Yargıtay Kararı – Kira Sözleşmesi Güvence Bedeli İadesi
T.C
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2013/10825
K. 2013/12539
T. 17.9.2013
KAVRAMLAR
Kira Sözleşmesi
Güvence Bedelinin İadesi
Haksız Fesih
Haklı Fesih
Kira Kontratının Feshi
Islah
Cezai Tazminat
Kiralanana Yapılan Yatırımlar
DAVA: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı-karşı davacı ve davacı-karşı davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı-karşı davalı şirket vekilleri Av. Y. A. D. ve Av. P. A. ile davalı-karşı davacı şirket vekilleri Av. A. Y. ve Av. S. Y. ile Av. N. A. geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşüldü.
KARAR: Asıl dava, kiracı tarafından açılan kira sözleşmesini haklı sebeple feshettiği iddiasıyla uğradığı zararların tazmini için tazminat ve güvence bedeli olarak verilen 30.000 usd bedelli senedin iadesi ya da iptaline, karşı dava ise, kiraya veren tarafından açılan sözleşmenin haksız feshine dayalı cezai tazminat istemlerine ilişkindir.
Mahkemece asıl davada, ıslah nazara alınmaksızın fazlaya dair haklar saklı tutularak toplam 300.000 TL tazminatın davalıdan tahsiline, senedin iade ya da iptaline dair davanın reddine, karşı davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Asıl davada davacı vekili;Davacıyla davalı arasında düzenlenen 21.5.2008 tanzim ve 1.9.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile, davalıya ait B. R. zemin katında yer alan 2 numaralı alan ve sözleşmede belirtilen diğer alanların davacı tarafından restaurant olarak işletilmek üzere kiralandığını, davacının, Etilerde’ki bu yerin itibarlı bir yer olması için maliyetli yatırımlar yaptığını, harcamalarla mecurun eşi ve benzeri görülmemiş mekan haline getirildiğini, büyük müzikli organizasyonlara ev sahipliği yapılarak kazanç elde etmek amacında olduğunu, mecurun teras ile birlikte tasarlanan müzikli büyük organizasyonlar yapılması için tercih edildiğini, sözleşmede ise 2 numaralı bağımsız bölümün ve terasın bir bütün olarak kira sözleşmesi ve sözleşmenin ayrılmaz parçası olan teknik detayları gösteren ek ile birlikte kiralandığını, terasında restaurant ile birlikte kullanılıp ve kışın üstünün kapatılabileceğinin açıkça zikredildiğini, bu hususun teknik detaylar ekinin 10. maddesinde ve sözleşmenin 14.4 maddesinde yazıldığını, ancak kat maliklerinin müzik yapılmasını engelleyen karar alıp bu kararın 23.7.2009 tarihli yazıyla bildirildiğini ve 19.6.2009 tarihli yazı ile de terasın boşaltılmasının istendiğini, davalının sözleşmede taahhüt ettiği restaurantın en önemli kısmı olan terası kullandırma ve kiralananda müzik yayını yapılmasını sağlama görevini yerine getirmeyip akde aykırı davrandığını, akde aykırı hareketlerine son vermesi için davalıya çeşitli tarihlerde ihtarlar gönderildiğini, ancak akde aykırılık giderilmediğinden davacının kira sözleşmesini haklı nedenlere dayanarak feshettiğini, feshin davalıya 28.4.2010 tarihli ihtarla bildirildiğini, davalının ayrıca 2 numaralı bağımsız bölümün alt katının davacıya mutfak ve personel ihtiyacı için tahsis edilmesi gerekirken edilmediğini, sözleşmenin haklı feshi sebebiyle davalının, davacının uğradığı tüm maddi ve manevi zararlardan sorumlu olması gerektiğini, davacının taşınmazı 30.4.2010 tarihinde tahliye etmesine rağmen davalının anahtarı almadığından anahtarın Beyoğlu 24.noterliğine 3.5.2010 tarihinde teslim edildiğini, İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2010/102 D.iş sayılı dosyasında yapılan tespitte kiralanana 4.421.660,15 TL lik masraf yapıldığının tespit edildiğini, davacının en az aylık 303.652 TL kar etmesi gerekirken, aylık 77.142,85 TL zarar ettiğini belirterek maddi zararının 7.615.895 TL olup toplam 12.037.557,15 TL zarardan şimdilik fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, kiralanana yapılan yatırımların kazandırdığı değer karşılığı 100.000 TL, kiralanandan götürülen malzemelerin değer kaybetmesinden dolayı uğranılan zarardan 100.000 TL ve davalının akde ve hukuka aykırı şekilde ayıplı malı bilerek ve saklayarak kötüniyetle davacıya kiralaması sebebiyle oluşan maddi zararı karşılığı 100.000 TL olmak üzere toplam 300.000 TL maddi tazminatın ihtarda belirtilen 15.5.2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, sözleşmenin 12. maddesi gereğince verilen 30.000 usd güvence bedelli senedin iadesine yada iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı-karşı davacı vekili cevap ve karşı dava dilekçesi ile; Davalıya herhangi bir teminat senedi verilmediğini belirterek teminat senedine dair davanın reddi gerektiğini, davalının sözleşmeye uygun olarak kiralananı kullandırdığını ve yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, davacının kira sözleşmesini haksız bir şekilde feshederek kiralananı tahliye ettiğini, kira sözleşmesinin 3. maddesinde sözleşmenin konusunun belirtildiğini, 4. maddesinde kiralanan yer, “bu sözleşmeyle B. R. da yer alan 2 numaralı bağımsız bölüm toplam brüt 411 m2 büyüklüğündeki (kiralanan yer) kiralanmıştır.”