Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hakkında Yargıtay Kararları
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2007/15-244
K. 2007/229
T. 2.5.2007
TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmemesi Nedeniyle Taşınmazın Mülkiyetini Kazanmaması ve 3. Kişinin Durumu Bilmesi Gerektiğinin Belirlenmesi Karşısında İyiniyet Savunmasına Değer Verilemeyeceğinden Kabulü Gereği )
YÜKLENİCİNİN EDİMİ YERİNE GETİRMEMESİ ( Taşınmazın Mülkiyetini Kazanmaması ve 3. Kişinin Durumu Bilmesi Gerektiğinin Belirlenmesi Karşısında İyiniyet Savunmasına Değer Verilemeyeceğinden Tapu İptali Tescil Talebinin Kabulü Gereği – Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi )
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmemesi Nedeniyle Taşınmazın Mülkiyetini Kazanmaması ve 3. Kişinin Durumu Bilmesi Gerektiğinin Belirlenmesi Karşısında İyiniyet Savunmasına Değer Verilemeyeceği )
TAŞINMAZ DEVRİ ( Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmemesi Nedeniyle Taşınmazın Mülkiyetini Kazanmamasına Rağmen Devretmesi – 3. Kişinin Durumu Bilmesi Gerektiğinin Belirlenmesi Karşısında İyiniyet Savunmasına Değer Verilemeyeceği )
İYİNİYET ( Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmemesi Nedeniyle Taşınmazın Mülkiyetini Kazanmamasına Rağmen Devretmesi – 3. Kişinin Durumu Bilmesi Gerektiğinin Belirlenmesi Karşısında İyiniyet Savunmasına Değer Verilemeyeceği )
818/m.355
4721/m.2
ÖZET : Dava tapu iptali, tescil ve tazminat istemi ile açılmıştır. Aralarında arsa karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan tarafların tapuda satış şeklinde yaptıkları pay geçirimi, sözleşme gereği edimin yerine getirilmesi olarak kabul edilmektedir. Böyle olunca davalı yüklenicinin de kendi edimi olan parsellere bina yapılması işini yerine getirmesi sözleşmenin gereğidir. Oysa davalı yüklenicinin sözkonusu parsellere inşaat yapmadığı, parseller üzerinde sadece narenciye ağaçlarının olduğu dosyadaki ek bilirkişi kurulu raporundan anlaşılmaktadır. O halde davalı yüklenici sözkonusu parsellere herhangi bir inşaat yapmadığından 670 parselin mülkiyetine hak kazanmamıştır.
Davalı yüklenici mülkiyetine hak kazanmadığı 670 parseli tapuda üçüncü kişi davalıya devretmiştir. 670 parselin tapuda gösterilen satış bedeli ile gerçek değeri arasındaki fahiş fark dikkate alındığında, davalı üçüncü kişinin gerçek durumu bilmediği, davacı ile davalı yüklenici arasındaki hukuki ilişkiden haberdar olmadığı, iyiniyetli olduğu kabul edilemez. O halde gerek yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle taşınmazın mülkiyetini kazanmaması ve gerekse 3. kişinin durumu bilmesi gerektiğinin belirlenmesi karşısında iyiniyet savunmasına değer verilmesinin mümkün olmaması dikkate alınarak, davacının tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kemer/Antalya Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 11.11.2004 gün ve 2003/230-2004/619 sayılı kararın incelenmesi Davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 17.03.2006 gün ve 2005/7973-2006/1526 sayılı ilamı ile;
