Arsaların Kamulaştırılması Hakkında Yargıtay Kararları
T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/2842
K. 2005/5438
T. 24.5.2005
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESBİTİ VE İDARE ADINA TESCİL TALEBİ ( Kamulaştırma Bedelinin Tesbitinde Esas Alınacak Tarih – Arsanın ve Bağımsız Bölümlerin Kamulaştırma Bedellerinin Tesbiti Usulü – Kamulaştırmadan Arta Kalan Kısımda Meydana Gelen Değer Eksilmesinin Tesbiti Usulü )
ARSANIN VE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESBİTİ USULÜ ( Arsaya Emsal Satışlara Göre Bağımsız Bölümlere ise Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Birim Fiyat Listelerine Göre Değer Biçilmesi Gereği )
BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESBİTİ USULÜ ( Bayındırlık ve İskan Bakanlığının Birim Fiyat Listelerine Göre Değer Biçileceği )
DEĞER KAYBI ORANININ TESBİTİ USULÜ ( Kamulaştırmadan Arta Kalan Kesimde Meydana Gelen – Mülkiyet Davacılarda Kalmasına Rağmen % 100’lük Değer Kaybı Miktarı Üzerinden Hesaplama Yapılamayacağı )
2942/m.11,12,15
634/m.46
3194/m.18
ÖZET: 1- 2942 Sayılı Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasa ile değişik 15. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, dava konusu taşınmazın değerinin tespitinde idarece belgelerin mahkemeye verildiği gün esas alınmalıdır.
2- Tamamlanmış ve iskan edilmiş yapılarda da uygulanması gereken 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 46. maddesinin son fıkrası ( Anagayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ) hükmünü koymuştur. Böyle olunca, ana yapının arsasına 4650 Sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Yasanın 11. maddesinin 1. fıkrasının g bendi gözönünde tutularak kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre; yapılara da aynı maddenin h bendi gereğince Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayınlanmış, dava tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını gösteren listelerine göre ( yıpranma payı da düşülerek ) değer verilip, ayrıca bedelin tesbitinde etkili olacak diğer ölçüler de dikkate alınarak kamulaştırma karşılığının belirlenmesi gerekir.
3- Dava konusu taşınmazın kamulaştırmadan artan 89 m2 lik kısmının işe yaramayacağı savı ile kamulaştırılması için Kamulaştırma Yasasının 12. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca davalı mal sahiplerinin davacı idareye herhangi bir başvurusu olmadığı halde, hükme esas birinci bilirkişi kurulunca bu parçaya kamulaştırılmış gibi mülkiyet değerine eşit % 100 değer kaybı verilmesi ve burası davalıların ( ve diğer paydaşların ) mülkiyetinde kaldığına göre bu mülkiyetin bir değer taşıdığının dikkate alınmamış olması hatalıdır.
DAVA: Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması bir kısım davalı vekili ile davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz edenlerden davacı ve davalılar adına gelen olmadı. Dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
KARAR : Mahkemece üç kez bilirkişi incelemesi yaptırılmışsa da alınan raporlar hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
1- 2942 Sayılı Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasa ile değişik 15. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, dava konusu taşınmazın değerinin tespitinde idarece belgelerin mahkemeye verildiği gün esas alınmalıdır. Bilirkişi kurulları raporlarında değer belirlenirken anılan yasa hükmü gözardı edilerek -belgelerin mahkemeye verildiği ( davanın açıldığı ) 8.4.2003 günü yerine- 10.10.2003 tarihine göre hesaplama yapılmış olması,
2- Dava konusu taşınmazlar, üzerinde kat irtifakı kurulan tamamlanmış ve iskan edilmiş bir yapının bağımsız bölümleridir.
Tamamlanmış ve iskan edilmiş yapılarda da uygulanması gereken 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 46. maddesinin son fıkrası ( Anagayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ) hükmünü koymuştur. Böyle olunca, ana yapının arsasına 4650 Sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Yasanın 11. maddesinin 1. fıkrasının g bendi gözönünde tutularak kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre; yapılara da aynı maddenin h bendi gereğince Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayınlanmış, dava tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını gösteren listelerine göre ( yıpranma payı da düşülerek ) değer verilip, ayrıca bedelin tesbitinde etkili olacak diğer ölçüler de dikkate alınarak kamulaştırma karşılığının yasal biçimde belirlenmesi gerekir.
Buna göre, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa ile ana yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değerleri hesaplandıktan sonra, arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı bedel tesbit edilir. Şayet o bağımsız bölümün yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte diğer bağımsız bölümlerden farklı ilaveler varsa bunlar da gözönünde tutulmak gerektiği düşünülmeden birinci ve ikinci bilirkişi kurullarınca taşınmazın zeminine ayrı dükkan nitelikli bağımsız bölümlerin yüzölçümlerine ayrı değer biçilmesi, üçüncü bilirkişi kurulunca ise taşınmazın bulunduğu mevkiye, iş yoğunluğuna, ticaret hacmine ve alım satım kolaylığı gözönünde tutularak emlak vergisi değerlerinin emsal alınması suretiyle değer belirlenmesi,
3- Dava Konusu taşınmazın kamulaştırmadan artan 89 m2 lik kısmının işe yaramayacağı savı ile kamulaştırılması için Kamulaştırma Yasasının 12. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca davalı mal sahiplerinin davacı idareye herhangi bir başvurusu olmadığı halde, hükme esas birinci bilirkişi kurulunca bu parçaya kamulaştırılmış gibi mülkiyet değerine eşit % 100 değer kaybı verilmesi ve burası davalıların ( ve diğer paydaşların ) mülkiyetinde kaldığına göre bu mülkiyetin bir değer taşıdığının dikkate alınmamış olması, üçüncü bilirkişi kurulunca ise anılan madde hükmü gereği hiçbir inceleme yapılmaması,
4- Birinci ve ikinci bilirkişi kurullarınca somut emsal olarak incelenen 1871 Ada 86 Parsel ve 68 Ada 29 parsel sayılı taşınmazlar ile dava konusu taşınmazın İmar Kanununun 18. maddesi gereğince oluşmuş imar parseli olup olmadıklarının incelenmemesi,
Doğru görülmemiştir.
Mahkemece açıklanan eksikler giderildikten sonra bozma nedenlerini karşılar biçimde ek raporlar alınmalı, raporların bozmaya uygunluğu denetlenmeli ve oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmelidir.
SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 24.5.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
