmesine, 13.7.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/1190

K. 2012/2082

T. 28.3.2012

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Sözleşme ve Projesine Aykırı Olarak Yapılan Otopark Giriş Rampası Yerinin ve Yönünün Değiştirilmek Suretiyle Muarazanın Giderilmesi İstemi/Tazminat da İstendiği – Her İki Davanın Taraflarının İhtilafın Dayanağı Olan Sözleşmenin Aynı Olması/Davanın Birleştirilmesi Gerektiği )

• OTOPARK GİRİŞ RAMPASI YERİNİN VE YÖNÜNÜN DEĞİŞTİRİLMESİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesine Dayalı Muarazanın Giderilmesi İstemi/Tazminat da İstendiği – Her İki Davanın Taraflarının İhtilafın Dayanağı Olan Sözleşmenin Aynı Olması Nedeniyle Birleştirilmesi Gerektiği )

• DAVANIN BİRLEŞTİRİLMESİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi/Otopark Giriş Rampası Yerinin ve Yönünün Değiştirilmek Suretiyle Muarazanın Giderilmesi İstemi/Tazminat da İstendiği – Her İki Davanın Taraflarının İhtilafın Dayanağı Olan Sözleşmenin Aynı Olması Nedeniyle Birleştirilmesi Gerektiği )

• TAZMİNAT DAVASI ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi/Otopark Giriş Rampası Yerinin ve Yönünün Değiştirilmek Suretiyle Muarazanın Giderilmesi İstemi- Her İki Davanın Birleştirilmesi Gerektiği )

 

1086/m.45

6100/m.166

 

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince sözleşme ve avan projesine aykırı olarak yapılan otopark giriş rampası yerinin ve yönünün değiştirilmek suretiyle muarazanın giderilmesi istemine ilişkindir. Her iki davanın taraflarının, ihtilafın dayanağı olan sözleşmenin aynı olması, 3. Asliye Hukuk Mahkemesindeki davada garaj yer ve yönünün değiştirilmesi sebebiyle tazminat da istendiğinden her 2 dava arasında hukuki ve fiili irtibat mevcut olduğu gibi davalardan birisinde verilecek kararın diğerini etkileyeceği ortadadır. Bu durumda dava tarihinde yürürlükte bulunan HUMK’nın 45 ve devamı, 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK’nın 166 ve devamı maddelerine göre aralarında bağlantı bulunması sebebiyle her iki davanın birleştirilerek birlikte değerlendirilmek suretiyle sonuçlandırılması gerekir.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili ile davalı vekili geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince sözleşme ve avan projesine aykırı olarak yapılan otopark giriş rampası yerinin ve yönünün değiştirilmek suretiyle muarazanın giderilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.

 

Aynı davacı tarafından davalı yüklenici aleyhine Gaziantep 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2008/329 esasında kayıtlı ve 2009/261 karar sayılı 658 ada 8 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapımı ile ilgili 25.11.2004 gün, 28529 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin küçük yapılması, çatı katında sözleşme dışı dubleks büro inşaası suretiyle haksız kazanç kaybı ile bu davanın da konusu olan otopark giriş rampasının yer ve yönünün değiştirilmesi nedeniyle uğranılan zararın giderilmesinin istendiği anlaşılmaktadır. Sözkonusu dosyada verilen karar Dairemizin 2009/5442 Esas, 2011/566 Karar sayılı ilamı ile diğer bozma nedenleri yanında eldeki davayla irtibat nedeniyle birleştirilmesi gereğinden bahisle bozulmuştur.

 

Her iki davanın taraflarının, ihtilafın dayanağı olan sözleşmenin aynı olması, 3. Asliye Hukuk Mahkemesindeki davada garaj yer ve yönünün değiştirilmesi sebebiyle tazminat da istendiğinden her 2 dava arasında hukuki ve fiili irtibat mevcut olduğu gibi davalardan birisinde verilecek kararın diğerini etkileyeceği ortadadır.