( … Dava tapu iptali, tescil ve tazminat istemi ile açılmış, mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı arsa sahibi İsmail Hakkı Gül ile davalı yüklenici Mustafa Gül arasında 25.03.1997 tarihli “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” yapılmış, bu sözleşmede yüklenici tarafından Kemer İlçesi Yenimahalle 125 ada 8 ve 9 parsellere inşaat yapılması karşılığında, dava konusu 670 parsel sayılı taşınmazın davalı yüklenici Mustafa Gül’e devredilmesi kararlaştırılmış, 31.07.1997 tarihinde de 670 parselin tapu kaydı davacı tarafından davalı yüklenici Mustafa Gül’e devredilmiştir. Arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan 25.03.1997 tarihli sözleşmeden dört ay sonra, 670 parsel sayılı taşınmazın tapuda yüklenici Mustafa Gül’e devri sözleşme gereği arsa sahibinin edimini yerine getirmesidir. Dairemizin yerleşik uygulamasında da, aralarında arsa karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan tarafların tapuda satış şeklinde yaptıkları pay geçirimi sözleşme gereği edimin yerine getirilmesi olarak kabul edilmektedir. Böyle olunca davalı yüklenici Mustafa’nın da kendi edimi olan 8 ve 9 parsellere bina yapılması işini yerine getirmesi sözleşmenin gereğidir. Oysa davalı yüklenicinin 8 ve 9 parsellere inşaat yapmadığı, parseller üzerinde sadece narenciye ağaçlarının olduğu dosyadaki 15.07.2004 tarihli ek bilirkişi kurulu raporundan anlaşılmaktadır. 0 halde davalı yüklenici Mustafa Gül 8 ve 9 parsellere herhangi bir inşaat yapmadığından 670 parselin mülkiyetine hak kazanmamıştır. Zira yüklenicinin kendisine devredilen 670 parsele hak kazanabilmesi için sözleşmedeki edimini yerine getirmesi gerekir. Edimi ise 8 ve 9 parsellere sözleşme uyarınca bina yapılması ve davacıya teslimidir. Davalı yüklenici mülkiyetine hak kazanmadığı 670 parseli 13.05.2003 tarihinde 20.000 YTL bedel göstermek suretiyle tapuda üçüncü kişi davalı Ahmet Öncelik’e devretmiştir. Davalı Ahmet Öncelik, 07.07.2004 havale tarihli dilekçesinde, 670 parseli 1.000.000 Amerikan Dolarına satın aldığını savunmuşsa da, 1.000.000 Doları davalı Mustafa’ya ödediğine ilişkin yazılı bir belge ibraz edememiştir. Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen 08.06.2004 tarihli bilirkişi raporunda, 670 parsel sayılı taşınmazın gerçek değerinin satışın yapıldığı 13.05.2003 tarihi itibariyle 1.392.300 YTL olduğu belirlenmiştir.
Şu halde tapuda gösterilen satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasında aşırı fark olduğu açıktır. Herne kadar davalı üçüncü kişi Ahmet vekili, müvekkilinin 670 parsel sayılı taşınmaz üzerine Kemer İcra Müdürlüğü’nün 2000/919 sayılı icra dosyası ile konulmuş olan haczi 01.08.2003 tarihinde 209.956,53 YTL ödemek suretiyle, yine aynı taşınmaz üzerindeki Antalya 1.İcra Müdürlüğü’nün 2003/2410 sayılı icra dosyası ile konulan haczi de 21.07.2003 tarihinde 125.000 YTL ödeme yaparak kaldırdığını, taşınmaz üzerindeki hacizlere ilişkin bu dosya borçlarının, satış bedelinden mahsup edilmek üzere müvekkili tarafından ödendiğini savunmuşsa da, hacizlerin kaldırılması için davalı Ahmet tarafından ödenen bedeller ile tapuda gösterilen satış bedelinin toplamı 354.956,53 YTL olup, bu bedel ile taşınmazın gerçek satış bedeli arasında dahi dört kata varan fahiş fark olduğu görülmektedir. Kaldı ki, her iki icra dosyası üzerinden 670 parsel sayılı taşınmaz üzerine konulmuş olan hacizlerin davalı Ahmet tarafından kaldırıldığı tarih, temyiz incelemesine konu bu davanın açıldığı 12.06.2003 tarihinden sonradır. 670 parsel üzerine, Yapı Kredi Bankası lehine 06.01.1998 tarihinde 13 yevmiye numarası ile 1.derecede konulan 100.000 YTL ve 11.05.1999 tarih ve 582 yevmiye numarası ile 2.derecede konulan 100.000 YTL değerindeki ipoteklerin bedellerinin ise, 670 parselin davalı Ahmet’e satışından önce ödendiği, bedelleri ödenen ipoteklerin, 25.02.2004 tarih ve 305 yevmiye no ile tapudan terkin edildiği dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır. İpotek bedelleri davalı üçüncü kişi Ahmet tarafından ödenmemiş, sadece ipoteklerin tapuda terkini işlemi davalı Ahmet tarafından gerçekleştirilmiştir.