şeklinde açıklandığını, terasın tamamının kiralandığı iddiasının yerinde olmadığını, kiralanan yerin büyük müzikli organizasyonlara elverişli olmadığı, sözleşmenin 14 ve 23. maddelerine göre gürültü yapılamayacağı ve radyo ve kaset çalınamayacağını, bağımsız bölümlerde müzik yayının yapılmasının yasak olduğunun düzenlendiğini, sözleşmede davacının beyan ettiği büyük müzikli organizasyon yapımına hak tanıyan hüküm olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini, savunmuş karşı davada davacının haksız olarak kira sözleşmesini feshetmesinden dolayı davalının kira geliri kaybına uğradığını ve davacıdan haksız fesih sebebiyle cezai tazminat talep hakkı doğduğunu belirterek sözleşmenin 14.6 maddesinde belirlenen tahliye tarihiyle dava tarihi arasındaki dönem için tahakkuk eden cezai tazminat borcundan 10.000 TL cezai tazminatın 7.5.2010 tarihinden, haksız fesih ve erken tahliye nedeni ile 12 aylık KDV dahil kira bedeli tutarındaki cezai tazminat alacağından fazlaya dair haklar saklı kalmak kaydı ile 90.000 TL’sinin 1.5.2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davacı/karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davacı kiracının kira sözleşmesini feshinin haklı nedene dayandığı kabul edilmiş ve ıslah talebi dikkate alınmaksızın toplam 300.000 TL tazminatın davalıdan tahsiline, senede dair davanın reddine, davalı tarafça açılan karşı davanın ise davacı-karşı davalı kiracının haklı sebeple sözleşmeyi feshettiği gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.
1-)Davacı kiracı ve davalı kiraya veren vekillerinin asıl davaya (tazminat) dair temyiz itirazlarının incelenmesinde: Taraflar arasında 1.9.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, davacı kiracının 28.4.2010 tarihli ihtarla kira sözleşmesini feshettiğini davalı tarafa bildirip taşınmazı tahliye ettiği ve anahtarın Beyoğlu 24. Noterliğine 3.5.2010 tarihinde teslim edildiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık davacı kiracının kira sözleşmesini haklı sebeple feshedip feshetmediği, kira sözleşmesiyle kiralanan yerin 2 numaralı bağımsız bölüm yanında teras alanını da kapsayıp kapsamadığı ve davalı kiraya verenin davacı kiracıya 2 numaralı bağımsız bölüm yanında terası da kiralayıp büyük müzikli organizasyonlar yapılmasını sağlamayı taahhüt edip etmediği üzerinde yoğunlaşmaktadır.
Dosya arasında mevcut 1.9.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 2/c maddesinde, “kiralanan yerin Bellevue Residences zemin katında yer alan 2 numaralı alan(ek-1 de yerleşim planında işaretlenmiştir) olduğu…” kararlaştırılmıştır. Aynı kira sözleşmesinin 4. maddesinde “bu sözleşmeyle Bellevue Residences da yer alan 2 numaralı bağımsız bölüm toplam brüt 411 m2 büyüklüğündeki (kiralanan yer )kiralandığı…” yazılmıştır. Sözleşmenin 5. maddesinde, “…kiralananın yalnızca restoran olarak kullanılacağı, devamında ise mecurun kullanım alanları dışında kullanılmasının sözleşmeyi esaslı ihlal anlamına geleceği….”düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin 14.4. maddesinde ise, “…kiracının gürültü yönetmeliğinde belirtilen değerleri aşan volümde yayın yapmamayı, kaynağı ne olursa olsun gürültü yapmamayı kabul ettiği…” görülmüştür. Kira sözleşmesinin eki niteliğindeki Ek-7 teknik detaylar başlıklı yazının 10. maddesinde; “terası restoran kullanımına verilmesi izni başlıklı kısımda, bakım ve onarım kiracıya ait olmak üzere kullanabileceği…”yazılmıştır. Dosyada mevcut kira sözleşmesi ve eklerinden kiralanan alanın sözleşmenin 4. maddesinde yazılı olduğu gibi 2 numaralı bağımsız bölüm olup, kiralananın yanında bulunan ortak alanlardan olduğu anlaşılan terasın davacı kiracı tarafından kullanılabileceği sözleşmenin ekindeki teknik detaylar bölümünde yer almıştır. Davalı kiraya verenin kiralama sırasında terasın tümünün davacıya kiralanan ve restoran olarak kullanılacak kısma dahil ettiğine ve kiralananın büyük müzikli organizasyonlar için kullanabileceğine dair yanıltıcı bir eylem ve işlemi olduğuna ve ortak alan olan terasın tümünün kullanılmasına, büyük müzikli organizasyon yapılmasına davalı