 

Bu durumda dava tarihinde yürürlükte bulunan HUMK’nın 45 ve devamı, 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK’nın 166 ve devamı maddelerine göre aralarında bağlantı bulunması sebebiyle her iki davanın birleştirilerek birlikte değerlendirilmek suretiyle sonuçlandırılması gerekirken bu husus gözden kaçırılarak yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, bozulması uygun bulunmuştur.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre bu aşamada diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, 825,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalıya verilmesine, 28.03.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2010/2602

K. 2010/4103

T. 14.7.2010

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Aksi Kararlaştırlmamış ise Sözleşmenin Yerine Getirilmesi yada Gecikme Tazminatı İstenebileceği – Seçimlik Haktan Akdin İfasını Seçen Davacının Cezai Şart İsteminin Reddi Gereği )

• CEZAİ ŞART ( Sözleşmeye Aykırılık Halinde Sözleşmenin Yerine Getirilmesi yada Gecikme Tazminatı Seçimlik Hakkı Bulunduğu – Akdin İfasını Seçen Davacının Cezai Şart İsteminin Reddi Gereği )

• TEMERRÜT FAİZİ ( Sözleşmeye Aykırılık Halinde İfa ve Cezai Şart Seçimlik Hakkı – Davalı Usulen Temerrüde Düşürülmediğinden Dava Dilekçesinde Talep Edilen Miktar İçin Dava Tarihinden Islah Edilen Miktar İçin Islah Tarihinden Faiz Yürütülmesi Gereği )

 

818/m. 101, 106, 158/1

 

ÖZET : Sözleşmeye aykırılık halinde taraflardan her biri aksi kararlaştırılmamış ise ya sözleşmenin yerine getirilmesini ya da seçimlik cezanın ödetilmesini isteyebilir.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükümün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca teslimdeki gecikme sebebiyle cezai şart ve gecikme tazminatı alacaklarının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın ıslahla artırılan miktar da dikkate alınarak davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir.

 

1-)Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma ilamı gereğince inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

 

2-)Yanlar arasında imzalanan 18.9.2002 tarihli sözleşmenin 13. maddesinde “İşbu sözleşmeye uymayan taraflar 1.000.000.000 ( Bir milyar ) TL ( eski ) tazminat ödeyeceklerdir” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu düzenleme ve hüküm B.K.nın 158/1. maddesinde yazılı seçimlik ceza niteliğindedir. Sözleşmeye aykırılık halinde taraflardan her biri aksi kararlaştırılmamış ise ya sözleşmenin yerine getirilmesini ya da seçimlik cezanın ödetilmesini isteyebilir.

 

Sözleşmede ifa ile birlikte seçimlik cezanın istenebileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Davacı arsa sahibi davada gecikme tazminatı da istemek suretiyle akdin ifasını beklemek ve gecikmeden doğan zararlarını talep etmek şeklindeki B.K.nın 106/11. maddesinde kendisine tanınan seçimlik hakkını ifayı beklemek biçiminde kullanmıştır. Bu durumda akdin ifası istenildiğinden davacının cezai şart isteminin reddi yerine yanlış değerlendirme sonucu kabulü doğru olmamıştır.

 

Gecikme tazminatı talebiyle ilgili olarak da, davadan önce bu alacak yönünden, davalı yüklenici B.K.nın 101/1. maddesinde belirtildiği gibi usulen temerrüde düşürülmediği ve aynı Yasa’nın 101/11. maddesine göre kesin vade bulunmadığından dava dilekçesinde talep edilen miktar için dava, ıslahla artırılan bölüm için ıslah harcı yatırılarak ıslahın yapıldığı tarihten itibaren temerrüt faizine hükmedilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ile alacağın tamamına inşaatın bitirilmesi gereken tarihten faiz uygulanası da usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.

 

Belirtilen sebeplerle kararın bozulması uygun görülmüştür.