Öte yandan, taraflar Kemer İlçesinde oturmakta olup davalı yüklenici Mustafa Gül’ün, ilçede daha önce belediye başkanlığı yaptığı, davacı İsmail Hakkı Gül’ün işadamı olup davalı Mustafa’nın babası olduğu, davalı Ahmet’in ise Kemer Halk Plajını işlettiği, tarafların birbirlerini iyi tanıdıkları dosya kapsamı ve tanık beyanlarından anlaşılmaktadır. Bu durumda hayatın olağan akışı, taraflar arasındaki ilişkiler, yaşadıkları yer, sosyal konumları, 670 parselin tapuda gösterilen satış bedeli ile gerçek değeri arasındaki fahiş fark dikkate alındığında, davalı üçüncü kişi Ahmet’in gerçek durumu bilmediği, davacı ile davalı yüklenici arasındaki hukuki ilişkiden haberdar olmadığı, iyiniyetli olduğu kabul edilemez. O halde gerek Mustafa Gül’ün edimini yerine getirmemesi nedeniyle taşınmazın mülkiyetini kazanmaması ve gerekse Ahmet Öncelik’in durumu bilmesi gerektiğinin belirlenmesi karşısında iyiniyet savunmasına değer verilmesinin mümkün olmaması dikkate alınarak, davacının tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekirken, reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir… ),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 02.05.2007 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/2212
K. 2011/3319
T. 6.6.2011
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNİN FESHİ (12 Yıl Geçmiş Olduğu Halde İnşaatı Tamamlayamayan Yüklenicinin Temerrüt Halinde Bulunduğu/Fesih Koşulları Oluştuğu – Davacının Davadan Önce Akdin İfasını Bekleyerek Bir Kısım Tasarruflarda Bulunmasının Fesihden Vazgeçmesi Niteliğinde Olmadığı)
TEMERRÜT (12 Yıllık Bir Süre Geçmesine Rağmen Yüklenicinin İnşaatı Tamamlayamadığı/Yüklenicinin Temerrüde Düştüğü – Davacının Davadan Önce Akdin İfasını Bekleyerek Bir Kısım Tasarruflarda Bulunmasının Fesihden Vazgeçmesi Niteliğinde Olmadığı/Fesih Koşulları Oluştuğu)
SÖZLEŞMESİNİN FESHİ (Yüklenicinin Temerrüde Düşmüş Olması Nedeniyle Sözleşmenin Feshi Koşulları Oluştuğu – Davacının Aktin İfasını Bekleyerek Bir Kısım Tasarruflarda Bulunmasının Aktin Feshinden Vazgeçmesi Niteliğinde Olmadığı/Davacının İyiniyetli Olduğu)
818/m. 355,358,360
ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshi ile tapu kayıtlarının eski hale getirilmesi istemlerine ilişkindir. Taraflar arasındaki sözleşmede inşaat ruhsatı alındığı tarihten itibaren 4 yıl içinde inşaatın tamamlanacağı kararlaştırılmıştır. Ancak, 12 yıllık süre geçmesine rağmen inşaatın tamamlanmadığı mahkemece yapılan keşif sonrası düzenlenen inşaat mühendisi ve hukukçu bilirkişisi tarafından tespit edilmiştir. Bu halde BK hükümleri gereğince yüklenici temerrüdü gerçekleştiğinden sözleşmenin feshi koşulları oluşmuştur. Davacının davadan önce akdin ifasını bekleyerek bir kısım tasarruflarda bulunması, fesihden vazgeçmesi niteliğinde olmadığından fesih davasını açmakta kötüniyetli olduğunun kabulü de mümkün değildir.Bu durumda yüklenici temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshine karar verilmesi gerekir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükümün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili ile davalı vekili geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshi ile tapu kayıtlarının eski hale getirilmesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Taraflar arasında Mersin 5. Noterliğinde imzalanan 15.01.1996 gün 2149 yevmiye nolu düzenleme suretiyle kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 2. sayfa 1. maddesinde sözleşme tarihinden itibaren her türlü ifraz, tevhit, tefrik, takas, yola terk, yoldan ihdas ve yapılı binaya verilecek arsanın terkleri verildikten sonra müstakil parseller yapılarak 6 ay sonra inşaata fiilen başlanılacağı ve ruhsat alınacağı, 3. maddesinde de inşaat süresinin ruhsat alındıktan sonra 4 yıl olacağı kararlaştırılmıştır. Yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı) 07.06.1996 tarihinde alınmış olup, sözleşmenin 3. maddesinde öngörülen 4 yıllık süre 07.06.2000 günü dolmasına ve davanın açıldığı 09.08.2008 tarihine kadar yaklaşık 12 yıllık süre geçmesine rağmen inşaatın tamamlanmadığı ve mahkemece yapılan keşif sonrası düzenlenen inşaat mühendisi ve hukukçu bilirkişi raporuna göre seviyenin %1,5 oranında olduğu ve bu suretle yüklenicinin temerrüdünün gerçekleştiği anlaşılmaktadır. Bu halde BK’nın 106/1 ve 107/111 maddesi gereğince yüklenici temerrüdü gerçekleştiğinden sözleşmenin feshi koşulları oluşmuştur. Davacının davadan önce akdin ifasını bekleyerek bir kısım tasarruflarda bulunması, fesihden vazgeçmesi niteliğinde olmadığından fesih davasını açmakta kötüniyetli olduğunun kabulü de mümkün değildir.
