Yargıtay Kararı – Ayıp İhbarı
T.C
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/25184
K. 2013/16764
T. 19.6.2013
DEĞER KAYBININ ÖDETİLMESİ İSTEMİ (Sosyal Tesislerin Yapılmamış Olmasının Eksik İfa Teşkil Ettiği – İş Sahibinin Eksik İşler Yönünden İhbarda Bulunmasına ya da İhtirazı Kayıt Koymasına Gerek Olmadığı Cihetle Sözleşmeden Kaynaklanan Edimin İfasındaki Eksiklik Nedeniyle Davacının On Yıllık Zamanaşımı Süresi İçerisinde Satıcının Sorumluluğuna Gidebileceği)
AYIPLI İFA (Açık Ayıplar İçin Teslimden İtibaren Otuz Günlük Süre İçinde Ayıp İhbarının Yapılıp Yapılmadığının Araştırılması Gizli Ayıpların İse Ortaya Çıkması Sonrası Derhal Yapılıp Yapılmadığı Bu Ayıpların Bildirimi Yönünde Satıcılar Tarafından Alıcının Oyalanıp Oyalanmadığının Araştırılması Gerektiği – Değer Kaybının Ödetilmesi İstemi)
EKSİK İFA (Yapılması Gerektiği Halde Yapılmayan İşleri İfade Ettiği/İş Sahibinin Eksik İşler Yönünden İhbarda Bulunmasına ya da İhtirazı Kayıt Koymasına Gerek Olmadığı Cihetle Sözleşmeden Kaynaklanan Edimin İfasındaki Eksiklik Nedeniyle Davacının On Yıllık Zamanaşımı Süresi İçerisinde Satıcının Sorumluluğuna Gidebileceği – Değer Kaybının Ödetilmesi İstemi)
AYIP İHBARI (Değer Kaybının Ödetilmesi İstemi – Açık Ayıplar İçin Teslimden İtibaren Otuz Günlük Süre İçinde Ayıp İhbarının Yapılıp Yapılmadığının Araştırılması Gizli Ayıpların İse Ortaya Çıkması Sonrası Derhal Yapılıp Yapılmadığı Bu Ayıpların Bildirimi Yönünde Satıcılar Tarafından Alıcının Oyalanıp Oyalanmadığının Araştırılması Gerektiği)
HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI (Alıcının Muayene ve İhbar Yükümlülüğünü Yerine Getirmemesi Halinde Satılanı Ayıplı Olarak Kabul Etmiş Sayılacağı/Satıcı Tarafından Ayıpların Giderileceği Hususunda Alıcıya Oyalama Yapılırsa Hakkın Kötüye Kullanılmasını Kanun Himaye Etmeyeceğinden Satıcının Bu Yasal Korumadan Yararlanamayacağı – Değer Kaybının Ödetilmesi İstemi)
HUSUMET (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Satıcı Olarak Yer Alan Arsa Malikinin Ayıplı Maldan ve Tüketicinin Bu Maddelerde Yer Alan Seçimlik Haklarından Dolayı Müteselsilen Sorumlu Olduğu – Satıcı Durumunda Bulunan Davalı Şirkete Husumet Yöneltilebileceği)
818/m.125,198
4721/m.2
4077/m.3,4/2,30
ÖZET: Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile; davacının satın aldığı konutta oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. Söz konusu sosyal tesislerin yapılmamış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki, bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece, bu sosyal tesislerin yapılmamış olması “açık ayıp” olarak nitelendirilmiş ise de, dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen, “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusudur. Tüketici, açık ayıpları, 4077 sayılı Yasa’mu 4/2 madde ve fıkrası uyarınca, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün, gizli ayıpları ise, bu konuda Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun ‘da bir hüküm bulunmadığından, genel hüküm niteliğinde olan, Borçlar Kanunu’nun 198. maddesi uyarınca, teslim aldığı malı, örf ve adete göre imkan hasıl olur olmaz muayene etmek ve satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde satılanı ayıplı olarak kabul etmiş sayılır. Ancak satıcı tarafından bu ayıpların giderileceği hususunda alıcıya oyalama yapılırsa TMK’nun 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılmasını kanun himaye etmeyeceğinden satıcı, bu yasal korumadan yararlanamaz. Mahkemece açık ayıplar için teslimden itibaren 30 günlük süre içinde ayıp ihbarının yapılıp yapılmadığının araştırılması gizli ayıpların ise ortaya çıkması sonrası derhal yapılıp yapılmadığı, bu ayıpların bildirimi yönünde satıcılar tarafından alıcının oyalanıp oyalanmadığının TMK.’nın 2. maddesi gereğince gözetilmesi gerekir. Eksik işin, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı işin ise, eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade ettiği, işin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek olmadığı cihetle sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklik nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebilecektir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, satıcı olarak yer alan arsa maliki, 4077 sayılı Yasa’nın 3. ve 4. maddelerine göre, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddelerde yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. Hal böyle olunca, satıcı durumunda bulunan davalı şirkete, husumet yöneltilebilir.