 

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle davalının diğer temyiz itirazlarının reddine. 2. bent uyarınca kabulüyle hükümün davalı yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 14.7.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/157

K. 2012/1808

T. 22.3.2012

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptali ve Tescil – Sözleşme ile Arsa Sahibine Verilmesi Kararlaştırılan İki Bağımsız Bölüm Yerine Karşılıklı Takas Yapılarak Başka Parselde Yapılan Bloktan Bağımsız Bölüm Verildiği/Kooperetifin Bağımsız Bölümlere İlişkin Davasının Reddi Gereği )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Arsa Sahibine Verilmesi Kararlaştırılan İki Bağımsız Bölüm Yerine Karşılıklı Takas Yapılarak Başka Parselde Yapılan Bloktan Bağımsız Bölüm Verildiği – Kooperetifin Bağımsız Bölümlere İlişkin Davasının Reddi Gereği )

• İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Uyarınca Arsa Sahibine Verilmesi Kararlaştırılan İki Bağımsız Bölüm Yerine Karşılıklı Takas Yapılarak Başka Parselde Yapılan Bloktan Bağımsız Bölüm Verildiği – Kooperetifin Bağımsız Bölümlere İlişkin Tapu İptali ve Tescil Davasının Reddedileceği )

 

818/m.355

 

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca verilmesi gereken bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi istemidir. Taraflar arasındaki inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibine verilmesi kararlaştırılan iki bağımsız bölüm yerine karşılıklı takas yapılarak başka parselde yapılan bloktan bağımsız bölüm verilmesinin kabul edilmiştir. Davacı kooperetifin bağımsız bölümlere ilişkin tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmesi gerekirken bu husus gözetilmeden davanın kabulü doğru olmadığı gibi, dava konusu arselde bulunan bağımsız bölüm yerine diğer parseldeki blokla ilgili iptal kararı verilmesi de doğru olmadığından karar bozulmalıdır.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalılar F. T.ve İ. T., birleşen dosya davalıları R. G. ve M. A. vekillerince istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı N. E. vekili ile diğer davalılar vekilleri gelmedi. Davalı asil F. T. geldi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davalı asil dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca verilmesi gereken bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi istemleriyle açılmış, davalılar reddini savunmuş, mahkemenin kısmen kabule dair kararı, davalılar F. T., İ. T., R. G. ve M. A. tarafından temyiz edilmiştir.

 

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları reddedilmelidir.

 

2-Mahkemece birleşen 2001/412 esas sayılı davada, yüklenici kooperatifin 18 parselde bulunan A blok 5 ve 6 nolu bağımsız bölümlerin davalılardan İ. T.’a ve onun da satışıyla diğer davalılar Mustafa ile Remzi’ye intikal eden tapu kayıtlarının iptali ile kooperatif adına tesciline karar verilmiştir. Oysa taraflar arasındaki inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibi Ferhat’a 246 ada 24 parselden verilmesi kararlaştırılan iki bağımsız bölüm yerine karşılıklı takas yapılarak 246 ada 18 parselde yapılan bloktan bağımsız bölüm verilmesinin kabul edildiği uyuşmazlık konusu değildir. Her ne kadar kooperatif hile ile arsa sahibinin İclal adına tescil yaptırdığını iddia etmiş ise de hile iddiasını kanıtlayamadığı gibi esasen hak düşürücü sürenin varlığı da gözetildiğinde artık bu iddiasının dinlenemeyeceği kabul edilmelidir. O halde davacı kooperetifin 246 ada 18 parseldeki A blok 5 ve 6 nolu bağımsız bölümlere ilişkin tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmesi gerekirken bu husus gözetilmeden davanın kabulü doğru olmadığı gibi, dava konusu 23 parselde bulunan G blok 5 nolu bağımsız bölüm yerine 18 parseldeki G blokla ilgili iptal kararı verilmesi de doğru olmadığından karar bozulmalıdır. Kabule göre de asıl davada tapu kaydındaki hacizlerin, davada yer almayan hak sahipleri aleyhine kaldırılmasına karar verilmesi de usul ve yasaya aykırı olmuştur.