Bu durumda koşulları oluştuğundan yüklenici temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme sonucu bu istemin de reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile hükümün davacı yararına BOZULMASINA, 825,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacıya verilmesine, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 06.06.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/5579
K. 2008/136
T. 16.1.2008
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Kural Olarak Paydaşların Birlikte Hareket Etmesi Gerektiği – Ancak Bazı Hallerde İcazet Vermemenin Hakkın Kötüye Kullanılması Anlamına Geleceği/Davacılara Bu Paydaş Hakkında Dava Açmak İçin Süre Verilmesi Gerektiği )
PAYDAŞLARIN BİRLİKTE HAREKET ETMESİ KURALI ( Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi – Bazı Hallerde İcazet Vermemenin Hakkın Kötüye Kullanılması Anlamına Geleceği )
HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI ( Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi – Kural Olarak Paydaşların Birlikte Hareket Etmesi Gerekliliği/Bazı Hallerde İcazet Vermemenin Hakkın Kötüye Kullanılması Anlamına Geleceği )
818/m.355
ÖZET : Davada arsa payı devri karşılığı inşaat yapımı konusunda imzalanan asıl ve ek inşaat yapım sözleşmelerinin feshi ve belediyeye ödenen cezanın davalıdan tahsiline karar verilmesi talep etmiştir. Her ne kadar tüm hissedarların birlikte hareket etmeleri gerekmekte ise de, arsada dava dışı paydaş tarafından icazet verilmemesi hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olabilir. Akdin feshine icazet vermeyen paydaş hakkında ayrı bir dava açıp bu dava ile birleştirilmesi bakımından davacılara mehil verilmelidir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili avukat Metin Çelikel ile davalı vekili avukat Saliha Kübra Kabaali geldi. Dahili davalı vekili gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davada arsa payı devri karşılığı inşaat yapımı konusunda imzalanan 15.07.2004 günlü asıl ve 02.10.2004 tarihli ek inşaat yapım sözleşmelerinin feshi ve belediyeye ödenen cezanın davalıdan tahsiline karar verilmesi talep ve dava edilmiş, mahkemece sözleşmeyi arsa sahipleriyle beraber imzalayan Hayri Balta’nın feshe icazet vermediği gerekçesiyle TMK.nun 692. maddesi uyarınca davanın reddine karar verilmiş, karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
Gerçekten de dava konusu olayda inşaat yapımı kararlaştırılan arsada dava dışı Hayri Balta’nın da hissesi mevcut olup akdin feshi için tüm hissedarların birlikte hareket etmeleri gerekmekte ise de, bazı hallerde birlikte işlem yapılmasına icazet verilmemesi hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olabileceğinden mahkemece akdin feshine icazet vermeyen davalı Hayri Balta’nın hakkında ayrı bir dava açıp bu dava ile birleştirilmesi bakımından davacılara mehil verilmeli, dava açılmadığı takdirde, fesih davası şimdiki gibi reddedilmeli, aksi takdirde akdin feshi ile ilgili istem incelenerek sonuca bağlanmalıdır.
Öte yandan davada belediyeye ödenen cezanın da istirdadı istenmiş ve davalı bununla ilgili talebi kısmen kabul etmiş olduğu ve bu davanın dava dışı Hayri Balta’nın icazeti ile bir ilgisi bulunmadığı halde reddedilmesi de doğru olmamıştır.