DAVA: Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davalı E… A.Ş. yönünden davanın reddine, diğer davalılar hakkındaki davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı ve davalılardan E… A.Ş ile ihbar olunan avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine temyiz dilekçesinin süresi içinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR: Davacı, davalıların yaptığı “I…” adlı projeden E… Sitesi Cl-3 Blok D: 29 numaralı bağımsız bölümü Mayıs 2008 tarihinde satın aldığını, konutun 04.01.2009 tarihinde teslim edildiğini, gerek teslim, sırasında gerekse teslimden sonra kendi konutu ve ortak; yerler ile ilgili ayıpların davalılara gerek kendisi gerekse de diğer kat malikleri tarafından bildirildiğini, ayrıca proje kapsamında müşterilere vaat edilen taahhütlerin yerine getirilmediğini, eksik ve ayıplı işler bulunduğunu ileri sürerek ağır kusur ve hile ile gizlenen ve taşınmazda değer kaybına sebep olan ayıp ve eksiklikler nedeniyle fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 500,00 TL maddi tazminat ile manevi tazminat olarak 1.000.00. TL’ nin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece, davalının E… A.Ş. hakkındaki davanın husumetten reddine, diğer davalılar yönünden açık ayıplarla ilgili talebin reddine, gizli ayıplara yönelik talebin kısmen kabulü ile toplam 9.250.00. TL’nin tahsiline, manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı E… A.Ş. dışındaki diğer davalılar ile ihbar olunan tarafından temyiz edilmiştir.
1- İhbar olunan O… A.Ş.’nin, mahkeme kararını temyiz etme hakkı bulunmadığından temyiz dilekçesinin reddine karar verilmesi gerekmiştir.
2- Davacının manevi tazminat talebi yönünden; Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının manevi tazminat talebi ile ilgili temyiz itirazlarının reddi gerekir.
3- Mahkemece, davalı E… A.Ş.’nin arsa maliki olduğu ve davalı ile yapılan sözleşmenin tarafı olmadığı gerekçesi ile, bu davalı yönünden davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiş ise de; Davacı ile davalılar arasında imzalanan 01.05.2008 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, davalı E… A.Ş. satıcı olarak yer almıştır. Satıcı -imalatçı – üretici kavramı ve sorumluluğu 4077 sayılı Yasa’nın 3. ve 4. maddelerinde düzenlenmiştir. TKHK’nın 4/3 maddesine göre; satıcı, imalatçı-üretici, bayi, acente, ithalatçı ve 10. maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. Hal böyle olunca, satıcı durumunda bulunan davalı E… A.Ş.’ne, husumet yöneltilebilir. Mahkemece, bu davalı yönünden de uyuşmazlığın esasının çözümlenmesi gerekirken, yanlış gerekçeyle davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
4- Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile; davacının satın aldığı konutta oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. Davalılar, ayıp ve eksik bulunmadığını, ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir. Mahkemece, konut teslim tutanağında davacının belirlediği noksanlıkların davalılarca giderildiği, bunun yanında talep edilen bazı hususların açık ayıp niteliğinde olması nedeniyle süresinde yapılmış bir ayıp ihbarı bulunmadığından reddine, gizli ayıplar yönünden bilirkişi heyeti tarafından nasafete göre belirlenen toplam 9.250.00. TL değer düşüklüğü bedelinin tahsiline karar verilmiştir. Davacının, 01.05.2008 tarihinde davalılardan satın aldığı bağımsız bölümü 11.01.2009 tarihli teslim tutanağı ile teslim aldığı, 06.04.2010 tarihinde eldeki davanın açıldığı hususlarında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
4077 sayılı Kanunun 4.maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da, ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nın 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır. Borçlar Kanununun 198. maddesine göre, alıcı, teslim aldığı malı örf ve âdete göre, imkân hâsıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda adi bir muayene ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. BK.’nın 198. maddesinde, öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz. Ancak satıcı tarafından bu ayıpların giderileceği hususunda alıcıya oyalama yapılırsa Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılmasını kanun himaye etmeyeceği için bu yasal korumadan satıcı yararlanamaz.