 

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalılar F. T. ve İ. T. ile R. G. ve M. A.’nun sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile hükmün davalılar yararına BOZULMASINA, Yargıtay’daki duruşmada vekille temsil olunmadığından davalılar yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılara geri verilmesine, 22.03.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2011/1725

K. 2011/3443

T. 13.6.2011

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Tazminat İstemi – Yapılan Daireler ve Davacı Arsa Sahibine Tahsis Edilen Bağımsız Bölümlerin Kat İrtifakına Esas Arsa Payları da Dikkate Alınarak Konusunda Uzman Bilirkişiden Rapor Alınıp Değerlendirmek Suretiyle Dava Sonuçlandırılması Gerektiği )

• TAZMİNAT İSTEMİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi Gereğince – Yapılan Daireler ve Davacı Arsa Sahibine Tahsis Edilen Bağımsız Bölümlerin Kat İrtifakına Esas Arsa Payları da Dikkate Alınarak Konusunda Uzman Bilirkişiden Rapor Alınıp Değerlendirmek Suretiyle Dava Sonuçlandırılması Gerektiği )

• BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi Gereğince Tazminat İstemi – Yapılan Daireler ve Davacı Arsa Sahibine Tahsis Edilen Bağımsız Bölümlerin Kat İrtifakına Esas Arsa Payları da Dikkate Alınarak Konusunda Uzman Bilirkişiden Rapor Alınıp Değerlendirmek Suretiyle Dava Sonuçlandırılması Gerektiği )

 

818/m.22

 

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince davacı arsa sahibine kararlaştırılandan eksik daire verilmesi sebebiyle tazminat istemine ilişkindir. Yapılacak araştırma sonucu yeni bir yerleşim planı yapılmış olması halinde 150 dairelik inşaatın yapılmasının mümkün olduğunun belirlenmesi halinde dava şimdiki gibi kabul edilmeli, yeni bir yerleşim planı yapılmış olsa dahi 150 dairenin yapılmasının imkansız olması durumunda yapılan daireler ve davacı arsa sahibine tahsis edilen bağımsız bölümlerin kat irtifakına esas arsa payları da dikkate alınarak konusunda uzman bilirkişiden yapılan blok ve daire sayısına göre davacı arsa sahiplerine sözleşmedeki paylaşım oranına göre eksik daire verilip verilmediği konusunda rapor alınıp değerlendirmek suretiyle dava sonuçlandırılmalıdır.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükümün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili gelmedi. Davalı vekili geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davalı avukatı dinlendikten sonra eksiklik sebebiyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince davacı arsa sahibine kararlaştırılandan eksik daire verilmesi sebebiyle tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.

 

Davacı ve dava dışı arsa sahipleriyle davalı yüklenici arasında Kuşadası 1. Noterliği’nde Düzenleme Şeklinde yapılan 21.12.1995 gün 15880 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin özel şartlar bölümü 3.a ) maddesinde davalı yüklenicinin arsa sahiplerine ait arsa üzerinde yapacağı inşaatta 110-120 m2 arası alanlı 150 daire yapabileceği hesabıyla mal sahiplerine toplam 64 daire ve davacıya 13 daire verileceği kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamı ve alınan bilirkişi raporlarına göre 925 ada 21 parselde 9, 1920 ada 1 parselde 4 blok olmak üzere toplam 13 blok halinde 130 daire yapımı için inşaat ruhsatı alındığı ve inşaatların tamamlandığı, 2 blok halindeki inşaatın yapılmadığı anlaşılmaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda gerekli zemin incelemeleri, mühendislik hesapları ve uygun temel seçimleri yapılarak binaların inşa edilmesinin mümkün olduğu ve 2 blokun mevcut duruma göre yapılmamasında davalı yüklenicinin %100 kusurlu olduğu kabul edilmiş ise de, İnşaat Mühendisleri Odası Aydın Şubesi mühendislerince davalı yüklenicinin talebi üzerine düzenlenen 12.8.1999 tarihli raporda 14 ve 15. Blokların yapılmasının mümkün olmadığı bildirilmiştir. Yine davalı yüklenicinin başvurusu üzerine ilgili Belediye Fen İşleri bölümünden verilen 7.9.1999 tarih 1170 Sayılı yazı cevabında da 14 ve 15 numaralı blokların İnşaat Mühendisleri Odası Aydın Şubesi mensuplarınca düzenlenen 12.8.1999 tarihli rapora göre yapılmasının mümkün olmadığı, sözkonusu rapor doğrultusunda yeni bir yerleşim alanıyla Belediye’ye müracaat edilmesi gerektiği bildirilmiştir. Alınan raporlar, Belediye’nin davalı yükleniciye verdiği cevabi yazı karşısında çelişkili hale gelmiş olup, mahkemece hükme esas alınan raporun üstün tutulma nedeni ve gerekçesi açıklanmamıştır.