Karar belirtilen sebeplerle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın temyiz eden davacılar yararına BOZULMASINA, 550,00 YTL vekalet ücretinin davalıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacılara verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 16.01.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/6625
K. 2004/3541
T. 24.6.2004
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( İnşaatın İskanı Alınıp Elektrik Kofraya Sokulup Su da Binaya Bağlandıktan Sonra Bitmiş Olarak Teslim Edileceğinin Kararlaştırılması – Delil Sözleşmesi Niteliğinde )
DELİL SÖZLEŞMESİ ( İnşaatın İskanı Alınıp Elektrik Kofraya Sokulup Su da Binaya Bağlandıktan Sonra Bitmiş Olarak Teslim Edileceğinin Kararlaştırılması – Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi )
SÖZLEŞMEYE UYGUN TESLİM ( Zamanaşımı Başlangıcı – Yapının İskan Ruhsatı Alınmamışsa Hukuken Geçerli Bir Teslim Olmadığından Zamanaşımını Başlatma Olanağı Bulunmadığı )
ZAMANAŞIMININ BAŞLANGICI ( Yapının İskan Ruhsatı Alınmamışsa Hukuken Geçerli Bir Teslim Olmadığından Zamanaşımını Başlatma Olanağı Bulunmadığı – Sözleşmeye Uygun Teslim )
SÖZLEŞMEYE AYKIRI TESLİM ( İnşaatın İskanı Alınıp Elektrik Kofraya Sokulup Su da Binaya Bağlandıktan Sonra Bitmiş Olarak Teslim Edileceğinin Kararlaştırılması – Delil Sözleşmesi Niteliğinde )
İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Sözleşmede İnşaatın İskanı Alınıp Elektrik Kofraya Sokulup Su da Binaya Bağlandıktan Sonra Bitmiş Olarak Teslim Edileceğine Göre Sözleşmenin Bu Hükmü Delil Sözleşmesi Niteliğinde Olduğu )
818/m. 128
1086/m. 287
ÖZET : Yanlar arasındaki sözleşmenin 4. maddesinde inşaatın iskanı alınıp, elektrik kofraya sokulup, su da binaya bağlandıktan sonra bitmiş olarak teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin bu hükmü, HUMK’nun 287. maddesince delil sözleşmesi niteliğinde olduğundan bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine tesliminde bu şartlara uyulup uyulmadığına bakmak gerekir. Şayet, sözü edilen şartlar yerine getirilerek teslim yapılmışsa, kuşkusuz, zamanaşımı B.K.’nun 128. maddesi hükmüne göre sözleşmeye uygun teslimin yapıldığı tarihten başlar, sözleşme şartlarına uygun teslim yoksa, daha açığı yapının iskan ruhsatı alınmamışsa hukuken geçerli bir teslim olmadığından zamanaşımını başlatma olanağı yoktur.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Yanlar arasındaki sözleşmenin 4. maddesinde inşaatın iskanı alınıp, elektrik kofraya sokulup, su da binaya bağlandıktan sonra bitmiş olarak teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin bu hükmü, HUMK’nun 287. maddesince delil sözleşmesi niteliğinde olduğundan bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine tesliminde bu şartlara uyulup uyulmadığına bakmak gerekir. Şayet, sözü edilen şartlar yerine getirilerek teslim yapılmışsa, kuşkusuz, zamanaşımı B.K.’nun 128. maddesi hükmüne göre sözleşmeye uygun teslimin yapıldığı tarihten başlar, sözleşme şartlarına uygun teslim yoksa, daha açığı yapının iskan ruhsatı alınmamışsa hukuken geçerli bir teslim olmadığından zamanaşımını başlatma olanağı yoktur.
O yüzden mahkemece; gerekirse yapıya ait ilgili belediyedeki işlem dosyası da getirtilerek davacı arsa sahibine sözleşmeye uygun teslim yapılıp yapılmadığı belirlenmeli, 4. madde doğrultusunda teslim varsa bunun tarihi saptanarak zamanaşımı o tarihten başlatılmalı, teslim yoksa bilirkişilerce düzenlenen 19.7.2000 tarihli rapordan yararlanılarak istem değerlendirilmelidir.