Hemen belirtmek gerekir ki, eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan ‘işleri, ayıplı iş ise, eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir. 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklik nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya bakılacak olursa; “I…”adlı proje kapsamında yapılacak konut ve işyeri satışına ilişkin internet ilanlarında, reklam ve tanıtım broşürlerinde, 560.000 m2 ruhsatlı alanda 1.000.000 m2 den fazla inşaat alanına sahip olan toplam 13 adanın, 10 adasında 5280 modern konut ve 3 adasında 800 adet işyerinin bulunduğu alışveriş ve eğlence merkezinin yapılacağının, büyük marketler, sinemalar, restoran ve kafelerin yanısıra her türlü ihtiyaca yönelik dükkan ve işyerlerinin burada yaşayanların yanı başında olacağının, sportiv aktivitelerin yapılacağı klüp binası, iki adet ilk öğretim okulu, bir adet ortaöğretim okulu, cami, hastane, sağlık ocağı gibi günlük hayatın olmazsa olmazlarının da bu projede yer aldığının ve 21. yüzyıla yakışır Avrupai bir yerleşim alanı olacak “I…” projesinin 2009 yılı sonunda herşeyiyle tamamlanacağının belirtildiği, ne var ki taahhüt edilen bu hususlardan çoğunun yerine getirilmediği dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Söz konusu sosyal tesislerin yapılmamış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki, bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece, bu sosyal tesislerin yapılmamış olması “açık ayıp” olarak nitelendirilmiş ise de, dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen, “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusudur.
Ayrıca, mahkeme hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporunda; davacı alıcı tarafından açıkça konut durum tespit – teslim formunda belirtilen ayıpların, açık yada gizli ayıp olup olmadığı, bu ayıpların giderilmiş olup olmadığı, dava dilekçesinde belirtilen ayıpların niteliğinin ne olduğu, “açık ayıp” ve “gizli ayıp” yönünden yasal süresi içinde ayıp ihbarından bulunulup “bulunulmadığı hususlarına yeterince yer verilmediği ve değer düşüklüğü hesabında denetime esas olmayacak şekilde, nesafet indirimi uygulandığı anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, mahkemece yapılacak iş, konusunda uzman kişilerden oluşturulacak yeni bilirkişi heyeti aracılığı ile, talep edilen hususlarla ilgili “açık ayıp”, “gizli ayıp” ve “eksik ifa” ayrımı yapılması, eksik ifa nedeniyle ihbar şartı aranmaksızın davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcıların sorumluluğuna gidebileceğinin kabul edilmesi, açık ayıplar için teslimden itibaren 30 günlük süre içinde ayıp ihbarının yapılıp yapılmadığının araştırılması gizli ayıpların ise ortaya çıkması sonrası derhal yapılıp yapılmadığı, bu ayıpların bildirimi yönünde satıcılar tarafından alıcının oyalanıp oyalanmadığının TMK.’nın 2. maddesi gereğince gözetilmesi, sonucunda ayıp ve eksik ifanın tespiti halinde nisbi metot yöntemi uygulanarak davacının satın aldığı konutun değeri ile eksik ve ayıplı halindeki değerinin belirlenmesi, yapılacak oran sonrası davacının isteyebileceği bedel indirimi miktarının taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli raporla tespit edilmesi ve bu değer farkının ödetilmesine karar verilmesidir. Mahkemece, değinilen bu hususlar göz ardı edilerek, eksik ve yetersiz bilirkişi raporuna dayalı yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
5- Bozma nedenlerine göre, davacı ile temyiz eden davalıların diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenle ihbar olunan Ö… A.Ş.’nin, temyiz dilekçesininREDDİNE, 2. bent gereğince davacının manevi tazminat istemine yönelik temyiz itirazının reddine 3. bentte açıklanan nedenle davacı yararına, 4. bentte açıklanan nedenlerle davacı ve temyiz eden davalılar yararına hükmün BOZULMASINA, 5. bent gereğince davacı ve temyiz eden davalıların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan 21.15 TL. temyiz harcının istek halinde ihbar olunana ve yine peşin alınan 549.45 TL temyiz harcın davalılardan F… A.Ş., Ö… A.Ş. ile E… A.Ş.’ne iadesine, HUMK’nın 440/1 maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.06.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.