 

Bu durumda mahkemece öncelikle 12.8.1999 tarihli İnşaat Mühendisleri Odası Aydın Şubesi raporu, hükme esas alınan mahkemece yapılan keşif sonrası düzenlenen 3.7.2008 tarihli bilirkişi raporu ve ekinde kroki ile Belediye’nin 7.9.1999 tarihli 1170 Sayılı yazı cevap suretleri eklenerek ve gerekli incelemede yapılmak suretiyle sözleşmenin yapıldığı 21.12.1995 ve inşaat ruhsatlarının alındığı 15.5.2002 tarihleri itibariyle sözleşmede kararlaştırılan 110-120 m2 alanlı ve 150 adet dairenin yeni bir yerleşim planı yapılmak suretiyle inşa edilmesinin mümkün olup olmadığı ilgili Belediye’den sorularak saptanmalıdır. Yapılacak araştırma sonucu yeni bir yerleşim planı yapılmış olması halinde 150 dairelik inşaatın yapılmasının mümkün olduğunun belirlenmesi halinde dava şimdiki gibi kabul edilmeli, yeni bir yerleşim planı yapılmış olsa dahi 150 dairenin yapılmasının imkansız olması durumunda yapılan daireler ve davacı arsa sahibine tahsis edilen bağımsız bölümlerin kat irtifakına esas arsa payları da dikkate alınarak konusunda uzman bilirkişiden yapılan blok ve daire sayısına göre davacı arsa sahiplerine sözleşmedeki paylaşım oranına göre eksik daire verilip verilmediği konusunda rapor alınıp değerlendirmek suretiyle dava sonuçlandırılmalıdır.

 

Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve yanlış değerlendirmeyle davanın kabulü doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulüyle hükümün davalı yararına BOZULMASINA, 750,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalıya verilmesine, ödenen temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davalıya iadesine, 13.6.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2011/6559

K. 2012/3377

T. 14.5.2012

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNİN GERİYE ETKİLİ FESHİ ( Sözleşmenin Taraflarının ve Onların Haleflerinin Sözleşme Gereği Verdiklerini Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Taraftan Talep Edebilecekleri )

• SÖZLEŞMENİN GERİYE ETKİLİ FESHİ ( Arsa Sahiplerinin Yükleniciye veya Onun Talimatıyla Bağımsız Bölüm ya da Hisse Sattığı Sözleşme Dışı Üçüncü Kişilere Devrettikleri Tapu Paylarının İptalini İsteyebilecekleri )

• GERİYE ETKİLİ FESİH ( Arsa Sahipleri İle Yüklenici Arasındaki Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Kararının Geriye Etkili Fesih Niteliğinde Olduğu – Davacılar İle Davalılar ve Dahili Davalıların Dava Konusu Payları Gerçekte Kimden Satın Aldıkları Konusunda Beyanları Alınacağı )

 

818/m.61, 358

 