Eksik inceleme ve araştırmaya dayanılarak verilen karar bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 24.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/1401
K. 2003/4596
T. 7.10.2003
KİRA MAHRUMİYETİ (Sözleşmede Belirtilen Sürenin Beş Yıl Geçmesine Rağmen Yüklenicinin İnşaatı Tamamlayamaması )
ESER SÖZLEŞMESİ ( İnşaatın Sözleşmede Belirtilen Sürede Tamamlanamaması – Kira Mahrumiyeti )
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Aradan Geçen Yedi Yıla Rağmen İnşaatın Tamamlanmaması – Arsa Sahibinin Geriye Etkili Olarak Sözleşmeyi Feshedebileceği )
ATİYE BIRAKMA ( Kira Mahrumiyeti Tazminat İstemi – Davanın Takipsiz Bırakılması Anlamında Olduğu )
NOKSAN İŞ ( İnşaatın Sözleşmede Öngörülen Sürede Tamamlanmaması – Davacının Fesih Hakkının Olduğu )
818/m. 355, 358, 360
ÖZET : Yapılan işin oranına ve özellikle arsa sahibine ait olacak blokta işin %36 seviyesinde kaldığı anlaşılmakla akdin geriye etkili olacak şekilde feshine karar verilmesi gerekir. Mahkemece inşaatın tümünün tamamlanma oranının %46’da kaldığı, inşaatın dava dışı 3. kişiler tarafından %67.3 seviyesine ulaştırıldığı kabul edilmesine rağmen ileriye yönelik feshe karar verilmesi yerinde değildir.
Davacı vekili oturumda kira kaybına ilişkin tazminat talebini atiye bıraktığını bildirmiştir. Atiye bırakma deyimi davanın takipsiz bırakılması anlamındadır. Aynı celsede hazır bulunan davalı vekili bu işleme karşı çıkmadığına göre mahkemece tazminat talebi ile ilgili davanın işlemden kaldırılması gerekir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Yanlar arasındaki 12.7.1990 tarihli sözleşme uyuşmazlık konusu değildir. Davacı arsa sahibi, davalının dava konusu inşaatı 1992 yılında bitirip teslim etmesi gerekirken aradan geçen 7 yıla rağmen inşaatı tamamlayamadığını, davalının sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle sözleşmenin feshine karar verilmesini, ayrıca 5.000.000.000 TL. kira mahrumiyeti tazminatının ödetilmesini istemiştir. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre inşaat, plan ve projesine uygun olarak 3 katlı iki blok halinde yapılacak, ortaokul tarafındaki üç katlı blok arsa sahibine verilecektir. 7.7.1998 tarihli tesbit bilirkişi raporuna göre arsa sahibine kalacak bloğun yapılma oranı %36, tüm inşaatın yapılma oranı da %46’dır. Mahallinde yapılan keşifte arsa sahibine kalacak blok %36, müteahhite ait bloğun ise %83 seviyesinde olduğu, tüm inşaatın %67.3’ünün bittiği belirlenmiştir. Şu halde, yapılan işin oranına ve özellikle arsa sahibine ait olacak blokta işin %36 seviyesinde kaldığı anlaşılmakla akdin geriye etkili olacak şekilde feshine karar verilmesi gerekir. Mahkemece inşaatın tümünün tamamlanma oranının %46’da kaldığı, inşaatın dava dışı 3. kişiler tarafından %67.3 seviyesine ulaştırıldığı kabul edilmesine rağmen ileriye yönelik feshe karar verilmesi doğru olmamıştır.
Davacı vekili 6.6.2002 tarihli oturumda kira kaybına ilişkin tazminat talebini atiye bıraktığını bildirmiştir. Atiye bırakma deyimi davanın takipsiz bırakılması anlamındadır. Aynı celsede hazır bulunan davalı vekili bu işleme karşı çıkmadığına göre mahkemece tazminat talebi ile ilgili davanın işlemden kaldırılması gerekirken bu yolda işlem yapılmamış olması usule aykırı olduğu gibi, kabule göre de mahkemece olayda 25.1.1984 gün ve 3/1 sayılı İBK. Uyarınca akdin ileriye etkili feshine karar verildiği ve bu durumda akdi fesheden arsa sahibinin her türlü zarar ve ziyanının yüklenici tarafından karşılanması gerektiği halde yazılı şekilde talebin esastan reddedilmesi de doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 7.10.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/14050
K. 2007/5339
T. 5.4.2007
ARSA KARŞILIĞI ORTAKLIK PAYI SÖZLEŞMESİ ( Arsanın Bir Bölümünün İmar Durumu Nedeniyle Yola Terk Edilmesi/Belediyeden Satın Alınan Arsa İle Tevhit Edilerek Yeni Parsel Oluşturulması – Arsa Sahibinin Paylarını Belirleme )
İSTİSNA AKTİNİN AYNEN YERİNE GETİRİLEMEMESİ ( Arsa Karşılığı Ortaklık Payı Sözleşmesi/Arsanın Bir Bölümünün İmar Durumu Nedeniyle Yola Terk Edilmesi Belediyeden Satın Alınan Arsa İle Tevhit Edilerek Yeni Parsel Oluşturulması – Arsa Sahibinin Paylarını Belirleme )
ARSA SAHİBİNİN PAYLARINI BELİRLEME ( Arsa Karşılığı Ortaklık Payı Sözleşmesi – Arsanın Bir Bölümünün İmar Durumu Nedeniyle Yola Terk Edilmesi Belediyeden Satın Alınan Arsa İle Tevhit Edilerek Yeni Parsel Oluşturulması )
818/m.355
ÖZET : Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi başlıklı yazılı anlaşmayla davacının davalı kooperatife sattığı ( 3.805 ) m2 yüzölçüme sahip ( 64 ) parsel sayılı arsa üzerinde ( 125 ) m2 büyüklüğünde ( 42 ) daire ( konut ) yapılması, ( 7 ) kat ve ( 3 ) bloktan oluşan inşaatın daha fazla kat olarak gerçekleşmesi ve bağımsız bölüm sayısının ( 44 ) veya daha fazla olması halinde davacıya bir ortaklık payı daha verilmesi kararlaştırılmıştır.