kiraya veren tarafından engel olunduğuna dair delil sunulamamıştır. Dava konusu kiralananın bulunduğu Residences yönetimi ve kat malikleri kurulu tarafından terasın kullanımına dair düzenlemeler yapıldığı, yine yönetim tarafından teras alanının kiralanan 2 numaralı bağımsız bölüme isabet eden kısım dışındaki bölümünün davacı kiracı tarafından kullanılmasına engel olunduğu ve gürültüden rahatsız olan kat maliklerince şikayet edildiği anlaşılmış ise de, Residences da kat mülkiyeti kurulduktan sonra davalı kiraya verenin kat maliklerinin eylemlerini tek başına engel olması da mümkün görülmemiştir. Bu durumda, kiraya verenin kiralananı kira süresince kiracının kullanımına sunmadığı, terasın kullanımına engel olduğu ve müzikli organizasyonlar yapılmasına engel olduğu gerekçeleriyle davacı kiracı tarafından kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshinin haklı olduğu kabul edilemez. Bu sebeple davacı kiracının kira sözleşmesini feshi haklı bir fesih olmadığına göre kiralanandan götürülen malzemelerin değer kaybetmesinden dolayı uğranılan zararla davalının akde ve hukuka aykırı şekilde ayıplı malı bilerek ve saklayarak kötüniyetle davacıya kiralaması sebebiyle oluşan maddi zararını davalı kiraya verenden talep edemez. Kira sözleşmesinin 14.6 maddesinde, ‘…kiracının kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralananda tadilat ve dekorasyon yapamayacağı, tahliye sırasında kendi yaptığı dekorasyon malzemelerini ana gayrimenkule zarar vermeden söküp götürebileceği…” kararlaştırılmıştır. Davacı kiracı vekaletsiz işgörme hükümleri çerçevesinde ancak son yönetim planıyla teras alanından, kiralanan 2 numaralı bağımsız bölümün kullanımına tahsis edilen kısımda yapılan sabit, sökülemeyen faydalı ve zaruri imalatlarla kiralananın içinde yapılan sabit faydalı ve zaruri imalatlar bedelini davalı kiraya verenden talep edebilir. Bu sebeple mahkemece, davacı kiracı tarafından kiralanan 2 numaralı bağımsız bölüm içinde ve ortak alan olan terasdan 2 numaralı bağımsız bölümün kullanımına tahsis edilen kısımda yapılan sabit faydalı ve zaruri imalatlar tespit edilip, bu imalatların kiralanana kattığı değer belirlenmeli ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.
Öte yandan, her ne kadar dava açıldıktan sonra yürürlüğe giren 6100 Sayılı H.M.K.nun 177/1 maddesinde ıslah talebinin tahkikat aşaması tamamlanıncaya kadar yapılabileceği düzenlenmiş ve mahkemece bu sebeple tahkikat aşaması tamamlandıktan sonra yapılan ıslah talebi kabul edilmemiş ise de, önceki 1086 Sayılı H.U.M.K.da da bu yönde bir düzenleme bulunmakta olup, usul ekonomisi ve taraflar arasındaki uyuşmazlıkların uzamaması ve en kısa zamanda uyuşmazlıkların giderilmesi gerektiği de dikkate alındığında tahkikat aşamasından sonra yapılan ıslah talebinin de kabulü gerekirken reddi doğru değildir.
Ayrıca, davacı dava açarken fazlaya dair haklarını saklı tutmuş olmakla mahkemece, davaya konu tazminat kalemleriyle ilgili zarar ve tazminat miktarlarının tam ve açık olarak belirlenmesi gerekirken, davacı talebinin bilirkişilerce tespit edilen miktardan daha düşük olduğu gerekçesiyle ucu açık, muallak bir ifadeyle zarar ve tazminat miktarı tam olarak hesap edilmeden fazlaya dair kısımlar hakkında bir dava olduğu zaman araştırma ve karar verileceği, fazlaya dair kısımlarla ilgili dava ve talep olmadığı gerekçesiyle davanın sonuçlandırılması da doğru değildir.
2-)Davalı-karşı davacı vekilinin karşı davanın reddine dair hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince: Davacı kiracının kira sözleşmesini feshi haklı bir fesih olmadığına ve kiracı kira süresi dolmadan taşınmazı erken tahliye ettiğine göre karşı davada talep edilen kira sözleşmesinin 14.6 ve diğer maddeleri gereğince talep edilen tazminat taleplerinin incelenmesi, tazminat şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği, tazminat şartları gerçekleşmiş ise tazminat miktarının belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle istemin reddine karar verilmesi hatalıdır.
Hüküm bu sebeplerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda 1 ve 2 numaralı bentte açıklanan sebeplerle asıl davada(tazminat davası) ve karşı davada verilen hükmün BOZULMASINA, her iki taraf yararına takdir olunan 990 TL vekalet ücretinin davacı-karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacıya, 990.-TL vekalet ücretinin davalı-karşı davacıdan alınarak davacı-karşı davalıya verilmesine, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 17.9.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