ÖZET : Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde sözleşmenin tarafları ve onların halefleri sözleşme gereği verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer taraftan talep edebilirler. Buna göre fesih halinde Arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi kararı geriye etkili fesih niteliğinde olduğundan mahkemece davacılar ile davalılar ve dahili davalıların dava konusu payları gerçekte kimden satın aldıkları konusunda beyanları alınıp, bu hususta taraflara delilleri ibraz ettirilip toplandıktan ve sunulacak delillerin geçerliliği ile bağlayıcılığı denetlenip değerlendirildikten sonra, arsa sahiplerinin hissesini devralanlarla ilgili davanın tapuda pay devri arsa sahiplerince yapılmış olsa dahi kabulüne karar verilmesi gerekir.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili ile davalı Y. vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmiş olması sebebiyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece Y. hakkındaki davanın kabulüne diğer davalılar ve dahili davalılar aleyhine açılan davanın reddine dair verilen karar davacılar ile davalı Y.P. vekilince temyiz edilmiştir.

 

Davacı arsa sahiplerine ait Gaziosmanpaşa, Küçükköy 4/1 pafta ( … ) ada ( … ) parsel sayılı taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı konusunda dava dışı Ş. ile Gaziosmanpaşa 3. Noterliği’nde 02.11.1994 gün, ( … ) yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış, söz konusu sözleşme dava dışı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle Gaziosmanpaşa Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 1997/977 esas, 2000/941 karar sayılı ilamıyla feshedilerek verilen karar kesinleşmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde sözleşmenin tarafları ve onların halefleri sözleşme gereği verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer taraftan talep edebilirler. Buna göre fesih halinde arsa sahipleri yükleniciye veya onun talimatıyla bağımsız bölüm ya da hisse sattığı sözleşme dışı üçüncü kişilere devrettikleri tapu paylarının iptalini isteyebilirler. Davacıların talebi de bu doğrultuda bulunmasına ve davalı ile dahili davalıların dava dışı yükleniciden pay satın aldıkları ve yüklenicinin talebiyle bu şahıslara kendilerinin tapuda pay devrettiklerini ileri aldıkları ve yüklenicinin talebiyle bu şahıslara kendilerinin tapuda pay devrettiklerini ileri sürmelerine rağmen mahkemece bu husus üzerinde durulmamış ve gerekli inceleme yapılmamıştır. Yükleniciden pay satın alınması ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde yapılan devirler avans niteliğinde olduğundan devralan kişilerin ya da onların devrettiği diğer şahısların iyiniyet savunmalarının dinlenmesi mümkün değildir.

 

Bu durumda, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi kararı geriye etkili fesih niteliğinde olduğundan mahkemece davacılar ile davalılar ve dahili davalıların dava konusu payları gerçekte kimden satın aldıkları konusunda beyanları alınıp, bu hususta taraflara delilleri ibraz ettirilip toplandıktan ve sunulacak delillerin geçerliliği ile bağlayıcılığı denetlenip değerlendirildikten sonra, arsa sahiplerinin hissesini devralanlarla ilgili davanın tapuda pay devri arsa sahiplerince yapılmış olsa dahi kabulüne karar verilmesi gerekirken bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacılar ile davalı Y.P. yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden davacılar ile davalı Y. geri verilmesine, 14.05.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2010/7473

K. 2011/2398

T. 20.4.2011

 

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Kat İrtifakının İptali/Tapu İptali ve Tescil Talebi – Dava Konusu Taşınmaz Mülkiyetinin Paylı Olması Nedeniyle Paydaşların Davayı Birlikte Açacağı/Taraf Teşkilinin Sağlanması Gerektiği )

• PAYLI MÜLKİYET SAHİPLERİNİN YAPMIŞ OLDUĞU ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Bu Sözleşmenin Feshi İçin Açılan Davanın Paylı Mülkiyetin Olağanüstü Yönetim İşlerinden Olması Nedeniyle Tüm Paydaşların Eldeki Davada Bulunması Gerektiği )

• TARAF TEŞKİLİNİN SAĞLANMASI ( Dava Konusu Taşınmaz Mülkiyetinin Paylı Olması Nedeniyle Paydaşların Davayı Birlikte Açacağı/Taraf Teşkilinin Sağlanması Gerektiği – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin Feshi Davası )