Davacıdan satın alınan arsanın ( 283,75 ) m2’si imar durumu nedeniyle yola terk edilmiş, kalan arsanın projeye uygun inşaata olanak vermemesi üzerine belediyeden satın alınan ( 542,75 ) m2’lik arsa ile tevhit edilerek oluşturulan yeni parsel üzerinde ( 134,30 ) m2 büyüklüğünde ( 42 ) adet konut yapılmış, A Blok’un bodrum katında kat farkından dolayı üç adet işyeri amaçlı kat irtifakı oluşturulmuştur.
Sözleşmeyle öngörülenden büyük inşa edilen konutların tamamı için hesaplanacak alan farkının her bir ortağa düşen iki daire toplamına ulaşıp ulaşmadığı, yani ( 125X2=250 m2 ) alan büyüklüğüne tekabül edip etmediği, bunun yanında davacının yaklaşık ( 10 ) m2 daha büyük konutlar edinmesinden sağladığı yararlanmanın davaya etkisinin ne olduğu, bozmada değinilen doğrultuda A Blok’ta kot farkı nedeniyle başlangıçta düşünülenden farklı olarak bodrum katta işyeri olarak değerlendirilmek üzere üç adet bağımsız bölümün ortaya çıkması ile oluşan kazanımda belediyeden satın alınarak tevhit edilen arsanın eylemli olarak ne oranda etken olduğu somut olarak belirlendikten sonra alınan arsaların toplam inşaat alanındaki konumlarına nazaran A Blok’un bodrum katında sadece davacı arsası için alınan inşaat projesinden farklı olarak kot farkına bağlı olarak ( 3 ) adet işyeri biçiminde değerlendirme olanağı doğuran yeni durumdaki rollerinin arz üzerindeki işler ve rolünün saptanarak bozmada değinilen hususun aydınlatılması yoluna gidilmeden salt düz orantı yolu ile bulunan arsaların dağılımı esas alınmak suretiyle bozmada belirtilen somut katkı ve etkisinin ne olduğu irdelenmeksizin varılan yanılgılı bilirkişi görüşüne dayalı kurulan hükmün bozulması gerekmiştir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada Tekirdağ Asliye 2.Hukuk Mahkemesi’nce verilen 20.05.2005 tarih ve 2004/426 – 2005/254 sayılı kararın Yargıtay’ca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 03.04.2007 gününde davacı avukatı İ.Güneş Gürseler gelip, davalı avukatı tebligata rağmen gelmediğinden, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraf avukatı dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Yaşar Arslan tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, taraflar arasındaki 16.06.1992 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle davalı kooperatifin ( 44 ) veya daha fazla bağımsız bölüm inşa etmesi halinde müvekkiline ek ortaklık hakkı tanınmasının kararlaştırıldığını, ancak davalının bağımsız bölüm alanlarını geniş yaparak müvekkili ek ortaklık kazanma olanağından yoksun bıraktığını ileri sürerek, ek ortaklık hakkına tekabül eden 12/514 payın müvekkili adına tefrik ve tahsisini veya ( 3 ) adet dükkanın müvekkiline aidiyetinin tespitini ve 2/514 pay bedelinin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacıdan satın alınan ( 3805 ) m2 arsanın ( 283,75 ) m2’sinin yola terk edilmesi nedeniyle ( 125 ) m2’lik konut yapımının olanaksız hale geldiğini, daha sonra belediyeden satın alınan ( 542,75 ) m2 parselin birleştirilerek yeni bir inşaat alanı elde edildiğini, daire alanının büyümesinden davacının da yararlandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne ilişkin verilen karar, davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizce bozulmuş olup, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda toplanan kanıtlara ve bilirkişi incelemesine dayanılarak, kooperatifin elde ettiği kazanımın %86’sının davacı arsasından, %14’ünün belediyeden alınan arsadan kaynaklandığı ve bundan dolayı davacının 20/514 arsa payı ortaklığa hak kazandığı gerekçesiyle davacının kısmen kabulü ile davacıya fark üyeliği tanınmasına, davalı kooperatif adına kayıtlı A Blok 1.bodrum kattaki 4/514 arsa paylı 15 nolu, 5/514 arsa paylı 16 nolu ve 2/514 arsa paylı bağımsız bölümlerin davacıya aidiyetine karar verilmiştir.