• ŞİRKETİN TÜZEL KİŞİLİĞİNİ KORUDUĞU ( KHK ile Münfesih Duruma Düşen Şirketin Mücerret Fesih Halinin Tasfiye İşlemi Tamamlanmadığından Tüzel Kişiliğininden Sona Ereceği Anlamına Gelmediği – Yüklenici Şirketin Tüzel Kişilinin Bulunduğu )

 

4721/m. 692

 

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi, kat irtifakının iptali ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Paylı mülkiyet nedeniyle olağanüstü yönetim işlerinden olan fesih davasının tüm paydaşlar ve sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerince birlikte açılması gerekirken hem paydaş ve hem de sözleşmenin taraflarından olan şahsın, davacı tarafta yeralmaması hatalıdır. Mahkemece öncelikle bu şahsın davaya muvafakatini sağlamak, bunun mümkün olmaması halinde eldeki davayla birleştirilmek üzere bu şahıs hakkında dava açmak için süre verilip bu şekilde taraf teşkili sağlanması gerekir.Ayrıca davalı şirketin KHK ile münfesih duruma düşmesi ile mücerret fesih durumunda olması tasfiye işlemleri tamamlanmadığından tüzel kişiliğinin de sona ermesi anlamına gelmeyeceği gözetilmelidir.

 

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi, kat irtifakının iptali ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın Ö… İnşaat San. Tic. A.Ş. yönünden dava ehliyeti yokluğu nedeniyle, diğer davalı hakkındaki davanın esastan reddine dair verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

 

20.04.1994 gün 7382 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi davalı yüklenici Ö… İnşaat San. Tic. A.Ş. ile arsa sahipleri Hatice K., Eyüp K. ve Ali K. arasında imzalanmıştır. Davada kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi de talep edilmiş olup TMK’nın 692. maddesi hükmü uyarınca paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlı tutulmuştur. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün olmadığı ve fesih istemi paylı maldaki olağanüstü yönetim işlerinden olduğundan fesih davasının tüm paydaşlar ve sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerince birlikte açılması gerekir. Davayı paydaş ve sözleşmenin taraflarından Ali K.ve Eyüp K. mirasçıları açmış olup, Hatice K. davacılar arasında bulunmadığı gibi davanın devamı sırasında muvafakati de alınmamıştır.

 

Öte yandan İstanbul Ticaret Odası’nın 16.11.2009 tarihli yazısında davalı Ö… İnşaat San. Tic A.Ş. ‘nin 24.06.1995 gün 559 sayılı KHK ile 03.06.1998 tarih 4366 sayılı Yasa gereği 01.01.1999 tarihinde münfesih olduğu bildirilmiş ise de; kanun hükmünde kararname ya da yasa gereği mücerret fesih şirketin tüzel kişiliğinin sona ermesini gerektirmediği ve tasfiye sonuna kadar şirketin tüzel kişiliği devam edeceği ve yazı cevabına göre tasfiye işlemlerinin yapıldığı da belirtilmediğinden adı geçen davalı şirketin tüzel kişiliğinin devam ettiğinin kabulü zorunludur ( Yargıtay 11. H. D.’nin 22.01.2007 gün 2005/13816 E., 2007/557 K. sayılı ilamı ).

 

Bu durumda mahkemece öncelikle sözleşmede taraf olup dava açanlar arasında yer almayan arsa sahiplerinden Hatice K.’ın davaya muvafakatini sağlamak, bunun mümkün olmaması halinde eldeki davayla birleştirilmek üzere bu şahıs hakkında dava açmak için süre verilip bu şekilde taraf teşkili tamamlandıktan sonra bildireceği deliller toplanarak davalı Ö… İnşaat San. Tic. A.Ş. hakkında da işin esası incelenmek, sözleşmenin 4. maddesinde öngörülüp, davacıların 21.03.2001 tarih 13821 sayılı ihtarına göre yapıldığı anlaşılan mesken seçim protokolü de taraflara ibraz ettirilip, tüm deliller toplandıktan sonra sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanlış değerlendirmeyle yazılı şekilde hükme varılması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

 

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz eden davacılar ayarına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 20.04.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.