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.
Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi başlıklı yazılı anlaşmayla davacının davalı kooperatife sattığı ( 3.805 ) m2 yüzölçüme sahip ( 64 ) parsel sayılı arsa üzerinde ( 125 ) m2 büyüklüğünde ( 42 )daire ( konut ) yapılması, ( 7 ) kat ve ( 3 ) bloktan oluşan inşaatın daha fazla kat olarak gerçekleşmesi ve bağımsız bölüm sayısının ( 44 ) veya daha fazla olması halinde davacıya bir ortaklık payı daha verilmesi kararlaştırılmıştır.
Davacıdan satın alınan arsanın ( 283,75 ) m2’si imar durumu nedeniyle yola terk edilmiş, kalan arsanın projeye uygun inşaata olanak vermemesi üzerine belediyeden satın alınan ( 542,75 ) m2’lik arsa ile tevhit edilerek oluşturulan yeni parsel üzerinde ( 134,30 ) m2 büyüklüğünde ( 42 ) adet konut yapılmış, A Blok’un bodrum katında kat farkından dolayı üç adet işyeri amaçlı kat irtifakı oluşturulmuştur.
Uyuşmazlık, halen eylemli olarak bölünmediği keşifte belirlenen ve ( 130 ) m2 alanlı boş daire görünümündeki kooperatif yararına bir kazanım oluşturan bu yerin ortaya çıkması nedeniyle davacının hak iddia edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Bozmaya uyularak yaptırılan bilirkişi incelemesi ve bilirkişiler kurulundan alınan ve hükme dayanak yapılan rapor bozmada değinilen hususları karşılayıcı yeterlilikte bulunmamıştır.
Bilirkişi raporuna yönelik olarak davacı vekilinin 01.03.2005 tarihli dilekçesinde belirtilen itirazlar üzerinde durularak oluşturulacak yeni uzman bilirkişiler kuruluna da inceleme yaptırılarak, sözleşmeyle öngörülenden büyük inşa edilen konutların tamamı için hesaplanacak alan farkının her bir ortağa düşen iki daire toplamına ulaşıp ulaşmadığı, yani ( 125X2=250 m2 ) alan büyüklüğüne tekabül edip etmediği, bunun yanında davacının yaklaşık ( 10 ) m2 daha büyük konutlar edinmesinden sağladığı yararlanmanın davaya etkisinin ne olduğu, bozmada değinilen doğrultuda A Blok’ta kot farkı nedeniyle başlangıçta düşünülenden farklı olarak bodrum katta işyeri olarak değerlendirilmek üzere üç adet bağımsız bölümün ortaya çıkması ile oluşan kazanımda belediyeden satın alınarak tevhit edilen arsanın eylemli olarak ne oranda etken olduğu somut olarak belirlendikten sonra alınan arsaların toplam inşaat alanındaki konumlarına nazaran A Blok’un bodrum katında sadece davacı arsası için alınan inşaat projesinden farklı olarak kot farkına bağlı olarak ( 3 ) adet işyerin biçiminde değerlendirme olanağı doğuran yeni durumdaki rollerinin arz üzerindeki işler ve rolünün saptanarak bozmada değinilen hususun aydınlatılması yoluna gidilmeden salt düz orantı yolu ile bulunan arsaların dağılımı esas alınmak suretiyle bozmada belirtilen somut katkı ve etkisinin ne olduğu irdelenmeksizin varılan yanılgılı bilirkişi görüşüne dayalı kurulan hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davalı yararına BOZULMASINA, davalı vekili duruşmaya gelmediğinden duruşma vekillik ücretinin takdirine yer olmadığına, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 05.04.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
